Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 310797 / HA ZA 08-1547
Vonnis van 17 juni 2009
in de zaak van
de openbare rechtspersoon
HET HOOGHEEMRAADSCHAP VAN SCHIELAND EN DE KRIMPENERWAARD,
zetelende te Rotterdam,
eiser,
advocaten: mr. P. de Boorder en G.J.M. de Jager,
tegen
1. [A.]
2. [B.]
beiden wonende te [plaats A.]
gedaagden,
advocaat: mr. J.A.M.A. Sluysmans.
Partijen worden hierna het hoogheemraadschap en [gedaagden] genoemd.
De rechtbank heeft kennisgenomen van de processtukken en hetgeen is verhandeld tijdens het pleidooi van 6 april 2009, waar mr. De Jager heeft gepleit voor het hoogheemraadschap en mr. Sluysmans voor [gedaagden]
RECHTSOVERWEGINGEN
1. Bij vonnis van 18 juni 2008 heeft de rechtbank vervroegd de onteigening uitgesproken ten name en ten behoeve van het hoogheemraadschap van de navolgende onroerende zaken:
- een gedeelte groot 00.01.79 ha (grondplannummer 88) van het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats A.] sectie C, nummer [0000], totaal groot 00.05.71 ha;
- een gedeelte groot 00.13.00 ha (grondplannummer 140) van het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats A.] sectie C, nummer [1111], totaal groot 00.30.33 ha.
2. Bij voormeld vonnis is het voorschot op de schadeloosstelling voor [gedaagden] bepaald op € 87.895,75.
3. De opneming door de deskundigen als bedoeld in artikel 54j lid 1 juncto 27 lid 2 onteigeningswet (Ow) heeft op 10 juli 2008 plaatsgevonden.
4. Het vonnis is op 29 augustus 2008 ingeschreven in de openbare registers.
5. Het onteigende bestaat uit talud, afrit en parkeerterrein deel uitmakende van een buitendijks gelegen woonperceel (C [0000]), alsmede uit buitendijks gelegen grond met af-/ oprit, berm met looppad, water en meerpalen (C [1111]).
6. Als overblijvende is te beschouwen het niet te onteigenen deel van perceel C [0000] ter grootte van 00.03.92 ha met de zich daarop bevindende woning (bouwjaar 2008) met toebehoren. Tevens het niet onteigende deel van het perceel C [1111] ter grootte van 00.17.33 ha met de zich daarop bevindende aanlegsteiger.
7. In hun rapport, gedeponeerd ter griffie op 20 februari 2009, hebben de deskundigen de totale schadeloosstelling voor [gedaagden] als volgt begroot:
De waarde € 109.000,--
De bijkomende schade € 2.000,--
___________
Totaal € 111.000,--
8. Deze begroting is, behoudens hetgeen hierna wordt besproken, niet bestreden.
De waarde
9. De deskundigen hebben de waarde van het perceelsgedeelte C [0000] met woonbestemming aan de hand van vergelijkingstransacties bepaald op € 500,-- per m ², ofwel in totaal op (179 m ² x € 500,-- =) € 89.500,--. Partijen hebben aangegeven zich met deze waardering te kunnen verenigen. De rechtbank zal dan ook dienovereenkomstig beslissen.
10. Ten aanzien van het perceelsgedeelte C [1111] komen de deskundigen tot een waardering van € 15,-- per m ², ofwel in totaal op (1.300 m ² x € 15-- =) € 19.500,--.
[gedaagden] hebben ter zitting opgemerkt zich ter zake bij het advies van de deskundigen aan te kunnen sluiten.
Het hoogheemraadschap vindt de (eenheids)prijs van € 15,-- per m ² te hoog. Onder verwijzing naar het rapport van P. Leonard wordt gesteld dat moet worden uitgegaan van € 0,25 per m ² voor de weg, berm, talud en griend en € 0,50 per m ² voor het water.
De rechtbank ziet geen aanleiding te twijfelen aan de juistheid van de door de deskundigen op basis van hun kennis, ervaring en intuïtie begrote waarde van € 15,-- per m ². Zij heeft er in dit verband acht op geslagen dat de deskundigen bij hun begroting enerzijds rekening hebben gehouden met de gebruiksbeperkingen op grond van de ter plaatse vigerende keur en de bestemming en anderzijds met de bijzondere gebruiksmogelijkheden door de gunstige aard en ligging van het onteigende. De rechtbank volgt de deskundigen in hun oordeel dat aan het onteigende een meerwaarde toekomt. Een redelijk handelend koper zal immers gezien de aanlegsteiger en de hieraan verbonden recreatieve mogelijkheden bereid zijn meer voor dit perceelsgedeelte te betalen dan voor een vergelijkbaar perceel zonder deze extra’s. Het hoogheemraadschap gaat in zijn taxatie ten onrechte aan deze recreatieve meerwaarde voorbij. Gelet op het voorgaande zal de rechtbank de waarde van het perceelsgedeelte C [1111] conform het deskundigenadvies bepalen op € 19.500,--.
