Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht - voorzieningenrechter
Vonnis in kort geding van 5 juni 2009,
gewezen in de zaak met zaak- / rolnummer: 336042 / KG ZA 09-508 van:
1. [eiser sub 1],
2. [eiser sub 2],
3. [eiser sub 3],
4. [eiser sub 4],
5. [eiser sub 5],
6. [eiser sub 6],
7. [eiser sub 7],
8. [eiser sub 8],
9. [eiser sub 9],
10. [eiser sub 10],
11. [eiser sub 11],
12. [eiser sub 12],
13. [eiser sub 13],
allen wonende te [plaats],
eisers,
advocaat mr. A. Hoekstra-Wagemans te Leiden,
tegen:
de stichting Stichting Florence,
gevestigd te Rijswijk (ZH),
gedaagde,
advocaat mr. J.L.J. van Apeldoorn te Rijswijk (ZH).
Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘eisers ’ en ‘Florence’.
1. De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting van 18 mei 2009 wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
1.1. Eisers huren van Florence (tot 22 december 2006 van: de Stichting Zorgvoorzieningen ’s-Gravenhage West) ieder een tweekamer appartement gelegen aan de Campanulastraat te ’s-Gravenhage in het aanleunwoningen complex “Dekkersduin”. In dit complex bevinden zich in totaal 30 appartementen (hierna: het wooncomplex).
1.2. Aan de overkant van het wooncomplex bevindt zich het verzorgingshuis “Dekkersduin” (hierna: het verzorgingshuis), met verschillende faciliteiten waarvan de huurders van het wooncomplex ook gebruik kunnen maken.
1.3. BOUWSTAD Projectmanagement B.V. heeft in opdracht van Florence een “Meerjaren Onderhoudsrapportage aanleunflat zorginstelling Dekkersduin te Den Haag” gedateerd 6 mei 2008 opgesteld (hierna: het onderhoudsrapport). Op pagina 4 van het onderhoudsrapport wordt onder meer het volgende vermeld:
“In 2007 heeft een grove analyse plaatsgevonden betreffende het hoofdgebouw plus de aanleunflat, waarbij als uitgangspunt is gehanteerd het in stand houden van het complex voor de komende drie jaar. Omdat nu de mogelijkheid bestaat dat de aanleunflat vooralsnog aanzienlijk langer in gebruik zal blijven dan het hoofdgebouw is besloten dat een grondiger analyse van het onderhoud nodig is.
Aan de hand van de tijdens de schouwing bekende gegevens is het niet alleen noodzakelijk om het nodige onderhoud te laten uitvoeren maar is tevens een aantal verbeteringen nodig om te voldoen aan de hedendaagse eisen. Zo is bijvoorbeeld het aanbrengen van isolerende beglazing noodzakelijk en zal de lift die nog stamt uit de beginperiode moeten worden vervangen. (…).
Het gehele complex verkeert buiten in een matige bouwkundige staat van onderhoud, binnen is de bouwkundige staat redelijk te noemen. Vanaf 1997 is geen onderhoud meer uitgevoerd, behoudens enig schilderwerk. (…)”.
1.4. In het onderhoudsrapport wordt vermeld dat de kosten om het wooncomplex te renoveren, inclusief achterstallig onderhoud, verspreid over tien jaar in totaal € 1.576.100,-- bedragen.
1.5. De bewoners van het wooncomplex zijn op 16 oktober 2008 op de door Florence georganiseerde informatieavond onder meer geïnformeerd over de voorgenomen sloop van het wooncomplex en de nieuwbouwplannen voor het nabijgelegen verzorgingshuis “Uitzicht” (hierna: Uitzicht). Florence heeft daarbij aangegeven dat het wooncomplex niet meer voldoet aan de huidige en toekomstige maatstaven en dat bewoond opknappen en het plegen van het noodzakelijk groot onderhoud niet mogelijk is. Tevens wordt aangegeven dat lege appartementen niet meer voor de verhuur worden aangeboden.
