Uitspraak
vonnis
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 314414 / HA ZA 08-2135
Vonnis van 5 augustus 2009
in de zaak van
de openbare rechtspersoon
HET HOOGHEEMRAADSCHAP VAN SCHIELAND EN DE KRIMPENERWAARD,
zetelende te Rotterdam,
eiser,
advocaten: mrs. P. de Boorder en G.J.M. de Jager,
tegen
[gedaagden]
beiden wonende te [A],
advocaat: mr. I. Smeenk.
Partijen worden hierna het hoogheemraadschap en [gedaagden] genoemd.
De rechtbank heeft kennisgenomen van de processtukken en hetgeen is verhandeld tijdens de zitting van 22 juni 2009, waar mr. De Jager heeft gepleit voor het hoogheemraadschap en mr. Smeenk voor [gedaagden ]
RECHTSOVERWEGINGEN
1. Bij vonnis van 13 augustus 2008 heeft de rechtbank vervroegd de onteigening uitgesproken ten name en ten behoeve van het hoogheemraadschap van:
- een perceel groot 00.01.53 ha, kadastraal bekend gemeente [A], sectie D, nummer [001] (grondplannummer [11]);
- een perceel groot 00.01.24 ha, kadastraal bekend gemeente [A], sectie D, nummer [002] (grondplannummer [22]);
- een gedeelte groot 00.00.74 ha (grondplannummer [33]) van het perceel kadastraal bekend gemeente [A], sectie D, nummer [003], in totaal groot 00.06.27 ha, plaatselijk bekend als [adres 1] te [A].
2. Bij voormeld vonnis is het voorschot op de schadeloosstelling voor [gedaagden] bepaald op € 2.226,--.
3. De opneming door de deskundigen als bedoeld in artikel 54j lid 1 juncto 27 lid 2 onteigeningswet (Ow) heeft op 25 september 2008 plaatsgevonden.
4.Het v onnis is op 12 november 2008 ingeschreven in de openbare registers.
5. Het onteigende bestaat uit binnendijks gelegen talud, deels in gebruik als op-/afrit, deels als talud/siertuin, voorzien van een haag, twee bomen en een brievenbus, gelegen aan de voorzijde van het woonhuis, en twee percelen buitendijks talud.
6. Als het overblijvende kan worden aangemerkt het niet te onteigenen deel van perceel D [003], ter grootte van 00.05.53 ha, met daarop het woonhuis.
7. In hun rapport, gedeponeerd ter griffie op 9 april 2009, hebben de deskundigen de totale schadeloosstelling voor [gedaagden] als volgt begroot:
de waarde € 14.746,--
de bijkomende schade € 530,--
totaal € 15.276,--
8. Deze begroting is, behoudens hetgeen hierna wordt besproken, niet bestreden.
De waarde
9. De deskundigen hebben de grondwaarde van het onteigende bepaald aan de hand van de ligging ten opzichte van de woning, de afstand tot de gevel, het gebruik en de glooiing. Een en ander heeft geresulteerd in een grondwaarde van :
20 m² vlakke grond à € 400,-- € 8.000,--
54 m² talud (erf/tuin) à € 100,-- € 5.400,--
277 m² buitendijks talud à € 1,25 € 346,--
totaal € 13.746,--
10. Het hoogheemraadschap heeft allereerst bezwaar gemaakt tegen de waarderingsmethodiek. Gesteld wordt dat de totstandkoming van de indeling, die een redelijk handelend koper nimmer zou maken, en de daaraan gekoppelde prijzen per vierkante meter onduidelijk zijn. Bovendien wijkt de methodiek af van de standaardwaarderingspraktijk voor een object als dit, waarbij het er om gaat wat de eigenaar van de achterliggende woning voor deze strook zou overhebben als hij die nog niet in eigendom had.
11. Naar aanleiding van deze bezwaren hebben de deskundigen ter zitting een nadere toelichting gegeven op de toegepaste waarderingsmethodiek. Zij zijn van oordeel dat hantering van een eenheidsprijs voor talud, de insteek van de door het hoogheemraadschap voorgestane waarderingsmethodiek, geen recht doet aan de werkelijke situatie. Het onteigende ontleent zijn waarde aan de situering ten opzichte van de achtergelegen woning, in die zin dat grond dichter bij de woning gelegen hoger dient te worden gewaardeerd dan grond verder van de woning gelegen. Op grond van de visuele waarnemingen ter plaatse hebben de deskundigen het talud in verschillende categorieën ingedeeld.
