Uitspraak
beschikking
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht
zaaknummer / rekestnummer: 306070 / HA RK 08-226
Beschikking van 20 augustus 2008
in de zaak van
DE GEMEENTE ZEVENHUIZEN-MOERKAPELLE,
zetelend te Zevenhuizen,
verzoekster,
procureur: mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt,
advocaat: mr. F.J. de Valck,
tegen
1. [verweerder 1]
wonende te [plaats A.],
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[bedrijf] B.V., (verweerder 2)
gevestigd te Leidschendam,
verweerders,
procureur: mr. J.F. Bil.
Partijen worden hierna genoemd de gemeente en verweerders dan wel [verweerder 1] en [verweerder 2].
Het verzoekschrift is ingekomen bij de rechtbank op 3 maart 2008.
De rechtbank heeft kennisgenomen van de processtukken, waaronder het verweerschrift van 26 mei 2008 en de pleitnotities, door partijen overgelegd ter gelegenheid van de mondelinge behandeling van het verzoek op 7 juli 2008.
1. De feiten
1.1 [verweerder 1] is eigenaar van een perceel bouwland, gelegen aan de [adres] te [plaats A.], kadastraal bekend gemeente [plaats A.], [sectie], [nummer], groot 09.61.25 hectare (hierna het perceel).
1.2 Bij besluit van 6 oktober 2005 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zevenhuizen-Moerkapelle aan de raad van de gemeente Zevenhuizen-Moerkapelle voorgesteld onder meer ten aanzien van dit perceel de artikelen 10-24, 26 en 27 Wet voorkeursrecht gemeenten (hierna Wvg) van toepassing te doen zijn. Bij besluit van 31 januari 2006 heeft de raad van de gemeente Zevenhuizen-Moerkapelle op grond van artikel 2 Wvg daartoe besloten.
Het voorkeursrecht is bij besluit van de raad van de gemeente Zevenhuizen-Moerkapelle van 19 januari 2008 verlengd.
1.3 [verweerder 1] heeft tegen vorenbedoeld besluit een bezwaarschrift ingediend op 12 maart 2008.
1.4 Bij akte van 14 december 2006 heeft [verweerder 1] als eigenaar op het perceel een hypotheek gevestigd ten gunste van [verweerder 2]. De akte van vestiging is op 15 december 2006 ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster (deel 51812, nr. 53).
1.5 De hypotheek is verleend tot zekerheid voor de terugbetaling van de eveneens op 14 december 2006 tussen [verweerder 1] en [verweerder 2] getekende onderhandse overeenkomst van geldlening ter grootte van € 1.922.500,--, alsmede tot zekerheid van de betaling van al hetgeen [verweerder 1] uit welke hoofde dan ook aan [verweerder 2] verschuldigd mocht worden.
De hypotheek is verleend tot een bedrag van in totaal € 4.998.500,--, bestaande uit een bedrag van € 3.845.000,-- te vermeerderen met een bedrag voor rente en kosten van € 1.153.500,--.
1.6 In de hypotheekakte staat onder ‘Geldlening’ ondermeer vermeld:
“Onverminderd hetgeen hypotheekgever en hypotheeknemer bij de overeenkomst tot geldlening zijn aangegaan, is de geldlening voorts te allen tijde opeisbaar, zonder enige ingebrekestelling:
a. bij verkoop en levering van het registergoed aan een derde; [..]
c. niet-, niet tijdige of niet behoorlijke nakoming door hypotheekgever van enige verplichting jegens hypotheeknemer uit hoofde van genoemde onderhandse overeenkomst; [..]
g. tekortschieten door hypotheekgever ter zake van enige andere vordering van hypotheeknemer op hypotheekgever uit hoofde van enige andere verplichting jegens hypotheekgever; [..].”
1.7 Voorst staat onder ‘Bepalingen inzake de zekerheidsstelling’ ondermeer vermeld:
“3. bevoegdheid van hypotheeknemer tot het in beheer en/ of onder zich nemen van het registergoed, zodra de lening is opgeëist; [..]
5. bevoegdheid van hypotheeknemer, indien de hypotheekgever in gebrek is in de voldoening van het door hem verschuldigde, het registergoed [..] in het openbaar te (doen) verkopen [..].”
1.8 Na kadastrale recherche heeft de gemeente kennis gekregen van de hypotheekakte. Naar aanleiding daarvan is [verweerder 1] bij brieven van 14 en 31 januari 2008 verzocht om toezending van een afschrift van de overeenkomst van geldlening van 14 december 2006 alsook van eventuele andere aan de hypotheekakte ten grondslag liggende overeenkomsten. [verweerder 1] heeft bij brief van 12 februari 2008, onder verwijzing naar de kadastrale registers, afgifte van de gevraagde stukken geweigerd. Vervolgens heeft de rechtbank bij brief van 29 mei 2008 [verweerder 1] verzocht tot overlegging van betreffende stukken in deze procedure over te gaan. Aan dit verzoek heeft [verweerder 1] evenmin gehoor gegeven.