1.6. Bij brief van 31 oktober 2008 heeft mr. A. Hoekstra-Wagemans namens haar moeder, eiseres sub 1, aan Florence onder meer medegedeeld dat zij bezwaar maakt tegen de aangekondigde sloopplannen van het wooncomplex.
1.7. In de periode van 13 november 2008 tot en met 30 januari 2009 heeft er diverse correspondentie plaats gevonden tussen mr. A. Hoekstra-Wagemans en Florence over de aangekondigde sloopplannen en herhuisvesting. Tevens hebben er besprekingen tussen hen plaatsgevonden.
1.8. Op 24 februari 2009 heeft Florence een tweede informatiebijeenkomst voor de bewoners van het wooncomplex georganiseerd. Op deze avond heeft Florence haar plannen over de sloop van het wooncomplex en het verzorgingstehuis en de vervangende nieuwbouw hiervan nader uiteengezet. Tevens worden de bewoners geïnformeerd over het proces van herhuisvesting. Florence geeft daarbij aan dat de huidige activiteiten in het verzorgingstehuis in april 2010 zullen stoppen en dat dan de verhuizing van de bewoners en het personeel van het verzorgingshuis naar Uitzicht zal plaatsvinden. Tevens wordt aangegeven dat de sloop van het verzorgingstehuis en het wooncomplex, alsmede de vervangende nieuwbouw voor “Dekkersduin” gaat plaatsvinden, maar dat de uitvoering hiervan mede door de huidige kredietcrisis kan worden vertraagd.
1.9. In de brief van 17 maart 2009 aan Florence heeft mr. A. Hoekstra-Wagemans, namens onder meer eisers, uiteengezet welke bezwaren eisers hebben tegen de aangekondigde sloop van het wooncomplex en de voorgenomen nieuwbouwplannen.
1.10. In reactie op de onder 1.9 genoemde brief heeft Florence in haar brief van 6 april 2009 onder meer het volgende aan mr. A. Hoekstra-Wagemans medegedeeld:
“Zoals uitgelegd op de laatste bewonersbijeenkomst van 24 februari 2009, zijn wij genoodzaakt om de plannen opnieuw tegen het licht gehouden omdat als gevolg van de financiële crisis de financiële haalbaarheid onder druk is komen te staan.
Dat daardoor achteraf de communicatie met de bewoners als prematuur kan worden gekenschetst en tevens onrust heeft kunnen veroorzaken, vinden wij bijzonder spijtig.
Zonder nu op de argumentatie in uw brief van 17 maart j.l. in te gaan maar alleen op het door u beoogde resultaat, zeggen wij u toe de bewoners alleen te informeren vanaf het moment dat er duidelijkheid bestaat of de plannen voor de aanleunflat Dekkersduin haalbaar zijn.
Er worden geen opnamegesprekken gehouden of informatie gegeven anders dan op individueel verzoek van de bewoner en dan alleen met of aan die bewoner.
Over het verdere traject kan ik u als volgt informeren.
Voor Dekkersduin en de aanleunwoningen zal een integraal plan worden gemaakt. Mocht er geen nieuwbouw plaatsvinden dan zal een renovatieplan worden ontwikkeld. Over uiterlijk een jaar zal hierover duidelijkheid bestaan.”
