Uitspraak
vonnis
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 255249 / HA ZA 05-3828
Vonnis van 30 januari 2008
in de zaak van
de STAAT DER NEDERLANDEN,
Ministerie van Verkeer en Waterstaat,
zetelend te 's-Gravenhage,
eiseres,
procureur: mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt,
advocaat: mr. H.J.M. van Mierlo,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
procureur: mr. J.P. van den Berg
en tegen
[intervenient],
handelende onder de naam [X],
wonende te [woonplaats2],
interveniënt,
procureur: mr. J.P. van den Berg.
Partijen worden hierna genoemd de Staat, [gedaagde] en [intervenient].
De rechtbank heeft kennisgenomen van de processtukken en hetgeen is verhandeld tijdens het pleidooi van 3 december 2007. Daarna zijn ontvangen een aanvullende notitie van deskundigen van 17 december 2007, een brief van mr. Van Mierlo van 18 december 2007 en faxberichten van 21 december 2007 van mr. Van den Berg.
RECHTSOVERWEGINGEN
1.Bij vonnis van 11 januari 2006 heeft de rechtbank de vervroegde onteigening uitgesproken ten name en ten behoeve van de Staat van het perceel, kadastraal bekend gemeente Alkemade, sectie [sectie], nummer [nummer], ter grootte van 00.29.05 hectare (perceel grasland, grondplannummer 1000) zoals nader in dat vonnis omschreven (hierna: het perceel).
2.Bij voormeld vonnis is het voorschot op de schadeloosstelling voor [gedaagde] als eigenaar bepaald op € 422.730,--.
3.Bij voormeld vonnis is het voorschot op de schadeloosstelling voor [intervenient] bepaald op € 22.500,--.
4.Het vonnis is op 10 april 2006 ingeschreven in de openbare registers.
5.De opneming door de deskundigen overeenkomstig het bepaalde in artikel 54 j lid 1 juncto artikel 27 lid 2 van de Onteigeningswet (Ow) heeft op 9 februari 2006 plaatsgevonden.
6.Het onteigende betreft een niet bebouwd vierhoekig perceel grasland, met de westelijke lange zijde grenzend aan het tracé van de Rijksweg A4. De andere zijden grenzen aan percelen welke, evenals het onteigende, deel uitmaken van het bedrijventerrein De Lasso in de gemeente Alkemade. Een deel van het onteigende ter grootte van circa 500 m² (hierna: deel I) en een viertal zich daarop bevindende reclameborden ter grootte van 12 maal 4 meter werd ten tijde van de onteigening verhuurd aan [intervenient] met het oog op de exploitatie van zijn eenmansbedrijf dat zich onder meer richt op het maken van buitenreclame. De huur is ingegaan op 1 maart 2003 en eindigt op 28 februari 2013. Met betrekking tot het overige deel van het onteigende (hierna: deel II) heeft [gedaagde]. een principeovereenkomst met het Transportbedrijf [A] B.V. gesloten. De overeenkomst betreft de verhuur van 2400 m² voor een huurprijs van f. 42,-- (ca. € 20,--) per m² per jaar, ingaande op 1 januari 1998, voor vijf jaar, met vijf optiejaren. Bij brief van 16 december 2002 is de principeovereenkomst verlengd. De huurprijs is daarbij gebracht op € 30,-- per m² per jaar.
7.De deskundigen hebben in hun rapport, gedeponeerd ter griffie op 22 oktober 2007, de schadeloosstelling voor [gedaagde]. als volgt begroot:
A.waarde € 1.831.250,00
B.bijkomende schade € 198.000,00
Totaal behoudens P.M. ter zake de rentederving € 2.029.250,00
8.De schadeloosstelling aan [intervenient] hebben deskundigen in hun rapport begroot op € 730.314,--.
9.Deze begrotingen zijn, behoudens hetgeen hierna wordt besproken, niet bestreden.
De waarde
10.De deskundigen zijn bij de bepaling van de waarde uitgegaan van het volgende.
Het onteigende ligt in het plangebied van het bestemmingsplan HSL-A4 van de gemeente Alkemade, vastgesteld door de raad van de gemeente Alkemade bij besluit van 31 mei 2000 en goedgekeurd door gedeputeerde staten van Zuid-Holland bij besluit van 9 januari 2001. Het onteigende heeft in dit bestemmingsplan de bestemming verkeersdoeleinden. De onteigening geschiedt ten behoeve van de reconstructie van een gedeelte van de Rijksweg A4 tussen het knooppunt Burgerveen en Leiden, met bijkomende werken, gelegen in de gemeente Alkemade. De planologische grondslag voor het te maken werk wordt gevormd door het Tracébesluit A4 Burgerveen-Leiden 2000, vastgesteld op 31 mei 2001 door de minister van Verkeer en Waterstaat mede namens de minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer.
Met het oog op de aard van het onteigende en de wijze van gebruik achten deskundigen de methode van de huurwaardekapitalisatie het meest geëigend voor de taxatie van de waarde van het onteigende. Op basis van de in het deskundigenrapport genoemde feiten en omstandigheden en voorts op basis van hun op kennis en ervaring gebaseerde intuïtief inzicht taxeren deskundigen de huurwaarde van het onteigende per de datum van de onteigening op (deel I: € 100.000,-- en deel II: 2400 m² x € 20,-- per m² = € 48.000,-- =) € 148.000,--.
Voorts hebben de deskundigen gerapporteerd dat voorafgaande aan de kapitalisatie nog rekening dient te worden gehouden met eigenaarslasten van circa € 1.500,-- per jaar.
