Uitspraak
vonnis
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 317811 / HA ZA 08-2764
Vonnis van 24 juni 2009,
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
PRORAIL B.V.,
gevestigd te Utrecht,
advocaat: mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt,
eiseres,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[A.] VASTGOED B.V.,
gevestigd te [plaats B.],
advocaat: mr. R.F. Thunnissen,
gedaagde.
Partijen zullen hierna ProRail en [gedaagde] genoemd worden.
De rechtbank heeft kennis genomen van de processtukken en hetgeen is verhandeld tijdens de zitting van 11 mei 2009, waar mr. Hoekstra heeft gepleit voor ProRail en mr. Thunnissen voor [gedaagde].
RECHTSOVERWEGINGEN
1. Bij vonnis van 17 december 2008 heeft de rechtbank vervroegd de onteigening uitgesproken ten name en ten behoeve van ProRail van het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats B.], sectie O, nummer [0001], groot 00.01.70 hectare (grondplannummers [0001 en 0002]).
Bij dit vonnis is het voorschot op de schadeloosstelling voor [gedaagde] bepaald op € 69.300,--.
2. Het vonnis is op 30 januari 2009 ingeschreven in de openbare registers.
3. De vervroegde opneming door de deskundigen als bedoeld in artikel 54a juncto 54j van de Onteigeningswet (Ow) heeft op15 mei 2008 plaatsgevonden.
4. Het onteigende is een onbebouwd perceel waarop zich elf verharde parkeerplaatsen bevinden en een reclamebord. Het perceel is gelegen aan de [adres 1] op de hoek van de [adres 2], op korte afstand van het bedrijfscomplex van [gedaagde] op het adres [adres 2] 18 te [plaats B.]. [gedaagde] exploiteert een groothandel voor centrale verwarming voor woningbouw, utiliteitsbouw en tuinbouw. Op het bedrijfsterrein zelf bevinden zich zes parkeerplaatsen.
5. De deskundigen hebben in hun rapport, gedeponeerd ter griffie op 3 april 2009, de schadeloosstelling voor [gedaagde] als volgt begroot:
Waarde € 110.000,--
Bijkomende schade € 30.000,--
Schade derdebelanghebbenden nihil
_________
Totaal € 140.000,--
6. Zowel ProRail als [gedaagde] heeft tegen de begroting van de waarde en de bijkomende schade bezwaren aangevoerd, die hierna zullen worden besproken.
Waarde
7. De deskundigen zijn ervan uitgegaan dat, gelet op de geldende bestemmingen, het perceel zijn hoogste waarde ontleent aan waardering overeenkomstig het bestaande gebruik en als onderdeel van het bedrijfscomplex. Rekening houdend enerzijds met het feit dat vrije parkeerplaatsen in de omgeving vrijwel ontbreken en dat de parkeerplaatsen dus voor een bedrijf van groot belang zijn en anderzijds met de inschatting dat 17 parkeerplaatsen aan de ruime kant is hebben de deskundigen de waarde getaxeerd op € 9.000,-- per parkeerplaats, uitgaande van een huurwaarde van € 600,-- per jaar. De waarde van het reclamebord hebben zij getaxeerd op € 11.000,--. Dit laatste bedrag is niet bestreden.
8. ProRail meent dat de waarde per parkeerplaats hoogstens € 5.500,-- bedraagt.
ProRail verwijst naar een recente transactie van zijn taxateur in Rotterdam waarbij vijf parkeerplaatsen zijn aangekocht voor € 5.600,-- per parkeerplaats. De waarde van de onteigende parkeerplaatsen is volgens ProRail lager, omdat de parkeerplaatsen haaks zijn gelegen op een drukke weg.
9. [gedaagde] stelt onder verwijzing naar de prijzen van parkeerplaatsen in [adres 3] en aan de [adres 4] (€ 700,-- en € 800,--) dat de parkeerplaatsen een huurwaarde hebben van € 750,-- per jaar, te kapitaliseren naar een verkoopwaarde van € 16.000,-- per parkeerplaats.