2. De vorderingen, de gronden daarvoor en het verweer
2.1. Eisers vorderen om gedaagde te veroordelen in de proceskosten alsmede:
primair:
(a) tot stipte en volledige nakoming van de met eisers gesloten huurovereenkomsten;
(b) tot het op tijdige en adequate wijze uitvoeren van groot en klein onderhoud aan het gehuurde, tenminste op de wijze zoals beschreven in het onderhoudsrapport;
(c) tot het opnieuw en op de kortst mogelijk termijn verhuren van vrijgekomen huurwoningen, en wel aan ouderen zonder verpleegindicatie en overigens op de wijze als voorheen door Florence en haar rechtsvoorgangers werd gedaan;
(d) eisers de eerstkomende tien jaar, althans een in goede justitie te bepalen periode, niet meer lastig te vallen, in woord of geschrift, met de dreiging van verhuizing;
(e) tot afgifte van de garantie dat het door eisers gehuurde de eerstkomende tien jaren op behoorlijke wijze in stand zal worden gehouden, dan wel tot afgifte van een dergelijke garantie voor de in goede justitie te bepalen tijdsduur;
allen op straffe van een dwangsom;
subsidiair:
(f) tot het aanbieden van passende vervangende woonruimte aan eisers in de appartementen van Uitzicht, zonder dat Florence daarbij aan eisers een zorgindicatie als voorwaarde stelt, en onder tegemoetkoming door Florence in de toename van de woonlasten aan eisers, zodat eisers niet een substantieel hoger bedrag aan woonlasten hoeven te betalen dan zij thans al doen, een en ander op straffe van een dwangsom.
2.2. Daartoe voeren eisers – samengevat – het volgende aan.
Florence schiet toerekenbaar tekort in de nakoming van de tussen partijen bestaande huurovereenkomsten. Door toedoen en nalaten van Florence zijn eisers ernstig gestoord in het woongenot van de door hen gehuurde woningen. Florence schiet daarbij toerekenbaar tekort in haar zorgplicht jegens eisers als huurders. Eisers zijn allen hoogbejaard en zijn door de onzekerheid over hun woonsituatie in paniek geraakt. Nu Florence niet alleen verhuurster maar ook zorgaanbieder is heeft zij, meer nog dan een gewone verhuurder, een zorgplicht voor deze bijzondere kwetsbare groep huurders. Uit het handelen van Florence is voor eisers gezondheidsschade ontstaan. Florence laat desondanks deze situatie voort bestaan, waardoor deze schade steeds verder toeneemt. Voornoemd aan eisers schadetoebrengend handelen en nalaten van Florence is tevens in strijd met hetgeen in het maatschappelijk verkeer betaamt en is onrechtmatig jegens eisers.
2.3. Florence voert gemotiveerd verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
3. De beoordeling van het geschil
3.1. In deze procedure dient de voorzieningenrechter te beoordelen of het in hoge mate waarschijnlijk te achten is dat de vorderingen van eisers in een eventueel aan te spannen bodemprocedure toewijsbaar geacht worden, zodat het verantwoord is daarop bij wijze van voorziening bij voorraad op vooruit te lopen.
3.2. Ten aanzien van de spoedeisendheid van de gevraagde voorzieningen geldt dat deze voldoende is gegeven. Eisers hebben immers aannemelijk gemaakt dat zij gezondheidsproblemen zullen ondervinden indien de gevraagde voorzieningen worden geweigerd.
3.3. Eisers hebben aan hun vorderingen – samengevat – ten grondslag gelegd dat Florence haar verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomt dan wel onrechtmatig jegens eisers handelt. In dit kader dient allereerst beoordeeld te worden of Florence het woongenot van eisers heeft verstoord, of zij haar zorgplicht heeft geschonden dan wel op een andere wijze haar verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomt. Daarna komt de vraag aan de orde of Florence onzorgvuldig jegens eisers heeft gehandeld.
Verstoring woongenot?
3.4. Eisers stellen zich kort gezegd op het standpunt dat zij in hun woongenot worden gestoord, nu Florence in oktober 2008 heeft aangekondigd het wooncomplex te zullen slopen en hun daarna geen duidelijk toekomstperspectief met betrekking tot hun woonsituatie heeft geboden. Van een rustig woongenot is sinds de aankondiging van de sloop geen sprake meer en dit levert een gebrek op in de zin van artikel 7:204 lid 2 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW). In dit standpunt kunnen eisers, naar voorlopig oordeel, niet worden gevolgd. Hiertoe is het volgende van belang.