12. De rechtbank overweegt ten aanzien van de waarderingsmethodiek als volgt.
Zij stelt voorop dat de deskundigen volgens geldende jurisprudentie (ondermeer HR 30 juni 2006, NJ 2007, 216 en HR 15 februari 2008, LJN: BB4775) in beginsel vrij zijn in hun keuze van waarderingsmethodiek en derhalve niet gebonden zijn aan een standaardpraktijk. De rechtbank volgt de deskundigen in hun oordeel dat gelet op de atypische situatie langs de dijk niet volstaan kan worden met een eenheidsprijs. Derhalve is de gedifferentieerde methode, waarbij recht wordt gedaan aan de verschillende grondtypen waaruit de in het kader van dit onteigeningsproject onteigende perceelsgedeelten bestaan, zoals tuin, erf en overig talud, in combinatie met de afstand daarvan tot de woning, in dit geval de meest geëigende. Deze methode biedt enerzijds voldoende aanknopingspunten om in meerdere gevallen toegepast te worden en anderzijds voldoende ruimte om af te wijken bij bijzonderheden. Na toelichting ter zitting ziet de rechtbank dan ook geen reden te oordelen dat de keuze van de deskundigen onjuist zou zijn.
13. Voorts heeft het hoogheemraadschap bezwaar gemaakt tegen de waardering van het binnendijks gelegen talud. Onder verwijzing naar het taxatierapport van P. Leonard en het schadebeperkende aanbod tot voortgezet gebruik wordt gesteld dat deze te hoog is en moet worden uitgegaan van € 12,50 per m².
14. [gedaagden] sluiten zich ten aanzien van de waarde van het binnendijks gelegen perceel aan bij het advies van de deskundigen. Ten aanzien van de buitendijks gelegen percelen zijn zij echter van mening dat deze zouden moeten worden gewaardeerd op € 2,50 per m², vanwege de door hen aanwezig geachte mogelijkheid een vergunning voor een aanlegsteiger te verkrijgen.
15. De rechtbank ziet geen aanleiding te twijfelen aan de juistheid van de door de deskundigen op basis van hun kennis, ervaring en intuïtie begrote waarde. Zij heeft er in dit verband acht op geslagen dat de deskundigen bij hun begroting rekening hebben gehouden met de bestemming, de gebruiksbeperking op grond van de ter plaatse vigerende keur, de aard van de grond, de ligging ten opzichte van het overblijvende en de specifieke omstandigheden. De rechtbank volgt de deskundigen in hun oordeel dat wat betreft de binnendijks gelegen grond (talud en vlakke grond) de taxatie van het hoogheemraadschap te laag is. Het enkele feit dat destijds bij de verbetering van de nieuwe Maasdijk € 10,-- per m² is betaald en in dit project op basis van € 12,50 m² met diverse grondeigenaren overeenstemming is bereikt, maakt niet dat die waarde als uitgangspunt voor elk talud dient te worden genomen. Een redelijk handelend koper zal bereid zijn meer te betalen voor grond gelegen dichtbij de woning, omdat verwerving van deze grond de koper de zekerheid van (enige) bewegingsruimte bij de woning geeft.
De rechtbank volgt het hoogheemraadschap niet in het betoog dat, voor zover al sprake is van een tuin op het onteigende, deze tuin in strijd met het keurregime is gecreëerd en daarom niet in de waardering mag worden betrokken. De Hoge Raad heeft immers in het arrest HR 3 november 1971, NJ 1972, 20 bepaald dat, indien een tuinsituatie altijd is gedoogd en de keur een ontheffingsmogelijkheid biedt, bij de waardering wel degelijk met de aanwezigheid hiervan rekening gehouden mag worden.
16. Tenslotte heeft het hoogheemraadschap bezwaar gemaakt tegen het aantal vierkante meters vlakke grond, dat door de deskundigen is gesteld op 20 m², een strook van 2 meter over de volle breedte van het perceel, maar door het hoogheemraadschap in het geheel niet aanwezig wordt geacht. De rechtbank overweegt hieromtrent dat het hoogheemraadschap niet voldoende heeft weten te onderbouwen dat er geen vlakke grond aanwezig is, zodat zij de deskundigen in hun berekening zal volgen.