10. De deskundigen achten de door beide partijen genoemde transacties niet vergelijkbaar. De locatie in [plaats B.] is niet vergelijkbaar met die in Rotterdam. Bovendien had de transactie in Rotterdam betrekking op parkeerplaatsen die de projectontwikkelaar niet heeft kunnen verkopen, zo blijkt uit de brief van de taxateur. De locatie van het onteigende is ook niet vergelijkbaar met de [adres 4] en in het [adres 3], beide A-locaties. Naar het oordeel van de rechtbank hebben de deskundigen toereikend gemotiveerd dat de vergelijkingsobjecten niet gelijkwaardig zijn aan het onteigende perceel. Gelet op het verschil in locatie kan in het midden blijven of de door [gedaagde] genoemde parkeerplaatsen wel of niet zijn gelegen in een garage of op een afsluitbaar terrein. Daarnaast is voor de waardering van belang dat de onteigende parkeerplaatsen om de hoek van het bedrijf zijn gelegen, zodat gebruik door onbevoegden niet kan worden uitgesloten, en dat de deskundigen onweersproken hebben gesteld dat er geen andere gegadigden zijn voor deze parkeerplaatsen. Al met al ziet de rechtbank geen grond om te oordelen dat de deskundigen de waarde van de parkeerplaatsen onjuist hebben hebben getaxeerd. De vergoeding voor de waarde zal dan ook worden bepaald op € 99.000,--.
Bijkomende vermogensschade
11. De deskundigen zijn ervan uitgegaan dat het verlies van 11 van in totaal 17 parkeerplaatsen maakt dat het bedrijvencomplex voor een redelijk handelend koper minder aantrekkelijk wordt en dat daarom waardevermindering van het overblijvende optreedt. Deze waardevermindering hebben zij geschat op € 30.000,--, op grond van de volgende berekening van de ondershandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik:
vóór onteigening € 2.760.000,--
na onteigening € 2.620.000,--
verschil € 140.000,--
af waarde onteigende € 110.000,--
€ 30.000,--
12. ProRail stelt in de eerste plaats dat geen sprake kan zijn van waardevermindering van het overblijvende, omdat de parkeerplaatsen op ongeveer 40 meter afstand van het bedrijfscomplex van [gedaagde] liggen, de grond tussen de parkeerplaatsen en de bedrijfsingang aan een derde toebehoort en de parkeerplaatsen dus geen eenheid vormen met het bedrijfscomplex. Het bedrijfscomplex kan daarom niet als overblijvende worden beschouwd.
13. De deskundigen hebben opgemerkt dat het ontbreken van een fysieke eenheid niet uitsluit dat sprake is van een geheel. Doorslaggevend achten zij dat de parkeerplaatsen een onderdeel vormen van het bedrijf en medebepalend zijn voor de mate van courantheid van het bedrijfscomplex.
De rechtbank acht deze redenering overtuigend en ziet geen aanleiding de deskundigen niet te volgen in hun oordeel dat het bedrijfscomplex is te beschouwen als overblijvende in de zin van artikel 41 Ow.
14. ProRail stelt in de tweede plaats dat geen sprake zal zijn van waardevermindering, omdat het bedrijf in aanmerking komt voor in totaal 9 parkeervergunningen, waardoor het aantal beschikbare parkeerplaatsen 15 bedraagt. Nu de deskundigen 17 parkeerplaatsen aan de ruime kant hebben geacht, moet worden aangenomen dat het verlies van twee parkeerplaatsen geen waardevermindering oplevert.
15. De deskundigen wijzen er op dat een tijdgebonden parkeervergunning, die door de gebruiker bij het bedrijf moet worden gehaald en teruggebracht, niet gelijkwaardig is aan een vrij beschikbare parkeerplaats. De rechtbank is het daarmee eens. Dit betoog van ProRail slaagt dan ook niet.
16. Subsidiair stelt ProRail dat de waardevermindering van het overblijvende te hoog is geschat.
Onder verwijzing naar de brief van 3 februari 2009 van de door ProRail geraadpleegde taxateur wordt gesteld dat deze waardevermindering hooguit € 20.100,-- kan bedragen.
De rechtbank stelt vast dat de bedragen, genoemd in de brief van 3 februari 2009, een schatting zijn van inkomensschade en bijbehorende kosten, uitgaande van de veronderstelling dat het bedrijf vervangende parkeerplaatsen in de directe omgeving kan verwerven. Het oordeel van de deskundigen dat deze mogelijkheid niet bestaat, is door partijen niet bestreden. De conclusie moet zijn dat het door ProRail genoemde bedrag niet kan worden geacht de waardevermindering van het onteigende te vergoeden.
