Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 07/6489 WOZ
Uitspraakdatum: 29 juli 2008
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X], wonende te [Z], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [P], verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2005, voor het jaar 2007 vastgesteld op € 225.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting 2007 bekendgemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 24 juli 2007 de waarde en de aanslag gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen bij brief van 21 augustus 2007, ontvangen bij de rechtbank op 30 augustus 2007, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 juli 2008 te 's-Gravenhage.
Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder is verschenen mr. [A].
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een maisonnette met een berging in het souterrain en een parkeervak. De bruto vloeroppervlakte van de woning is ongeveer 182 m². De woning is een nieuwbouwwoning. Eiser heeft op 18 november 2004 een koop/aanneemovereenkomst gesloten ten bedrage van € 226.271. De woning is in juli 2006 opgeleverd.
3. Geschil
3.1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 180.000.
3.2. Eiser heeft - zakelijk weergegeven - het volgende aangevoerd.
Op de waardepeildatum bestond de woning nog niet. De hele wijk hier onder de [b-straat] is gesloopt. Verweerder gebruikt nu woningen die verderop liggen als vergelijkingsobjecten. De woning aan de [c-straat] is een woning onder architectuur, gebouwd als onderdeel van een prestigieuze vraagprijs. Verweerder komt bij de waardebepaling gemiddeld uit op de oorspronkelijke aankoopprijs van de woning.
Wat ten tijde van de aankoop van de woning niet voorzienbaar was, aldus eiser, is de ernst, omvang en duur van de bouwoverlast alsmede niet-geplande tegenvallers waardoor de [a-straat] meer malen kort na elkaar in verband met riolering en elektriciteit moest worden opengebroken. Aan het openliggen van het riool leek geen einde te komen. Genoemde straat heeft nota bene tot in januari 2007 opengelegen, waardoor de woning al die tijd niet bereikbaar was. De bouwwerkzaamheden, die tot op 10 meter afstand van de woning plaatsvonden, maakten het noodzakelijk om met het oog op het dreigende gevaar van scheurvorming, metingen te verrichten. De parkeergarage stroomde geregeld over, en zo meer, en zo verder. Het mag dan ook geen verbazing wekken, aldus eiser, dat in het tijdvak 2005 tot 2007 de nabijgelegen nieuwbouwwoningen aan de [d-straat] onverkoopbaar bleken. Er is in die periode geen enkele woning verkocht, aldus eiser.
3.3. Verweerder heeft verwezen naar een door hem overgelegd taxatieverslag. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatieverslag gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
Voorts heeft verweerder - zakelijk weergegeven - het volgende aangevoerd.
De maisonnette heeft een kleine tuin aan de voorkant en terras aan de achterkant. Bij de uitspraak op bezwaar is de waarde gehandhaafd onder verwijzing naar de eigen koopsom.
De woning van eiser maakt deel uit van een project dat in 2006 gebouwd is. Vrije verkoopprijzen rond 1 januari 2005 van identieke woningen ontbreken derhalve. De als referentieobjecten op het taxatieverslag vermelde objecten zijn niet gelijk aan de woning. Er is wel voldoende rekening gehouden met verschillen in architectuur en ligging. De waarde van deze objecten liggen in waarde per m2 bruto vloeroppervlakte hoger dan die van de woning.
Eiser is bereid gebleken om op de waardepeildatum de woning te kopen voor een koop-/aanneemsom van € 226.271. In de akte van levering van 17 januari 2005 is een beding van zelfbewoning opgenomen. Als eiser de woning binnen drie jaar wil vervreemden, moet hij toestemming vragen aan de gemeente. Deze toestemming zal doorgaands verleend worden, tenzij het vermoeden bestaat dat met de vervreemding uitsluitend het behalen van speculatieve winst wordt beoogd. Hieruit kan al opgemaakt worden, dat de waarde van € 225.000 niet te hoog is. Voorts zijn de drie andere (kleinere) maisonnettes in dit bouwproject met transactiedata rond 1 januari 2005 verkocht voor € 199.000. Dit betreft de objecten [a-straat 2] op 27 december 2004. [a-straat 3] op 9 maart 2005 en [a-straat 4] op 6 januari 2005. Deze objecten hebben elk een b.v.o. van 146 m2. Zij hebben verder net als de woning een voortuin, een achterterras, een loggia (echter een kleinere dan bij eisers woning het geval is), alsmede een berging en een parkeervak in het souterrain. De WOZ-waarde van deze objecten bedraagt per de waardepeildatum € 200.000.