17. Ten aanzien van de door gedaagden begrote waarde van € 2,50 per m² voor de buitendijkse percelen is de rechtbank met de deskundigen van oordeel dat nu er geen sprake is van een vergunning voor een aanlegsteiger, er geen vergunning is aangevraagd en een dergelijke vergunning door de daartoe bevoegde instanties op basis van de thans geldende Beleidsregels Grote Rivieren ook niet verleend zou worden, er geen reden is deze percelen hoger te waarderen dan op het bedrag van € 1,25 per m², waar zowel het hoogheemraadschap als de deskundigen op uitkomen. De rechtbank zal de vergoeding voor de buitendijkse percelen dan ook op € 1,25 per m² vaststellen.
voortgezet gebruik
18. Aangeboden is het voortgezet gebruik om niet, na uitvoering van de werkzaamheden door het sluiten van een daartoe strekkende overeenkomst. [gedaagden] hebben aangegeven van dit aanbod gebruik te willen maken. Omdat het huis thans te koop staat stemt het hoogheemraadschap ermee in dat dit aanbod onder dezelfde voorwaarden en om niet eveneens zal gelden voor de eerste rechtsopvolger van [gedaagden].
Onder verwijzing naar het vonnis van de rechtbank Utrecht van 1 juni 2005, zaak- en rolnummers 1788282 / HA ZA 04-1207 (waterschap Rivierenland/ E.B. de With) stelt het hoogheemraadschap dat dit aanbod schadebeperkend is. Immers, gegeven het voortgezet gebruik zal er na onteigening voor de onteigende slechts sprake zijn van een wisseling in de hoedanigheid van eigenaar naar gebruiker. Deze verandering zal voor de waarde geen grote consequenties hebben. Te meer nu de gebruiksmogelijkheden ook voor de onteigening al aanzienlijk werden beperkt door de op het onteigende rustende keur.
De rechtbank volgt het hoogheemraadschap niet in dit betoog. Het aanbod tot voortgezet gebruik doet niets af aan het feit dat [gedaagden] hun eigendomsrecht verliezen, dat veel sterker is dan een persoonlijk gebruiksrecht op grond van een overeenkomst die per direct opzegbaar is. De aan dit verlies gekoppelde waarde dient naar geldende jurisprudentie (onder meer HR 22 maart 1989, NJ 1990, 251 en HR 27 oktober 2006, NJ 2008, 3) onverkort in geld te worden vergoed. De deskundigen hebben in dit aanbod terecht geen aanleiding gezien om tot een lagere vergoeding van de waarde te komen.
Gelet op het voorgaande zal de rechtbank de grondwaarde van het onteigende conform het deskundigenadvies bepalen op € 13.746,--.
Waardevermindering overblijvende
19. De deskundigen stellen dat het overblijvende geen waardevermindering ondergaat, gelet op de verhouding tussen de onteigende en overblijvende grondoppervlakte, de ligging van het overblijvende ten opzichte van (de hoogte van) op het onteigende te realiseren werken en de handhaving van de - niet negatief door deze realisering beïnvloede- aard en gebruiksmogelijkheden van het overblijvende en de daarop staande opstallen.
Naar de mening van [gedaagden] is er wel degelijk sprake van waardevermindering van het overblijvende. Zij verwijzen hiertoe naar de taxatie van Boom en begroten deze waardevermindering op € 20.000,--.
De rechtbank overweegt hieromtrent als volgt.
Bij de waardevermindering van het overblijvende gaat het om de vermindering van de verkoopwaarde, die vastgesteld dient te worden op het verschil tussen enerzijds de waarde van het gehele complex voor onteigening en anderzijds de waarde van het overblijvende plus de waarde van het onteigende. De rechtbank is, evenals de deskundigen, van oordeel dat dit verschil in dit geval nihil is. Het werk op het onteigende brengt immers geen waardebepalende veranderingen ten opzichte van het overblijvende teweeg. De dijk komt verder van de woning af te liggen. Er ontstaat geen wanverhouding tussen de afmetingen van de grond en de opstallen. Evenmin veranderen de aard en de gebruiksmogelijkheden van het overblijvende en de daarop staande opstallen. Een redelijk handelend koper zal derhalve voor en na de onteigening hetzelfde voor het overblijvende willen betalen.
