Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht - voorzieningenrechter
Vonnis in kort geding van 28 juli 2008,
gewezen in de zaak met zaak- / rolnummer: 313148 / KG ZA 08-760 van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
AM Wonen B.V.,
gevestigd te Utrecht,
eiseres,
procureur mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt,
advocaat mr. P.J.R. Habraken te Rotterdam,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Jacarie B.V.,
gevestigd te Den Haag,
gedaagde,
procureur mr. B.A. Boer.
1. De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting van 16 juli 2008 wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
1.1. Eiseres heeft vanaf 2001 met Jaczon B.V. (hierna ook: Jaczon) gesproken over de verkoop en levering van het recht van erfpacht van de percelen grond, kadastraal bekend als gemeente ’s-Gravenhage, sectie AK, nummers 8233, 8385, 10158, 10159 en 10160, gezamenlijk groot 37 are en 25 centiare, plaatselijk bekend als de Dr. Lelykade 110, 112 en 114, Koppelstokstraat 5 en Van Bergenstraat 1, 3 en 5 te ’s-Gravenhage (hierna ook: de percelen grond). Eiseres is betrokken bij de herontwikkeling van een gebied aan de Dr. Lelykade te ’s-Gravenhage (hierna ook: het project), waarvan de percelen grond deel uitmaken. De eerste fase van het project bestaat uit de realisatie van circa 3.400 m2 commerciële voorzieningen (waaronder een supermarkt), een parkeergarage en circa 70 woningen op de percelen grond.
1.2. In 2005 heeft de aandeelhouder van Jaczon het bedrijf verkocht, met uitzondering van onder meer de percelen grond, welke zijn ondergebracht in gedaagde. Jaczon heeft de percelen grond op 7 november 2005 aan gedaagde verkocht en geleverd. Vervolgens heeft eiseres met gedaagde de onderhandelingen op dezelfde voet voortgezet.
1.3. Konmar B.V. (hierna ook: Konmar) heeft een op de percelen grond gelegen opslagruimte van gedaagde gehuurd. Hierin heeft zij haar flessenmagazijn ondergebracht.
1.4. In een brief van eiseres aan Jaczon van 22 april 2002 staat onder meer vermeld:
”(..) Met u hebben wij gesproken over het verwerven van uw opstallen met onderliggende grond in het middenblok (zie bijlage). In het gesprek van 12 maart 2002 gaf u aan, dat de vraagprijs voor genoemde locatie € 2.722.681 k.k. (f 6.000.000,=) is. Bij de verdere uitwerking van ons voorstel hebben wij deze vraagprijs als uitgangspunt meegenomen.(..)”
1.5. In een brief van eiseres aan Jaczon van 11 juni 2002, die door Jaczon voor akkoord is ondertekend, staat onder meer vermeld:
“(..) Indien de resultaten van het haalbaarheidsonderzoek daartoe aanleiding geven, zullen partijen gezamenlijk afspraken maken omtrent het voortzetten van de samenwerking. Een en ander met inachtneming van onze brief van 22 april jongstleden.(..)”
1.6. In een brief van eiseres aan Jaczon van 7 april 2004 staat onder meer vermeld:
“In navolging op onze bespreking van 22 maart 2004 tussen u, de heren G. [B.], C. [van W.] en [F.G.], bevestigen wij dat AM Wonen BV bereid is uw vraagprijs van € 2.700.000,-- k.k. te betalen en tot de aankoop van uw panden aan de Dr. Lelykade in Scheveningen over te gaan. Voorwaarde tot aankoop is bouwrijpe levering, leeg, ontruimd en vrij van huur en hypotheek.
De aankoop van de percelen grond (…) vindt plaats onder de navolgende condities waarbij wij overeenkomstig uw verzoek onderscheid hebben gemaakt in:
A. levering leeg, ontruimd en vrij van huur, rechten en hypotheek;
B. levering leeg, ontruimd en vrij van huur, rechten en hypotheek behoudens de niet door verhuurder opzegbare huurovereenkomst met Konmar.
(..)”
1.7. Gedaagde is tegen Konmar een ontruimingsprocedure gestart. Bij uitspraak van 17 februari 2004 heeft de kantonrechter van deze rechtbank samengevat geoordeeld dat de huurovereenkomst niet door verhuurder kan worden opgezegd.