2. Het verzoek en het verweer daartegen
2.1 De gemeente verzoekt de hypotheekovereenkomst, de daarin genoemde tussen partijen gesloten overeenkomst van geldlening, beide gedateerd 14 december 2006, en eventuele andere, daarmee samenhangende overeenkomsten nietig te verklaren.
2.2 De gemeente stelt zich op het standpunt dat deze overeenkomsten tezamen en in onderlinge samenhang bezien een con structie vormen van rechtshandelingen die zijn verricht met de kennelijk strekking afbreuk te doen aan de voorkeurspositie van de gemeente. Zij verwijst hiertoe naar verschillende uitspraken waarbij vergelijkbare constructies zijn vernietigd. De vrees voor uitholling van het gemeentelijke voorkeursrecht wordt versterkt door het feit dat de overeenkomst van geldlening niet gesloten is met een gebruikelijke kredietverstrekker maar met [verweerder 2], een projectontwikkelaar. [verweerder 1] tracht, aldus de gemeente, het voorkeursrecht te ontgaan om [verweerder 2] ter plaatse een grondpositie te verschaffen. Voorts kan en zal [verweerder 1] vanwege de in de hypotheekakte opgenomen bepalingen niet meer aan de gemeente vervreemden. In dat geval is immers de onderhandse geldlening direct opeisbaar.
De gemeente is van mening dat de thans beschikbare hypotheekakte en de weigering van [verweerder 1] om gehoor te geven aan de verzoeken tot overlegging van de overige stukken reeds voldoende is voor toewijzing van haar verzoek. Indien de rechtbank echter van oordeel is dat de thans bekende processtukken die conclusie niet kunnen dragen, verzoekt de gemeente de rechtbank om de bewijslast om te keren en [verweerder 1] te gelasten de onderliggende overeenkomst(en) te overleggen, en bij gebreke daarvan de vernietiging van de bestreden hypotheekovereenkomst en de onderliggende overeenkomst(en) uit te spreken.
2.3 Verweerders hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
3. De beoordeling van het geschil
3.1 Op grond van artikel 26 lid 1 Wvg kan de gemeente de nietigheid inroepen van rechtshandelingen die verricht zijn met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan haar in deze wet geregelde voorkeurspositie, welk verzoek krachtens artikel 26 lid 2 Wvg moet worden gedaan binnen acht weken nadat de gemeente een afschrift heeft ontvangen van de akte waarin de desbetreffende rechtshandeling is vervat bij de rechtbank van het arrondissement waarbinnen de gemeente is gelegen.
bevoegdheid rechtbank
3.2 De rechtbank dient in de visie van verweerders onbevoegd te worden verklaard. Immers, zolang in de bestuursrechtelijke procedure geen onherroepelijke uitspraak is gedaan en derhalve van een rechtsgeldige vestiging van het voorkeursrecht vooralsnog geen sprake is, is voor het verzoek ex artikel 26 Wvg geen grondslag en kan van een inhoudelijke beoordeling door de rechtbank geen sprake zijn.
3.3 De rechtbank oordeelt hieromtrent als volgt.
Volgens vaste jurisprudentie (onder andere HR 2 september 2005, LJN AT8802) geldt dat de burgerlijke rechter moet uitgaan van de geldigheid van een besluit, zolang dit niet langs de bestuursrechtelijke weg is vernietigd of herroepen. Het Wvg-besluit van 29 januari 2008 heeft derhalve rechtskracht. Het feit dat [verweerder 1] tegen dat besluit bezwaar heeft gemaakt doet daar niet aan af. Het bezwaar heeft geen schorsende werking. Het standpunt dat voor deze procedure geen grond zou bestaan, is dan ook onjuist. Geconcludeerd dient derhalve te worden dat de rechtbank in deze procedure bevoegd is.
ontvankelijkheid
3.4 Voorts hebben verweerders aangevoerd dat de gemeente wegens termijnoverschrijding niet-ontvankelijk dient te worden verklaard in haar verzoek tot nietigverklaring van de rechtshandelingen. Dat verzoek is immers door de gemeente ingediend op 3 maart 2008 en op dat moment was, aldus verweerders, de daarvoor in artikel 26 Wvg gestelde termijn van 8 weken reeds verstreken. Deze conclusie baseren verweerders op de stelling dat vanaf de openbaarmaking in de kadastrale registers, te weten op 15 december 2006, de hypotheekakte bekend was bij, althans kenbaar was voor de gemeente. Bovendien heeft de gemeente voor de jaarwisseling 2007/2008 bij herhaling contact opgenomen met [verweerder 1] met de mededeling dat de gemeente kennis had genomen van de inschrijving van de hypotheekovereenkomst in de kadastrale registers.