De in hun rapport bij de bepaling van de kapitalisatiefactor van belang zijnde factoren in aanmerking nemende, hebben de deskundigen de kapitalisatiefactor gesteld op 12,5. De waarde van het onteigende bedraagt derhalve (€ 148.000,-- minus € 1.500,-- =) € 146.500,--. Gekapitaliseerd tegen factor 12,5 € 1.831.250,--. De weigering van het door de Staat gedane bijkomend aanbod - inhoudende de aanbieding van een gelijkwaardige locatie, waarop te vestigen een opstalrecht voor de duur van 50 jaar ten behoeve van de oprichting van nieuwe reclameborden, overeenkomstig de bestaande borden, en een erfdienstbaarheid van weg ten behoeve van de ontsluiting van de vervangende locatie, alles voor rekening van de Staat - maakt dit, aldus de deskundigen, niet anders. Een redelijke wetstoepassing zou immers niet met zich mee kunnen brengen dat een onteigende door weigering een schadebeperkend aanbod te aanvaarden zijn aanspraak op vergoeding van de waarde van het onteigende geheel of ten dele zou kunnen verliezen.
Standpunt van de Staat ten aanzien van het bijkomende aanbod
11.De Staat stelt zich primair op het standpunt dat de door [gedaagde] verlangde schadeloosstelling afgewezen dient te worden, met gelijktijdige veroordeling van de Staat om het bijkomende aanbod gestand te doen. De deskundigen zijn bij de waardebepaling van het onteigende ten onrechte aan dit aanbod voorbijgegaan door de hoofdregel van het onteigeningsrecht - de waarde van het onteigende dient in beginsel onverkort te worden vergoed - toe te passen. De weigering van [gedaagde] om in te stemmen met desbetreffend redelijk aanbod is echter dermate onredelijk dat voornoemde hoofdregel in dit geval niet toegepast dient te worden. De Staat wijst hiertoe op de conclusie van AG Moltmaker bij het arrest Kruijer/ Staat (HR 28 maart 1990, NJ 1990, 665). Het niet aannemen van het bijkomende aanbod zou ertoe moeten leiden dat de schadeloosstelling in geld op een passend lager bedrag wordt vastgesteld. Door het aanbod van een nieuwe gelijkwaardige locatie wordt [gedaagde] immers in staat gesteld zijn huurrelaties voort te zetten en blijft hij de hieruit voortvloeiende opbrengsten genieten, zodat er geen aanleiding is voor een vergoeding van vermogens- en inkomensschade.
12.Subsidiair stelt de Staat dat - indien de rechtbank van oordeel mocht zijn dat de aangeboden locatie niet gelijkwaardig is - [gedaagde] naast de vervangende locatie een vergoeding toekomt voor de resterende vermogensschade c.q. inkomensschade vanwege mindere exploitatievooruitzichten. In de ogen van de Staat hebben de deskundigen ten onrechte op geen enkele wijze in het rapport aandacht besteed aan dit subsidiaire aanbod.
Standpunt van de Staat ten aanzien van de waarde
13.Meer subsidiair - indien de rechtbank geen grond ziet voor een veroordeling van de Staat het bijkomende aanbod gestand te doen - stelt de Staat zich op het standpunt dat [gedaagde]. een vergoeding voor vermogensschade toekomt die overeenkomt met de werkelijke waarde van het onteigende. Aan de hoogte van de in familieverband overeengekomen huurprijs dient niet meer dan een betrekkelijke betekenis te worden toegekend.
De door de deskundigen getaxeerde huurwaarde van het onteigende op € 148.000,-- komt de Staat juist voor. De kapitalisatiefactor daarentegen zou lager moeten worden vastgesteld. De Staat is van mening dat de bij de exploitatie van de reclameborden spelende risico’s tot uiting dienen te komen in een kapitalisatiefactor 10 in plaats van de door de deskundigen gehanteerde factor 12,5. De deskundigen hebben in te beperkte mate gewicht toegekend aan het waardedrukkende effect van de indertijd ter plaatse aanwezige bomenrij, de voorheen op het aangrenzende perceel geparkeerde vrachtauto’s van [B] alsmede aan het feit dat - de onteigening weggedacht - door [gedaagde] uitvoering was gegeven aan de principeovereenkomst met transportbedrijf [A] B.V. inzake de Car Max-formule, welke formule zou leiden tot een aanzienlijke daling van de attentiewaarde. Met in achtneming van kapitalisatiefactor 10 resulteert de waarde van het onteigende in een bedrag van (€ 148.000,-- minus de eigenaarslasten van € 1.500,-- x 10 =) € 1.465.000,--. De Staat verzoekt de rechtbank de waarde van het onteigende op voornoemd bedrag vast te stellen.
Standpunt [gedaagde]. ten aanzien van het bijkomende aanbod
14.[gedaagde] is met de deskundigen van mening dat hij onverkort aanspraak maakt op vergoeding van de waarde van het onteigende, en wel in geld. De Ow verplicht niet tot het geven, dan wel accepteren van compensatie door middel van vervangende objecten. Daar komt bij dat er nimmer overleg is geweest met [gedaagde] over de verschillende vervangende locaties. De uiteindelijk aangeboden locatie voldoet niet aan het gelijkwaardigheidscriterium en wordt door [gedaagde] totaal ongeschikt geacht. Het standpunt van de Staat omtrent het bijkomende aanbod dient derhalve verworpen te worden.
Standpunt [gedaagde] ten aanzien van de waarde
15. Voorts heeft [gedaagde] aangevoerd zich in het geheel niet te kunnen verenigen met de schadeloosstelling die de rechtbankdeskundigen voor hem hebben begroot. Zij hebben er geen blijk van gegeven acht te hebben geslagen op de door [gedaagde] ingeschakelde partijdeskundigen. Immers, ander dan de partijdeskundigen zijn de rechtbankdeskundigen bij de waardering van deel I van het onteigende niet uitgegaan van de werkelijke, overeengekomen huuropbrengst van het onteigende, maar van een zeer veel lagere huurwaarde. De overwegingen die de rechtbankdeskundigen hieraan ten grondslag hebben gelegd, acht [gedaagde]. onjuist en onbegrijpelijk. Bij de waardering van het onteigende kan de overeengekomen en betaalde huurprijs niet zomaar terzijde worden geschoven. [gedaagde] wijst hiertoe op het arrest Noord-Holland/ De Vries en Koomen (HR 9 februari 1927, NJ 1927, blz. 405). Dat in dit geval sprake is van een huur die feitelijk binnen familieverband is overeengekomen, is - anders dan de rechtbankdeskundigen menen - niet relevant. Sprake is immers van een normale huurovereenkomst met een redelijke, relatief lage huurprijs - hetgeen wordt bevestigd in de rapportage van NABB van 21 november 2005 - waaraan alleen zakelijke overwegingen ten grondslag hebben gelegen en waarbij de familierelatie tussen verhuurder en huurder geen enkele rol heeft gespeeld. In dit licht verwijst [gedaagde] ondermeer naar het arrest Den Haag/ Celik (HR 25 april 2001, NJ 2002, 409). Evenmin is er reden de conjunctuurgevoeligheid van de opbrengsten van buitenreclame te gebruiken als argument om uit te gaan van een huurwaarde die lager ligt dan de daadwerkelijke, overeengekomen huurprijs van het onteigende. Uit voornoemde rapportage van NABB blijkt immers dat de vooruitzichten van buitenreclame zeer goed waren en zijn te noemen.