1.8. In een memo van eiseres aan Jaczon d.d. 17 juni 2004 staat onder meer vermeld:
“(..)
Deal met AM Wonen
- AM Wonen is bereid de vraagprijs van € 2.7 mio excl. BTW te voldoen;
- AM Wonen koopt heruitgifte erfpacht af bij gemeente (€ 415.000,--) en betaalt kosten suppletie (thans vastgesteld op waarde NIHIL);
- Jaczon levert Pand vrij van hypotheek en huur;
- Jaczon draagt zorg voor sloop, sanering en bouwrijp maken. Kosten worden vergoed door AM Wonen. AM Wonen heeft op basis van offerten en ramingen een inschatting gemaakt van deze kosten. Nader verificatie noodzakelijk.
Huurovereenkomst Konmar
- Uitspraak Kantonrechter dat huurovereenkomst door Jaczon richting Konmar niet opzegbaar is;
- AM Wonen heeft juridisch advies (CMS) ingewonnen en deze adviseur meent dat uitspraak Kantonrechter kan worden aangevochten;
- (..);
- Jaczon heeft jurist CMS opdracht verleend en zaak voorgelegd aan Hof.
- Jaczon betaalt initiële opdracht CMS. Kosten die € 5.000,-- te boven gaan worden 50/50 tussen Jaczon en AM gedeeld.
Huurovereenkomsten pand Jaczon
- Lopende overige huurovereenkomsten zijn opgezegd en tijdig beëindigd.
(..)”
1.9. Gedaagde is van het vonnis van 17 februari 2004 in de zaak tegen Konmar in hoger beroep en vervolgens in cassatie gegaan. Eiseres heeft een gedeelte van de facturen van de advocaat van gedaagde in de zaak tegen Konmar volgens de in de memo d.d. 17 juni 2004 genoemde regeling voldaan.
1.10. Tussen partijen zijn in 2005 en 2006 diverse besprekingen gevoerd over de (nadere) voorwaarden voor de verkoop van de percelen grond. In 2005 hebben partijen eveneens gesprekken gevoerd over de mogelijkheid voor gedaagde van (her)belegging in de commerciële ruimte van het project.
1.11. Op 20 juni 2005 heeft eiseres Jaczon een conceptkoopovereenkomst met betrekking tot de percelen grond toegezonden. Hierin staat een aantal punten open, waaronder de tenaamstelling van de verkoper, de kadastrale gegevens, de erfpachtgegevens en de gegevens met betrekking tot de omvang en kosten van de sloop en sanering. De koopprijs en leveringsdatum zijn evenmin ingevuld.
1.12. In een e-mail van 20 december 2005 van gedaagde aan de makelaar van gedaagde, die de makelaar op dezelfde datum heeft doorgezonden aan eiseres, staat vermeld:
“Naar aanleiding van ons gesprek van gisteren vraag ik je wat nu de status is van de koopovereenkomst van de Dr Lely kade door AM wonen.
Van uit Jaczon/Vrolijk kant zijn er geen bezwaren meer. We wachten blijkbaar dus op de definitieve risico afbakening van sloop en milieu.
We zijn nu wel op korte termijn het bebouw aan het leegmaken.
Is er al zicht op een akte?”
1.13. Op 20 maart 2006 is door eiseres aan gedaagde een aangepaste versie van een koopovereenkomst d.d. 16 maart 2006 gezonden, waarbij de in de versie van 20 juni 2005 openstaande punten (grotendeels) zijn ingevuld. Er wordt onder meer uitgegaan van een koopprijs van € 2.955.000,-- en een leveringsdatum van 1 juli 2006. In de koptekst is opgenomen dat het gaat om een onverbindend concept.
1.14. In maart 2006 zijn eiseres enerzijds en de moedermaatschappij van Konmar, Laurus B.V., en de verhuurder van Konmar, AJ Investments B.V. anderzijds, tot overeenstemming gekomen over het beëindigen van de huurovereenkomst met betrekking tot de opslagruimte op de percelen grond. Onderdeel van deze afspraak is dat AJ Investments B.V. als belegger de commerciële ruimte in het project zal verwerven, waarin een supermarkt zal worden gevestigd die zal worden gehuurd door Laurus B.V. Laurus B.V. heeft de supermarkt op haar beurt overgedragen aan Jumbo supermarkten, welke thans de beoogd huurder is. De tussen gedaagde en Konmar aanhangige cassatieprocedure is aangehouden.