3.5 De rechtbank oordeelt hieromtrent als volgt.
Bepalend voor de aanvang van de termijn waarbinnen de gemeente de nietigheid moet inroepen, is ingevolge artikel 26, tweede lid, Wvg het moment waarop een gemeente een afschrift heeft ontvangen van de akte waarin de desbetreffende rechtshandeling is vervat. Dat artikelonderdeel is in deze zin gewijzigd bij wet van 14 juni 2002, Stb. 326. Daardoor wordt niet langer aangeknoopt bij het moment waarop de desbetreffende rechtshandeling ter kennis van de gemeente is gekomen. Als zodanig is derhalve niet relevant of een gemeente al dan niet kennis heeft gehad omtrent het bestaan van bepaalde rechtshandelingen. Beslissend is daarentegen het moment waarop een afschrift van de akte waarin die rechtshandeling is vervat, is ontvangen.
Voorts blijkt uit de wetsgeschiedenis dat een zogeheten prematuur verzoekschrift, ingediend voorafgaand aan het ontvangen van een afschrift van een akte, niet leidt tot niet-ontvankelijkheid.
3.6 De gemeente heeft ondanks het verzoek daartoe nog geen afschrift ontvangen van de (onderhandse) akte van de overeenkomst van geldlening, noch van eventuele andere met de hypotheekovereenkomst samenhangende overeenkomsten. Het voorgaande leidt tot het oordeel dat geen grond bestaat het verzoek van de gemeente althans voor zover betrekking hebbend op de overeenkomst van geldlening en eventuele andere onderliggende overeenkomsten, wegens termijnoverschrijding niet-ontvankelijk te verklaren.
3.7 Voor een oordeel over de ingeroepen nietigheid van een rechtshandeling op de voet van artikel 26, eerste lid, Wvg komt het in geval als het onderhavige, een hypotheekovereenkomst met onderliggende rechtshandeling(en), aan op een oordeel over de betekenis, in onderlinge samenhang, van de hypotheekovereenkomst en de inhoud van de onderliggende overeenkomst(en).
Naar het oordeel van de rechtbank brengt een redelijk wetstoepassing dan met zich mee dat de vraag of een verzoek als het onderhavige al dan niet tijdig is ingediend voor zover betrekking hebbend op de hypotheekovereenkomst eveneens moet worden beoordeeld eerst naar het moment waarop de gemeente een afschrift heeft ontvangen van de (onderhandse) akte(n) waarin de rechtshandeling(en), ter verzekering waarvan de hypotheekovereenkomst strekt, zijn vervat. Derhalve bestaat evenmin grond het verzoek van de gemeente voor zover betrekking hebbend op de hypotheekovereenkomst, wegens termijnoverschrijding niet-ontvankelijk te verklaren.
3.8 In het kader van een redelijke wetstoepassing kan en zal de rechtbank in het midden laten de omstandigheid dat de gemeente in het ongewisse heeft gelaten het moment waarop zij een afschrift van – alleen nog maar – de hypotheekakte heeft ontvangen.
3.9 Het voorgaande leidt tot het oordeel dat geen grond bestaat het verzoek van de gemeente aan te merken als te laat ingediend.
3.10 Voorts hebben verweerders betoogd dat de gemeente geen belang heeft bij de nietigverklaring van de rechtshandelingen omdat [verweerder 1] zich bereid verklaart de toekomstige bestemming zelf te realiseren en daarbij de regiefunctie van de gemeente te respecteren. De gemeente zou dan ook om die reden in haar verzoek niet-ontvankelijk moeten worden verklaard.
3.11 Ook dit verweer faalt. Na het vervallen in artikel 26 lid 1 Wvg van de woorden “aan het belang van de gemeente” in 2002 is niet meer doorslaggevend of het belang van de gemeente de nietigverklaring vergt, maar alleen of de rechtshandeling de kennelijke strekking heeft afbreuk te doen aan het voorkeursrecht.