3.5. Vooropgesteld wordt, dat Florence niet op grond van haar wettelijke verplichting om de bewoners van het wooncomplex het rustig genot van het gehuurde te verschaffen, aansprakelijk is voor de gevolgen van elke vorm van hinder aan de bewoners toegebracht. Het antwoord op de vraag of hinder voor de bewoners, die door Florence is veroorzaakt of aan haar is toe te rekenen, als een tekortkoming van haar in de nakoming van haar wettelijke verplichting moet worden beschouwd, hangt af van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor toegebracht schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval.
3.6. In de vorderingen van eisers genoemd onder 2 sub a en sub c ligt de klacht besloten dat eisers, hoewel zij zich verzetten tegen een eventuele beëindiging van de huurovereenkomst en de sloop van het wooncomplex, lijdelijk moeten aanzien dat om hen heen steeds meer huurders het wooncomplex verlaten en dat de kwaliteit van hun flat mede daardoor steeds verder achteruitgaat. Door de handelswijze van Florence, die leegstaande flats niet meer verhuurt en bewoners beweegt om “vrijwillig” te verhuizen, omzeilt zij het huurrecht. Niet valt immers uit te sluiten dat eisers onder deze omstandigheden hun recht op huurbescherming niet meer naar behoren kunnen uitoefenen, aldus eisers. In dit standpunt kunnen eisers echter niet worden gevolgd. Hiertoe is het volgende van belang.
3.7. Vaststaat dat Florence individuele gesprekken heeft gevoerd met de bewoners van het wooncomplex, teneinde inzicht in hun woonwensen te krijgen. Ook heeft zij aan de bewoners van het wooncomplex aangeboden hen te begeleiden bij het vinden van passende vervangende woonruimte. In het licht van de voorgenomen sloop van het wooncomplex en de plicht om alsdan vervangende woonruimte aan te bieden, komen deze handelingen van Florence de voorzieningenrechter ook niet ongewoon voor. Dat deze handelingen gericht waren op het “uitroken” van de bewoners van het wooncomplex, zoals eiser stellen, acht de voorzieningenrechter vooralsnog niet aannemelijk. Een en ander zou nader aan de orde dienen te komen in een eventuele bodemprocedure. Immers pas na een huuropzegging kan in de daartoe aangewezen bodemprocedure de (juridische) vraag worden beantwoord of Florence op goede gronden tot beëindiging van de huurovereenkomsten kan overgaan. In die procedure kan dan tevens de vraag aan de orde komen of Florence eisers te lang in onzekerheid heeft gelaten over de vraag of de huurovereenkomsten zouden worden beëindigd. Overigens heeft Florence toegezegd dat zij eisers uiterlijk in oktober 2009 duidelijkheid zal geven over hun woonsituatie. Deze periode is niet zodanig lang dat eisers thans een voldoende (spoedeisend) belang hebben om vooruitlopend op een eventuele bodemprocedure al een voorlopig oordeel op dit punt te krijgen van de voorzieningenrechter.
Anders dan eisers stellen, kan in het kader van dit kort geding niet gezegd worden dat Florence een wettelijk plicht heeft om vrij gekomen appartementen weer aan ouderen te verhuren, zoals eisers wensen. Hierbij is tevens van belang hetgeen ten aanzien van de schending van de zorgplicht wordt overwogen.
Schending zorgplicht Florence?
3.8. Aan de vorderingen genoemd onder 2 sub c en e hebben eisers ten grondslag gelegd dat Florence de zorgplicht heeft geschonden ten aanzien van eisers. Nu Florence naast verhuurder ook zorgaanbieder is heeft zij een extra zorgplicht ten opzichte van eisers, te meer nu dit een kwetsbare groep betreft, aldus eisers.