Voorts zijn deskundigen er aan voorbijgegaan dat op de peildatum de huurovereenkomst tenminste nog zeven jaar zou doorlopen, in welke periode geen huuraanpassing mogelijk zou zijn geweest. Van belang is ook dat indien [gedaagde] de reclameborden niet aan zijn zoon zou hebben verhuurd hij makkelijk zou kunnen terugvallen op rechtstreekse verhuur aan adverteerders.
Wijzend op de aan de pleitnota van mr. Van den Berg gehechte foto’s heeft [gedaagde] tenslotte aangevoerd dat noch de voorheen aanwezige bomenrij, noch de incidenteel op het naastgelegen perceel geparkeerde vrachtauto van [B], noch het parkeren van (vracht)auto’s ten behoeve van de Car Max-formule op het resterende deel van het perceel een negatieve invloed op de attentiewaarde van de reclameborden en daarmee een waardedrukkend effect heeft/ zal hebben gehad.
16.Indien de rechtbank van oordeel is dat bij de waardering van het onteigende toch zou moeten worden uitgegaan van een lagere huuropbrengst, dient volgens [gedaagde] in ieder geval te worden uitgegaan van een hogere huuropbrengst dan de € 100.000,-- waarvan de rechtbankdeskundigen bij hun waardering zijn uitgegaan. Voornoemd bedrag staat in geen enkele verhouding tot de inkomsten uit rechtstreekse verhuur van de reclameborden aan adverteerders. Bovendien maakt [gedaagde] - indien bij de waardering van het onteigende van een lagere huuropbrengst wordt uitgegaan - aanspraak op vergoeding van inkomensschade. Immers, het rendement van het onteigende, te weten de werkelijke huuropbrengst, wordt dan niet in de waarde van het onteigende verdisconteerd, zodat [gedaagde] niet volledig wordt schadeloosgesteld.
17.Voor de waardebepaling van deel II van het onteigende dient naar de mening van [gedaagde] minimaal uitgegaan te worden van de laatstelijk met [A] overeengekomen huurprijs van € 30,-- per m² per jaar. De onteigening weggedacht zou immers tenminste deze huurprijs hebben gegolden. Weliswaar is sprake van een principeovereenkomst, maar er bestond overeenstemming over de huurprijs, zodat hieraan niet meer getornd kon worden.
Eigenaarslasten
18.Voorts stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat de door de deskundigen toegepaste aftrek van € 1.500,-- aan eigenaarslasten op de door hen getaxeerde huurwaarde onjuist is. [gedaagde] betaalde immers alleen waterschapslasten (€ 11,07 per jaar in 2005).
Kapitalisatiefactor
19.Tenslotte heeft [gedaagde] aangevoerd dat de deskundigen bij de waardering van het onteigende van een te lage kapitalisatiefactor zijn uitgegaan. Voor de bepaling van de hoogte van de factor dient aansluiting gezocht te worden bij de rapporten van de door hem ingeschakelde partijdeskundigen. De door de rechtbankdeskundigen bij de bepaling van de kapitalisatiefactor in aanmerking genomen risico’s zijn slechts theoretisch. Van planologische risico’s is naar de mening van [gedaagde] geen sprake en het wegbestemd zijn van de reclameborden heeft geen enkele consequentie voor de aanwezigheid en het gebruik ervan.
20. De deskundigen hebben ter zitting van 3 december 2007 aangegeven hun advies ten aanzien van de bepaling van de waarde te handhaven. Zij zien geen grond voor een veroordeling van de Staat voornoemd bijkomend aanbod gestand te doen. Immers, overeenkomstig de regels van het onteigeningsrecht heeft [gedaagde] onverkort recht op vergoeding van de waarde van het onteigende in geld.
Bij de waardebepaling hebben de deskundigen slechts een betrekkelijke betekenis aan de hoogte van de werkelijke huurprijs toegekend door uit te gaan van een door hen aan het onteigende toe te kennen huurwaarde. Een redelijk handelend koper zal immers weinig gewicht toekennen aan de omstandigheid dat de thans geldende huren hoger zijn dan de getaxeerde huurwaarde, maar zich bij de beoordeling van de huur stellig afvragen of en, zo ja, hoe lang het overeengekomen huurniveau zou kunnen worden gehandhaafd.
Anders dan [gedaagde] heeft aangevoerd, hebben de deskundigen wel degelijk acht geslagen op de rapporten van de door [gedaagde] ingeschakelde partijdeskundigen. Laatstgenoemden hebben de schadeloosstelling echter op een andere wijze begroot. Zij zijn weliswaar uitgegaan van een huurwaardekapitalisatie, maar hebben vervolgens geen rekening gehouden met het waardedrukkende effect van de indertijd aanwezige bomenrij, de vrachtauto’s van [B] en de eventuele uitvoering van de Car Max-formule, hetgeen van invloed is/ zou zijn geweest op de attentiewaarde van de reclameborden.
Eigenaarslasten
21Ter zitting persisteren deskundigen bij hun advies ten aanzien van de eigenaarslasten. De deskundigen hebben desbetreffende lasten begroot op circa 1% van de huurwaarde, hetgeen zij een redelijk percentage achten.
Kapitalisatiefactor
22.Deskundigen handhaven eveneens de door hen gehanteerde kapitalisatiefactor van 12,5, die is gebaseerd op een samengesteld rendement van 8%.
