Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 07/6422 WOZ
Uitspraakdatum: 30 september 2008
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in artikel 8:67 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
ir. [X], wonende te [Z], eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [P], verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 27 juli 2007 op het bezwaar van eiseres tegen de na te noemen beschikking en aanslag.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 16 september 2008.
Eiseres is daar in persoon verschenen, vergezeld door haar echtgenoot. Namens verweerder zijn verschenen [A] en [B].
1 Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 395.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting tot een aanslag berekend naar een waarde van € 395.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 63,60, en wijst de gemeente Delft als de rechtspersoon aan die dit bedrag aan eiseres moet voldoen;
- gelast dat de gemeente Delft het door eiseres betaalde griffierecht ten bedrage van € 38 aan haar vergoedt.
2 Gronden
2.1 Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2008 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2005 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2007 tot 1 januari 2008 vastgesteld op € 448.883.
Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2007 (hierna: de aanslag).
2.2 Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
2.3 Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
2.4 Eiseres is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een maisonnetteappartement (drie etages) met berging en parkeerplaats en is een nieuwbouwwoning. Eiseres heeft de woning op 8 april 2004 gekocht voor een vrij-op-naamprijs van € 375.000. De woning is in datzelfde jaar opgeleverd.
2.5 In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiseres bepleit een waarde van € 395.000. Tussen partijen is de rechtmatigheid van de aanslag niet in geschil.
2.6 Eiseres heeft - zakelijk weergegeven - het volgende aangevoerd.
- Het appartement is negen maanden voor de waardepeildatum gekocht voor een vrij-op-naamprijs van € 375.000. Gelet op het feit dat de bouwcombinatie de woning niet heeft kunnen verkopen tijdens de bouw en ook niet ten tijde van de oplevering van de overige appartementen, kan dit worden gezien als een marktconforme prijs. Bij het bepalen van de WOZ-waarde moet daarom de aankoopprijs leidend zijn. De vastgestelde waarde staat, gelet op de korte termijn tussen aankoop en waardepeildatum, niet in een juiste verhouding tot de aankoopprijs. Uitgaande van de aankoopprijs van € 375.000 en een waardestijging per jaar van 7% moet de waarde worden vastgesteld op € 395.000.
- De inhoud van de woning is niet 473m³, maar 419m³.
- Het grootste woonoppervlak ligt op de derde woonlaag en niet op de vijfde woonlaag, zoals de taxateur stelt.
- De vergelijkingsobjecten gelegen aan het Koningsveld zijn niet vergelijkbaar met de woning van eiseres en bovendien leidde een vergelijking met die appartementen bij de waardevaststelling per de vorige waardepeildatum tot een lagere waarde ten opzichte van de appartementen aan het Koningsveld.
2.7 Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 12 november 2007 door [B], taxateur te [gemeente]. In dit taxatierapport is de waarde van de woning, door de taxateur aangeduid als een maisonnetteappartement, getaxeerd op € 448.883. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
2.8 Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
2.9 Bij de waardering van een nieuwbouwwoning, in een geval waarin kort vóór of kort na de waardepeildatum een dergelijke woning is gekocht, moet er in de regel van worden uitgegaan dat de waarde in het economische verkeer van die woning overeenkomt met de prijs die voor de woning is betaald. Dit is anders indien de partij die zich daarop beroept, feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de prijs niet de waarde in het economische verkeer aangeeft.
2.10 Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens in het geding heeft gebracht, hierin niet geslaagd. Hierbij overweegt de rechtbank als volgt.
Eiseres heeft de (nieuwbouw-)woning in april 2004, derhalve kort vóór de waardepeildatum, gekocht voor € 375.000. Gelet op hetgeen onder 2.9 is overwogen, moet ervan worden uitgegaan dat die prijs op dat moment overeen kwam met de waarde in het economische verkeer van die woning, tenzij verweerder feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat dit niet het geval is. Verweerder heeft in het onderhavige geval dergelijke feiten en omstandigheden niet gesteld. De verklaring van verweerder ter zitting dat het standaard is dat de vrij-op-naamprijs lager is dan de waarde in het economische verkeer acht de rechtbank - nog daargelaten de juistheid van die stelling - daartoe in ieder geval onvoldoende. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat verweerder die door eiseres betwiste stelling niet nader heeft onderbouwd naar bijvoorbeeld het moment van aankoop ten opzichte van het moment van totstandkoming van de vrij-op-naamprijs en de voorwaarden waaronder die aankoop heeft plaatsgehad, de aanwezigheid van zogenoemde bouwrente, meerkosten en kosten van tuinaanleg, of een door gemeentelijk gronduitgiftebeleid beïnvloede grondprijs. Voor zover verweerder stelt dat uit het taxatierapport blijkt dat de vrij-op-naamprijs bij de aankoop niet overeenkwam met de waarde in het economische verkeer van de woning op dat moment, kan de rechtbank hem daarin niet volgen. Ook uit het taxatierapport van verweerder blijkt namelijk niet van voor de woning geldende feiten en omstandigheden die een dergelijke conclusie rechtvaardigen.
Nu de waarde zoals die is weergegeven in het taxatierapport op geen enkele wijze valt te rijmen met de prijs die eiseres in april 2004 voor de woning heeft betaald, kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden geconcludeerd dat verweerder met het taxatierapport de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt.
2.11Nu verweerder de door hem bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, heeft de rechtbank te beoordelen of eiseres de door haar voorgestane waarde aannemelijk maakt. Dienaangaande overweegt de rechtbank als volgt. Eiseres is - naar ook volgt uit hetgeen hiervoor is overwogen - bij de berekening van de door haar bepleite waarde van € 395.000 terecht uitgegaan van de aankoopprijs op 8 april 2005 van € 375.000. Verder acht de rechtbank het door eiseres gehanteerde stijgingspercentage over de periode april-december 2004 van 5,33 percent - uitgaande van een door verweerder niet betwist stijgingspercentage over het hele jaar 2004 van 7 percent - aannemelijk. Eiseres heeft naar het oordeel van de rechtbank derhalve aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 395.000 bedraagt. Gelet hierop behoeven de overige beroepsgronden van eiseres geen nadere behandeling.
2.12 Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, moet het beroep gegrond worden verklaard.
2.13 De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht vastgesteld op € 63,60, bestaande uit € 3,60 aan reiskosten en € 60 aan verletkosten (twee uren à € 30).
Deze uitspraak is gedaan op 30 september 2008 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. J.W. van der Voort, in tegenwoordigheid van mr. A.J. Kwestro, griffier.
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te 's-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.