Uitspraak
vonnis
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 314407 / HA ZA 08-2132
Vonnis van 5 augustus 2009
in de zaak van
de openbare rechtspersoon
HET HOOGHEEMRAADSCHAP VAN SCHIELAND EN DE
KRIMPENERWAARD,
zetelende te Rotterdam,
eiser,
advocaten: mrs. P. de Boorder en G.J.M. de Jager,
tegen
[gedaagden],
beiden wonende te [A],
advocaten: mrs. J.A.M.A. Sluysmans en J.M.E. Cornelissen.
Partijen zullen hierna het hoogheemraadschap en [gedaagden] worden genoemd.
De rechtbank heeft kennisgenomen van de processtukken en hetgeen is verhandeld tijdens het pleidooi van 22 juni 2009, waar mr. De Jager heeft gepleit voor het hoogheemraadschap en mr. Cornelissen voor [gedaagden].
RECHTSOVERWEGINGEN
1. Bij vonnis van 13 augustus 2008 heeft de rechtbank vervroegd de onteigening uitgesproken ten name en ten behoeve van het hoogheemraadschap van de navolgende onroerende zaken:
- het perceel kadastraal bekend gemeente [A], sectie D, nummer [001], groot 00.01.34 ha (grondplannummer [11]);
- een gedeelte groot 00.00.71 ha (grondplannummer [22]) van het perceel kadastraal bekend gemeente [A], sectie D, nummer [002], in totaal groot 00.02.26 ha, plaatselijk bekend als [adres 1] te [A].
2. Bij voormeld vonnis is het voorschot op de schadeloosstelling voor [gedaagden ] bepaald op € 6.805,--.
3. De opneming door de deskundigen als bedoeld in artikel 54j lid 1 juncto 27 lid 2 onteigeningswet (Ow) heeft op 25 september 2008 plaatsgevonden.
4. Het vonnis is op 12 november 2008 ingeschreven in de openbare registers.
5. Het onteigende deel van perceel D [002] bestaat uit binnendijks gelegen grond, deels vlak, deels talud, ingericht als siertuin/terras en voorzien van een gietijzeren hek, een haag, beplanting en een dijktrap. Het perceel D [001] bestaat uit buitendijks, met gras ingezaaid talud en berm.
6. Als het overblijvende kan worden aangemerkt het niet te onteigenen deel van perceel D [002] ter grootte van 00.01.55 ha, met daarop het woonhuis.
7. Na inschrijving van het vonnis is het hoogheemraadschap tot de conclusie gekomen dat van perceel D [002] 2 m² teveel onteigend is. Conform de toezegging van het hoogheemraadschap in zijn brief van 9 januari 2009 en de daarbij behorende tekening zullen deze 2 m² door en voor rekening van het hoogheemraadschap aan [gedaagden] teruggeleverd worden. De deskundigen zijn in de berekeningen in hun rapport reeds uitgegaan van de nieuwe, kleinere oppervlakte.
8. In hun rapport, gedeponeerd ter griffie op 9 april 2009, hebben de deskundigen de totale schadeloosstelling voor [gedaagden] als volgt begroot:
de waarde € 24.168,--
de bijkomende schade € 2.000,--
Totaal € 26.168,--
9. Deze begroting is, behoudens hetgeen hierna wordt besproken, niet bestreden.
De waarde
10. De deskundigen hebben de waarde van het onteigende bepaald aan de hand van de ligging ten opzichte van de woning, de afstand tot de gevel, het gebruik en de glooiing. Een en ander heeft geresulteerd in een grondwaarde van:
38 m² siertuin (vlakke grond) à € 550,-- € 9.150,--
31 m² (dijk)talud (erf en tuin bij woning) à € 100,-- € 3.100,--
134 m² buitendijks talud à € 1,25 € 168,--
Totaal € 24.168,--
11. Het hoogheemraadschap heeft allereerst bezwaar gemaakt tegen de waarderingsmethodiek. Gesteld wordt dat de totstandkoming van de indeling, die een redelijk handelend koper nimmer zou maken, en de daaraan gekoppelde prijzen per vierkante meter onduidelijk zijn. Bovendien wijkt de methodiek af van de standaardwaarderingspraktijk voor een object als dit, waarbij het er om gaat wat de eigenaar van de achterliggende woning voor deze strook zou overhebben als hij die nog niet in eigendom had.
