Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht - voorzieningenrechter
Vonnis in kort geding van 6 juli 2009,
gewezen in de zaak met zaak- / rolnummer: 341003 / KG ZA 09-824 van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Inter Ikea Systems Holding B.V.,
statutair gevestigd te Amsterdam en kantoorhoudende te Delft,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. P.R.W. Schaink te Amsterdam,
tegen:
1. mr. M.J. Cools qq,
2. mr. H. Dulack qq,
beiden in hun hoedanigheid van curator in het faillissement van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Golden Tulip Hospitality Management The Netherlands B.V.,
kantoorhoudende te Utrecht,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat mr. R.P.M. de Laat te Utrecht.
Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘Ikea’ en ‘de curatoren’. Golden Tulip Hospitality Management The Netherlands B.V. wordt hierna aangeduid als ‘Golden Tulip’.
1. De feiten in conventie en in reconventie
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting van 25 juni 2009 wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
1.1. Ikea heeft in eigendom de onroerende zaak staande en gelegen aan de Olof Palmestraat 2 te Delft. Deze onroerende zaak is ingericht als hotelaccommodatie (hierna: het hotel).
1.2. Naast het hotel is de Ikea Store Delft gevestigd, die onderdeel uitmaakt van het Ikea Concept Center. Dit Concept Center is de ‘toonkamer’ van Ikea voor managers en storemanagers die van over de wereld naar Delft afreizen voor trainingen, cursussen en productinformatie. Ter bevordering van het gemak van de gasten en ter verhoging van het Ikea-élan heeft Ikea zelf het hotel gerealiseerd in de directe nabijheid van de Ikea Store Delft. Het hotel is ontworpen door Ikea ontwerpers en is voorzien van Ikea design meubilair. Deze uitstraling dient deel uit te maken van het te exploiteren hotel. Ongeveer de helft van de gasten die gebruik maken van het hotel zijn gerelateerd aan Ikea.
1.3. Het hotel wordt sinds 1 december 2008 door Ikea verhuurd aan Golden Tulip tegen een maandelijkse huurprijs van 19% van de maandomzet, vermeerderd met de omzetbelasting van 19%, telkens bij vooruitbetaling of uiterlijk op de eerste van iedere periode te voldoen. Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijftien jaar en aflopend op 1 december 2023, waarna deze wordt voortgezet gedurende vijf jaar tot 1 december 2028.
1.4. Golden Tulip huurt daarnaast met ingang van 1 december 2008 voor de duur van vijf jaar meubilair van Ikea tegen een maandelijkse huurprijs van 1,5% van de maandomzet, vermeerderd met de omzetbelasting van 19%, telkens bij vooruitbetaling of uiterlijk op de eerste van iedere periode te voldoen.
1.5. In het licht van de hiervoor onder 1.3 en 1.4 vermelde overeenkomsten zijn Ikea en Golden Tulip bovendien een samenwerkingsovereenkomst aangegaan. Golden Tulip exploiteert vanaf 1 december 2008 het hotel. Zij heeft vanaf januari 2009 de huurpenningen niet meer voldaan.
1.6. Bij vonnis van 25 mei 2009 van de rechtbank Utrecht is Golden Tulip in staat van faillissement verklaard. De na die datum verschuldigde huur is een boedelschuld.
1.7. Bij brief van 26 mei 2009 is namens Ikea de onder 1.3 vermelde huurovereenkomst per 1 september 2009 opgezegd op grond van artikel 39 Faillissementswet Pro (hierna: Fw).
1.8. Op 28 mei 2009 hebben de curatoren onder meer overeenstemming bereikt over de overdracht van de exploitatie en de goodwill van het hotel aan de besloten vennootschap Golden Green Hotels Holding B.V. (hierna: Golden Green) tegen een koopsom van € 675.000,-- exclusief btw.
1.9. In de overgelegde geconsolideerde jaarrekeningen van Golden Green over de jaren 2005, 2006 en 2007 staat vermeld dat de respectieve resultaten na belastingen zijn € 38.126,--, € 103.270,-- positief en € 1.888.860,-- negatief. Het netto resultaat voor het jaar 2007 is € 9.706.757,-- positief indien rekening wordt gehouden met een bedrag aan buitengewone baten van € 11.595.617,--.