20. De schade tengevolge van het verlies van de op het onteigende aanwezige bomenbegroten de deskundige op € 1.000,--. De partijen hebben deze begroting niet weersproken. De rechtbank zal dan ook dienovereenkomstig beslissen.
resumé
21. De te vergoeden vermogensschade zal gelet op het voorgaande door de rechtbank worden vastgesteld op (€ 13.746,-- + € 1.000,-- =) € 14.746,--.
Bijkomende schade
22. Het hoogheemraadschap doet hetgeen is aangeboden gestand. De stelling van de deskundigen dat gestanddoening van de bijkomende aanbieding noodzakelijk is voor een volledige schadeloosstelling acht het hoogheemraadschap evenwel onjuist. De deskundigen hechten onvoldoende waarde aan de bijkomende aanbieding, door deze niet aan enige beoordeling te onderwerpen. Hierin zijn echter aanzienlijke voordelen voor de onteigende vervat, die in mindering zouden moeten worden gebracht op de post bijkomende schade.
23. De deskundigen hebben ter zitting opgemerkt dat van enig voordeel slechts sprake zou zijn indien de bijkomende aanbieding een waardestijging van het overblijvende opleveren. Nu een dergelijk voordeel niet is geconstateerd valt er niets te verrekenen met de bijkomende schade en is de conclusie gerechtvaardigd dat een en ander noodzakelijk is voor een volledige schadeloosstelling. De rechtbank is het daarmee eens en zal het hoogheemraadschap dan ook veroordelen tot gestanddoening van de navolgende bijkomende aanbieding:
- voor zover het nodig blijkt om vanaf het overblijvende uit te wegen naar de dijk en omgekeerd zal op kosten van het hoogheemraadschap een daartoe strekkende erfdienstbaarheid worden gevestigd ten laste van de aan het hoogheemraadschap in eigendom toebehorende grond.
24. De rechtbank stelt vast dat partijen het er over eens zijn dat door de bijkomende aanbiedingen er geen sprake is van andere bijkomende schade dan de kosten voor het verplaatsen van de op het onteigende aanwezige brievenbus en de aanpassing van de siertuin. Ook de rechtbank zal daarvan uitgaan. De deskundigen begroten deze schade op € 530,--. Deze begroting komt de rechtbank redelijk voor, derhalve zal aldus worden beslist.
Voorts
derde-belanghebbenden
25. Van derde-belanghebbenden die ter zake van het onteigende enig recht op schadeloosstelling zouden hebben is niet gebleken.
belastingschade
26. Partijen stemmen ermee in dat eventuele belastingschade als gevolg van de onteigening zal worden vastgesteld door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) te Rotterdam.
renteschade
27. [gedaagden] hebben, voor zover de uiteindelijk vast te stellen schadeloosstelling het betaalde voorschot te boven gaat, aanspraak op vergoeding van de door hen gederfde rente over het verschil tussen beide bedragen vanaf de datum inschrijving vonnis, zijnde 12 november 2008, tot aan de datum eindvonnis. De deskundigen hebben in hun definitieve rapport geadviseerd het rentepercentage te bepalen op 3,5% per jaar. Het hoogheemraadschap stelt onder verwijzing naar een vonnis van de rechtbank Utrecht van 30 januari 2008, rolnummer 186931/HA ZA 04-2487, dat de rentevergoeding vastgesteld dient te worden op 3% per jaar.
De rechtbank acht het door de deskundigen geadviseerde rentepercentage van 3,5% in overeenstemming met het marktconforme rentepercentage rond de peildatum, zodat zij de deskundigen hierin zal volgen. Een lagere rentevergoeding biedt onvoldoende compensatie voor het gemiste genot.
28. Het hoogheemraadschap zal voorts op de voet van artikel 55 lid 3 Ow Pro aan [gedaagden] over het verschil tussen het voorschot op en de definitief vast te stellen schadeloosstelling, vermeerderd met de vergoeding van renteschade, de wettelijke rente dienen te vergoeden vanaf heden tot de dag der algehele voldoening.