Florence heeft betoogd dat het voor haar op dit moment niet mogelijk is om duidelijkheid te geven over de toekomst van het wooncomplex. Door de kredietcrisis zijn alle eerdere plannen, waarmee flinke investeringen zijn gemoeid, onzeker geworden. Daarbovenop komt dat de geplande luxe seniorenappartementen, die op de plaats van het wooncomplex zouden moeten komen, door de crisis thans lastiger in de markt te zetten zijn. Hierdoor zijn eerdere plannen op losse schroeven komen te staan. De sloop van het wooncomplex, de nieuwbouw, mogelijke verkoop, dan wel gewone voortzetting van de huurovereenkomsten, alles is op dit moment open, aldus Florence. Ter zitting heeft Florence nog verklaard dat Florence thans al haar 20 locaties onderzoekt en dat alle eerdere plannen tegen het licht worden gehouden. In oktober 2009 komt er een “Masterplan Vastgoed” en zou aan de onzekerheid van eisers een einde moeten komen. Florence erkent overigens dat zij een “zorgplicht” tegenover eisers heeft en dat zij verplicht is passende vervangende woonruimte aan te bieden, indien zij de huurovereenkomsten met eisers zal opzeggen. Achteraf bezien is de mededeling in oktober 2008 dat het wooncomplex gesloopt zou gaan worden volgens Florence wellicht te voorbarig geweest, maar Florence heeft dit gedaan omdat zij de bewoners van het wooncomplex tijdig wilde informeren over de voorgenomen toekomstplannen van het verzorgingstehuis, het wooncomplex en de nieuwbouwplannen voor “Dekkersduin”. De gevolgen van de kredietcrisis kon Florence echter niet voorzien, aldus nog steeds Florence.
3.9. Vooropgesteld wordt dat Florence bij haar beslissing om het wooncomplex en/of verzorgingstehuis al dan niet te slopen en bij de uitvoering hiervan, een (beleids)vrijheid heeft. Deze beslissing kan in kort geding slechts marginaal worden getoetst. De vraag of de noodzaak van de sloop van het wooncomplex ontbreekt, zoals eisers stellen, kan in dit geding dus niet inhoudelijk op alle merites worden beoordeeld. Gegevens waaruit zou kunnen volgen dat Florence in oktober 2008 niet op redelijke gronden heeft kunnen besluiten om over te gaan tot sloop, zijn in dit geding niet, althans onvoldoende, door eisers overlegt. Gelet op de stellingen en weren van partijen kan niet tot uitgangspunt worden genomen dat de voortgezette exploitatie van het wooncomplex rendabel zou zijn. Voorts is van belang hetgeen hierna onder 3.11 is overwogen ten aanzien van het groot onderhoud van het wooncomplex.
3.10. In het licht van de onder 3.8 door Florence tot haar verweer aangevoerde omstandigheden hebben eisers eveneens onvoldoende aannemelijk gemaakt dat Florence haar zorgplicht jegens eisers heeft geschonden. Evenmin kan gezegd worden dat Florence bij het nemen van haar besluit tot sloop en vervolgens het besluit om alle mogelijkheden te heroverwegen, onvoldoende oog heeft gehad voor de belangen en gevoelens van eisers. Zo kan van Florence niet verlangd worden dat zij het wooncomplex dient te renoveren en in stand te houden, indien dit tot gevolg heeft dat zij het wooncomplex gedurende tien jaar met verlies zou moeten exploiteren. Daarnaast geldt dat het definitieve besluit van Florence over het (voortbestaan van) het wooncomplex onderdeel uitmaakt van een groter plan dat Florence heeft voor al haar 20 locaties. Nu het thans onduidelijk is of het wooncomplex gesloopt zal worden, kan evenmin van Florence verlangd worden dat zij vrij gekomen appartementen wederom aan ouderen gaat verhuren, zoals eisers vorderen. Florence heeft ter zitting overigens toegezegd dat zij de veiligheid van de bewoners van het wooncomplex zal waarborgen.
Nu uit het voorgaande volgt dat niet aannemelijk is geworden dat Florence haar zorgplicht heeft geschonden, liggen de vorderingen genoemd onder 2 sub c en e voor afwijzing gereed.