12. Naar aanleiding van deze bezwaren hebben de deskundigen ter zitting een nadere toelichting gegeven op de toegepaste waarderingsmethodiek. Zij zijn van oordeel dat hantering van een eenheidsprijs voor talud, de insteek van de door het hoogheemraadschap voorgestane waarderingsmethodiek, geen recht doet aan de werkelijke situatie. Het onteigende ontleent zijn waarde aan de situering ten opzichte van de achtergelegen woning, in die zin dat grond dichter bij de woning gelegen hoger dient te worden gewaardeerd dan grond verder van de woning gelegen. Op grond van de visuele waarnemingen ter plaatse hebben de deskundigen het talud in verschillende categorieën ingedeeld.
13. De rechtbank overweegt ten aanzien van de waarderingsmethodiek als volgt.
Zij stelt voorop dat de deskundigen volgens geldende jurisprudentie (ondermeer HR 30 juni 2006, NJ 2007, 216 en HR 15 februari 2008, LJN: BB4775) in beginsel vrij zijn in hun keuze van waarderingsmethodiek en derhalve niet gebonden zijn aan een standaardpraktijk. De rechtbank volgt de deskundigen in hun oordeel dat gelet op de atypische situatie langs de dijk niet volstaan kan worden met een eenheidsprijs. Derhalve is de gedifferentieerde methode, waarbij recht wordt gedaan aan de verschillende grondtypen waaruit de in het kader van dit onteigeningsproject onteigende perceelsgedeelten bestaan, zoals tuin, erf en overig talud, in combinatie met de afstand daarvan tot de woning, in dit geval de meest geëigende. Deze methode biedt enerzijds voldoende aanknopingspunten om in meerdere gevallen toegepast te worden en anderzijds voldoende ruimte om af te wijken bij bijzonderheden. Na toelichting ter zitting ziet de rechtbank dan ook geen reden te oordelen dat de keuze van de deskundigen onjuist zou zijn.
14. Voorts heeft het hoogheemraadschap bezwaar gemaakt tegen de waardering van perceelsgedeelte D [002]. Onder verwijzing naar het taxatierapport van P. Leonard en het schadebeperkend aanbod tot voortgezet gebruik wordt gesteld dat deze te hoog is en moet worden uitgegaan van € 300,-- per m² voor het vlakke gedeelte, dat naar de mening van het hoogheemraadschap slechts 20 m² bedraagt, en van € 12,50 per m² voor het resterende talud met een oppervlakte van 49 m² .
15. De rechtbank ziet geen aanleiding te twijfelen aan de juistheid van de door de deskundigen op basis van hun kennis, ervaring en intuïtie begrote waarde van het perceelsgedeelte D [002]. Zij heeft er in dit verband acht op geslagen dat de deskundigen bij hun begroting rekening hebben gehouden met de bestemming, de gebruiksbeperking op grond van de ter plaatse vigerende keur, de aard van de grond, de ligging ten opzichte van het overblijvende en de specifieke omstandigheden. De rechtbank volgt de deskundigen in hun oordeel dat de taxatie van het hoogheemraadschap te laag is. Het enkele feit dat destijds bij de verbetering van de nieuwe Maasdijk € 10,-- per m² is betaald en in dit project op basis van € 12,50 m² met diverse grondeigenaren overeenstemming is bereikt, maakt niet dat die waarde als uitgangspunt voor elk talud dient te worden genomen. De door het hoogheemraadschap voorgestane prijs voor vlakke grond van € 300,-- per m² is in dit geval evenmin toereikend. Een redelijk handelend koper zal, gelet op de zeer geringe oppervlakte van perceel D [002], waarvan bijna een derde deel onteigend is, bereid zijn beduidend meer voor de dichtbij de woning gelegen grond (talud en vlakke grond) te betalen, omdat verwerving van deze grond de koper de zekerheid van (enige) bewegingsruimte bij de woning geeft. De rechtbank acht een prijs van € 100,-- per m² voor het talud en € 550,-- per m² voor de vlakke grond dan ook passend.