29. Ook overigens is de rechtbank niet gebleken dat de deskundigen onjuiste uitgangspunten hebben gehanteerd of relevante factoren over het hoofd hebben gezien. De rechtbank neemt het oordeel van de deskundigen over en maakt het tot het hare. Zij zal de schadeloosstelling voor [gedaagden] overeenkomstig het advies bepalen op € 15.276,--.
kosten
30. De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen bedragen volgens hun opgaven van 24 maart en 17 juni 2009 in totaal € 15.741,06. Tegen de hoogte van deze kosten heeft het hoogheemraadschap geen bezwaar gemaakt, zodat het als onteigenende partij tot betaling van deze kosten zal worden veroordeeld.
31. [gedaagden] maken aanspraak op vergoeding van de volgende kosten:
- kosten juridische bijstand inclusief 19% BTW
(minus griffierecht ten bedrage van € 232,--) € 9.993,62
- kosten procureur € 249,90
- kosten deskundigenbijstand inclusief 19% BTW € 8.901,20
totaal € 19.144,72
32. De kosten van juridische bijstand geven het hoogheemraadschap geen aanleiding tot opmerkingen. Het kan zich daarentegen niet vinden in de gedeclareerde kosten van deskundigenbijstand. Het acht de specificatie van de door Boom opgevoerde kosten dermate algemeen dat niet te beoordelen is of deze kosten noodzakelijk zijn gemaakt en redelijk naar omvang zijn. Gelet hierop verzoekt het hoogheemraadschap de aan Boom toekomende vergoeding ex aequo et bono vast te stellen op € 3.000,-- inclusief BTW.
De rechtbank volgt dit betoog niet. Uit de kostenopgave blijkt voldoende duidelijk welke werkzaamheden Boom heeft verricht. De kosten zijn in redelijkheid gemaakt en niet onredelijk hoog. De rechtbank is derhalve van oordeel dat zowel de kosten van de juridische als de deskundigenbijstand de dubbele redelijkheidstoets kunnen doorstaan, zodat het totale bedrag van € 19.144,72 ten laste zal komen van het hoogheemraadschap.
33. Het hoogheemraadschap zal als onteigenende partij tevens worden verwezen in de overige kosten van deze procedure, te weten het door hem te betalen aanvullende griffierecht ten bedrage van (2,2% van € 15.276,-- minus het voorschot van € 232,- =) € 105,-- (afgerond), het door [gedaagden] reeds betaalde griffierecht ten bedrage van € 232,--, alsook het door hen te betalen aanvullende griffierecht ten bedrage van eveneens € 105,-- (afgerond).
34. Tenslotte zal een nieuws- en advertentieblad worden aangewezen voor de publicatie van dit vonnis.
BESLISSING
De rechtbank:
I stelt de schadeloosstelling voor [gedaagden] vast op € 15.276,-- waarin begrepen het reeds betaalde voorschot van € 2.226,--, alsmede op een samengestelde rente van 3,5% per jaar over € 13.050,-- vanaf 12 november 2008 tot heden;
II veroordeelt het hoogheemraadschap tot betaling aan [gedaagden] van een bedrag van € 13.050,--, vermeerderd met de hiervoor onder I genoemde rente, de som daarvan te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden tot aan de dag der algehele voldoening;
III veroordeelt het hoogheemraadschap tot gestanddoening van de bijkomende aanbieding als genoemd onder rechtsoverweging 23;
IV veroordeelt het hoogheemraadschap in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen ten bedrage van € 15.741,06 inclusief BTW;
V veroordeelt het hoogheemraadschap tot betaling aan [gedaagden] van de door hen gemaakte kosten van juridische en deskundigenbijstand, begroot op een bedrag van € 19.144,72 inclusief BTW;
VI veroordeelt het hoogheemraadschap tot betaling van het door de griffie in rekening te brengen aanvullende griffierecht ten bedrage van € 105,--;
VII veroordeelt het hoogheemraadschap tot betaling aan [gedaagden] van het door hen betaalde griffierecht ten bedrage van € 232,-- en het door de griffie aan hen in rekening te brengen aanvullende griffierecht ten bedrage van € 105,--;
VIII wijst het "Nederlek Nieuws"en het "Algemeen Dagblad" aan als nieuws- en advertentieblad, waarin de griffier van deze rechtbank dit vonnis bij uittreksel zal plaatsen.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.C. Dedel-van Walbeek, mr. M.C.J.A. Huijgens en mr. J. Vijlbrief-van der Schaft en in het openbaar uitgesproken op 5 augustus 2009.