Onderhoud
3.11. Florence heeft de stelling van eisers dat zij geen klein onderhoud aan het wooncomplex uitvoert gemotiveerd betwist. Florence heeft tevens verklaard dat zij het klein onderhoud zal blijven uitvoeren zolang de huurovereenkomsten met eisers bestaan. Gezien de uiteenlopende standpunten van partijen, valt in het beperkte kader van dit kort geding niet uit te maken welke partij het gelijk aan zijn zijde heeft. Hiertoe is nader onderzoek vereist, hetgeen het kader van dit kort geding te buiten gaat.
Nu er geen zekerheid is dat eisers in het wooncomplex kunnen blijven wonen, kan onder deze omstandigheden in redelijkheid niet van Florence worden gevergd om het groot onderhoud, zoals gevorderd onder 2 sub b, thans uit te voeren. Florence heeft overigens aangegeven dat zij het groot onderhoud, zoals omschreven in het onderhoudsrapport, zal uitvoeren indien wordt besloten dat het wooncomplex wordt gerenoveerd.
Onzorgvuldig handelen Florence?
3.12. Dat Florence op enige andere wijze, anders dan waarover hiervoor al is overwogen, onzorgvuldig jegens eisers handelt, is niet gebleken. Evenmin is gebleken dat Florence zich niet houdt aan de onder 1.10 genoemde brief van 6 april 2009, waarin zij aangeeft eisers niet meer “lastig te zullen vallen” met de dreiging van verhuizing totdat definitief duidelijk is wat de plannen van Florence zijn. Dat de eisers te lijden hebben onder de huidige onzekere situatie is voorstelbaar, maar dit is in het licht van hetgeen hiervoor is overwogen onvoldoende om in dit kort geding de conclusie te kunnen rechtvaardigen dat Florence onzorgvuldig jegens eisers handelt. De voorzieningenrechter gaat er overigens vanuit dat Florence haar gedane toezegging dat zij uiterlijk in oktober 2009 duidelijkheid over de woonsituatie van eisers zal verschaffen, gestand zal doen. Daarbij wordt overwogen dat het in het belang van eisers is dat de onzekere situatie niet te lang voortduurt.
Passende woonruimte ?
3.13. De vraag of Florence dient zorg te dragen voor passende woonruimte aan eisers, zoals zij subsidiair vorderen onder 2 sub f, is een vraag die eveneens aan de orde dient te komen in een eventuele bodemprocedure. Nu er nog geen sprake is van opzegging van de huurovereenkomst met eisers, hebben eisers onvoldoende (spoedeisend) belang om vooruitlopend hierop al een voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter te krijgen. De vordering genoemd onder 2 sub f is dan ook niet toewijsbaar. Overigens heeft Florence gemotiveerd uiteengezet dat zij naast de wooneisen van eisers ook te maken heeft met de wooneisen van de bewoners van het verzorgingstehuis. Een (groot) deel van de bewoners van het verzorgingstehuis komt eveneens in aanmerking voor de 42 aanleunappartementen in Uitzicht, zodat eisers – nog los van de vereiste zorgindicatie – niet allemaal in Uitzicht gehuisvest kunnen worden. Wel hebben de bewoners van het wooncomplex die een indicatie voor thuiszorg hebben voorrang boven potentiële externe gegadigden voor de aanleunappartementen in Uitzicht, aldus steeds, en op dit punt onweersproken, Florence.
Conclusie
3.14. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat er onvoldoende grond is om de vorderingen van eisers te kunnen toewijzen. Eisers zullen, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding.
4. De beslissing
De voorzieningenrechter:
- wijst af de vorderingen;
- veroordeelt eisers in de kosten van dit geding, tot dusverre aan de zijde van Florence begroot op € 1.078,--, waarvan € 816,-- aan salaris advocaat en € 262,-- aan griffierecht.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Th. Nijhuis en in het openbaar uitgesproken op 5 juni 2009.
az