Beoordeling van het bijkomende aanbod
23.De rechtbank volgt de deskundigen in hun advies ten aanzien van het bijkomende aanbod. Nu niet gebleken is van bijzondere omstandigheden in onderhavige zaak heeft [gedaagde] volgens de rechtspraak van de Hoge Raad (ondermeer HR 22 maart 1989, NJ 1990, 251 en HR 27 oktober 2006, NJ 2008,3) onverkort recht op vergoeding van de werkelijke waarde van het onteigende, als hoofdelement van de schadeloosstelling, en wel in geld, zodat hij zelf de vrijheid heeft te beslissen waartoe hij die schadeloostelling zal aanwenden.
Gelet op het voorgaande moet worden aangenomen dat een aanbod als hier aan de orde door de onteigende afgewezen mag worden zonder dat de rechter behoeft te treden in een beoordeling van de redelijkheid van die afwijzing. Aan toetsing van het bijkomende aanbod komt de rechtbank derhalve niet toe. De primaire en subsidiaire stellingen van de Staat kunnen niet worden gevolgd en behoeven geen verdere bespreking.
Beoordeling ten aanzien van de waarde
24.Met betrekking tot de waarde van deel I van het onteigende overweegt de rechtbank als volgt. De rechtbank is van oordeel dat deskundigen de huurwaarde van deel I van het onteigende in hun rapport te laag hebben gewaardeerd door deze te begroten op € 100.000,--. Vast staat dat de betaalde huur ten tijde van de onteigening € 365.157,-- bedroeg. Deskundigen hebben de huur als hoog beoordeeld in verhouding tot de in het verleden uit de exploitatie behaalde opbrengsten. Zij hebben daarbij gewezen op het feit dat de huur binnen familieverband is overeengekomen. Echter, de netto huuropbrengsten bedroegen in de jaren 2001, 2002 en 2003 respectievelijk € 173.121,--, € 221.680,-- en € 328.545,--. Deze opbrengsten rechtvaardigen niet dat thans van een huurwaarde van € 100.000,- wordt uitgegaan. Uitgaand van een voortzettende stijgende lijn in de huuropbrengsten duiden deze opbrengsten er dan ook niet op dat van een genormaliseerde, lagere huurwaarde dan de overeengekomen huur moet worden uitgegaan. In dit verband kan er ook op worden gewezen dat uit het rapport van NABB van 21 november 2005 met bijlagen blijkt dat de bestedingen aan buitenreclame de laatste jaren explosief zijn gestegen en dat de onderhavige locatie onder meer door de ligging ten opzichte van de rijbanen als bijzonder aantrekkelijk voor adverteerders kan worden beschouwd. Tegen deze achtergrond is ook niet aannemelijk dat, nu de huurovereenkomst op de peildatum tenminste nog 7 jaar zou doorlopen, in de nabije toekomst sprake zou zijn van een huuraanpassing waardoor [gedaagde] vervolgens met een lagere huurprijs genoegen zou moeten nemen.
In dit verband acht de rechtbank ook van belang dat van [intervenient] ondanks de hoge huur een goede netto opbrengst wist te behalen met de exploitatie van de reclameborden. Wel dient naar het oordeel van de rechtbank met de volgende factoren rekening te worden gehouden.
Tussen partijen is niet in geschil dat, nu de indertijd voor het perceel aanwezige bomen als gevolg van de onteigening zijn verwijderd, deze factor op grond van artikel 40c Ow geëlimineerd dient te worden. De bomen die als gevolg van de onteigening zijn verwijderd belemmerden het zicht op de reclameborden en zouden, bij de instandhouding van, een neerwaarts effect hebben gehad op de reclameopbrengsten. Het in gebruik nemen van het overige deel van het perceel ten behoeve van de Car Max-formule zou evenzeer de attentiewaarde van de reclameborden doen dalen. Voorts blijkt uit het rapport van Countus van 12 januari 2004 tezamen met de brief van Countus van 9 februari 2004 en uit de foto’s gevoegd als bijlage 2 bij productie 6 van de brief van mr. Van Mierlo van 3 juli 2006, dat de op het naastgelegen perceel geparkeerde vrachtauto’s van [B] in elk geval afbreuk deden aan de verhuurbaarheid van één van de vier reclameborden, te weten het meest noordelijke reclamebord, en daarmee, net als de eventuele uitvoering van de Car Max-formule, een neerwaarts effect hebben op de waarde van het onteigende. Gelet op genoemde factoren acht de rechtbank het aannemelijk en redelijk dat voor de bepaling van de huurwaarde op de feitelijk betaalde huurprijs een aftrek wordt toegepast, die door de rechtbank ex aequo et bono wordt bepaald op € 75.000,--. De rechtbank zal derhalve voor de bepaling van de huurwaarde een huurprijs aanhouden van ( € 365.157,-- minus € 75.000,-- =) € 290.157,--.
25.De door deskundigen bepaalde waarde van deel II van het onteigende op € 20,-- per m² komt de rechtbank juist voor. Zij zal de deskundigen hierin volgen en de waarde dienovereenkomstig vaststellen.
De rechtbank verwerpt het betoog van [gedaagde] dat bij de waardering van het onteigende uitgegaan dient te worden van de overeengekomen huurprijs van € 30,-- per m². Immers, niet vast staat dat de afgesproken prijs ook daadwerkelijk betaald zou worden, nu sprake is van een principeovereenkomst waar nimmer uitvoering aan is gegeven.
Eigenaarslasten
26.De rechtbank is met de deskundigen van oordeel dat aan de eigendom van een perceel altijd enige beheerslasten zijn verbonden, waarmee een redelijk handelend koper rekening zal houden. Het door deskundigen begrote bedrag van € 1.500,-- komt de rechtbank juist voor. Zij zal de deskundigen hierin volgen en het bedrag dienovereenkomstig vaststellen op € 1.500,--.