1.15. Op 6 april 2006 heeft eiseres gedaagde een aangepaste koopovereenkomst toegezonden. In de kop staat niet meer vermeld dat het gaat om een onverbindend concept. Op de versie van 6 april 2006 staan handgeschreven opmerkingen van de jurist van eiseres. Deze opmerkingen hebben onder meer betrekking op de omschrijving van de vertegenwoordigers van partijen, de omvang van de canon en de leveringsdatum.
1.16. Op 7 april 2006 heeft Meeuwisse Nederland B.V. aan gedaagde een offerte gestuurd voor sloopwerkzaamheden van de opstallen op de percelen grond voor een bedrag van € 255.000,--.
1.17. In een door eiseres opgesteld verslag d.d. 27 april 2006 van een bespreking tussen partijen op 18 april 2006 staat onder meer vermeld:
“Beleggingsobject
In navolging op de constructieve oplossing om transactie Jaczon-AM doorgang te laten vinden is met A.J. Investments gesproken. De deal is vastgelegd in de brief van A.J. en in bezit van JvdZ [[JvdZ] van gedaagde, vrz.].
(..)
Het is niet de meest ideale oplossing en moeilijk aanvaardbaar voor alle partijen. Echter partijen zijn het er wel over eens dat dit de enige oplossing is die tot resultaat leidt binnen korte termijn en het proces het minst vertraagd.
FG [[F.G.] van eiseres, vrz] stelt voor om te zoeken naar vervangende belegging. In dit kader heeft FG de werktekeningen van de appartementencomplexen van de Hoornse Zoom te Delft meegenomen en overhandigd deze aan JvdZ.
(..)
Koopovereenkomst 6 april 2006
De koopovereenkomst wordt besproken en op enkele punten aangepast.
(..)”
1.18. Per brief van 16 juni 2006 heeft eiseres gedaagde een aangepaste koopovereenkomst toegezonden, welke gedateerd is op 17 mei 2006. Hierin zijn de handgeschreven opmerkingen (grotendeels) verwerkt. In deze versie is –net als in de voorgaande versies– bepaald dat de percelen grond bouwrijp, vrij van opstallen zal worden geleverd, zodat sprake zal zijn van levering van een bouwterrein in de zin van artikel 11 lid 4 van Pro de Wet op de omzetbelasting 1968. De koopprijs in de concepten is vastgesteld op € 2.955.000,--, te vermeerderen met omzetbelasting. Dit bedrag is opgebouwd uit € 2.700.000,-- plus € 255.000,-- als bijtelling voor de sloopkosten.
1.19. In artikel 4 van Pro de koopovereenkomst van 17 mei 2006 staat onder meer vermeld:
“1. De feitelijke levering van het verkochte aan Koper zal geschieden in de staat waarin het zich alsdan zal dienen te bevinden, te weten: een perceel bouwterrein in de zin van artikel 11 lid 4 van Pro de Wet op de omzetbelasting 1968, waarbij de op het verkochte aanwezige opstallen zijn gesloopt en overigens vrij van funderingen, ondergrondse leidingen en/of andere bouwbelemmerende obstakels, vrij van (sceptic) opslagtanks en alle eventuele begroeiingen waaronder (stobben van) bomen en struiken, vrij van inventaris en voorraden, opgeslagen materialen en losliggend vuil.
(..)
4. De feitelijke levering van het Verkochte aan Koper zal geschieden:
geheel ontruimd, vrij van huur, lease en/of enig ander gebruiksrecht en ongevorderd.
(..)”
1.20. In artikel 14 van Pro de koopovereenkomst van 17 mei 2006 staat onder meer vermeld:
“1. De koop is ontbonden, als er tussen het tijdstip van het sluiten van de koopovereenkomst en het tijdstip van de juridische levering ten aanzien van gemeld Registergoed een aanwijzing op grond van de artikelen 2 of 8 van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten of een voorstel op grond van artikel 6 of Pro artikel 8a van die wet is geschied, tenzij:
- de Verkoper ingevolge enig besluit van, dan wel enige termijnoverschrijding door, de betreffende gemeente vrij is tot vervreemding aan Koper,
- of een in artikel 10 van Pro genoemde wet gemelde uitzondering van toepassing is.
(..)”
