Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht
Enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 07/7019, 07/7020, 07/7021, 07/7022 WOZ
Uitspraakdatum: 28 oktober 2008
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in artikel 8:67 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X], wonende te [Z], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [P], verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 14 augustus 2007 op het bezwaar van eiser tegen de na te noemen beschikking en aanslag.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 oktober 2008.
Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder zijn verschenen [B],
mr. [...] en mr. [...].
1. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde van [adres] wordt verminderd tot € 238.000;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde van [adres] A-I wordt verminderd tot € 160.000;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde van [adres] A-II wordt verminderd tot € 118.000;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde van [adres] A-III wordt verminderd tot € 102.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting ter zake [adres] tot een aanslag berekend naar een waarde van € 238.000 en een tarief van € 2,87 voor elke volle € 2.500;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting ter zake [adres] A-I tot een aanslag berekend naar een waarde van € 160.000 en een tarief van € 2,87 voor elke volle € 2.500;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting ter zake [adres] A-II tot een aanslag berekend naar een waarde van € 118.000 en een tarief van € 2,87 voor elke volle € 2.500;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting ter zake [adres] A-III tot een aanslag berekend naar een waarde van € 102.000 en een tarief van € 2,87 voor elke volle € 2.500;
- bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde besluiten;
- gelast dat de gemeente [P] het door eiser betaalde griffierecht ten bedrage van € 39 aan hem vergoedt.
2. Gronden
2.1. Verweerder heeft bij beschikkingen van 28 februari 2007 (hierna: de beschikkingen) de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [adres], [adres] A-I, [adres] A-II en [adres] A-III (hierna: de woningen), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2005 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2007 tot 1 januari 2008 vastgesteld op respectievelijk € 248.910, € 174.050,
€ 136.250 en € 111.010. Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2007 (hierna: de aanslagen).
2.2. Eiser heeft tegen de beschikkingen bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslagen.
2.3. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard, de waarde van de woning [adres] A-II nader vastgesteld op € 127.188 en de voor de woning opgelegde aanslag dienovereenkomstig verminderd. De waarden van de woningen [adres], [adres] A-I en [adres] A-III zijn gehandhaafd.
2.4. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woningen. De woning [adres] is een op de begane grond gelegen woonruimte van een uit drie bouwlagen bestaand pand in de binnenstad van [ P]. De woningen [adres] A-I, [adres] A-II en [adres] A-III zijn bovenwoningen; ook zij maken deel uit van het zo-even bedoelde pand.
2.5. In geschil is het antwoord op de volgende vragen:
a. zijn de woningen onroerende zaken in de zin van artikel 15 Wet Pro WOZ?
b. zijn de waarden van de woningen op te hoge bedragen vastgesteld?
2.6. Eiser werpt de vraag op of (alle) de woningen aparte WOZ objecten zijn en stelt zich voorts op het standpunt dat alle woningen tezamen circa € 400.000 waard zijn.
Hij heeft daartoe - zakelijk weergegeven - aangevoerd:
* dat de woning [adres] A-I, 32 A-II en 32 A-III zich in een bovenhuis bevinden, niet kadastraal gesplitst zijn en niet afzonderlijk kunnen worden verkocht;
* dat, uitgaande van de beleggingswaarde van 10x de jaarhuur, de woningen [adres] A-I, 32 A-II en 32 A-III gezamenlijk EUR 137.640 waard zijn;
* dat de woningen [adres] A-I, 32 A-II en 32 A-III verhuurd zijn, de huurders huurbescherming genieten en de verkrijger bij verkoop deze woningen dus niet in volle omvang in gebruik kan nemen;
* dat de woningen [adres], 32 A-I, 32 A-II en 32 A-III tezamen een rijksmonument zijn, waardoor veel extra onderhoud nodig is;
* dat de taxateur het pand nooit van binnen heeft gezien ten behoeve van een taxatie;
* dat de vergelijkingsobjecten in het taxatierapport niet (voldoende) vergelijkbaar zijn, omdat de woningen [adres] A-I, 32 A-II en 32 A-III veel kleiner zijn dan de vergelijkingsobjecten;
* dat het pand verzakt is, waardoor de woning hellende muren heeft en scheuren vertoont;
* dat de daken vervangen moeten worden.