Kapitalisatiefactor
27.De rechtbank kan zich verenigen met de door deskundigen gehanteerde kapitalisatiefactor van 12,5 en de daaraan ten grondslag gelegde risico’s. Niet valt in te zien dat deskundigen hierbij relevante zaken over het hoofd hebben gezien of van onjuistheden zijn uitgegaan. De rechtbank zal dit oordeel van deskundigen dan ook overnemen en tot de hare maken. Hetgeen door de Staat en door [gedaagde] is aangevoerd maakt dit niet anders.
28.Uitgaande van het voorgaande begroot de rechtbank de totale waarde van het onteigende op (€ 365.157,-- minus € 75.000 (deel I) + € 48.000,-- (deel II) minus € 1.500,-- =) € 336.657,-- gekapitaliseerd met factor 12,5 op € 4.208.212,50.
De bijkomende schade
Gederfde huurinkomsten
29.De deskundigen hebben gerapporteerd dat [gedaagde]., doordat hij op verzoek van de Staat heeft afgezien van de exploitatie van het overige deel van het onteigende op basis van de Car Max-formule, huurinkomsten heeft gederfd vanaf de datum waarop de verhuur zou ingaan, te weten 1 januari 1998, tot de datum van de onteigening, te weten 10 april 2006 (= 8,25 jaar). Uitgaande van de door hen bij de waardebepaling van deel II gehanteerde huurprijs van € 20,-- per m² taxeren de deskundigen de gederfde huur per jaar op € 48.000,--.
In aansluiting op de reactie van de Staat op het conceptrapport hebben deskundigen in het definitieve rapport voorts de rente van het vrijkomend kapitaal, te weten (4% van (€ 48.000,-- gekapitaliseerd met factor 12,5=) € 600.000,-- =) € 24.000,--, op het bedrag van de gederfde huur in mindering gebracht. De te vergoeden bijkomende schade taxeren deskundigen derhalve op 8,25 jaar x € 24.000,-- (= 2400 m² x € 20,-- minus € 24.000,00) = € 198.000,--.
Overige bijkomende schade doen zich naar de mening van deskundigen niet voor.
30.De Staat kan zich vinden in de door deskundigen vastgestelde vergoeding van de bijkomende schade, groot € 198.000-,--.
31.[gedaagde] is van mening dat - net als bij de begroting van de huurwaarde van deel II van het onteigende - bij de begroting van de door hem gederfde huurinkomsten uitgegaan dient te worden van de tussen hem en [A] werkelijk overeengekomen huurprijs van € 30,-- per m², hetgeen ook het uitgangspunt is geweest in de taxatierapporten van de door [gedaagde] ingeschakelde deskundigen. Door uit te gaan van een huurprijs van € 20,-- per m² wordt [gedaagde] niet volledig schadeloos gesteld. Voorts acht [gedaagde]. het niet meer dan redelijk dat bij de berekening van de door hem gederfde huurinkomsten rekening wordt gehouden met de jaarlijkse indexeringen van de overeengekomen huurprijs en met de gederfde rente over de gemiste huuropbrengsten. Onjuist is de door deskundigen toegepaste aftrek op de gederfde huurinkomsten van de rente van het vrijkomende kapitaal. Dit toekomstige voordeel mag immers alleen met toekomstig nadeel worden verrekend.
32.Ter zitting hebben deskundigen opgemerkt hun advies ten aanzien van de bijkomende schade te herzien aldus, dat zij terugkomen op de aftrek van de rente van vrijkomend kapitaal.
Voorts hebben deskundigen ter zitting verklaard met [gedaagde] van mening te zijn dat deze recht heeft op vergoeding van gederfde rente op voornoemd bedrag in de periode voorafgaande aan de onteigening (8,25 jaar). In het aanvullend advies van 17 december 2007 begroten de deskundigen de wegens rentederving te vergoeden som op € 16.159,07, uitgaande van een rentepercentage van 3,5% per jaar.
33.De Staat heeft ter zitting aangevoerd geen reden te zien om de rente uit vrijkomend kapitaal niet op de gederfde huurinkomsten in mindering te brengen.
34.De rechtbank volgt de deskundigen in hun nadere advies ten aanzien van de bijkomende schade en maakt het tot het hare. Volgens geldende rechtspraak van de Hoge Raad (ondermeer HR 30 september 2005, NJ 2006, 255) mag de rente uit vrijkomend kapitaal als toekomstig voordeel immers alleen verrekend worden met toekomstig nadeel. De door [gedaagde] gederfde huurinkomsten betreffen echter geen toekomstig nadeel, maar schade die al voor de onteigening is geleden. De gederfde huurinkomsten komen derhalve niet voor verrekening in aanmerking. De gederfde huur dient te worden getaxeerd op 8,25 jaar x (2400 m² x € 20-- =) € 48.000,-- per jaar = € 396.000,--. Aangevuld met de wegens rentederving te vergoeden som van € 16.159,07 bedraagt de totale bijkomende schade € 412.159,07.
Interveniënt
35.De deskundigen hebben gerapporteerd dat [intervenient] op de voet van artikel 42 lid 2 Ow aanspraak maakt op een schadeloosstelling van tweemaal de jaarhuur. De huurprijs bedroeg op de peildatum ingevolge indexering € 365.157,-- per jaar. De schadeloosstelling voor [intervenient] hebben de deskundigen derhalve begroot op € 730.314,--.
36.Primair stelt de Staat zich op het standpunt dat, uitgaande van het gestand doen van het bijkomende aanbod en daarmee de reconstructie van de reclameborden, aan [intervenient] enkel een vergoeding voor bijkomende schade toekomt, te weten een bedrag van € 25.000,-- . De begroting van voornoemd bedrag is gestoeld op het taxatierapport Hogesnelheidslijn Zuid van Lukkenaar van maart/mei 2005, als bijlage gevoegd bij de nota ter descente van mr. Van Mierlo van 9 februari 2006.
37.Gelet op hetgeen is overwogen onder punt 23 kan het primair door de Staat gevorderde niet worden toegewezen, hetgeen er toe leidt dat de rechtbank aan nadere bespreking van dit standpunt niet toekomt.