1.21. In 2006 zijn de huurovereenkomsten met de andere huurders beëindigd en in 2006 en 2007 is een gedeelte van de opstallen op de percelen grond gesloopt.
1.22. In het verslag van de bespreking van 2 november 2007 waarbij zowel gedaagde (wier vertegenwoordiger hierna [J.] genoemd wordt en wier makelaar [C.]) als eiseres aanwezig waren, staat vermeld:
“(..)
2. Koopovereenkomst
[J.] laat weten dat ondertekening van de koopovereenkomst is uitgebleven, omdat zijn neef en mede-eigenaar [P.] vraagtekens heeft gesteld bij de koopsom in relatie tot de tijd (5 jaar geleden overeengekomen).
AM is niet akkoord met deze gang van zaken (deal is deal) en meent dat [J.] en [C.] de taak hebben om [P.] te overtuigen van de rechtmatigheid van de overeenkomst. (..)”
1.23. Eiseres heeft gedaagde bij brief van 1 februari 2008 gesommeerd de overeenkomst na te komen. Bij brief van 18 februari 2008 heeft de raadsman van gedaagde aan eiseres medegedeeld dat tussen partijen geen wilsovereenstemming is ontstaan ten aanzien van de essentialia van de koopovereenkomst en dat de koopprijs een van de meest essentiële onderdelen is van het bereiken van een koopovereenkomst.
1.24. In een besluit van 13 februari 2008 heeft de gemeente Den Haag de percelen grond begrepen in een voorstel ingevolge artikel 6 Wet Pro voorkeursrecht gemeenten (Wvg) en ze daarbij aangewezen als percelen waarop de artikelen 10 tot en met 24, 26 en 27 Wvg van toepassing zijn.
1.25. Eiseres heeft op 21 februari 2008 na daartoe verkregen verlof van de voorzieningenrechter conservatoir beslag gelegd tot levering van het verkochte. Op 7 mei 2008 heeft eiseres een bodemprocedure bij deze rechtbank aanhangig gemaakt.
1.26. Begin juli 2008 zijn alle opstallen gesloopt, met uitzondering van het verhuurde perceel waarop het flessenmagazijn staat. Eiseres heeft een voorlopige bouwvergunning om een tijdelijk flessenmagazijn elders neer te zetten. Indien dit geplaatst wordt, kunnen de resterende opstallen gesloopt worden.
1.27.Bij brief van 15 juli 2008 heeft de gemeente Den Haag aan eiseres medegedeeld dat zij een eenmalige ontheffing van de aanbiedingsplicht ex artikel 10 Wvg Pro verleent, onder voorwaarde dat de notariële overdracht zo spoedig mogelijk, doch uiterlijk op 1 januari 2009 geschiedt.
1.28. Artikel 6.1 van de door eiseres als productie 27 overgelegde concept akte van levering luidt:
“Verkoper garandeert koper dat ter zake van het verkochte per heden geen huurovereenkomsten, bruikleenovereenkomsten of andere overeenkomsten, waarbij het genot of gebruik aan derden is gegeven, noch overeenkomsten die tot het aangaan van die overeenkomsten kunnen leiden, zijn gesloten.”
2. De vordering, de gronden daarvoor en het verweer
2.1. Eiseres vordert –zakelijk weergegeven– gedaagde te veroordelen om mee te werken aan de levering van de percelen grond conform de als productie overgelegde concept akte van levering, alsmede –indien gedaagde niet meewerkt aan deze levering– primair te bepalen dat het vonnis dezelfde kracht verkrijgt als een wettige vorm opgemaakte leveringsakte en subsidiair gedaagde te veroordelen tot een dwangsom van € 5.000,-- per dag of dagdeel; alsmede gedaagde te veroordelen in de proceskosten, waaronder de kosten van beslaglegging, te vermeerderen met de nakosten en wettelijke rente.