De rechtbank volgt het hoogheemraadschap niet in het betoog dat, voor zover al sprake is van een tuin op het onteigende, deze tuin in strijd met het keurregime is gecreëerd en daarom niet in de waardering mag worden betrokken. De Hoge Raad heeft immers in het arrest HR 3 november 1971, NJ 1972, 20 bepaald dat, indien een tuinsituatie altijd is gedoogd en de keur een ontheffingsmogelijkheid biedt, bij de waardering wel degelijk met de aanwezigheid hiervan rekening gehouden mag worden.
Ten aanzien van het bezwaar van het hoogheemraadschap tegen het aantal vierkante meters vlakke grond, dat door het hoogheemraadschap op 20 m² wordt gesteld en door de deskundigen op 38 m², overweegt de rechtbank als volgt.
De deskundigen hebben ter zitting opgemerkt dat zij zijn uitgegaan van de feitelijke situatie ter plaatse en dat niet alleen de grond voor de woning maar ook het terras rechts naast de woning als vlakke grond gekwalificeerd dient te worden. Dit komt de rechtbank aannemelijk voor. Zij zal de deskundigen hierin dan ook volgen. De rechtbank ziet in de opmerking van het hoogheemraadschap dat het terras zich daar illegaal bevindt geen aanleiding om de door de deskundigen gehanteerde indeling aan te passen. Ook voor dit terras geldt immers dat het gedurende lange tijd door het hoogheemraadschap ter plaatse is gedoogd en dat er een ontheffingsmogelijkheid voor bestaat.
voortgezet gebruik
16. Aangeboden is het voortgezet gebruik om niet, na uitvoering van de werkzaamheden door het sluiten van een daartoe strekkende overeenkomst. [gedaagden] hebben aangegeven van dit aanbod gebruik te willen maken. Onder verwijzing naar het vonnis van de rechtbank Utrecht van 1 juni 2005, zaak- en rolnummers 1788282 / HA ZA 04-1207 (waterschap Rivierenland/ E.B. de With) stelt het hoogheemraadschap dat dit aanbod schadebeperkend is. Immers, gegeven het voortgezet gebruik zal er na onteigening voor de onteigende slechts sprake zijn van een wisseling in de hoedanigheid van eigenaar naar gebruiker. Deze verandering zal voor de waarde geen grote consequenties hebben. Te meer nu de gebruiksmogelijkheden ook voor de onteigening al aanzienlijk werden beperkt door de op het onteigende rustende keur.
De rechtbank volgt het hoogheemraadschap niet in dit betoog. Het aanbod tot voortgezet gebruik doet niets af aan het feit dat [gedaagden] hun eigendomsrecht verliezen, dat veel sterker is dan een persoonlijk gebruiksrecht op grond van een overeenkomst die per direct opzegbaar is. De aan dit verlies gekoppelde waarde dient naar geldende jurisprudentie (onder meer HR 22 maart 1989, NJ 1990, 251 en HR 27 oktober 2006, NJ 2008, 3) onverkort in geld te worden vergoed. De deskundigen hebben in dit aanbod terecht geen aanleiding gezien om tot een lagere vergoeding van de waarde te komen.