voortgezet gebruik
11. Aangeboden is het voortgezet gebruik om niet, na uitvoering van de werkzaamheden door het sluiten van een daartoe strekkende overeenkomst. [gedaagden] hebben aangegeven van dit aanbod gebruik te willen maken. Onder verwijzing naar het vonnis van de rechtbank Utrecht van 1 juni 2005, zaak- en rolnummers 1788282 / HA ZA 04-1207 (waterschap Rivierenland/ E.B. de With) stelt het hoogheemraadschap dat dit aanbod schadebeperkend is. Immers, gegeven het voortgezet gebruik zal er na onteigening voor de onteigenden slechts sprake zijn van een wisseling in de hoedanigheid van eigenaar naar gebruiker. Deze verandering zal voor de waarde geen grote consequenties hebben. Te meer nu de gebruiksmogelijkheden ook voor de onteigening al aanzienlijk werden beperkt door de op het onteigende rustende keur.
De rechtbank volgt het hoogheemraadschap niet in dit betoog. Het aanbod tot voortgezet gebruik doet niets af aan het feit dat [gedaagden] hun eigendomsrecht verliezen, dat veel sterker is dan een persoonlijk gebruiksrecht op grond van een overeenkomst die per direct opzegbaar is. De aan dit verlies gekoppelde waarde dient naar geldende jurisprudentie (onder meer HR 22 maart 1989, NJ 1990, 251 en HR 27 oktober 2006, NJ 2008,3) onverkort in geld te worden vergoed. De deskundigen hebben in dit aanbod terecht geen aanleiding gezien om tot een lagere vergoeding van de waarde te komen.
Gelet op het voorgaande zal de rechtbank de waarde van het onteigende conform het deskundigenadvies bepalen op (€ 89.500,-- + € 19.500,-- =) € 109.000,--.
Waardevermindering overblijvende
12. De deskundigen stellen de waardevermindering van het overblijvende op nihil.
Naar de mening van [gedaagden] is wat betreft het woonperceel C [0000], waarvan ongeveer 1/3 deel onteigend wordt, wel degelijk sprake van waardevermindering van het overblijvende. Zij verwijzen hiertoe naar het schaderapport van Duiker dat als productie 1 bij de toelichting ter descente is bijgevoegd.
Ter zitting hebben de deskundigen opgemerkt dat voor de waardebepaling de grootte van het woonperceel van betrekkelijk geringe betekenis is. De waarde wordt met name bepaald door de woning in combinatie met het uitzicht over de Lek. Deze situatie wordt niet door de onteigening aangetast.
Het voorgaande komt de rechtbank aannemelijk voor en zij zal de deskundigen hierin volgen.
resumé
13. De te vergoeden vermogensschade zal gelet op het voorgaande door de rechtbank worden vastgesteld op € 109.000,--.
Bijkomende schade
14. Het hoogheemraadschap doet hetgeen is aangeboden en door mr. Sluysmans is weergegeven onder punt 26 van zijn pleitnota gestand. Een en ander behoudens de toezegging omtrent het her- en verplaatsen van het hekwerk op perceel C [1111]. Ter zake wordt verwezen naar rechtsoverweging 16 van dit vonnis. De stelling van de deskundigen dat gestanddoening van de bijkomende aanbiedingen noodzakelijk is voor een volledige schadeloosstelling acht het hoogheemraadschap evenwel onjuist. De deskundigen hechten onvoldoende waarde aan de bijkomende aanbiedingen, door deze niet aan enige beoordeling te onderwerpen. Hierin zijn echter aanzienlijke voordelen voor de onteigenden vervat, die in mindering zouden moeten worden gebracht op de post bijkomende schade.