2.2. Daartoe voert eiseres het volgende aan.
De tussen partijen gevoerde onderhandelingen over de verkoop van de percelen grond hebben geresulteerd in wilsovereenstemming over het object, de prijs en alle overige voorwaarden. Nadat in 2005 en 2006 een aantal concepten is gewisseld tussen partijen, heeft eiseres op 16 juni 2006 de definitieve versie van de koopovereenkomst ter ondertekening aan gedaagde toegezonden, waarin de opmerkingen van gedaagde zijn verwerkt. Daarmee bestond definitief overeenstemming. De door partijen verrichte uitvoeringshandelingen bevestigen dit standpunt. Nadien zijn partijen verder gaan onderhandelen over de uitvoering van de voorbereidingshandelingen in het kader van de overeenkomst. Eiseres heeft de onroerende zaken van gedaagde nodig om de eerste fase van het project te kunnen realiseren. De percelen grond liggen in bouwrijpe staat gereed om geleverd te worden. Indien de levering niet op korte termijn plaatsvindt, zal eiseres niet kunnen aanvangen met de door haar geplande werkzaamheden en daarom niet kunnen voldoen aan de op haar rustende verplichtingen die voortvloeien uit met derden gesloten overeenkomsten. Bovendien heeft eiseres een bedrag van ongeveer € 3.750.000,-- aan kosten gemaakt, welke niet kunnen worden terugverdiend indien het project niet wordt gerealiseerd. Daarmee heeft zij een spoedeisend belang en kan de reeds aanhangige bodemprocedure niet worden afgewacht.
2.3. Gedaagde voert gemotiveerd verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
3. De beoordeling van het geschil
3.1. Kern van het geschil is de vraag of er tussen partijen een overeenkomst tot koop van de percelen grond is totstandgekomen.
3.2. Gedaagde heeft allereerst het spoedeisend belang betwist. De voorzieningenrechter acht een spoedeisend belang aanwezig, omdat eiseres voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij een groot belang heeft bij voortgang van het project nu het project stagneert doordat levering van de percelen grond uitblijft.
3.3. Voor toewijzing in kort geding van de vordering van eiseres tot nakoming van de koopovereenkomst is slechts plaats, indien met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid moet worden aangenomen dat tussen partijen een koopovereenkomst is tot stand gekomen zodat ook in een bodemprocedure toewijzing van de vordering tot nakoming te verwachten is.
3.4. Gedaagde heeft aangevoerd dat er geen wilsovereenstemming is bereikt ten aanzien van de essentialia van de overeenkomst. In het kader van de verkoop was voor haar de mogelijkheid om de opbrengsten voor de percelen grond te kunnen (her)beleggen essentieel. Het project bood voor haar een goede beleggingsmogelijkheid door verhuur van de winkelruimte aan een supermarkt, een kwalitatief hoogwaardige huurder. Begin 2006 is gedaagde geïnformeerd over de regeling die eiseres met Konmar heeft gesloten, waardoor de beleggingsmogelijkheid voor gedaagde van de winkelruimte is weggevallen. Nadat bleek dat eiseres gedaagde geen vervangende beleggingsmogelijkheid kon aanbieden met een vergelijkbaar rendement, heeft gedaagde de onderhandelingen met eiseres gestaakt. Gedaagde heeft voorts aangevoerd dat de gestelde koopprijs onwaarschijnlijk is, omdat geen rekening is gehouden met rentecompensatie.
3.5. Het verweer van gedaagde kan niet slagen. De voorzieningenrechter is van oordeel dat tussen partijen zodanig vergaande overeenstemming is bereikt omtrent (in ieder geval) de essentialia van de koopovereenkomst, dat gedaagde gehouden is aan de nakoming haar medewerking te verlenen.
3.6. Partijen hebben vanaf 2001 met elkaar gesproken over de totstandkoming van een koopovereenkomst. Partijen hebben na een traject van onderhandelingen overeenstemming bereikt over de koopprijs, het koopobject en de (belangrijkste) voorwaarden waaronder geleverd zou worden (waaronder met name levering vrij van huur). Dit blijkt onder meer uit de brief van eiseres aan gedaagde van 7 april 2004, de memo van eiseres aan gedaagde van 17 juni 2004 en de overgelegde (concept)koopovereenkomsten van 2005 en 2006, alsmede uit de door eiseres overgelegde gespreksverslagen. De e-mail van gedaagde aan haar makelaar d.d. 20 december 2005 kan ook moeilijk anders gelezen worden dan dat ook gedaagde van mening is dat er een overeenkomst bestaat. Over de nadere voorwaarden hebben partijen in de loop der tijd steeds verdere overeenstemming bereikt, hetgeen uiteindelijk heeft geresulteerd in de koopovereenkomst van 17 mei 2006. De omstandigheid dat gedaagde niet is overgegaan tot ondertekening van de toegezonden koopovereenkomst acht de voorzieningenrechter daarbij niet doorslaggevend. Ook de door gedaagde aangevoerde omstandigheid dat op de toegezonden koopovereenkomsten onverbindend concept stond vermeld, doet niet af aan het voorgaande. Deze tekst komt bovendien niet meer voor in de versies van 6 april 2006 en 17 mei 2006.