38.Subsidiair heeft de Staat zich op het standpunt gesteld dat aan [intervenient] een schadeloosstelling van tweemaal de door deskundigen geadviseerde zakelijke jaarhuur toekomt. Het fixum van artikel 42 lid 2 Ow dient opzij gezet te worden nu toepassing hiervan zou leiden tot een onbillijke, niet in de redelijke verhouding tot de daadwerkelijk geleden schade staande schadeloosstelling. De Staat wijst hiertoe op Het Witte Paard-arrest (HR 30 november 1994, NJ 1995, 668). Bovendien zou toepassing van het fixum strijden met het uitgangspunt dat de onteigende na de onteigening in een gelijkwaardige financiële positie dient te komen. Het 'niet-zakelijke' element van de voorliggende huurprijs, dat ertoe leidt dat de onteigende financieel beter wordt van de onteigening, zou geëlimineerd moeten worden. Voorts beroept de Staat zich op de veranderingsregel van artikel 39 Ow ten betoge dat geen waarde gehecht dient te worden aan de hoogte van de overeengekomen huur, aangezien de zijns inziens onrealistisch hoge huurprijs een verandering is die kennelijk tot stand is gebracht om de schadeloosstelling te verhogen.
Tenslotte heeft de Staat aangevoerd dat deskundigen ten onrechte op de voor [intervenient] begrote schadeloosstelling niet het genoten voordeel vanwege voortgezet gebruik van 10 april 2006 tot 1 juli 2007, te weten een bedrag van € 179.011,--, in mindering hebben gebracht. De Staat wijst hiertoe op het arrest HR 25 april 2001, NJ 2002,409. Gelet op het voorgaande meent de Staat dat de schadeloosstelling voor [intervenient] moet zijn (€ 146.500,-- x 2 =) € 293.000,-- minus (446 dagen : 365 dagen x € 146.500,-- =) € 179.011,-- =) € 113.989,--.
39.[intervenient] heeft aangegeven zich volledig te kunnen verenigen met de door de deskundigen geadviseerde schadeloosstelling van € 730.314,--, zijnde tweemaal de door hem op de peildatum betaalde jaarhuur van € 365.157,--.
Een verrekening van het voordeel van voortgezet gebruik verdraagt zich niet met het fixum van artikel 42 lid 2 Ow. Voorts is onjuist dat de tussen [gedaagde] en [internvenient] overeengekomen prijs een verandering zou zijn om de schadeloosstelling te verhogen. Er is sprake van een normale huurprijs, tot stand gekomen op basis van zakelijke overwegingen. Een eventuele onteigeningsprocedure heeft hierbij geen enkele rol gespeeld.
40. De deskundigen hebben ter zitting opgemerkt hun advies ten aanzien van de schadeloosstelling van [intervenient] te handhaven. Juist omdat artikel 42 lid 2 Ow voorziet in een fixum is er reden noch aanleiding voor de bepaling van de schadeloosstelling uit te gaan van een genormaliseerde huur. Hoewel de afgesproken huur als stijf kan worden aangemerkt, kan er niet zonder meer aan voorbij worden gegaan. Ook de rechtspraak van de Hoge Raad geeft geen aanleiding te veronderstellen dat het bedrag van de schadeloosstelling van de huurder benedenwaarts moet worden aangepast indien de schadeloosstelling gebaseerd op artikel 42 lid 2 OW op een onredelijk hoog bedrag zou uitkomen.
Voorts hebben deskundigen opgemerkt geen aanleiding te zien het aan [intervenient] te vergoeden bedrag te verminderen met het voordeel bestaande uit het voortgezet gebruik om niet vanaf 10 april 2006 tot 1 juli 2007, omdat een dergelijke verrekening zich niet verdraagt met de aard van het fixum.
41.De rechtbank is met de deskundigen van oordeel dat voor de begroting van de aan [intervenient] toe te kennen schadeloosstelling de regel van artikel 42 lid 2 Ow dient te worden toegepast. Anders dan door de Staat wordt verdedigd, kunnen aan het arrest HR 30 november 1994, NJ 1995, 668 geen argumenten worden ontleend voor het terzijde stellen van deze regel ten nadele van de onteigende. Het beroep van de Staat op de veranderingsregel van artikel 39 Ow slaagt evenmin. De Staat heeft niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van opzet aan de zijde van [gedaagde] en [intervenient] om door de afgesproken huurprijs tot een hogere schadeloosstelling te komen. Ook overigens is er geen reden te oordelen dat de huurprijs kennelijk tot stand is gebracht om de schadevergoeding te verhogen.
Wel zal de rechtbank het bezwaar van de Staat gericht op de niet toegepaste aftrek van het voordeel vanwege voortgezet gebruik honoreren. De deskundigen hebben hier bij de vaststelling van de schadeloosstelling voor [intervenient] geen rekening mee gehouden. Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad (ondermeer HR 25 april 2001, NJ 2002, 409) doet een dergelijke verrekening geen afbreuk aan het fixum. Ook het stelsel van de Ow verzet zich er niet tegen dat de rechtbank met een schadebeperkend aanbod bij de vaststelling van de schadeloosstelling rekening houdt. Er is immers geen reden schade in aanmerking te nemen, waarvan zeker is dat deze niet wordt/ is geleden. Vast staat dat tengevolge van het aanbod van voortgezet gebruik de eigendomsovergang tot 1 juli 2007 geen gevolgen had voor het gebruiksrecht van [intervenient], dat immers tot die datum is blijven bestaan. De rechtbank acht het derhalve redelijk dit voordeel te verrekenen met de aan [intervenient] toe te kennen schadeloosstelling en in zoverre van het deskundigenadvies af te wijken. De rechtbank stelt, gelet op de duur van het voortgezet gebruik na de peildatum, het genoten voordeel naar billijkheid vast op een bedrag van eenmaal de jaarhuur. [intervenient] komt derhalve een schadeloosstelling toe van ( € 730.314,-- – € 365.157,-- =) € 365.157,--.
Wederbeleggingskosten
42.De deskundigen hebben gerapporteerd dat het onteigende door [gedaagde] sedert de verhuur aan [intervenient] werd aangehouden als privé-belegging. Met het oog op het risicoprofiel van het onteigende kan het echter niet worden aangemerkt als een belegging waarvoor wederbeleggingskosten zouden kunnen worden toegekend.