Gelet op het voorgaande zal de rechtbank de waarde van het onteigende conform het deskundigenadvies bepalen op € 24.168,--.
resumé
17.De te vergoeden vermogensschade zal gelet op het voorgaande door de rechtbank worden vastgesteld op € 24.168,--.
Bijkomende schade
18. Het hoogheemraadschap doet hetgeen is aangeboden en door mr. Cornelissen is weergegeven onder punt 34 van haar pleitnota gestand. De stelling van de deskundigen dat gestanddoening van de bijkomende aanbiedingen noodzakelijk is voor een volledige schadeloosstelling acht het hoogheemraadschap evenwel onjuist. De deskundigen hechten onvoldoende waarde aan de bijkomende aanbiedingen, door deze niet aan enige beoordeling te onderwerpen. Hierin zijn echter aanzienlijke voordelen voor de onteigende vervat, die in mindering zouden moeten worden gebracht op de post bijkomende schade.
19. De deskundigen hebben ter zitting opgemerkt dat van enig voordeel slechts sprake zou zijn indien de bijkomende aanbiedingen een waardestijging van het overblijvende opleveren. Nu een dergelijk voordeel niet is geconstateerd valt er niets te verrekenen met de bijkomende schade en is de conclusie gerechtvaardigd dat een en ander noodzakelijk is voor een volledige schadeloosstelling.
De rechtbank is het daarmee eens en zal het hoogheemraadschap dan ook veroordelen tot gestanddoening van de navolgende bijkomende aanbiedingen:
- [gedaagden] krijgen het voortgezet gebruik van de onteigende grond tot het moment van uitvoering van de werkzaamheden om niet;
- [gedaagden] krijgen het voortgezet gebruik om niet van de onteigende grond na uitvoering van de dijkwerkzaamheden;
- na afloop van de werkzaamheden zal het hekwerk dat zich voor de woning van [gedaagden] bevindt, worden teruggeplaatst ten laste van het hoogheemraadschap;
- het dijktalud zal ten behoeve van [gedaagden] worden aangepast teneinde daar een parkeerplaats te realiseren. Aan [gedaagden] en - nu het huis te koop staat - ook aan de eerste rechtsopvolger zal een persoonlijke, niet overdraagbare vergunning worden verstrekt voor het parkeren van hun auto;
- een deel van de onteigende gronden, zoals aangegeven op de bij de door het hoogheemraadschap toegezonden brief van 9 januari 2009 gevoegde tekening, zal aan [gedaagden] worden teruggeleverd, op kosten van het hoogheemraadschap;
- voor zover het nodig blijkt om vanaf het overblijvende uit te wegen naar de dijk (en omgekeerd) zal op kosten van het hoogheemraadschap een daartoe strekkende erfdienstbaarheid worden gevestigd ten laste van de aan het hoogheemraadschap in eigendom toebehorende grond
- indien en voor zover de hypotheekverstrekker van [gedaagden] eist dat het overblijvende opnieuw getaxeerd moet worden en/of dat een uitzetting van de kadastrale grens nodig is, zal het hoogheemraadschap de daaruit voortvloeiende kosten voor zijn rekening nemen.
20. De rechtbank stelt vast dat partijen het er over eens zijn dat door de bijkomende aanbiedingen er geen sprake is van andere bijkomende schade dan de kosten voor de aanpassing van de siertuin. Ook de rechtbank zal daarvan uitgaan. De deskundigen begroten deze schade op € 2.000,--. Het hoogheemraadschap stelt dat deze kosten reeds worden vergoed krachtens de tussen partijen gesloten overeenkomst voor tijdelijk gebruik. De rechtbank volgt dit standpunt niet. Anders dan de hier bedoelde bijkomende schade, die voortvloeit uit de onteigening, ziet de reeds betaalde vergoeding op schade tengevolge van het tijdelijke gebruik van een niet onteigend perceelsgedeelte. Van een doublure is dan ook geen sprake. De begroting van de bijkomende schade komt de rechtbank redelijk voor, derhalve zal aldus worden beslist.