1.10. Op 4 juni 2009 heeft Ikea de besloten vennootschap Midnattssol B.V. opgericht met als doel de exploitatie van het hotel tijdelijk zelf ter hand te nemen.
1.11. Bij brief van 24 juni 2009, gericht aan de advocaat van Ikea, hebben de curatoren Ikea het volgende voorgesteld:
“In het kader van de overdracht van de exploitatie van het Golden Tulip Inn-hotel te Delft bericht ik u dat curatoren bereid zijn de huur voor het hotel en de inventaris over de boedelperiode, d.w.z. vanaf 25 mei 2009 tot de datum van overdracht, d.w.z. 29 juni a.s., als ook 50% van de huur die over de periode vanaf januari 2009 tot faillissementsdatum openstaat, binnen 14 dagen te voldoen op voorwaarde dat uw cliënte instemt met de partij waarmee wij overeenstemming hebben bereikt omtrent overname van de goodwill als opvolgend huurder bij wijze van indeplaatsstelling. Zoals u bekend is de huurder bereid de huidige met curanda overeengekomen huurvoorwaarden te eerbiedigen en na te komen.
(…)”.
2. De vorderingen, de gronden daarvoor en het verweer
in conventie
2.1. Ikea vordert na een voorwaardelijke vermeerdering van eis – zakelijk weergegeven – de curatoren te veroordelen om binnen twee dagen na de betekening van dit vonnis het hotel met medeneming van de zijnen en het zijne volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en verlaten en ontruimd te houden en met afgifte van alle sleutels ter vrije beschikking aan Ikea te stellen, dit met machtiging aan Ikea om bij gebreke van volledige voldoening hieraan de ontruiming op kosten van de curatoren zelf te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie.
Indien de vordering in reconventie zal worden toegewezen vordert Ikea om aan de indeplaatsstelling de in de voorwaardelijke eisvermeerdering nader opgenomen voorwaarden te verbinden.
2.2. Daartoe voert Ikea het volgende aan.
Ikea heeft een financieel belang bij de gevorderde ontruiming nu zij een forse vordering heeft op Golden Tulip. Een groot deel van die vordering dient als boedelschuld aangemerkt te worden en naar verwachting zal die (boedel)schuld tot 1 september 2009 alleen maar toenemen. Tot op heden is nog geen toezegging ontvangen dat (enige) betaling zal plaatsvinden. Daarnaast is voor de bedrijfsvoering van Ikea van belang dat het hotel op de juiste wijze en op solide basis wordt geëxploiteerd, gezien de exploitatie-eisen van het hotel, zoals hiervoor onder 1.2 vermeld. Om aan, voornamelijk dit laatste belang, tegemoet te komen heeft Ikea een vennootschap opgericht die tijdelijk de exploitatie van het hotel zal overnemen totdat zij een andere solide hotelexploitant heeft gevonden die aan haar eisen voldoet. Dit is, gezien de huidige instabiele marktomstandigheden in de hotelbranche, de enige garantie dat de exploitatie van het hotel op solide basis zal worden voortgezet. Ikea is in staat om de kosten van de exploitatie te dragen. Het thans in het hotel werkzame personeel zal Ikea overnemen en de benodigde vergunningen kunnen op korte termijn bij de gemeente worden verkregen.
2.3. De curatoren voeren gemotiveerd verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
in reconventie
2.4. De curatoren vorderen – zakelijk weergegeven – Ikea te veroordelen om met ingang van 29 juni 2009 of zoveel later als de voorzieningenrechter zal bepalen Golden Green voorlopig in de plaats te doen stellen van Golden Tulip in die zin dat Golden Green met ingang van bij dit vonnis te bepalen datum overneemt alle rechten en plichten van Golden Tulip uit de hiervoor onder 1.3 tot en met 1.5 bedoelde overeenkomsten. Voorts vorderen zij om Ikea te veroordelen aan deze indeplaatsstelling alle vereiste medewerking te verlenen binnen één dag na de betekening van dit vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom.