43.[gedaagde] heeft betoogd dat het onteigende voor hem een duurzame belegging vormde. Het redelijk belang vergt dan ook dat hij wederom in staat wordt gesteld in een soortgelijke onroerende zaak te beleggen. Alleen dan is immers een vergelijkbaar rendement haalbaar.
44.De rechtbank volgt de deskundigen in hun advies en overweegt daarbij dat het redelijk belang van [gedaagde]. geen herbelegging in onroerende zaken vordert. Wederbeleggingskosten zijn derhalve niet aan te merken als een rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening die voor vergoeding in aanmerking komen.
DE RENTESCHADE
45.De deskundigen hebben in hun rapport gesteld dat de mogelijke renteschade, die gedaagde respectievelijk interveniënt lijdt als gevolg van het gemis van het bedrag waarmee de schadeloosstelling het voorschot te boven gaat, is te stellen op 3,5% per jaar vanaf 10 april 2006 tot heden respectievelijk vanaf 1 juli 2007 tot heden.
Voorts hebben deskundigen gerapporteerd dat [intervenient] geen schade heeft geleden door het gemis van het bedrag waarmede de toe te kennen schadeloosstelling het voorschot overtreft.
46.De Staat is van mening dat als rentepercentage voor de berekening van de rente over het verschil tussen het voorschot en de definitieve schadeloosstelling voor zowel [gedaagde] als [intervenient] 3% gehanteerd dient te worden.
Voorts heeft de Staat aangevoerd dat het door [intervenient] genoten voordeel wegens het voortgezet gebruik in mindering dient te worden gebracht op de rente over het verschil tussen het voorschot en de definitieve schadeloosstelling.
47.Gedaagde en interveniënt achten het door de deskundigen gehanteerde rentepercentage te laag. Zij hebben aangevoerd dat tot medio vorig jaar door de rechtbank Den Haag een rentepercentage van 3,5 % werd gehanteerd. Gelet op de renteontwikkelingen sindsdien zijn zij van mening dat inmiddels een rentepercentage van 4% geëigend is.
48.De rechtbank oordeelt hieromtrent als volgt.
Niet gebleken is dat het door de deskundigen gehanteerde rentepercentage, te weten 3,5%, onjuist is. Het bedrag, waarover de rente wordt berekend, moet na afloop van een jaar worden vermeerderd met de over dat jaar verschuldigde rente (HR 11 juli 2003, NJ 2004, 236).
Voor een verrekening van het genoten voordeel met de rente over het verschil tussen het voorschot en de definitieve schadeloosstelling is echter geen plaats, nu de rechtbank het door van [intervenient] genoten voordeel terzake van het voortgezet gebruik reeds in de bepaling van de schadeloosstelling heeft verdisconteerd.
49. De Staat zal voorts op de voet van artikel 55 lid 3 Ow aan gedaagde en interveniënt over het verschil tussen het voorschot op en de definitief vast te stellen schadeloosstelling, vermeerderd met de vergoeding van de renteschade, vanaf heden tot de dag der algehele voldoening de wettelijke rente dienen te vergoeden.
VOORTS
50.Niet is gebleken dat deskundigen overigens verkeerde uitgangspunten hebben gehanteerd of bepaalde relevante factoren over het hoofd hebben gezien. De rechtbank neemt het oordeel van de deskundigen, met inachtneming van het hiervoor overwogene, over en maakt dit tot het hare. Zij zal de schadeloosstelling voor [gedaagde] en [intervenient] dienovereenkomstig vaststellen.
51.De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen bedragen volgens hun opgave in totaal € 51.783,96 (inclusief B.T.W.). Tegen de hoogte van deze kosten heeft de Staat geen bezwaar gemaakt. De Staat zal als de onteigenende partij worden veroordeeld tot vergoeding van deze kosten.
52. [gedaagde]. heeft voorts aanspraak gemaakt op de vergoeding van de volgende kosten:
-kosten mr. Van den Berg (€ 41.207,15 + € 17.667,93) € 58.875,08
-overige kosten juridische advisering € 27.764,43
-kosten fiscaal adviseur € 941,02
-kosten grondonderzoek en taxatie € 15.700,74
Totaal €103.281,27.
53.De Staat heeft bij brief van 18 december 2007 kanttekeningen gemaakt bij de kostenopgave van [gedaagde] Ten aanzien van de kosten voor juridische advisering heeft de Staat zich op het standpunt gesteld dat de onteigende uiteraard recht heeft op juridisch advies, maar geen reden te zien waarom verschillende advocatenkantoren, en dan ook nog grotendeels tegelijkertijd, zouden moeten adviseren. Het komt de Staat voor dat hooguit een bedrag van NLG 10.000,-- voor vergoeding in aanmerking komt. Tevens acht de Staat de declaratie van de kosten van taxatie- c.q. deskundigenadviezen van verschillende kantoren voor in totaal ruim NLG 13.000,-- te hoog. De Staat ziet geen reden waarom de kosten verbonden aan het vragen van second-opinions door haar zouden moeten worden vergoed. Voorts is onduidelijk waar de kosten van [C] B.V. en Booij Advies betrekking op hebben, nu desbetreffende nota’s niet zijn gespecificeerd. Het komt de Staat voor dat alleen de kosten van [E] voor vergoeding in aanmerking komen, nu dit bedrijf ook in het voortraject heeft geadviseerd.
54.Bij faxbericht van 21 december 2007 heeft mr. Van den Berg namens [gedaagde] gereageerd op de brief van 18 december 2007 van mr. Van Mierlo. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat alle door hem gemaakte kosten redelijk zijn. De bijzondere aard van de zaak en de daarmee gemoeide grote belangen rechtvaardigen de inschakeling van meerdere deskundigen en advocaten. Voorts is van belang dat de inschakeling van deskundigen is gebeurd op instigatie van Van Liempt van Arcadis/ Heidemij namens de Staat, de kosten een periode van tien jaar beslaan en [gedaagde] zich van meet af aan bereidwillig heeft opgesteld jegens de Staat. Tevens dient bedacht te worden dat de kosten inclusief niet-verrekenbare BTW zijn.
