Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht - voorzieningenrechter
Vonnis in kort geding van 19 mei 2009,
gewezen in de zaak met zaak- / rolnummer: 334081 / KG ZA 09-416 van:
de stichting [A-B] Stichting,
statutair gevestigd te Boskoop en kantoorhoudende te Waddinxveen,
eiseres,
advocaat mr. N.C. van Eck te Alphen aan den Rijn,
tegen:
1. [C],
2. [D],
beiden wonende te Boskoop,
gedaagden,
bijgestaan door mr. M.E. Berends-de Weerd te Leusden.
1. De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting van 12 mei 2009 wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
1.1. Eiseres is een stichting die krachtens testament van mevrouw [A], (hierna: mevrouw [A]), overleden in 2003, in het leven is geroepen om mogelijkheden voor zorg en opvang van geestelijk en lichamelijk gehandicapte jongeren te realiseren.
1.2. Mevrouw [A] woonde tot 1994 in de woning gelegen aan de [adres] te Boskoop (hierna: de woning), die haar in eigendom toebehoorde. Zij heeft de woning in 1994 verlaten. Gedurende de periode 1994 tot en met 2003 verbleef mevrouw [A] in een verzorgingstehuis. Na haar overlijden in 2003 heeft eiseres de eigendom van de woning verkregen. Eiseres is tevens eigenaar van de achter de woning gelegen en daaraan grenzende percelen grond die gelegen zijn in een toekomstig woningbouwgebied.
1.3. Gedaagden hebben de woning in 2004 in gebruik genomen.
1.4. Bij brief van 25 februari 2009 heeft de raadsman van eiseres aan gedaagde sub 1. onder meer het navolgende meegedeeld:
“”Namens het bestuur van de [A-B] Stichting bevestig ik u de enige dagen geleden door het bestuurslid [bestuurslid] gedane mededeling, inhoudende dat de Stchting het pand [adres] heeft verkocht aan een derde partij en dit leeg en ontruimd dient op te leveren.
Daarom kan de bewoning door u en de uwen, die tot dusverre door de Stichting is gedoogd omdat nog geen definitieve plannen met het pand bestonden, niet langer worden voortgezet.
Er van uitgaande dat u voor het standpunt van de Stichting begrip zult hebben, verzoek ik u mij te berichten of u bereid bent toe te treden tot een schriftelijke overeenkomst tot beëindiging van het gebruik van de woning per 1 juni 2009.”
1.5. Op 28 april 2009 is tussen eiseres als verkoper en [D&E] Bouw- en Aannemersbedrijf B.V. te Boskoop (hierna: Aannemersbedrijf [D]) als koper een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning. In artikel 5 lid 3 van Pro de koopovereenkomst is bepaald dat eiseres de woning leeg en ontruimd dient te leveren, vrij van huur-, pacht- of andere gebruiksrechten en aanspraken wegens huurbescherming. In de koopovereenkomst is een ontbindende voorwaarde voor het verkrijgen van een financiering opgenomen. Deze voorwaarde loopt tot 1 juli 2009.
1.6. Eiseres zal de achter de woning gelegen percelen grond eveneens aan Aannemersbedrijf [D] verkopen.
1.7. Gedaagden wonen thans nog, met hun bijna vier maanden oude kind, twee geiten, twee konijnen en drie katten, in de woning.
2. De vordering, de gronden daarvoor en het verweer
2.1. Eiseres vordert, na wijziging van eis, – zakelijk weergegeven – gedaagden te veroordelen de woning binnen een maand na de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en de woning ter vrije en algehele beschikking van eiseres te stellen, met machtiging de ontruiming zelf te bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm van justitie en politie en met bepaling dat dit vonnis binnen een termijn van één jaar ook zal kunnen worden ten uitvoer gelegd tegen een ieder, die ten tijde van de tenuitvoerlegging zich daar bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer zich dat voordoet.
2.2. Daartoe voert eiseres het volgende aan.
Gedaagden verblijven zonder recht of titel in de woning en weigeren daaruit te vertrekken. Zij handelen aldus onrechtmatig jegens eiseres. Zolang de onrechtmatige bewoning niet eindigt, kan eiseres de woning niet leeg en ontruimd en vrij van gebruik aan de koper opleveren. Eiseres heeft derhalve een groot belang om de woning weer zo spoedig mogelijk tot haar vrije beschikking te hebben. Met de koper is overeengekomen dat de levering van de woning zal plaatsvinden vier weken na de ontruiming door gedaagden. Nu de woning destijds ook door anderen is gekraakt bestaat het risico dat de woning vóór de eigendomsoverdracht opnieuw wordt gekraakt. Eiseres heeft derhalve (spoedeisend) belang bij de door haar ingestelde vorderingen.
2.3. Gedaagden voeren gemotiveerd verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
3. De beoordeling van het geschil
3.1. Gedaagden betwisten dat zij zonder recht of titel in de woning verblijven. Volgens gedaagden is er sprake van een huurovereenkomst op grond waarvan zij de nodige huurbescherming genieten. Dit betoog wordt verworpen. Dé kenmerken van huur zijn het verschaffen van het gebruik van een zaak door de verhuurder en het verrichten van een tegenprestatie hiervoor door de huurder. Volgens gedaagden is deze tegenprestatie gelegen in alle kosten van renovatie- en onderhoudswerkzaamheden die zij de afgelopen jaren voor hun rekening hebben genomen. Nog daargelaten of deze kosten als tegenprestatie in voornoemde zin kunnen worden aangemerkt, heeft eiseres de stelling van gedaagden dat dit gebeurde met medeweten en met instemming van eiseres uitdrukkelijk weersproken. Eiseres heeft ook uitdrukkelijk betwist dat partijen daarover overleg hebben gevoerd. Gedaagden hebben hun stellingen op dit punt niet nader onderbouwd. Nu niet is gebleken dat gedaagden anderszins een vergoeding aan eiseres hebben betaald voor het gebruik van de woning dient er in de gegeven situatie van te worden uitgegaan dat er geen sprake is van een tegenprestatie en dus ook niet van een huurovereenkomst. Evenmin is aannemelijk geworden dat er sprake is van een gebruiksovereenkomst tussen partijen. Daarover hebben zij immers ook geen overeenstemming bereikt.