17. [gedaagde] meent dat de deskundigen de waardevermindering van het overblijvende hebben onderschat. Door het verlies van de parkeerplaatsen zal het bedrijf ter plaatse niet kunnen uitbreiden, omdat niet wordt voldaan aan de CROW-normen, de parkeernormen die de gemeente [plaats B.] hanteert voor het verlenen van een bouwvergunning.
18. De deskundigen hebben toegelicht dat zij zijn uitgegaan van de parkeerbehoefte van het bedrijf in zijn huidige vorm en omvang. De klanten die het bedrijf bezoeken komen veelal op afspraak. De beperking van de parkeermogelijkheid in de directe omgeving van het bedrijf is wel een nadeel, maar niet in de mate die [gedaagde] stelt. De CROW-normen zijn niet als maatstaf genomen, omdat die alleen van belang zijn als het bedrijf zou willen uitbreiden. De behoefte aan uitbreiding is door [gedaagde] eerst ter zitting naar voren gebracht en niet nader onderbouwd. Daar komt bij dat het terrein al vrijwel is volgebouwd.
19. De rechtbank verstaat dit betoog zo, dat de deskundigen van oordeel zijn dat bij de bepaling van de waardevermindering van het bedrijfscomplex als gevolg van de onteigening van de elf parkeerplaatsen, moet worden uitgegaan van een koper die de bedrijfsvoering wil voortzetten of een soortgelijk bedrijf wil exploiteren, met een soortgelijke parkeerbehoefte. Hetgeen van de zijde van [gedaagde] naar voren is gebracht geeft geen aanleiding dit uitgangspunt onjuist te achten.
Voorts is van belang dat [gedaagde] en ProRail beide hebben gesteld dat het bedrijf ook nu al niet voldoet aan de CROW-normen, gelet op het bebouwde bedrijfsoppervlak. Dit betekent dat een eventuele beperking van de uitbreidingsmogelijkheden doordat niet aan de parkeernorm wordt voldaan, niet kan worden beschouwd als een rechtstreeks gevolg van de onteigening.
De rechtbank acht de op ervaring en intuïtie van de deskundigen gebaseerde schatting van de waardevermindering van het overblijvende redelijk en zal de vergoeding voor deze waardevermindering vaststellen overeenkomstig het advies.
Overige bijkomende schade
20. De deskundigen zijn ervan uitgegaan dat [gedaagde] negen parkeervergunningen bij de gemeente zal aanvragen en dat de daarmee gepaard gaande kosten worden gedekt door de rente uit vrijkomend kapitaal. Dit oordeel is door [gedaagde] niet bestreden. De rechtbank zal het oordeel van de deskundigen volgen.
21. [gedaagde] stelt dat hij kosten heeft moeten maken om zijn klanten te wijzen op het verlies aan parkeerplaatsen en ter compensatie een bezorgdienst heeft opgezet.
De deskundigen zijn van oordeel dat de onteigening niet de noodzaak met zich brengt dergelijke maatregelen te nemen. De zes plaatsen op het eigen terrein kunnen worden ingezet voor bezoekers. Voor bezoekers "op afspraak" kunnen de parkeerkaarten worden ingezet. Laden en lossen op eigen terrein blijft bovendien mogelijk. Dit oordeel komt de rechtbank redelijk voor. Voor zover de door [gedaagde] bedoelde kosten zijn gemaakt, zijn deze niet te beschouwen als een noodzakelijk gevolg van de onteigening en komen zij niet voor vergoeding in aanmerking.
22. [gedaagde] heeft recht op vergoeding van de door hem gederfde rente over het verschil tussen de uiteindelijk toegekende schadeloosstelling en het voorschot vanaf de datum van inschrijving van het onteigeningsvonnis (30 januari 2009) tot aan de datum van het eindvonnis. Deze rente wordt door de deskundigen getaxeerd op 4%. De rechtbank acht dit percentage marktconform, zodat zij de deskundigen hierin zal volgen.
