Uitspraak
vonnis
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: [00]09478 / HA ZA 08-1[00]12
Vonnis van 5 augustus 2009
in de zaak van
de openbare rechtspersoon
HET HOOGHEEMRAADSCHAP VAN SCHIELAND EN DE KRIMPENERWAARD,
zetelende te Rotterdam,
eiser,
advocaten: mrs. P. de Boorder en G.J.M. de Jager,
tegen
[gedaagde],
wonende te [A],
advocaat: mr. J.W.H. Kempen.
Partijen worden hierna het hoogheemraadschap en [gedaagde] genoemd.
De rechtbank heeft kennisgenomen van de processtukken en hetgeen is verhandeld tijdens de zitting van 22 juni 2009, waar mr. De Jager heeft gepleit voor het hoogheemraadschap. Mr. Kempen heeft afgezien van pleidooi.
RECHTSOVERWEGINGEN
1. Bij vonnis van 18 juni 2008, heeft de rechtbank vervroegd de onteigening uitgesproken ten name en ten behoeve van het hoogheemraadschap van het perceel kadastraal bekend gemeente [A], sectie C, nummer [001] (grondplannummer [00]) en een gedeelte groot 00.01.89 ha (grondplannummer [11]) van het perceel kadastraal bekend gemeente [A], sectie C, nummer [002], in totaal groot 00.35.04 ha, plaatselijk bekend als [adres 1] te [A].
2. Bij voormeld vonnis is het voorschot op de schadeloosstelling voor [gedaagde] bepaald op € 3.793,75.
3. De opneming door de deskundigen als bedoeld in artikel 54j lid 1 juncto 27 lid 2 onteigeningswet (Ow) heeft op 10 juli 2008 plaatsgevonden.
4. Het vonnis is op 8 september 2008 ingeschreven in de openbare registers.
5. Het onteigende bestaat uit een buitendijks perceel berm, weg, talud en water en een binnendijks perceel berm, weg, talud en tuin, voorzien van een op-/afrit, een dijktrap, een brievenbus en twee bomen.
6. Als het overblijvende kan worden aangemerkt het niet te onteigenen deel van perceel C [002], ter grootte van 00.33.15 ha met daarop een agrarisch woon- en bedrijfsobject.
7. In hun rapport, gedeponeerd ter griffie op 20 februari 2009, hebben de deskundigen de totale schadeloosstelling voor [gedaagde] als volgt begroot:
de waarde € 8.021,--
de bijkomende schade € 530,--
___________
totaal € 8.551,--
8. Bij brief van 12 juni 2009 heeft [gedaagde] aangegeven zich te kunnen verenigen met het advies van de deskundigen. Het hoogheemraadschap heeft bezwaren naar voren gebracht, die hierna worden besproken.
De waarde
9. De deskundigen hebben de grondwaarde van het onteigende bepaald aan de hand van de ligging van het dijktalud ten opzichte van de achtergelegen woning, de afstand tot de voorgevel, het gebruik en de glooiing. Een en ander heeft geresulteerd in een grondwaarde van:
189 m² binnendijks talud (erf en tuin) à € 35,-- = € 6.615,--
325 m² buitendijks talud/water à € 1,25 = € 406,--
totaal € 7.021,--
10. Het hoogheemraadschap heeft allereerst bezwaar gemaakt tegen de waarderingsmethodiek. Gesteld wordt dat de totstandkoming van de indeling, die een redelijk handelend koper nimmer zou maken, en de daaraan gekoppelde prijzen per vierkante meter onduidelijk zijn. Bovendien wijkt de methodiek af van de standaardwaarderingspraktijk voor een object als dit, waarbij het er om gaat wat de eigenaar voor deze strook zou overhebben als hij die nog niet in eigendom had.