15. De deskundigen hebben ter zitting opgemerkt dat van enig voordeel slechts sprake zou zijn indien de bijkomende aanbiedingen een waardestijging van het overblijvende opleveren. Nu een dergelijk voordeel niet is geconstateerd, valt er niets te verrekenen en is de conclusie gerechtvaardigd dat een en ander noodzakelijk is voor een volledige schadeloosstelling. De rechtbank is het daarmee eens en zal het hoogheemraadschap dan ook veroordelen tot gestanddoening van de navolgende bijkomende aanbiedingen:
- de afrit naar de woning op perceel C [0000] zal na afloop van de werkzaamheden door en ten laste van het hoogheemraadschap worden gereconstrueerd;
- de damwand die door [gedaagden] op perceel C [0000] is gerealiseerd ten behoeve van de bouw van hun nieuwe woning, valt buiten de onteigening en blijft daarom hun eigendom;
- ten behoeve van de aan [gedaagden] toebehorende overblijvende percelen
C [0000] en C [1111] zal ten laste van het hoogheemraadschap een erfdienstbaarheid worden gevestigd;
- tijdens de werkzaamheden kan het schip dat is aangemeerd aan perceel C [1111] blijven liggen;
- de op het schip wonende personen zullen tijdens de werkzaamheden altijd het schip kunnen bereiken;
- de aanlegsteiger en de meerpalen bij perceel C [1111] blijven intact;
- de twee tijdens de werkzaamheden van perceel C [1111] verwijderde meerpalen worden op de oude plek teruggeplaatst;
- indien nodig zal het hoogheemraadschap zorgen voor versterking van de aanlegsteiger bij perceel C [1111];
- het water bij perceel C [1111] zal worden uitgediept.
16. De rechtbank stelt vast dat partijen het er over eens zijn dat door de bijkomende aanbiedingen er geen andere bijkomende schade is dan het verlies van het hekwerk op perceel C [1111]. Ook de rechtbank zal daarvan uitgaan. De deskundigen begroten deze schade op € 2.000,--. Nu deze begroting niet door partijen is weersproken en deze de rechtbank redelijk voorkomt, zal aldus worden beslist. Ten overvloede wordt opgemerkt dat het hek niet zal worden teruggeplaatst. Het ijzeren sierhek op perceel C [0000] blijft intact.
Voorts
derde-belanghebbenden
17. Van derde-belanghebbenden die ter zake het onteigende enig recht op schadeloosstelling zouden hebben is niet gebleken.
belastingschade
18. Partijen stemmen ermee in dat eventuele belastingschade als gevolg van de onteigening, waarvan de deskundigen verwachten dat die voor [gedaagden] niet zal ontstaan, zal worden vastgesteld door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) te Rotterdam.
renteschade
19.[gedaagden] hebben, voor zover de uiteindelijk vast te stellen schadeloosstelling het betaalde voorschot te boven gaat, aanspraak op vergoeding van de door hen gederfde rente over het verschil tussen beide bedragen vanaf de datum inschrijving vonnis, zijnde 29 augustus 2008, tot aan de datum eindvonnis. De deskundigen hebben in hun definitieve rapport geadviseerd het rentepercentage te bepalen op 3,5 % per jaar. [gedaagden] hebben ter zitting opgemerkt zich hierin te kunnen vinden. Het hoogheemraadschap stelt onder verwijzing naar een vonnis van de rechtbank Utrecht van 30 januari 2008, rolnummer 186931/ HA ZA 04-2487 dat de rentevergoeding vastgesteld dient te worden op 3% per jaar.
De rechtbank acht het door de deskundigen geadviseerde percentage van 3,5% in overeenstemming met het marktconforme rentepercentage rond de peildatum, zodat zij de deskundigen hierin zal volgen. Een lagere rentevergoeding biedt onvoldoende compensatie voor het gemiste genot.
20. Het hoogheemraadschap zal voorts op de voet van artikel 55 lid 3 Ow aan [gedaagden] over het verschil tussen het voorschot op en de definitief vast te stellen schadeloosstelling vermeerderd met de vergoeding van renteschade de wettelijke rente dienen te vergoeden vanaf heden tot de dag der algehele voldoening.
voorts
21.Ook overigens is de rechtbank niet gebleken dat de deskundigen onjuiste uitgangspunten hebben gehanteerd of relevante factoren over het hoofd hebben gezien. De rechtbank neemt het oordeel van de deskundigen over en maakt het tot het hare. Zij zal de schadeloosstelling voor [gedaagden] overeenkomstig het advies bepalen op € 111.000,--.
kosten
22. De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen bedragen volgens hun opgaven van 7 januari en 1 april 2009 in totaal (€ 11.131,96 + € 7.007,06 =) € 18.139,02. Tegen de hoogte van deze kosten heeft het hoogheemraadschap geen bezwaar gemaakt, zodat het als onteigenende partij tot betaling van deze kosten wordt veroordeeld.