23. ProRail zal voorts op de voet van artikel 55 lid 3 Ow aan [gedaagde] over het verschil tussen het voorschot en de toegekende schadeloosstelling, vermeerderd met de renteschade, de wettelijke rente moeten vergoeden, vanaf de datum van het eindvonnis tot de dag der algehele voldoening.
voorts
24. Niet gebleken is dat de deskundigen overigens onjuiste uitgangspunten hebben gehanteerd of bepaalde relevante factoren over het hoofd hebben gezien. De rechtbank neemt het oordeel van de deskundigen over en maakt het tot het hare. Zij zal de schadeloosstelling voor [gedaagde] vaststellen op € 140.000,--.
25. De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen bedragen volgens hun opgave tot op heden € 22.476,60 (inclusief BTW).Tegen de hoogte van deze kosten heeft ProRail geen bezwaar gemaakt, zodat zij als onteigenende partij tot betaling van deze kosten zal worden veroordeeld.
26. [gedaagde] heeft ter zitting vergoeding verzocht van kosten van juridische en deskundige bijstand en griffierecht tot een bedrag van € 20.247,83 (exclusief BTW) en per fax d.d. 22 juni 2009 een slotdeclaratie ingediend van € 3.600,66 (exclusief BTW), in totaal
€ 23.848,49 (exclusief BTW).
ProRail heeft ter zitting bezwaar gemaakt tegen (een deel van) de declaraties van STV Advocaten en het bedrijf Consultancy Training en Communicatie (CTC), omdat die los staan van de onteigeningsprocedure. [gedaagde] stelt dat CTC zijn vaste adviseur is geweest gedurende het hele traject, waarin aanvankelijk verwerving of onteigening van het gehele bedrijf aan de orde was. Ten aanzien van de slotdeclaratie heeft ProRail aangegeven akkoord te gaan met de declaraties van Jager en STV Advocaten, maar het bezwaar tegen CTC te handhaven.
27. De rechtbank heeft vastgesteld dat een deel van de kosten van CTC verband houdt met de toepassing van de Wet voorkeursrecht gemeenten en met het beroep van [gedaagde] inzake het bestemmingsplan. Deze kosten komen niet voor vergoeding in aanmerking. Hetzelfde geldt voor de declaraties van STV Advocaten van 1 februari 2007 en 2 april 2008, die verband houden met het bestemmingsplan. De overige kosten kunnen worden toegerekend aan de onteigeningsprocedure en daaraan voorafgaand overleg. Deze kosten zijn naar het oordeel van de rechtbank in redelijkheid gemaakt. Het door ProRail te vergoeden bedrag wordt gesteld op € 16.050,--, exclusief BTW en griffierecht.
28. ProRail zal als onteigenende partij ook worden verwezen in de overige kosten, te weten het door gedaagde betaalde griffierecht.
29. Tenslotte zal een nieuws- en advertentieblad worden aangewezen voor publicatie van dit vonnis.
BESLISSING
De rechtbank
I. stelt de schadeloosstelling voor [gedaagde] vast op € 140.000,--, waarin begrepen het reeds betaalde voorschot van € 69.300,--, alsmede op een rente van 4% over € 70.700,-- vanaf 30 januari 2009 tot heden;
II. veroordeelt ProRail tot betaling aan [gedaagde] van een bedrag van € 70.700,--, vermeerderd met de hiervoor sub I genoemde rente, de som daarvan te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden tot aan de dag van de algehele voldoening;
III. veroordeelt ProRail in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen, welke kosten tot op heden € 22.476,60 (inclusief BTW) bedragen;
IV. veroordeelt ProRail tot betaling aan [gedaagde] van de kosten van rechts- en deskundigenbijstand tot een bedrag van € 16.050,-- (exclusief BTW);
V. veroordeelt ProRail in de overige kosten van de procedure, welke aan de zijde van [gedaagde] tot op heden worden begroot op € 1.525,-- ter zake van griffierecht;
VI. wijst het "Algemeen Dagblad/Deltsche Courant" en de "Delftse Post" aan als nieuw- en advertentiebladen waarin de griffier van de rechtbank dit vonnis bij uittreksel zal plaatsen.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.C. Dedel-van Walbeek, mr. M.C.J.A. Huijgens en mr. J. Vijlbrief-van der Schaft en in het openbaar uitgesproken op 24 juni 2009.