3.2. Het voorgaande brengt in beginsel met zich dat gedaagden zonder recht of titel in de woning verblijven. Zij maken dan ook inbreuk op het eigendomsrecht van eiseres. Beoordeeld dient te worden of eiseres haar eigendomsrecht in dit kort geding geldend kan maken. Aan de orde is daarom thans de vraag of eiseres een voldoende spoedeisend belang heeft bij de toewijzing van haar vorderingen, dat zwaarder weegt dan het belang van gedaagden bij de afwijzing daarvan.
3.3. Eiseres heeft de woning inmiddels verkocht. Zolang gedaagden in de woning verblijven is zij niet in staat aan haar verplichtingen jegens de koper te voldoen. In zoverre heeft eiseres (spoedeisend) belang bij de gevorderde ontruiming. Daartegenover staat het belang van gedaagden om in de woning te kunnen blijven wonen. Gedaagden hebben weliswaar een woonbelang, maar het hiervoor geschetste belang van eiseres dient te prevaleren. Dat gedaagden er tot nu toe niet in zijn geslaagd geschikte vervangende woonruimte te vinden, hetgeen naar hun eigen zeggen vooral te wijten is aan de dieren die zij houden, is een omstandigheid die eiseres niet kan worden tegengeworpen. Gedaagden realiseren zich ook dat zij op enig moment uit de woning moeten vertrekken, maar zijn van mening dat hun verblijf in de woning totdat de koper daadwerkelijk tot het slopen of renoveren daarvan overgaat alleszins redelijk is. Wat daar echter ook van zij, eiseres staat buiten de plannen die de koper met de woning heeft, zodat ook dit betoog gedaagden in de onderhavige procedure niet kan baten. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de door eiseres gevorderde ontruiming van de woning dient te worden toegewezen. Bij de bepaling van de daarbij in acht te nemen termijn is van belang dat eiseres gedoogd heeft dat gedaagden maar liefst gedurende een periode van vijf jaar in de woning verbleven, zodat een redelijke ontruimingstermijn in acht genomen dient te worden. Vaststaat dat gedaagden vanaf februari 2009 bekend zijn met de verkoop van de woning en dat aan hen is meegedeeld dat zij deze dienen te ontruimen. Vaststaat voorts dat het onder 1.5. genoemde financieringsvoorbehoud afloopt op 1 juli 2009. De in de koopovereenkomst opgenomen ontbindende voorwaarde dient van de baan te zijn alvorens tot executie van het onderhavige vonnis kan worden overgegaan. Het ligt daarom in de rede dat de ontruiming niet vóór 1 juli 2009 wordt aangezegd. Ontruiming zal in dat geval op zijn vroegst per 1 augustus 2009 plaatsvinden. In de hiervoor geschetste omstandigheden is de voorzieningenrechter van oordeel dat gedaagden aldus een redelijke termijn is gegeven om vervangende woonruimte te realiseren.
3.4. De vordering van eiseres om dit vonnis binnen een termijn van één jaar ten uitvoer te kunnen leggen jegens een ieder is toewijsbaar, aangezien deze vordering een wettelijke grondslag heeft en niet weersproken is. De door eiseres gevorderde machtiging om de ontruiming zelf uit te voeren, zal worden afgewezen, nu de deurwaarder de bevoegdheid heeft tot reële executie van de veroordeling tot ontruiming over te gaan op grond van de artikelen 555 e.v. in verbinding met artikel 444 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
3.5. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vorderingen van eiseres zullen worden toegewezen op na te melden wijze. Gedaagden zullen, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding.
4. De beslissing
De voorzieningenrechter:
- veroordeelt gedaagden om, binnen één maand na de betekening van dit vonnis, de woning staande en gelegen aan de [adres] te Boskoop, met al wie en met al wat zich daarin van de zijde van gedaagden mocht(en) bevinden, te ontruimen en deze woning ter vrije en algehele beschikking van eiseres te stellen;
- bepaalt dat de betekening van dit vonnis niet zal plaatsvinden voordat het onder 1.5. genoemde financieringsvoorbehoud is vervallen, alsmede dat de betekening niet zal plaatsvinden vóór 1 juli 2009;
- bepaalt dat dit ontruimingsvonnis binnen een termijn van één jaar na heden ten uitvoer gelegd kan worden tegen een ieder die ten tijde van de tenuitvoerlegging zich in de woning bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer dat zich voordoet;
- veroordeelt gedaagden in de kosten van dit geding, tot dusverre aan de zijde van eiseres begroot op € 1.163,98, waarvan € 816,-- aan salaris advocaat, € 262,-- aan griffierecht en € 85,98 aan dagvaardingskosten;
- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J. Paris en in het openbaar uitgesproken op 19 mei 2009.
hf