3.7. Daarbij is van doorslaggevend belang dat gedaagde gedurende het hele traject van vastlegging van de tussen partijen gemaakte afspraken tegen de door eiseres toegezonden versies van de koopovereenkomsten geen andere bezwaren heeft aangevoerd dan wijzigingen die zien op de details van de overeenkomst. Deze wijzigingen zijn vervolgens ook door eiseres (grotendeels) overgenomen. Tegen de essentialia (de koopprijs, het koopobject, de voorwaarden waaronder geleverd zou worden) zijn door gedaagde nimmer bezwaren aangevoerd.
3.8. Niet aannemelijk is gemaakt dat de door gedaagde gestelde punten van herbelegging en rentecompensatie zijn overeengekomen als voorwaarde voor de koop. Hoewel de mogelijkheid van herbelegging door gedaagde in de commerciële ruimte van het project van eiseres aan de orde is gekomen, heeft gedaagde niet aannemelijk gemaakt dat dit een voorwaarde voor de totstandkoming van de koopovereenkomst is geweest. Indien de mogelijkheid voor herbelegging en de voorwaarde van rentecompensatie inderdaad essentieel voor gedaagde waren geweest, had het op haar weg gelegen dit bij eiseres aan te kaarten. Gedaagde heeft echter niet aannemelijk gemaakt dat zij dit heeft gedaan. Tijdens de bespreking van 18 april 2006 is de oplossing met Konmar, die herbelegging door gedaagde in het project (in ieder geval) onmogelijk maakte, besproken. In het verslag, waarvan de inhoud verder niet door gedaagde is betwist, blijkt niet dat gedaagde zich op het standpunt heeft gesteld dat daarom de koopovereenkomst geen doorgang kon vinden. Sterker nog, er wordt vermeld dat partijen het eens zijn dat dit de enige oplossing is. Uit het verslag blijkt voorts dat partijen in dezelfde bespreking de koopovereenkomst hebben besproken en dat deze op enkele punten met betrekking tot de sloop en sanering moest worden aangepast. De door gedaagde aangevoerde voorwaarde tot herbelegging wordt daarbij –evenals de rentecompensatie– niet vermeld. Het besprekingsverslag d.d. 2 november 2007 en de brief van de advocaat van gedaagde d.d. 18 februari 2008 aan eiseres maken van deze voorwaarden ook geen melding. Hierin wordt immers alleen gesproken over de prijs.
3.9. Partijen hebben ook (deels) uitvoering gegeven aan de overeenkomst. Het standpunt van gedaagde dat dit moet worden gezien als anticiperen op een goede afloop van de onderhandelingen en dat daaraan geen waarde mag worden gehecht wordt niet gevolgd. Gedaagde is immers tot beëindiging van de huurovereenkomsten en daarnaast tot sloop en sanering overgegaan. Uit de door eiseres overgelegde gespreksverslagen blijkt dat daarbij overleg is gevoerd met eiseres, zodat deze handelingen niet (geheel) los kunnen worden gezien van de tussen partijen bestaande relatie. Voorts wordt het onwaarschijnlijk geacht dat eiseres zou meebetalen aan de advocaatkosten in een procedure tussen gedaagde en haar huurder als er geen overeenkomst tussen eiseres en gedaagde zou bestaan. Uitsluitend in dat geval heeft eiseres immers een rechtstreeks belang bij de uitkomst en dus bij meebetaling aan de kosten.
3.10. Onder al deze omstandigheden stond het gedaagde in beginsel niet meer vrij om zich nog aan de gesloten overeenkomst te onttrekken. In beginsel moet een gesloten overeenkomst immers worden nagekomen. In dat kader zal de voorzieningenrechter het door gedaagde aangevoerde verweer dat een ontbindende voorwaarde is ingetreden beoordelen. Gedaagde heeft aangevoerd dat, voor zover er een overeenkomst tot stand is gekomen, deze is komen te vervallen door het van rechtswege intreden van de ontbindende voorwaarde zoals genoemd in artikel 14 (zie 1.20), omdat tussen het sluiten van de koopovereenkomst en de juridische levering een voorstel op grond van artikel 6 Wvg Pro, neergelegd in een brief van 13 februari 2008 van de gemeente Den Haag, is geschied. Daarbij heeft gedaagde zich op het standpunt gesteld dat de ontbindende voorwaarde in werking blijft ongeacht latere voldoening aan de uitzondering hierop.