11. Naar aanleiding van deze bezwaren hebben de deskundigen ter zitting een nadere toelichting gegeven op de toegepaste waarderingsmethodiek. Zij zijn van oordeel dat hantering van een eenheidsprijs voor talud, de insteek van de door het hoogheemraadschap voorgestane waarderingsmethodiek, geen recht doet aan de werkelijke situatie. De onteigende perceelsgedeelten ontlenen hun waarde aan hun situering ten opzichte van de achtergelegen woning, in die zin dat grond dichter bij de woning gelegen hoger dient te worden gewaardeerd dan grond verder van de woning gelegen en buitendijkse grond het laagst. Op grond van visuele waarnemingen ter plaatse hebben de deskundigen de perceelsgedeelten in verschillende categorieën ingedeeld.
12. De rechtbank overweegt ten aanzien van de waarderingsmethodiek als volgt.
Zij stelt voorop dat de deskundigen volgens geldende jurisprudentie (ondermeer HR 30 juni 2006, NJ 2007, 216 en HR 15 februari 2008, LJN: BB4775) in beginsel vrij zijn in hun keuze van waarderingsmethodiek en derhalve niet gebonden zijn aan een standaardpraktijk. De rechtbank volgt de deskundigen in hun oordeel dat gelet op de atypische situatie langs de dijk niet volstaan kan worden met een eenheidsprijs. Derhalve is de gedifferentieerde methode, waarbij recht wordt gedaan aan de verschillende grondtypen waaruit het onteigende bestaat, zoals tuin, erf en overig talud, in combinatie met de afstand daarvan tot de woning, in dit geval de meest geëigende. Deze methode biedt enerzijds voldoende aanknopingspunten om in meerdere gevallen toegepast te worden en anderzijds voldoende ruimte om af te wijken bij bijzonderheden. Na toelichting ter zitting ziet de rechtbank dan ook geen reden te oordelen dat de keuze van de deskundigen onjuist zou zijn.
13. Voorts heeft het hoogheemraadschap bezwaar gemaakt tegen de waardering van het binnendijks gelegen perceel. Onder verwijzing naar het taxatierapport van P. Leonard en het schadebeperkende aanbod tot voortgezet gebruik wordt gesteld dat deze te hoog is en moet worden uitgegaan van € 12,50 per m² voor het talud.
14. De rechtbank ziet geen aanleiding te twijfelen aan de juistheid van de door de deskundigen op basis van hun kennis, ervaring en intuïtie begrote waarde. Zij heeft er in dit verband acht op geslagen dat de deskundigen bij hun begroting rekening hebben gehouden met de bestemming, de gebruiksbeperking op grond van de ter plaatse vigerende keur, de aard van de grond, de ligging ten opzichte van het overblijvende en de specifieke omstandigheden. De rechtbank volgt de deskundigen in hun oordeel dat de taxatie van het hoogheemraadschap te laag is. Ten aanzien van het talud merkt de rechtbank op dat het enkele feit dat destijds bij de verbetering van de nieuwe Maasdijk € 10,-- per m² is betaald en in dit project op basis van € 12,50 m² met diverse grondeigenaren overeenstemming is bereikt, niet maakt dat die waarde als uitgangspunt voor (binnendijks) talud dient te worden genomen. Een redelijk handelend koper zal bereid zijn meer te betalen voor grond gelegen voor de woning, omdat verwerving van deze grond de koper de zekerheid van (enig) vrij uitzicht en bewegingsruimte voor de woning geeft.
voortgezet gebruik
15. Aangeboden is het voortgezet gebruik om niet, na uitvoering van de werkzaamheden door het sluiten van een daartoe strekkende overeenkomst. [gedaagde] heeft nog niet aangegeven van dit aanbod gebruik te willen maken. Onder verwijzing 1788282 / HA ZA 04-1207 (waterschap Rivierenland/ E.B. de With) stelt het hoogheemraadschap dat dit aanbod schadebeperkend is. Immers, gegeven het voortgezet gebruik zal er na onteigening voor de onteigende slechts sprake zijn van een wisseling in de hoedanigheid van eigenaar naar gebruiker. Deze verandering zal voor de waarde geen grote consequenties hebben. Te meer nu de gebruiksmogelijkheden ook voor de onteigening al aanzienlijk werden beperkt door de op het onteigende rustende keur.