voorts
derde-belanghebbenden
21. Van derde-belanghebbenden die ter zake van het onteigende enig recht op schadeloosstelling zouden hebben is niet gebleken.
belastingschade
22. Partijen stemmen ermee in dat eventuele belastingschade als gevolg van de onteigening zal worden vastgesteld door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) te Rotterdam.
renteschade
23. [gedaagden] hebben, voor zover de uiteindelijk vast te stellen schadeloosstelling het betaalde voorschot te boven gaat, aanspraak op vergoeding van de door hen gederfde rente over het verschil tussen beide bedragen vanaf de datum inschrijving vonnis, zijnde 12 november 2008, tot aan de datum eindvonnis. De deskundigen hebben in hun definitieve rapport geadviseerd het rentepercentage te bepalen op 3,5% per jaar. [gedaagden] achten dit percentage gezien de huidige rentestand en het vonnis van de rechtbank 's-Gravenhage van 30 juli 2008, LJN: BG2025 te laag. Het hoogheemraadschap stelt onder verwijzing naar een vonnis van de rechtbank Utrecht van 30 januari 2008, rolnummer 186931/HA ZA 04-2487, dat de rentevergoeding vastgesteld dient te worden op 3% per jaar.
De rechtbank acht het door de deskundigen geadviseerde rentepercentage van 3,5% in overeenstemming met het marktconforme rentepercentage rond de peildatum, zodat zij de deskundigen hierin zal volgen. Een lagere rentevergoeding biedt onvoldoende compensatie voor het gemiste genot.
24. Het hoogheemraadschap zal voorts op de voet van artikel 55 lid 3 Ow Pro aan [gedaagden] over het verschil tussen het voorschot op en de definitief vast te stellen schadeloosstelling, vermeerderd met de vergoeding van renteschade, de wettelijke rente dienen te vergoeden vanaf heden tot de dag der algehele voldoening.
25. Ook overigens is de rechtbank niet gebleken dat de deskundigen onjuiste uitgangspunten hebben gehanteerd of relevante factoren over het hoofd hebben gezien. De rechtbank neemt het oordeel van de deskundigen over en maakt het tot het hare. Zij zal de schadeloosstelling voor [gedaagden] overeenkomstig het advies bepalen op € 26.168,--.
kosten
26. De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen bedragen volgens hun opgaven van 25 maart 2009 en 22 juni 2009 (€ 9.315,17 + € 6.425,88 =) € 15.741,05. Tegen de hoogte van deze kosten heeft het hoogheemraadschap geen bezwaar gemaakt, zodat het als onteigenende partij tot betaling van deze kosten zal worden veroordeeld.
27. [gedaagden] maken aanspraak op vergoeding van de volgende kosten:
- kosten juridische bijstand inclusief 19% BTW
(minus griffierecht ten bedrage van € 232,--) € 4.073,53
- kosten deskundigenbijstand inclusief 19% BTW € 14.967,23
Totaal € 19.040,76
28. De kosten van juridische bijstand geven het hoogheemraadschap geen aanleiding tot opmerkingen. Het kan zich daarentegen niet vinden in de gedeclareerde kosten van deskundigenbijstand. Het acht het door Duiker gehanteerde tarief en de bestede uren bovenmatig. Wat betreft de kosten die zien op de uitwerking van de waarderingsmethodiek is voorts sprake van overlap met de overige procedures in het kader van dit onteigeningsproject. Gelet op het voorgaande verzoekt het hoogheemraadschap de aan Duiker toekomende vergoeding ex aequo et bono vast te stellen op € 3.000,-- inclusief BTW per zaak.