2.5. Daartoe voeren de curatoren het volgende aan.
Ikea handelt onrechtmatig jegens de curatoren, althans Golden Tulip, nu ieder rechtens te respecteren belang bij haar ontbreekt om zich te verzetten tegen de gevraagde indeplaatsstelling. De curatoren streven ernaar de exploitatie van het hotel over te dragen. Met Golden Green is vooralsnog overeenstemming bereikt. Zij beschikt over de benodigde vergunningen en expertise om de exploitatie van het hotel voort te zetten. Bovendien biedt zij voldoende financiële waarborgen voor de juiste nakoming van beide huurovereenkomsten. Indien de exploitatie van het hotel wordt gestaakt en er geen overname kandidaat is, komt de werkgelegenheid van het personeel van Golden Tulip in gevaar. Daarnaast zal de koopsom voor de exploitatie en de goodwill ten goede komen van de boedelschuld. Bij ingebruikneming na ontruiming zal de te realiseren goodwill aanzienlijk lager uitvallen dan thans is overeengekomen. De vordering tot indeplaatsstelling ziet op alle onder 1.3 tot en met 1.5 vermelde overeenkomsten, nu deze nauw met elkaar verweven zijn.
2.6. Ikea voert gemotiveerd verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
3. De beoordeling van het geschil
3.1. De curatoren hebben als meest verstrekkende verweer aangevoerd dat Ikea geen spoedeisend belang heeft bij haar vordering, nu de huurovereenkomst al is opgezegd per 1 september 2009. Anders dan de curatoren hebben betoogd, heeft Ikea voldoende gesteld ter onderbouwing van haar belang bij een voorziening in kort geding. Daartoe verwijst de voorzieningenrechter naar het hiervoor onder 2.2 weergegeven betoog van Ikea, meer in het bijzonder naar de omstandigheid dat de boedelschuld blijft oplopen en de exploitatie van het hotel in de visie van Ikea in het gedrang komt.
3.2. Nu de beoordeling van de vordering in conventie mede afhankelijk is van de beoordeling van de vordering in reconventie, zal de voorzieningenrechter eerst de vordering in reconventie behandelen.
in reconventie
3.3. Vast staat dat Ikea op grond van artikel 39 Fw Pro de huurovereenkomst met Golden Tulip bij brief van 26 mei 2009 heeft opgezegd per 1 september 2009. Gesteld noch gebleken is dat de curatoren tegen die opzegging, behoudens het in dit geding gevoerde verweer, hebben geageerd in die zin dat zij de (ver)nietig(baar)heid daarvan hebben ingeroepen dan wel enig ander rechtsmiddel daartegen hebben aangewend. Als uitgangspunt heeft derhalve te gelden dat de curatoren, althans Golden Tulip, het hotel in beginsel per 1 september 2009 moeten hebben ontruimd. Dit lijdt slechts uitzondering indien de opzegging in strijd is met de redelijkheid en billijkheid dan wel als misbruik van recht kan worden gekwalificeerd. Een dergelijke situatie kan zich voordoen, zoals door de curatoren gesteld, indien er een gerede kans bestaat dat een voorgenomen of lopende indeplaatsstelling ingevolge artikel 7:307 van Pro het Burgerlijk Wetboek in een bodemprocedure zal worden toegewezen.
3.4. Vooropgesteld wordt dat in dit kort geding aan de hand van de door partijen gepresenteerde feiten en omstandigheden, zonder nader onderzoek, beoordeeld moet worden of de vordering van de curatoren tot voorlopige indeplaatsstelling in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat vooruitlopen daarop door toewijzing reeds nu gerechtvaardigd is. Een dergelijke vordering is slechts toewijsbaar indien i) de gewenste overdracht ziet op het door de huurder in het gehuurde uitgeoefende bedrijf, ii) de huurder een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht van het bedrijf en iii) de nieuwe huurder voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering.