De rechtbank volgt het hoogheemraadschap niet in dit betoog. Het aanbod tot voortgezet gebruik doet niets af aan het feit dat [gedaagde] zijn eigendomsrecht verliest, dat veel sterker is dan een persoonlijk gebruiksrecht op grond van een overeenkomst die per direct opzegbaar is. De aan dit verlies gekoppelde waarde dient naar geldende jurisprudentie (onder meer HR 22 maart 1989, NJ 1990, 251 en HR 27 oktober 2006, NJ 2008,3) onverkort in geld te worden vergoed. De deskundigen hebben in dit aanbod terecht geen aanleiding gezien om tot een lagere vergoeding van de waarde te komen.
Gelet op het voorgaande zal de rechtbank de grondwaarde van het onteigende conform het deskundigenadvies bepalen op € 7.021,--
16. De schade tengevolge van het verlies van de op het onteigende aanwezige bomen begroten de deskundigen op € 1.000,--. De partijen hebben deze begroting niet weersproken. De rechtbank zal dan ook dienovereenkomstig beslissen.
resumé
17. De te vergoeden vermogensschade zal gelet op het voorgaande door de rechtbank worden vastgesteld op (€ 7.021,-- + € 1.000,-- =) € 8.021,--.
Bijkomende schade
18. Het hoogheemraadschap doet hetgeen is aangeboden gestand. De stelling van de deskundigen dat gestanddoening van de bijkomende aanbiedingen noodzakelijk is voor een volledige schadeloosstelling acht het hoogheemraadschap evenwel onjuist. De deskundigen hechten onvoldoende waarde aan de bijkomende aanbiedingen, door deze niet aan enige beoordeling te onderwerpen. Hierin zijn echter voordelen voor de onteigende vervat, die in mindering dienen te worden gebracht op de post bijkomende schade.
19. De deskundigen hebben ter zitting opgemerkt dat van enig voordeel slechts sprake zou zijn indien de bijkomende aanbiedingen een waardestijging van het overblijvende opleveren. Nu een dergelijk voordeel niet is geconstateerd valt er niets te verrekenen en is de conclusie gerechtvaardigd dat een en ander noodzakelijk is voor een volledige schadeloosstelling. De rechtbank is het daarmee eens en zal het hoogheemraadschap dan ook veroordelen tot gestanddoening van de navolgende bijkomende aanbiedingen:
- ten laste van het hoogheemraadschap zal een erfdienstbaarheid van uitweg worden gevestigd ten behoeve van het aan [gedaagde] als overblijvende toebehorende perceel, kadastraal bekend gemeente [A], sectie C, nummer [002];
- het aanbrengen van de damwand zal door "drukken"in plaats van door "trillen" geschieden;
- na uitvoering van de werkzaamheden zullen door en voor rekening van het hoogheemraadschap de dijktrap en de op-/afrit worden hersteld.
20. De rechtbank stelt vast dat partijen het er over eens zijn dat door de bijkomende aanbiedingen er geen andere bijkomende schade is dan de kosten voor het verplaatsen van de op het onteigende aanwezige brievenbus en voor de aanpassing van de afrastering. Ook de rechtbank zal daarvan uitgaan. De deskundigen begroten deze schade op € 530,--. Deze begroting komt de rechtbank redelijk voor, derhalve zal aldus worden beslist.
voorts
derde-belanghebbenden
21. Van derde-belanghebbenden die ter zake het onteigende enig recht op schadeloosstelling zouden hebben is niet gebleken.
belastingschade
22. Partijen stemmen ermee in dat eventuele belastingschade als gevolg van de onteigening, waarvan de deskundigen verwachten dat die voor [gedaagde] niet zal ontstaan, zal worden vastgesteld door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) te Rotterdam.
renteschade
23. [gedaagde] heeft, voor zover de uiteindelijk vast te stellen schadeloosstelling het betaalde voorschot te boven gaat, aanspraak op vergoeding van de door hem gederfde rente over het verschil tussen beide bedragen vanaf de datum inschrijving vonnis, zijnde 8 september 2008, tot aan de datum eindvonnis. De deskundigen hebben in hun definitieve rapport geadviseerd het rentepercentage te bepalen op 3,5% per jaar. Het hoogheemraadschap stelt onder verwijzing naar een vonnis van de rechtbank Utrecht van 30 januari 2008, rolnummer 186931/ HA ZA 04-2487 dat de rentevergoeding vastgesteld dient te worden op 3% per jaar.