Bij brief van 11 mei 2009 alsook ter zitting is namens Duiker verklaard hoe de declaraties zijn opgebouwd en gesteld dat de kosten zowel gezien de aanleiding om ze te maken als naar omvang, redelijk zijn. Opgemerkt is dat Duiker onteigeningen vanaf het moment van de minnelijke fase tot aan het pleidooi bij de zaak betrokken is geweest en zich naast taxeren ook bezig heeft gehouden met het tot stand brengen van onderhandelingen en met diverse uitvoeringspunten.
De rechtbank overweegt ten aanzien van de declaratie van Duiker als volgt.
Gezien de samenhang van deze zaak met de overige zaken in het kader van dit onteigeningsproject is sprake van enige overlap in de gedeclareerde kosten. Dit geldt onder meer voor de kostenposten opvragen van het bestemmingsplan en descente. Voorts acht de rechtbank de kosten van de secretariële werkzaamheden in het qua hoogte aanzienlijke uurtarief van € 195,-- exclusief BTW verdisconteerd. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat een aantal uren, dat zij stelt op 10, niet in redelijkheid is gemaakt. Derhalve zal een bedrag van (10 uur à € 195,-- excl. BTW=) € 1.950,-- op de declaratie in mindering worden gebracht. Het resterende bedrag van (€ 12.577,50 minus € 1.950,-- = € 10.627,50 + 19% BTW=) € 12.646,73 kan naar het oordeel van de rechtbank wel de redelijkheidstoets doorstaan. Een en ander resulteert in een bedrag van ( € 4.073,53+ € 12.646,73 =) € 16.720,26 ter zake van juridische en deskundigenbijstand, dat ten laste komt van het hoogheemraadschap.
29. Het hoogheemraadschap zal als onteigenende partij tevens worden verwezen in de overige kosten van deze procedure, te weten het door hem te betalen aanvullende griffierecht ten bedrage van (2,2% van € 26.168,-- minus het voorschot van € 232,--=) € 345,-- (afgerond), het door [gedaagden] reeds betaalde griffierecht ten bedrage van € 232,--, alsmede het door hen te betalen aanvullende griffierecht van eveneens € 345,--.
30. Tenslotte zal een nieuws- en advertentieblad worden aangewezen voor de publicatie van dit vonnis.
BESLISSING
De rechtbank:
I stelt de schadeloosstelling voor [gedaagden] vast op € 26.168,--, waarin begrepen het reeds betaalde voorschot van € 6.805,--, alsmede op een samengestelde rente van 3,5% per jaar over € 19.363,-- vanaf 12 november 2008 tot heden;
II veroordeelt het hoogheemraadschap tot betaling aan [gedaagden] van een bedrag van € 19.363,--, vermeerderd met de hiervoor onder I genoemde rente, de som daarvan te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden tot aan de dag der algehele voldoening;
III veroordeelt het hoogheemraadschap tot gestanddoening van de bijkomende aanbiedingen als genoemd onder rechtsoverweging 19;
IV veroordeelt het hoogheemraadschap in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen ten bedrage van € 15.741,05 inclusief BTW;
V veroordeelt het hoogheemraadschap tot betaling aan [gedaagden] van de door hen gemaakte kosten van juridische en deskundigenbijstand, begroot op een bedrag van € 16.720,26 inclusief BTW;
VI veroordeelt het hoogheemraadschap tot betaling van het door de griffie in rekening te brengen aanvullende griffierecht ten bedrage van € 345,--;
VII veroordeelt het hoogheemraadschap in de overige kosten van de procedure, welke aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op € 232,-- ter zake van griffierecht en het door de griffie aan hen in rekening te brengen aanvullende griffierecht ten bedrage van € 345,--;
VIII wijst het "Nederlek Nieuws"en het "Algemeen Dagblad" aan als nieuws- en advertentieblad, waarin de griffier van deze rechtbank dit vonnis bij uittreksel zal plaatsen.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.C. Dedel-van Walbeek, mr. M.C.J.A. Huijgens en mr. J. Vijlbrief-van der Schaft en in het openbaar uitgesproken op 5 augustus 2009.