Uitspraak
vonnis
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 284115 / HA ZA 07-897
Vonnis van 19 maart 2008
in de zaak van
DE GEMEENTE DEN HAAG,
zetelend te Den Haag,
eiseres,
procureur: mr. E.J. Storm,
tegen
[gedaagden]
beiden wonende te [woonplaats]
gedaagden,
procureur: mr. J.P. van den Berg.
Partijen zullen hierna de Gemeente en [gedaagen] genoemd worden.
De rechtbank heeft kennisgenomen van de processtukken en hetgeen is verhandeld tijdens het pleidooi van 4 februari 2007.
RECHTSOVERWEGINGEN
1. Bij vonnis van 2 mei 2007 heeft de rechtbank de vervroegde onteigening uitgesproken ten name en ten behoeve van de Gemeente van de onroerende zaken, kadastraal bekend gemeente Den Haag, sectie [sectie], appartementsindex [1] en [2], plaatselijk bekend als [ de appartementen].
2. Bij voormeld vonnis is het voorschot op de schadeloosstelling voor [gedaagden] bepaald op € 81.000,--.
3. Het vonnis is op 13 september 2007 ingeschreven in de openbare registers.
4. De opneming door de deskundigen overeenkomstig het bepaalde in artikel 54 j lid 1 juncto artikel 27 lid 2 van Pro de Onteigeningswet (Ow) heeft op 5 juli 2007 plaatsgevonden.
5. Het onteigende betreft twee appartementen die laatstelijk in gebruik waren voor kamerverhuur.
De onteigening geschiedt ten behoeve van de verwezenlijking van het bestemmingsplan 'Oude Centrum'.
6. De deskundigen hebben in hun rapport, gedeponeerd ter griffie op 24 januari 2008, de schadeloosstelling voor [gedaagden] als volgt begroot:
A. waarde € 125.000,00
B. bijkomende schade € 11.250,00
Totaal behoudens P.M. ter zake de rentederving € 136.250,00
7. Deze begroting is, behoudens hetgeen hierna wordt besproken, niet bestreden.
De waarde
8. De deskundigen zijn bij de bepaling van de waarde uitgegaan van het volgende.
De beide appartementen, die bouwkundig niet zijn gesplitst, zijn gelegen op de eerste tot en met derde etage van hetzelfde pand (in het vervolg: het pand). De begane grond is in gebruik als horecagelegenheid.
De deskundigen hebben tot uitgangspunt genomen dat de appartementen vrij en onverhuurd kunnen worden opgeleverd en hebben op basis daarvan de verkoopwaarde in het vrije commerciële verkeer ingeschat. Daarbij hebben zij in acht genomen dat de appartementen in een slechte bouwkundige staat verkeren. Ook de onderhoudstoestand is slecht. Daarom is rekening gehouden met de kosten die een koper zou moeten maken om de appartementen zowel bouwkundig als ten aanzien van het wooncomfort terug te brengen in een toestand waarin ze als verhuurbaar dan wel verkoopbaar zijn aan te merken. Daartoe hebben de deskundigen een bouwkundig rapport laten uitbrengen door M. Wurth van bureau MBW (verder: Wurth). Deze heeft in zijn rapport van 28 september 2007 geconcludeerd, voor zover relevant, dat onafhankelijk van het gewenste gebruik ongeveer € 80.000,-- moet worden geïnvesteerd in noodzakelijke bouwkundig herstel en, uitgaande van voorgenomen gebruik van de appartementen voor bewoning, ongeveer € 45.000,-- in comfortverbetering. De deskundigen hebben tevens rekening gehouden met een medio jaren negentig uitgevoerd funderingsherstel en met enkele in 2004 uitgevoerde reparaties en voorzieningen om aan de eisen voor het verhuren van kamers te kunnen voldoen.
9. De waarderingsmethode
9.1. De Gemeente heeft zich op het standpunt gesteld dat niet moet worden uitgegaan van de verkoopwaarde op de vrije markt maar van de huurwaarde van de appartementen, aangezien het pand vanwege de bouwkundige toestand, met name die van de fundering, alleen nog maar voor sloop in aanmerking komt.