55.De rechtbank overweegt ten aanzien van de kosten van juridische advisering als volgt. Tegen de hoogte van de kosten van mr. Van den Berg heeft de Staat geen bezwaar gemaakt. De Staat zal als onteigende partij worden veroordeeld tot vergoeding van deze kosten. Van de overige kosten van juridische advisering komen naar het oordeel van de rechtbank alleen de kosten van [F] in de periode 1997 tot 2000 voor vergoeding in aanmerking. De overige kosten zien veelal op second-opinions, hetgeen door [gedaagde]. is aangegeven in zijn brief van 26 november 2007, als bijlage gevoegd bij de brief van mr. Van den Berg van 27 november 2007. In het algemeen valt echter niet in te zien waarom van [gedaagde] niet kan volstaan met één raadsman die zijn belangen behartigt. Daar komt bij dat de facturen niet nader zijn gespecificeerd, waardoor van een bijzondere noodzaak om naast het advies van [F] nader juridisch advies in te winnen niet is gebleken. De rechtbank acht het derhalve niet redelijk deze kosten voor rekening van de Staat te doen komen.
Met betrekking tot de gedeclareerde taxatiekosten overweegt de rechtbank als volgt. Gelet op het specifieke karakter en de grootte van het financiële belang in onderhavige zaak komen de taxatiekosten de rechtbank niet onredelijk voor. Door de houding van de Staat, die geen reden zag voor een taxatie van vermogensschade, en het billijke belang van [gedaagde] om er onderling uit te komen, is het niet onbegrijpelijk dat laatstgenoemde verschillende adviezen ter onderbouwing van zijn standpunt heeft laten uitbrengen. Deze kosten komen derhalve voor vergoeding in aanmerking.
De Staat zal worden veroordeeld tot betaling aan [gedaagde] van de door hem gemaakte kosten tot een bedrag van (€ 57.776,08 (kosten mr. Van den Berg minus € 1.099,-- griffierecht) + € 11.182,15 (kosten van [F], te weten f. 9.240,79 + f. 10.246,59 + f. 1.445,84 + f. 3.708,89) + € 941,02 (kosten fiscaal adviseur) + € 15.700,74 (kosten grondonderzoek en taxatie) =) € 85.599,99.
56.Ook [intervenient] maakt aanspraak op vergoeding van de kosten van juridische en deskundige bijstand, als volgt:
-kosten rechtsbijstand (€ 22.544,09 + € 7.484,51 € 30.028,60
-kosten deskundige bijstand NABB € 5.967,42
-kosten deskundige bijstand Stolp Accountants € 1.380,10
-kosten deskundige bijstand Booij Advies € 4.371,25
Totaal € 41.747,37
57.De Staat heeft in de brief van 18 december 2007 bezwaar gemaakt tegen de nota van Stolp Accountants. Aangevoerd is dat deze kosten niet voor vergoeding in aanmerking komen, omdat zij betrekking hebben op normale werkzaamheden die ook zonder de onteigening zouden hebben plaatsgevonden. De rechtbank volgt dit betoog niet. De door [intervenient] gedeclareerde kosten van Stolk Accountants kunnen naar het oordeel van de rechtbank worden geacht voort te vloeien uit de onteigeningsprocedure. De kosten van rechts- en deskundigenbijstand komen derhalve geheel voor vergoeding in aanmerking. De Staat zal als onteigenende partij daarin worden verwezen.
58.De Staat zal als de onteigenende partij worden veroordeeld in de overige kosten van de procedure, te weten het door [gedaagde] en [intervenient] ter zake verschuldigde griffierecht.
59.Tenslotte zal een nieuws-/advertentieblad worden aangewezen overeenkomstig het in de Onteigeningswet bepaalde.
BESLISSING
De rechtbank:
I stelt de schadeloosstelling voor [gedaagde] vast op (€ 4.208.212,50 + € 412.159,07 =) € 4.620.371,57, waarin begrepen het reeds betaalde voorschot op de schadeloosstelling van € 422.730,00, alsmede op een samengestelde rente van 3,5% per jaar over € 4.197.641,57 vanaf 10 april 2006 tot heden;
II veroordeelt de Staat tot betaling aan [gedaagde]. van voormeld bedrag van € 4.197.641,57, vermeerderd met de hiervoor onder sub I genoemde rente, de som daarvan te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden tot aan de dag der algehele voldoening;
III stelt de schadeloosstelling voor [intervenient] vast op € 365.157,-, waarin begrepen het reeds betaalde voorschot van € 22.500,--, alsmede op een samengestelde rente van 3,5% per jaar over € 342.657,-- vanaf 1 juli 2007 tot heden;
IV veroordeelt de Staat tot betaling aan [intervenient] van voormeld bedrag van € 342.657,--, vermeerderd met de hiervoor sub III genoemde rente, de som daarvan te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden tot aan de dag der algehele voldoening;
V veroordeelt de Staat in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen, welke € 51.783,96 bedragen;
VI veroordeelt de Staat tot betaling aan [gedaagde]. van de door hem gemaakte kosten van rechts- en deskundige bijstand tot een bedrag van € 85.599,99;
VII veroordeelt de Staat tot betaling aan [intervenient] van de door hem gemaakte kosten van rechts- en deskundige bijstand tot een bedrag van € 41.197,37;
VIII veroordeelt de Staat in de overige kosten van de procedure, welke tot hiertoe aan de zijde van [gedaagde]. worden begroot op € 1.099,-- en aan de zijde van [intervenient] op € 550,-- ter zake van griffierecht;
IX wijst het “Algemeen Dagblad” en “Het Witte Weekblad, editie Alkemade en Jacobswoude” aan als nieuws- en advertentiebladen, waarin de griffier van deze rechtbank dit vonnis bij uittreksel zal plaatsen.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.C. Dedel-van Walbeek, mr. M.C.J.A. Huijgens en mr. I.A.M. Kroft en in het openbaar uitgesproken op 30 januari 2008