3.5. Genoegzaam is gebleken dat de gewenste overdracht ziet op het door Golden Tulip in het gehuurde uitgeoefende bedrijf. Niet in geschil is dat in het kader van de voorgenomen overname door Golden Green de werkgelegenheid van het personeel van Golden Tulip wordt veiliggesteld, de exploitatie van de op zich rendabele onderneming in het gehuurde kan worden gecontinueerd en er aanzienlijke baten voor de boedel worden gegenereerd nu Golden Green immers een koopsom dient te betalen voor de overname. Hieruit volgt genoegzaam het zwaarwichtige belang van de curatoren bij de gevorderde indeplaatsstelling.
3.6. Vervolgens dient beoordeeld te worden of de voorgestelde opvolgende huurder, Golden Green, voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de onder 1.3 tot en met 1.5 vermelde overeenkomsten en voor een behoorlijke bedrijfsvoering. Daarbij zal de voorzieningenrechter veronderstellenderwijze tot uitgangspunt nemen – zonder op dit punt een voorlopig oordeel uit te spreken – dat voormelde overeenkomsten als één geheel moeten worden beschouwd en allen deel uitmaken van de huurrelatie, zoals door de curatoren is gesteld en door Ikea is betwist. Indien aan de in de eerste volzin vermelde voorwaarden niet is voldaan moet de vordering tot indeplaatsstelling alsnog worden afgewezen. Deze voorwaarden moeten niet te licht worden opgevat, nu het hier immers gaat om een regeling op grond waarvan aan een verhuurder tegen zijn zin een contractspartij wordt opgedrongen. Aan de stelplicht en onderbouwing van die voorwaarden door de curatoren mogen dan ook de nodige eisen worden gesteld.
3.7. Ikea heeft als verweer aangevoerd dat Golden Green onvoldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de huurovereenkomsten. Zij beschikt in de visie van Ikea evenmin over een behoorlijke bedrijfsvoering. De voorzieningenrechter volgt in dit geding waarin slechts beperkte toetsingsmogelijkheden voorhanden zijn dit verweer, nu met de huidige overgelegde informatie niet op voorhand is te zeggen of Golden Green financieel draagkrachtig genoeg is. Zo ontbreekt een verklaring van de bank over de financiële gegoedheid, terwijl die wel voorafgaand aan de zitting is aangekondigd. Daarnaast is niet, althans onvoldoende, inzichtelijk gemaakt dat Golden Green een, naar objectieve maatstaven gemeten, solide financieel beleid voert. De stelling van de curatoren dat Golden Green elders in Nederland succesvol als franchisee Golden Tulip Hotels exploiteert doet hieraan niet af. Uit de overgelegde geconsolideerde jaarrekeningen valt immers een dergelijk beleid niet eenduidig op te maken. Zo fluctueren de jaarlijkse resultaten na belastingen over de jaren 2005 tot en met 2007 van € 38.126,-- positief tot € 1.888.860,-- negatief. De curatoren hebben dat gegeven onvoldoende kunnen verklaren. Voor de jaren 2008 en 2009 zijn geen prognoses overgelegd, terwijl die jaren, gezien de huidige economische omstandigheden, mede van belang kunnen zijn bij de beoordeling van het financiële beleid. Met betrekking tot de behoorlijke bedrijfsvoering wordt nog in aanmerking genomen dat er onvoldoende aannemelijk is gemaakt dat Golden Green haar bedrijfsvoering ten aanzien van deze onderneming in voldoende mate zal aanpassen conform de onder 1.2 omschreven exploitatie-eisen van het hotel. De enkele toezegging dat zij dat zal doen is vooralsnog onvoldoende.
3.8. Op grond van het voorgaande, in onderling verband en samenhang beschouwd, is de voorzieningenrechter van oordeel dat niet gezegd kan worden dat de kans van slagen van de vordering tot indeplaatsstelling in een nog te entameren bodemprocedure zodanig is, dat vooruitlopen daarop door toewijzing daarvan reeds nu gerechtvaardigd is. De vordering van de curatoren zal dan ook worden afgewezen.