De Gemeente heeft in dat verband aangevoerd dat het funderingsherstel in 1994 heeft plaatsgevonden en dat volgens een rapport van de Dienst Stedelijke Ontwikkeling (DSO) van de Gemeente van februari 1999 (rapport 3e herwaterpassing nummer 1817/9617) de stabiele situatie die daarvan het resultaat was een handhavingstermijn heeft van 15 jaar. De rechtbank begrijpt het standpunt van de Gemeente zo, dat zij deze termijn rekent vanaf 1994. De Gemeente wijst in dit verband tevens op het rapport van E & F Architecten van 24 mei 2001 (verder: E & F), waarin wordt uitgegaan van sloop van het pand, en de brief van Broersma Adviesbureau voor Beton- en Staalconstructies van 5 juli 2001, waarin is aangegeven dat de fundering slecht is. In een toelichtende brief van 7 oktober 2005 aan de Gemeente hebben E & F aanvullend verklaard dat de in dat rapport neergelegde conclusie tot sloop mede berust op de toestand van de fundering, waarvan herstel naar de mening van E & F niet zinvol is.
9.2. De rechtbank volgt de Gemeente niet in dit standpunt. De deskundigen wijzen er naar haar oordeel terecht op dat de in het rapport van 1999 genoemde termijn van 15 jaar berekend is vanaf 1999 en dus niet vanaf 1994. Dat blijkt ook uit het gestelde op blz. 3 van het rapport van E & F van 2001. De voorstellen tot (gedeeltelijke) sloop van het pand in het rapport van E & F van 2001 zijn, naar de deskundigen terecht aangeven, in ieder geval mede terug te voeren op de bedoeling om een poort naar het achterterrein van onder meer het pand mogelijk te maken, in het kader van een ontwikkelingsplan voor de panden [adres] 140-162 en [adres2] 1-1a. Dat de bouwkundige staat van het pand daarbij een rol heeft gespeeld maakt dat niet anders. Dat sloop na ommekomst van de termijn van 15 jaar bouwkundig onontkoombaar is blijkt niet uit het rapport. De door de Gemeente aangehaalde brief van Broersma voegt hieraan niets toe omdat de daarin vervatte informatie al in het rapport van E & F was verwerkt. Ook de brief van E & F van 7 oktober 2005 bevat geen nieuwe informatie ten opzichte van het rapport van 2001. Daarom concludeert de rechtbank uit het geheel van in geding gebrachte rapportages dat de deskundigen terecht zijn uitgegaan van een stabiele funderingssituatie.
9.3. De rechtbank constateert dat de laatste huurder van een kamer in de appartementen deze vrijwillig heeft verlaten, zodat de appartementen op de peildatum vrij van huur waren. Ook in dit opzicht kan de door de deskundigen gehanteerde waardebepaling dus worden gevolgd.
10. De vaststelling van de waarde
10.1 [gedaagden] hebben aangevoerd dat de vrije verkoopwaarde door de deskundigen te laag is ingeschat. Zij beroepen zich op een taxatierapport dat zij hebben laten opstellen door M. Aardse van Langezaal Makelaars, waarin de waarde op € 175.000,-- is getaxeerd. Tevens hebben zij zich beroepen op een onderhands bod op de appartementen door [A] Vastgoed van € 180.000,--. De kosten gemoeid met de nodige bouwkundige verbeteringen zijn te hoog geschat. Verwezen wordt naar een offerte van aannemersbedrijf '[B]'. Een deel van de kosten zou bovendien betrekking hebben op gedeelten van het pand die onder verantwoordelijkheid van de Vereniging van Eigenaren van het pand vallen. De kosten van comfortverbetering zijn volgens [gedaagden] door de deskundigen op basis van het rapport van Wurth te hoog ingeschat, mede omdat de appartementen alleen geschikt behoeven te zijn voor kamerverhuur en niet voor verhuur c.q. verkoop als appartementen. Zij hebben verder aangevoerd dat een deel van het herstel in eigen beheer kan worden uitgevoerd en dat de kosten van noodzakelijk herstel niet voor de volle 100% in mindering gebracht dienen te worden op de verkoopwaarde.