Dat de straten en het riool openliggen, en dat er bouwoverlast is, is geen reden om de waarde te verlagen. Dit is inherent aan kopen in een nieuwbouwwijk. Een eventuele waardevermindering als gevolg van het geregeld overstromende parkeergarage komt - wat daar ook van zij - niet uit boven de drempel van € 10.000 van artikel 26a van de Wet WOZ.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2. Ingevolge artikel 18, eerste lid, van Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Hierop is onder andere de volgende uitzondering van toepassing. Ingevolge artikel 18, derde lid, aanhef en onder c, van de WOZ, wordt, indien een onroerende zaak in de twee jaren voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van dat kalenderjaar.
4.3. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
Verweerder heeft met hetgeen hij in de schriftelijke stukken, waaronder het verweerschrift en het taxatieverslag, en met hetgeen hij ter zitting heeft betoogd, niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank neemt hierbij het volgende in aanmerking. De in rechtsoverweging 3.2 samengevatte feitelijke situatie als door eiser geschetst en door verweerder niet weersproken, welke tot begin januari 2007 heeft voortgeduurd, brengt naar het oordeel van de rechtbank met zich dat niet valt staande te houden dat het hier gaat om omstandigheden die eiser in november 2004 bij aankoop van de woning in een woonwijk in aanbouw redelijkerwijs in hun totaliteit heeft kunnen voorzien en daarom geacht kunnen worden in de aankoopprijs van de woning reeds voldoende te zijn "verdisconteerd". Integendeel, de vermelde samenloop van een aantal tegenvallers, die voor eiser naar hij stelt een verlenging van het "bouwputachtige" karakter van de (zeer) directe woonomgeving tot gevolg had, doet het aannemelijk zijn dat sprake was van uitzonderlijke - bij aankoop van de woning niet voorziene - omstandigheden.
Voorts heeft eiser aandacht gevraagd voor het met meergenoemde omstandigheden samenhangende gegeven dat woningen in de directe woonomgeving langdurig in het geheel niet verkoopbaar waren, welk onderdeel van zijn betoog geen bestrijding heeft gevonden.
Hierbij past de kanttekening dat de referentieobjecten [c-straat 1], [e-straat 1] en [f-straat 1], genoemd in het taxatieverslag, in een andere woonwijk liggen en wat dat betreft niet vergelijkbaar zijn, zulks nog afgezien van verschil in architectuur en inhoud.
De door verweerder in het verweerschrift gemaakte vergelijking met de objecten [a-straat 2], [3] en [4], verkocht in december 2004, maart en januari 2005 betreft verkooptransacties die zo kort vóór en na de waardepeildatum liggen, dat deze de stelling van eiser over de (oorzaken van de) verkoopstagnatie na de waardepeildatum evenmin geweld aandoen.
Op het waardedrukkend effect van de hierboven vermelde omstandigheden heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank, gelet op artikel 18, derde lid, aanhef en onder c, voornoemd, ten onrechte geen acht geslagen. Verweerder heeft derhalve de vastgestelde waarde van de woning niet aannemelijk gemaakt.
4.4. Eiser heeft, met hetgeen hij heeft aangevoerd, naar het oordeel van de rechtbank evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 180.000 bedraagt. Hij heeft geen inzicht verschaft hoe hij tot de door hem bepleite waarde is gekomen.
4.5. Nu geen van beide partijen erin is geslaagd het van haar gevraagde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemende, op € 200.000.
4.6. Gelet op het vorenoverwogene is het beroep gegrond.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gebleken van voor vergoeding in aanmerking komende kosten.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot € 200.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een aanslag berekend naar een waarde van € 200.000;
- bepaalt dat haar uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- gelast dat de gemeente Den Haag het door eiser betaalde griffierecht van € 39 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 29 juli 2008 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. H. Ollermann, in tegenwoordigheid van mr. A.M. van Duijvendijk, griffier.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te 's-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.