3.12 Tenslotte hebben verweerders diverse gronden van bezwaar tegen het verlengingsbesluit van 29 januari 2008 aangevoerd. Deze bezwaren hebben betrekking op de bestuursrechtelijke vestigingsprocedure. Nu de beantwoording van de vraag of bij de vestiging van het voorkeursrecht de wettelijke voorschriften en algemene rechtsbeginselen juist zijn toegepast is voorbehouden aan de bestuursrechter, kan een en ander in deze procedure niet aan de orde komen. De rechtbank gaat derhalve aan deze weren voorbij.
3.13 Derhalve is de gemeente ontvankelijk in haar verzoekschrift van 3 maart 2008 strekkende tot nietigverklaring van de hypotheekovereenkomst en de overeenkomst van geldlening, beide gedateerd 14 december 2006, alsmede van de eventuele onderliggende overeenkomst(en).
nietigheid
3.14 De gemeente legt aan haar verzoek ten grondslag dat aan de hypotheekovereenkomst, een overeenkomst van geldlening en eventuele aanvullende overeenkomst(en) ten grondslag liggen. Het verzoek van de gemeente ziet derhalve mede op de onderliggende overeenkomst(en).
De rechtbank acht de vrees van de gemeente, aangaande het bestaan van een constructie tussen [verweerder 2] en [verweerder 1] die de kennelijke strekking heeft afbreuk te doen aan haar voorkeurspositie, gegrond. Verweerders betwisten immers niet dat er onderliggende overeenkomsten zijn gesloten. Dit blijkt onder meer uit de mededeling van verweerders dat zij, nu zij de bevoegdheid van de rechtbank alsook de ontvankelijkheid van de gemeente betwisten, vooreerst tot overlegging van de opgevraagde stukken zullen overgaan nadat de rechtbank hieromtrent een uitspraak heeft gedaan. Voordien achten verweerders een verzoek om betreffende stukken in het geding te brengen prematuur.
3.15 Stelplicht en bewijslast ten aanzien van de stelling, dat de door [verweerder 1] en [verweerder 2] verrichte rechtshandelingen zijn verricht met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan de voorkeurspositie van de gemeente, rusten conform de hoofdregel van artikel 150 Rv op de gemeente. Voor de vraag of de vestiging van het hypotheekrecht afbreuk doet aan de belangen van de gemeente bij haar voorkeursrecht en derhalve voor nietigverklaring in aanmerking komt, is de inhoud van de onderliggende overeenkomst(en) bepalend. In de onderhavige procedure zijn [verweerder 1] en [verweerder 2] de enigen die beschikken over deze overeenkomst(en). Ondanks diverse verzoeken daartoe heeft de gemeente geen afschrift ontvangen van de aan de hypotheekakte onderliggende overeenkomst(en). De rechtbank is derhalve van oordeel dat [verweerder 1] en [verweerder 2] deze overeenkomst(en) in het geding dienen te brengen, teneinde het de gemeente niet bij voorbaat onmogelijk te maken aan haar stelplicht en de daaruit voortvloeiende bewijslast te voldoen. De rechtbank zal derhalve [verweerder 1] en [verweerder 2] op de voet van artikel 22 Rv bevelen, de desbetreffende bescheiden in het geding te brengen.
3.16 Mochten [verweerder 1] en [verweerder 2] de aan de hypotheekakte onderliggende overeenkomst(en) niet in het geding brengen dan gaat de rechtbank ervan uit dat uit deze overeenkomst(en) volgt dat het recht van hypotheek en de onderliggende overeenkomst(en) afbreuk doen aan het voorkeursrecht van de gemeente, zodat de rechtbank alsdan het verzoek van de gemeente zal toewijzen.
3.17 In verband met het beginsel van hoor en wederhoor zal na ontvangst van de hierboven bedoelde stukken een voortzetting van de mondelinge behandeling bepaald worden teneinde de gemeente en verweerders in de gelegenheid te stellen hun standpunten in het licht van deze stukken nader toe te lichten.
BESLISSING
De rechtbank, beschikkende, alvorens verder te beslissen:
I beveelt [verweerder 1] en [verweerder 2] om voor 1 oktober 2008 de aan de hypotheekakte van 14 december 2006 ten gronde liggende overeenkomst van geldlening, eveneens gedateerd 14 december 2006, en eventuele andere daarmee samenhangende overeenkomsten in het geding te brengen;
II bepaalt dat de rechtbank een nadere datum voor voortzetting van de mondelinge behandeling zal gelasten, tenzij het in het geding brengen van de stukken uitblijft. De griffier zal voor het oproepen van partijen zorgdragen;
III houdt iedere verdere beslissing aan.
Deze beschikking is gegeven door mr. C.C. Dedel-van Walbeek, mr. M.C.J.A. Huijgens en mr. D.A. Schreuder en in het openbaar uitgesproken op 20 augustus 2008