10.2 De Gemeente heeft aangevoerd dat als moet worden uitgegaan van de door de deskundigen gebezigde waarderingsmethode, de waarde te hoog is geschat vanwege de gebreken aan de fundering van het pand.
10.3. De rechtbank is, onder verwijzing naar hetgeen hiervoor in rechtsoverweging 9 is overwogen, van oordeel dat de funderingstoestand van het pand als stabiel moet worden beschouwd, zodat er geen reden is kosten van funderingsherstel bij de waardering te betrekken.
10.4. Omtrent de taxatie van M. Aardse van Langezaal Makelaars overweegt de rechtbank dat deze bij brief van 16 juli 2007 zijn oorspronkelijke taxatie heeft gecorrigeerd in die zin, dat tevens rekening moet worden gehouden met een bedrag van € 80.000,-- voor direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud. Dat betekent dat Langezaal uitkomt op een waarde in herstelde toestand van
€ 255.000,--, terwijl de deskundigen uitgaan van een waarde in herstelde toestand van € 275.000,--. Langezaal komt dus in beginsel uit op een lagere en niet op een hogere waarde dan de deskundigen. Het verschil is gelegen in de inschatting van de met noodzakelijk herstel en comfortverbetering gemoeide kosten. Uit de aanbiedingsbrief van [A] van 11 januari 2006 blijkt in het geheel niet of deze rekening heeft gehouden met herstelkosten. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding de deskundigen in zoverre niet te volgen in hun taxatie.
10.5. Ten aanzien van de met noodzakelijk herstel gemoeide kosten overweegt de rechtbank dat de deskundigen niet zijn uitgegaan van gebruik ten dienste van kamerverhuur maar van gebruik als woonappartementen, omdat daarmee een hogere verkoopwaarde kan worden gerealiseerd. Als [gedaagden] zouden worden gevolgd in hun standpunt dat de appartementen alleen voor kamerverhuur geschikt behoeven te worden gemaakt, zou de uiteindelijke verkoopwaarde ook lager uitvallen. De offerte van '[B]' gaat eveneens uit van een bestemming voor kamerverhuur, zodat de rechtbank daarin geen aanleiding vindt de taxatie van de deskundigen niet te volgen. Voor zover een deel van de herstelkosten voor rekening van de VvE zou behoren te komen, hebben de deskundigen ter zitting opgemerkt dat in dat geval ook rekening moet worden gehouden met de kosten die de VvE zou moeten maken ten behoeve van verbetering van het begane grond appartement, die thans niet in de berekeningen zijn meegenomen. De rechtbank constateert verder dat de deskundigen al rekening hebben gehouden met het gedeeltelijk in eigen beheer uitvoeren van de werkzaamheden. Het daarbij gehanteerde aftrek percentage is niet gemotiveerd door [gedaagden] betwist. Zoals de rechtbank al eerder heeft overwogen in haar vonnis van 31 augustus 2005 inzake rolnummer 03/2251, in geding gebracht door [gedaagden] bij akte van 15 november 2007, moet ervan worden uitgegaan dat een koper de hem bekende kosten van noodzakelijk herstel volledig in de koopprijs verdisconteerd zal willen zien, zodat er geen aanleiding bestaat deze kosten slechts voor een percentage bij de waardebepaling te betrekken.
11. Toegekende subsidie relevant voor de waardebepaling?
11.1. [gedaagden] hebben naar voren gebracht dat van de zijde van de Gemeente een subsidie is toegekend voor verbetering van de appartementen. Tot uitvoering van de werkzaamheden waarvoor deze subsidie is verleend is het niet gekomen. [gedaagden] zijn van mening dat bij de waardebepaling rekening moet worden gehouden met het bedrag waarvoor deze subsidie is verleend, en wel in die zin dat dit bedrag in mindering moet komen op de kosten van herstel en verbetering. Dat zou netto leiden tot een hogere waarde en dus een hogere schadeloosstelling. De rechtbank begrijpt de argumenten van [gedaagden] zo, dat zij aanvoeren dat de subsidie overdraagbaar was geweest aan een opvolgende koper op de peildatum.