3.11. De voorzieningenrechter is van oordeel dat de ontbindende voorwaarde niet is ingetreden, aangezien de gemeente Den Haag in haar brief van 15 juli 2008 een eenmalige ontheffing heeft verleend van de aanbiedingsplicht ex artikel 10 Wvg Pro. Daarmee wordt voldaan aan de uitzondering van het eerste gedachtestreepje onder artikel 14 lid 1 van Pro de koopovereenkomst d.d. 17 mei 2006, dat een uitzondering op de daarvoor geformuleerde ontbindende voorwaarde expliciet mogelijk maakt. De door gedaagde voorgestane interpretatie van het artikel zou het voordoen van de (in elk geval als eerste) geformuleerde uitzondering onmogelijk maken en wordt dan ook niet gevolgd.
3.12 Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het primair gevorderde als hierna vermeld kan worden toegewezen.
3.13 Het huidige flessenmagazijn is nog niet gesloopt en er zal een nieuw tijdelijk flessenmagazijn elders worden gerealiseerd. Gedaagde heeft aangevoerd dat akkoord gaan met de overeenkomst tot gevolg heeft dat zij een boete verschuldigd zal zijn, aangezien er nog steeds wordt gehuurd door een derde. Het kan niet zo zijn dat nu een derde met instemming althans met medeweten van eiseres nog huurt op de percelen grond, gedaagde door meewerking aan de levering een boete verschuldigd zou zijn op grond van het bepaalde in artikel 4 van Pro de koopovereenkomst. Daarom zal de vordering worden toegewezen met dien verstande dat onder de voorwaarde van levering geheel ontruimd en vrij van huur ex artikel 4 van Pro de koopovereenkomst dient te worden verstaan geheel ontruimd en vrij van huur met uitzondering van het flessenmagazijn. Het bepaalde in artikel 6.1 van de door eiseres overgelegde leveringsakte dient dan ook te worden aangevuld met “, met uitzondering van het flessenmagazijn”.
3.14. Gedaagde zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding. De gevorderde beslagkosten zullen worden afgewezen, nu dit kort geding niet binnen de krachtens het beslagverlof geldende termijn van zes weken na beslaglegging is ingesteld zodat deze zaak niet als eis in de hoofdzaak kan worden beschouwd. De door eiseres opgevoerde nakosten zijn evenmin toewijsbaar, nu deze kosten zo nodig kunnen worden begroot in de procedure die is bedoeld in artikel 237 lid 4 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
4. De beslissing
De voorzieningenrechter:
- veroordeelt gedaagde binnen drie werkdagen na de betekening van dit vonnis mee te werken aan de levering van de percelen grond, kadastraal bekend gemeente ’s-Gravenhage, sectie AK, nummers 8233, 8385, 10158, 10159, 10160, gezamenlijk groot 37 are en 25 centiare, plaatselijk bekend als de dr. Lelykade 110, 112 en 114, Koppelstokstraat 5 en Van Bergenstraat 1, 3 en 5 te ’s-Gravenhage overeenkomstig de door eiseres als productie 27 overgelegde akte van levering, onder de voorwaarde en met inachtneming van het bepaalde zoals vermeld onder 3.13;
- bepaalt dat, indien gedaagde niet aan deze veroordeling voldoet, dit vonnis op de voet van artikel 3:300 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) in de plaats treedt van de medewerking van gedaagde aan voormelde akte, met inachtneming van het bepaalde onder 3.13;
- veroordeelt gedaagde om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de kosten van het geding, tot dusverre aan de zijde van eiseres begroot op € 1.163,36, waarvan € 816,-- aan salaris procureur, € 254,-- aan griffierecht en € 93,36 aan dagvaardingskosten, aan eiseres te betalen, met bepaling dat gedaagde bij gebreke van tijdige betaling de wettelijke rente over deze proceskosten verschuldigd is;
- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J. Paris en in het openbaar uitgesproken op 28 juli 2008