2.7. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 12 november 2007 door [B], WOZ-taxateur te [P]. In het taxatierapport zijn de waarden van de woningen getaxeerd op:
[adres] EUR 248.910
[adres] A-I EUR 169.050
[adres] A-II EUR 127.188
[adres] A-III EUR 111.010
Op grond van dit rapport stelt verweerder een verlaging van de waarde van de woning [adres] A-I tot € 169.050 voor De waarden van de overige woningen wenst hij te handhaven. Naast gegevens van de woningen, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
Objectafbakening
2.8. Op grond van het bepaalde in artikel 16 aanhef Pro en onderdeel c van de Wet WOZ wordt voor toepassing van de Wet WOZ als één onroerende zaak aangemerkt een gedeelte van een gebouwd eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Van een zodanige bestemming is sprake indien de gebruiker van de woning naar objectieve maatstaven beoordeeld (nagenoeg) geheel in de eigen gebruiksbehoeften kan voorzien zonder te zijn aangewezen op voorzieningen die alleen een andere gebruiker van hetzelfde gebouwde eigendom kan verschaffen. Op grond van de gedingstukken en het verhandelde ter zitting staat vast dat de vier woningen verschillende gebruikers hebben en dat elk van de woningen beschikken over een deur, waardoor zij van de andere woningen kan worden afgesloten. Voorts hebben de woningen elk een eigen kookgelegenheid, wasgelegenheid en toilet. Derhalve heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank de woningen terecht als vier zelfstandige onroerende zaken aangemerkt. Dat de douche en het toilet op de 2e etage in beginsel door de bewoners van zowel [adres] A-I, [adres] A-II als [adres] A-III zouden kunnen worden gebruikt, maakt dit niet anders, nu de beide voorzieningen uitsluitend worden gebruikt door de bewoners van [adres] A-II en de beide andere woningen over eigen voorzieningen beschikken.
2.9. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
2.10. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de (uiteindelijk) door hem voorgestane waarden niet te hoog zijn. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens in het geding heeft gebracht, hierin niet geslaagd. Naar volgt uit het taxatierapport zijn de waarden van de woningen bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode. Uit het taxatierapport wordt echter niet duidelijk op welke wijze de bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen zijn herleid tot de aan de woningen toegekende waarden. De taxateur heeft alleen [adres] van binnen gezien. Onduidelijk is of en zo ja, hoe, hij rekening heeft gehouden met de door eiser gestelde, door verweerder niet, althans onvoldoende gemotiveerd weersproken, gebreken van de woningen. Al met al heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woningen in voldoende mate rekening is gehouden.
2.11. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarden aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. Hierbij neemt de rechtbank het volgende in aanmerking.
2.12. De noodzaak tot kadastrale splitsing alvorens tot verkoop zou kunnen worden overgegaan is, gelet op het onder 2.9. vermelde wettelijk waardbegrip, niet relevant voor de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ. Eisers waardeberekening op grond van de jaarlijkse huuropbrengsten kan, wat daar verder overigens van zij, reeds niet worden gevolgd, omdat deze waardebepaling evenmin voldoet aan het onder 2.9. vermelde wettelijke waardebegrip. De stelling van eiser dat de omstandigheid dat de woningen tezamen een rijksmonument zijn, een waardedrukkende factor is, vindt geen steun in de wet. Ook hetgeen eiser overigens heeft aangevoerd is onvoldoende om de door hem voorgestelde waarde van € 400.000 voor de woningen tezamen, te onderbouwen.
2.13. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, stelt de rechtbank, rekening houdend met alle feiten en omstandigheden, in het bijzonder de door eiser gestelde en door verweerder onvoldoende weersproken gebreken, de waarden van de woningen op de waardepeildatum in goede justitie nader vast op:
[adres] EUR 238.000
[adres] A-I EUR 160.000
[adres] A-II EUR 118.000
[adres] A-III EUR 102.000
2.14. Met betrekking tot de aanslagen heeft nog het volgende te gelden. De Verordening onroerende-zaakbelastingen [P] 2007 (hierna: de Verordening 2007) is bekendgemaakt in de Stadskrant [P] van 26 augustus 2007. Gelet op het bepaalde in artikel 9, tweede lid, van de Verordening 2007 is de Verordening 2007 met ingang van de eerste dag na die datum in werking is getreden. Ten tijde van de oplegging van de aanslagen op 28 februari 2007 was de Verordening 2007 nog niet in werking getreden. Op dat moment gold nog de Verordening onroerende-zaakbelastingen [P] 2006 (hierna: de Verordening 2006). Volgens de bij de Verordening 2006 behorende tarieventabel bedraagt het tarief van de eigenarenbelasting ter zake van woningen € 2,93 voor elke volle € 2.500 van de heffingsmaatstaf. Bij de vaststelling van de aanslagen is het tarief volgens de Verordening 2007, zoals gewijzigd bij Verordening van 25 januari 2007, van € 2,87 voor elke volle € 2.500 toegepast. Nu de toepassing van het tarief voor 2006 tot voor eiser ongunstiger resultaten zou leiden dan de toepassing van het tarief voor 2007, dient bij de vermindering van de aanslagen van de vermindering van de vastgestelde waarden het tarief voor 2007 te worden toegepast.
2.15. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woningen alsmede de daarop gebaseerde aanslagen te hoog zijn vastgesteld en is het beroep gegrond verklaard.
2.16. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld dat eiser kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
Deze uitspraak is gedaan op 28 oktober 2008 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. G.J. van Leijenhorst, in tegenwoordigheid van mr. I.H.H.L. Kolthof, griffier.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te 's-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.