11.2. De Gemeente heeft naar voren gebracht dat de gesubsidieerde werkzaamheden uiterlijk op 1 juli 2007 uitgevoerd hadden moeten zijn. Dat is niet gebeurd, zodat de subsidie hoe dan ook niet meer tot uitbetaling kan komen. De Gemeente stelt zich verder op het standpunt dat het niet uitvoeren van de gesubsidieerde werkzaamheden niet het gevolg is van de onteigening maar van andere omstandigheden.
11.3. De rechtbank volgt de Gemeente in haar standpunt dat het subsidiebedrag niet meer tot uitbetaling kan komen. Dat had gelet op de in het toekenningsbesluit van 10/16 december 2004 genoemde voorwaarden alleen gekund als de werkzaamheden uiterlijk op 1 juli 2007 gereed waren gemeld bij en akkoord bevonden door de Gemeente. Vast staat dat op die datum niets was uitgevoerd. Onweersproken heeft de Gemeente verder verklaard dat die datum niet verder kon worden opgeschoven, (mede) omdat de regeling op grondslag waarvan de subsidie is toegekend reeds in 2006 is beëindigd. Dat laatste vindt bevestiging in het door [gedaagden] in het geding gebrachte raadsbesluit van de gemeenteraad van Den Haag van 29 juni 2006. Dat de toekenningsbeschikking niet is ingetrokken doet daaraan niets af, omdat voor aanspraak op uitbetaling zelfstandige voorwaarden gelden, waaronder die van tijdige gereedmelding van de werkzaamheden. Aan die voorwaarde kan in dit geval dus niet meer worden voldaan. Op de ingevolge artikel 40a OW in acht te nemen peildatum voor de waardebepaling, 13 september 2007 was uitbetaling van de subsidie derhalve niet meer mogelijk, zodat een eventuele koper op die datum geen aanspraak meer kon maken op het subsidiebedrag.
11.4. De rechtbank volgt gelet op het vorenstaande de deskundigen in hun bepaling van de waarde van de onteigende appartementen.
De bijkomende schade
12. Kosten van wederbelegging van de schadeloosstelling in een vervangend object?
12.1. [gedaagden] hebben gesteld dat de appartementen voor hen een duurzame belegging waren. De inkomsten uit kamerverhuur zijn voor hen een belangrijke bron van inkomsten. Als gevolg van de onteigening moeten zij daarom een vervangend object aankopen. De deskundigen hebben dit standpunt onderschreven en de kosten van herbelegging in een vervangend object van het bedrag aan schadeloosstelling voor de waarde van de appartementen, begroot op 9% van die waarde.
12.2. De Gemeente heeft betwist dat de appartementen voor [gedaagden] een duurzame belegging vormden en heeft in dat verband gesteld dat [gedaagden] op de peildatum zes beleggingspanden aanhielden, waaruit zou moeten blijken dat zij een wisselende portefeuille aan onroerende zaken hadden. Tevens heeft de Gemeente betwist dat [gedaagden] voor hun inkomen in belangrijke mate afhankelijk zijn van inkomsten uit hun onroerend goed.
12.3. De rechtbank overweegt dat ter zitting is gebleken dat [gedaagden] een beperkt aantal onroerende zaken in eigendom hebben, en dat al geruime tijd. Van een wisselende portefeuille is geen sprake. Zij hebben nimmer een object verkocht. Verder heeft de Gemeente niet weersproken dat [gedaagde1] verder slechts een gering inkomen heeft uit een dienstbetrekking voor 20 uur per week in een ziekenhuis. De enkele omstandigheid dat de (verdere) inkomsten van [gedaagde2] niet bekend zijn is onvoldoende om de deskundigen niet te volgen.
12.4. Het door de deskundigen gehanteerde percentage is door de Gemeente niet betwist. Nu de waarde van de appartementen op € 125.000,-- moet worden gesteld, komt deze schadepost dus uit op een bedrag van € 11.250,--.
13. Renteschade
De deskundigen hebben geadviseerd [gedaagden] een vergoeding toe te kennen voor de door hen gederfde rente over het uiteindelijke bedrag aan schadeloosstelling voor zover dat hoger is dan het reeds bij vonnis van 2 mei 2007 toegekende voorschot, ter hoogte van 3,5%.