23. [gedaagden] maken aanspraak op vergoeding van de volgende kosten:
- kosten juridische bijstand inclusief 19% BTW
(minus griffierecht ten bedrage van € 1.147,--) € 5.127,41
- kosten deskundigenbijstand inclusief 19% BTW € 11.950,58
________________
Totaal € 17.077,99
24. De kosten van juridische bijstand geven het hoogheemraadschap geen aanleiding tot opmerkingen. Het kan zich daarentegen niet vinden in de gedeclareerde kosten van deskundigenbijstand. Het acht het door Duiker gehanteerde tarief en de bestede uren bovenmatig. Wat betreft de kosten die zien op de uitwerking van de waarderingsmethodiek is voorts sprake van overlap met de overige procedures in het kader van dit onteigeningsproject. Gelet op het voorgaande verzoekt het hoogheemraadschap de aan Duiker toekomende vergoeding ex aequo et bono vast te stellen op € 3.000,-- inclusief BTW per zaak.
Bij brief van 31 maart 2009 alsook ter zitting heeft Duiker verklaard hoe de declaraties zijn opgebouwd en zich op het standpunt gesteld dat de kosten zowel gezien de aanleiding om ze te maken als naar omvang, redelijk zijn. Duiker heeft opgemerkt vanaf het moment van de minnelijke fase tot aan het pleidooi bij de zaak betrokken te zijn geweest en zich naast taxeren ook bezig te hebben gehouden met het tot stand brengen van onderhandelingen en met diverse uitvoeringspunten.
De rechtbank overweegt ten aanzien van de declaratie van Duiker als volgt.
Gezien de samenhang van deze zaak met de overige zaken in het kader van dit onteigeningsproject is sprake van enige overlap in de gedeclareerde kosten. Dit geldt onder meer voor de kostenposten opvragen van het bestemmingsplan en descente. Voorts acht de rechtbank de kosten van de secretariële werkzaamheden in het qua hoogte aanzienlijke uurtarief van € 195,-- excl. BTW verdisconteerd. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat een aantal uren, dat zij stelt op 9, niet in redelijkheid zijn gemaakt. Derhalve zal een bedrag van (9 uur à € 195,-- excl. BTW =) € 1.755,-- op de declaratie in mindering worden gebracht. Het resterende bedrag van (€ 10.042,50 minus € 1.755,-- = € 8.287,50 + 19 % BTW =) € 9.862,13 kan naar het oordeel van de rechtbank wel de redelijkheidstoets doorstaan. Een en ander resulteert in een bedrag van (€ 5.127,41 + € 9.862,13=) € 14.989,54 ter zake juridische en deskundigenbijstand, dat ten laste komt van het hoogheemraadschap.
25. Het hoogheemraadschap zal als onteigenende partij tevens worden verwezen in de overige kosten van deze procedure, te weten het door hem te betalen aanvullende griffierecht ten bedrage van (2,2% van € 111.000,-- minus het voorschot van € 2.190,-- =) € 250,-- (afgerond) en het door [gedaagden] reeds betaalde (maximale) griffierecht ten bedrage van € 1.147,--.
26. Tenslotte zal een nieuws- en advertentieblad worden aangewezen voor de publicatie van dit vonnis.
BESLISSING
De rechtbank:
I stelt de schadeloosstelling voor [gedaagden] vast op € 111.000,--, waarin begrepen het reeds betaalde voorschot van € 87.895,75, alsmede op een samengestelde rente van 3,5% per jaar over € 23.104,25 vanaf 29 augustus 2008 tot heden;
II veroordeelt het hoogheemraadschap tot betaling aan [gedaagden] van een bedrag van € 23.104,25, vermeerderd met de hiervoor onder I genoemde rente, de som daarvan te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden tot aan de dag der algehele voldoening;
III veroordeelt het hoogheemraadschap tot gestanddoening van de bijkomende aanbiedingen als genoemd onder rechtsoverweging 15;
IV veroordeelt het hoogheemraadschap in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen ten bedrage van € 18.139,02 inclusief BTW;
V veroordeelt het hoogheemraadschap tot betaling aan [gedaagden] van de door hen gemaakte kosten van juridische en deskundigenbijstand, begroot op een bedrag van € 14.989,54 inclusief BTW;
VI veroordeelt het hoogheemraadschap tot betaling van het door de griffie in rekening te brengen aanvullende griffierecht ten bedrage van € 250,--;
VII veroordeelt het hoogheemraadschap tot betaling aan [gedaagden] van het door hen betaalde griffierecht ten bedrage van € 1.147,--;
VIII wijst het “Nederlek Nieuws”en het “Algemeen Dagblad” aan als nieuws- en advertentieblad, waarin de griffier van deze rechtbank dit vonnis bij uittreksel zal plaatsen.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.C. Dedel-van Walbeek, mr. M.C.J.A. Huijgens en
mr. J. Vijlbrief- van der Schaft en in het openbaar uitgesproken op 17 juni 2009.