De rechtbank acht het door de deskundigen geadviseerde percentage van 3,5% in overeenstemming met het marktconforme rentepercentage rond de peildatum, zodat zij de deskundigen hierin zal volgen. Een lagere rentevergoeding biedt onvoldoende compensatie voor het gemiste genot.
24.Het hoogheemraadschap zal voorts op de voet van artikel 55 lid 3 Ow Pro aan [gedaagde] over het verschil tussen het voorschot op en de definitief vast te stellen schadeloosstelling, vermeerderd met de vergoeding van renteschade, de wettelijke rente dienen te vergoeden vanaf heden tot de dag der algehele voldoening.
25. Ook overigens is de rechtbank niet gebleken dat de deskundigen onjuiste uitgangspunten hebben gehanteerd of relevante factoren over het hoofd hebben gezien. De rechtbank neemt het oordeel van de deskundigen over en maakt het tot het hare. Zij zal de schadeloosstelling voor [gedaagde] overeenkomstig het advies bepalen op € 8.551,--.
26. De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen bedragen volgens hun opgaven van 7 januari en 17 juni 2009 in totaal € 17.252,95 inclusief BTW. Tegen de hoogte van deze kosten heeft het hoogheemraadschap geen bezwaar gemaakt, zodat het als onteigenende partij tot betaling van deze kosten zal worden veroordeeld.
27. [gedaagde] maakt aanspraak op vergoeding van de volgende kosten:
- kosten juridische bijstand inclusief 19% BTW
(minus griffierecht ten bedrage van € 255,--) € 3.887,42
- kosten deskundigenbijstand inclusief 19% BTW € 2.329,43
Totaal € 6.216,85
28. De kosten van juridische en deskundigenbijstand geven het hoogheemraadschap geen aanleiding tot opmerkingen. De rechtbank zal het bedrag ter zake van juridische en deskundigenbijstand dat ten laste komt van het hoogheemraadschap dan ook vaststellen op € 6.216,85 inclusief BTW.
29. Het hoogheemraadschap zal als onteigenende partij tevens worden verwezen in de overige kosten van deze procedure, te weten het door [gedaagde] reeds betaalde griffierecht van € 255,--.
30. Tenslotte zal een nieuws- en advertentieblad worden aangewezen voor de publicatie van dit vonnis.
BESLISSING
De rechtbank:
I stelt de schadeloosstelling voor [gedaagde] vast op € 8.551,--, waarin begrepen het reeds betaalde voorschot van € 3.793,75, alsmede op een samengestelde rente van 3,5% per jaar over € 4.757,25 vanaf 8 september 2008 tot heden;
II veroordeelt het hoogheemraadschap tot betaling aan [gedaagde] van een bedrag van € 4.757,25 , vermeerderd met de hiervoor onder I genoemde rente, de som daarvan te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden tot aan de dag der algehele voldoening;
III veroordeelt het hoogheemraadschap tot gestanddoening van de bijkomende aanbiedingen als genoemd onder rechtsoverweging 19;
IV veroordeelt het hoogheemraadschap in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen ten bedrage van € 17.252,95 inclusief BTW;
V veroordeelt het hoogheemraadschap tot betaling aan [gedaagde] van de door hem gemaakte kosten van juridische en deskundigenbijstand, begroot op een bedrag van € 6.216,85 inclusief BTW;
VI veroordeelt het hoogheemraadschap tot betaling aan [gedaagde] van het door hem betaalde griffierecht ten bedrage van € 255,--;
VII wijst het "Nederlek Nieuws"en het "Algemeen Dagblad" aan als nieuws- en advertentieblad, waarin de griffier van deze rechtbank dit vonnis bij uittreksel zal plaatsen.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.C. Dedel-van Walbeek, mr. M.C.J.A. Huijgens en mr. J. Vijlbrief-van der Schaft en in het openbaar uitgesproken op 5 augustus 2009.