Dit is door partijen niet bestreden en de rechtbank ziet geen reden dit advies niet te volgen.
14. Voorts
Voor zover partijen de juistheid van het deskundigenrapport niet hebben bestreden, volgt de rechtbank het oordeel van de deskundigen, aangezien niet is gebleken dat de deskundigen verkeerde uitgangspunten hebben gehanteerd of relevante factoren over het hoofd hebben gezien.
15. Kosten
15.1. De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen bedragen volgens hun opgave € 20.359,59, inclusief BTW. De Gemeente heeft geen bezwaar gemaakt tegen dit bedrag en zal als onteigenende partij worden veroordeeld tot vergoeding van deze kosten.
15.2. [gedaagden] maken tevens aanspraak op vergoeding van de kosten van rechtsbijstand, € 24.815,72 inclusief kantoorkosten en BTW, en de kosten van de taxatie van Langezaal (Aardse) van € 378,42.
De Gemeente heeft die laatste post niet betwist en heeft de declaraties van de raadsman van [gedaagden] tot een bedrag van € 14.566,42 ook niet betwist. Omtrent de overige declaraties heeft de Gemeente aangevoerd dat de raadsman van [gedaagden] wel erg veel uren heeft gedeclareerd over de laatste periode (december 2007-januari 2008) voorafgaand aan de mondelinge behandeling. In aanmerking genomen dat juist in deze periode de discussie omtrent de betekenis van de in rechtsoverweging 11 besproken subsidie op tafel is gekomen en in verband met de onder rechtsoverweging 12 besproken discussie over de wederbeleggingskosten werkzaamheden moesten worden verricht, is naar het oordeel van de rechtbank voldoende verklaard waarom juist in deze periode een belangrijk deel van de declarabele werkzaamheden door de raadsman is verricht. Het verband met deze kwesties is in de declaraties terug te vinden. De rechtbank ziet dan ook geen reden de Gemeente als onteigenende partij niet volledig te verwijzen in deze kosten.
15.3. Ingevolge artikel 55 lid 3 Ow Pro dient de Gemeente aan [gedaagden] tevens de wettelijke rente te vergoeden over het verschil tussen het voorschot en de definitieve schadeloosstelling, vermeerderd met de vergoeding van de hierboven bedoelde renteschade, vanaf heden tot de dag der algehele voldoening.
15.4. De Gemeente zal als onteigenende partij tevens worden verwezen in de overige kosten, te weten het door [gedaagden] betaalde griffierecht.
16. De rechtbank zal nieuws- en advertentiebladen aanwijzen overeenkomstig het in de Onteigeningswet bepaalde.
BESLISSING
De rechtbank:
I Stelt de schadeloosstelling voor [gedaagden] vast op € 136.250,-- waarin begrepen het reeds betaalde voorschot op de schadeloosstelling van € 81.000,--, alsmede een rente van 3,5% per jaar over € 55.250,-- vanaf 13 september 2007 tot heden;
II veroordeelt de Gemeente tot betaling aan [gedaagden] van het onder I vermelde bedrag van € 55.250,--, vermeerderd met de onder I genoemde rente, de som daarvan te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden tot aan de dag der algehele voldoening;
III veroordeelt de Gemeente in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen, welke € 20.359,59 inclusief BTW bedragen;
IV veroordeelt de Gemeente tot betaling aan [gedaagden] van de door hen gemaakte kosten van rechts- en deskundige bijstand tot een bedrag van
€ 25.194,14;
V veroordeelt de Gemeente in de overige kosten van de procedure, die tot hiertoe aan de zijde [gedaagden] worden begroot op € 1.135,-- aan griffierecht;
VI wijst de 'Posthoorn' en 'AD/Haagsche Courant' aan als nieuws- en advertentiebladen, waarin de griffier van deze rechtbank dit vonnis bij uittreksel zal plaatsen.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.C. Dedel-van Walbeek, mr. G.H.I.J. Hage en mr. J.L. Verbeek en in het openbaar uitgesproken op 19 maart 2008.