3.9. De curatoren zullen, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding.
in conventie
3.10. In het kader van gevorderde ontruiming van het hotel, verschillen partijen in de eerste plaats van mening over het antwoord op de vraag of de vordering tot ontruiming kan worden ingesteld gedurende de afkoelingsperiode, zoals bedoeld in artikel 63a Fw. Gezien het hierna volgende kan de beantwoording van die vraag thans in het midden blijven.
3.11. De vordering tot ontruiming eerder dan per 1 september 2009 komt aan op een afweging van de wederzijdse belangen bij voortzetting van het tijdelijke gebruik door de curatoren enerzijds en bij spoedige ontruiming van het hotel ten gunste van Ikea anderzijds.
3.12. De curatoren hebben aangevoerd dat voortzetten van de exploitatie van het hotel door Golden Green in het belang is van alle betrokken partijen, onder wie Ikea. Ook al zou Ikea niet akkoord willen gaan met de huidige overnemende partij dan nog hebben de curatoren belang bij extra tijd om alsnog een geschikte kandidaat te vinden. Niet betwist is dat de goodwill van het hotel op dit moment hoger is dan na een eventuele ontruiming van het hotel. Ikea heeft daartegenover aangevoerd dat zij vanaf januari 2009 verstoken blijft van huurinkomsten, die schuld alleen maar oploopt en zij thans de intentie heeft om de exploitatie tijdelijk zelf ter hand te nemen. Dit laatste heeft zij inmiddels in gang gezet door de oprichting van de besloten vennootschap Midnattssol B.V., hiervoor genoemd onder 1.10. De noodzaak om de exploitatie per direct over te nemen ontbreekt echter, althans is onvoldoende onderbouwd. Niet weersproken is immers dat de exploitatie van het hotel tot op heden goed verloopt en naar verwachting goed blijft lopen tot in ieder geval 1 september 2009. Indien in de nog resterende periode geen (andere) geschikte kandidaat kan worden gevonden kan Midnattssol B.V. vanaf die datum de exploitatie altijd nog (tijdelijk) overnemen. Het oplopen van de huurschuld is weliswaar een relevant feit, maar hier niet van doorslaggevend belang, nu zij blijkens het voorstel van de curatoren, hiervoor genoemd onder 1.11, een aanzienlijk deel daarvan betaald had kunnen krijgen, terwijl niet uitgesloten is – zo volgt uit het betoog van de curatoren – dat deze ook bij afwijzing van de vordering in reconventie zal kunnen worden voldaan. Daar komt nog bij, zoals de curatoren nog hebben aangegeven, dat het niet realistisch lijkt om een hotel binnen zeer korte termijn – Ikea stelt deze termijn op twee dagen na de betekening van dit vonnis – te ontruimen. Daarvoor zou naar voorlopig oordeel zonder meer een langere termijn moeten worden gegund. Nu het hotel vooralsnog per 1 september 2009 ontruimd moet zijn, is de voorzieningenrechter van oordeel dat Ikea onvoldoende heeft onderbouwd wat de noodzaak is om het hotel desondanks eerder te ontruimen.
3.13. Alle belangen tegen elkaar afwegend is de voorzieningenrechter voorshands oordeel dat de belangen van de curatoren vooralsnog zwaarder wegen dan de belangen van Ikea bij eerdere ontruiming van het hotel dan per 1 september 2009. De vordering van Ikea zal daarom worden afgewezen.
3.14. Nu de vordering in reconventie zal worden afgewezen behoeft de voorwaardelijk ingestelde vordering in conventie geen beoordeling meer. Ikea zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding.
4. De beslissing
De voorzieningenrechter:
in conventie
- wijst de vordering af;
- veroordeelt Ikea in de kosten van dit geding, tot dusverre aan de zijde van de curatoren begroot op € 1.078,--, waarvan € 816,-- aan salaris advocaat en € 262,-- aan griffierecht;
- verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie
- wijst de vordering af;
- veroordeelt de curatoren in de kosten van dit geding, tot dusverre aan de zijde van Ikea begroot op € 408,-- aan salaris advocaat.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.Th. Nijhuis en in het openbaar uitgesproken op 6 juli 2009.
nve