Uitspraak
RECHTBANK 's-GRAVENHAGE
Sector kanton - locatie Delft
JW/EP
Rolnr. 644138 \ CV EXPL 07-1211
15 mei 2008 (bij vervroeging)
Vonnis in de zaak van:
de besloten vennootschap Techneco B.V.,
gevestgd te Delft,
eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,
Rolgemachtigde: Pruijn & Van den Bergh, gerechtsdeurwaarders,
gemachtigde: mr. H.J. Moné,
tegen
de besloten vennootschap Pendio B.V.,
gevestigd te Delft,
gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. S.I. Soekarman.
Partijen worden aangeduid als Techneco BV en Pendio BV.
Procedure
De kantonrechter heeft kennis genomen van:
- tussenvonnis van 14 juni 2007;
- deskundigenrapport ingekomen ter griffie op 4 februari 2008;
- akte uitlaten aan zijde Pendio BV;
- akte uitlaten na deskundigenbericht aan zijde Techneco BV.
Rechtsoverwegingen
In conventie en in reconventie:
1. De kantonrechter neemt hier over hetgeen hij in zijn tussen partijen gewezen en op 14 juni 2007 uitgesproken vonnis heeft overwogen en beslist.
2. De in dat vonnis benoemde deskundige heeft op 28 januari 2008 gerapporteerd; het deskundigenbericht is op 4 februari 2008 ter griffie ontvangen.
3. Bij akte van 13 maart 2008 heeft Pendio zich uitgelaten over het uitgebrachte deskundigenbericht. Bij akte van 10 april 2008 heeft Techneco gereageerd.
4. Uiteindelijk is vonnis bepaald, waarvan de uitspraak nader is vastgesteld op heden.
5. Techneco vordert in conventie - verkort en zakelijk weergegeven - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, de ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte/kantoorruimte aan de [adres] te Delft en de ontruiming van het gehuurde, alsmede betaling van een bedrag van € 6.945,08 (€ 5.386,21 aan huur vanaf 1 januari 2007 tot en met maart 2007, € 1.246,33 afrekening servicekosten
1 oktober 2005 tot en met 30 september 2006 en € 312,54 correctie servicekosten oktober 2006 tot en met december 2006) en van de verdere huurpenningen, althans schadevergoeding na de ontbinding, alsmede boete en rente. Tenslotte maakt Techneco aanspraak op betaling van buitengerechtelijke incassokosten. Een en ander met veroordeling van Pendio in de proceskosten.
6. Techneco legt aan haar vordering de stelling ten grondslag - verkort weergegeven - dat Pendio in gebreke is gebleven met de tijdige betaling van de huurpenningen c.a. vanaf 1 januari 2007. Op grond van deze wanprestatie is Techneco niet alleen gerechtigd betaling van Pendio te vorderen, maar ook de ontbinding en ontruiming met nevenvorderingen.
7. In de procedure in reconventie vordert Pendio, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad - verkort en zakelijk weergegeven - de huurprijs vanaf 9 januari 2006 te verminderen met 50%, alsmede de vaststelling van de servicekosten op een redelijk bedrag. Voorts Techneco te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 1.842,-- exclusief btw aan schadevergoeding met rente. Een en ander met veroordeling van Techneco in de proceskosten.
8. Pendio legt aan haar vordering de stelling ten grondslag - verkort weergegeven - dat sprake is van een niet/gebrekkig functionerend verwarmings- en ventilatiesysteem Op grond van dit gebrek, waardoor een substantiële vermindering van het huurgenot optreedt, vordert Pendio ex artikel 7:207 lid 1 BW Pro vermindering van de huurprijs. Voorts kan Pendio zich niet vinden in de hoogte van de servicekosten; Pendio heeft Techneco hiervan op de hoogte gesteld, maar nimmer een reactie ontvangen. Verder maakt Pendio aanspraak op voormelde schadevergoeding voor de aanschaf van een luchtfilter in september 2006.
9. Partijen hebben elkanders vorderingen gemotiveerd betwist. Op de grondslagen van de vorderingen en het daartegen gevoerde verweer zal hierna, voor zover nodig, nader worden ingegaan.
10. Vast staat tussen partijen dat de huurovereenkomst voor 2 jaar is aangegaan en dat deze door opzegging bij brief van 2 november 2006 door Techneco (als onderverhuurster) is geëindigd per 30 september 2007. Bij die brief is tevens de ontruiming aangezegd. Waar voorts vast staat dat Pendio (uitdrukkelijk) heeft ingestemd met deze beëindiging (en uit haar stellingen kan worden opgemaakt dat zij het gehuurde eind september 2007 heeft verlaten), gaat de kantonrechter er van uit dat partijen inmiddels reeds lang uit elkaar zijn. Onder die omstandigheden heeft Techneco geen voldoende belang (gesteld) bij het thans nog uitspreken van de gevorderde ontbinding en ontruiming c.a., zodat die vorderingen zullen worden afgewezen.
11. In beginsel dient Pendio de huurpenningen ad € 5.386,21 per kwartaal aan Techneco te betalen vanaf 1 januari 2007. Bezien dient echter te worden of Pendio terecht een beroep ex artikel 7:207 lid 1 BW Pro op huurprijsvermindering vanaf 9 januari 2006 heeft gedaan en of zij de betaling terecht heeft mogen opschorten. In dat verband dient onder meer vastgesteld te worden of al dan niet sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW Pro en of Pendio tengevolge van dit gebrek een verminderd huurgenot heeft gehad.
12. Op grond van de bevindingen en conclusies van de deskundige - waarbij de kantonrechter zich aansluit en welke conclusies hij tot de zijne maakt - oordeelt de kantonrechter als volgt.
Vooropgesteld wordt daarbij dat aan de bezwaren die door Pendio zijn aangevoerd tegen de wijze van uitvoering van het onderzoek, voorbij moet worden gegaan; dat immers de metingen niet correct zouden zijn gedaan - zoals Pendio heeft aangevoerd - blijkt uit niets en wordt ook niet door Pendio onderbouwd. De enkele omstandigheid dat zou zijn toegezegd dat gedurende een periode drie meters zouden worden geplaatst om de juiste temperatuur vast te stellen, maar dat de deskundige die toezegging niet gestand zou hebben gedaan kan - wat er ook zij van die stelling - er niet toe leiden (althans niet zonder nadere toelichting, welke ontbreekt) dat het onderzoek niet correct zou zijn uitgevoerd. Datzelfde geldt met betrekking tot de wijze van onderzoek naar het ventileringssysteem. Het is immers aan de deskundige om het onderzoek op die wijze uit te voeren, welke hem geraden voor komt.
13. De deskundige heeft onder meer geconcludeerd (antwoorden op de vragen 1 en 3) dat de vloerverwarming niet toereikend is om de door Pendio gehuurde ruimte 1.10 (hoekkamer) te verwarmen. Bovendien kost het (hierdoor) bij de overige kantoorruimten aanzienlijk meer tijd om die ruimten op temperatuur te krijgen na een nachtverlaging. Op grond van deze conclusies is de kantonrechter van oordeel dat sprake is van een gebrek, nu immers Pendio als huurder van een relatief nieuw kantoorpand (bouwjaar 2000/2001) mag verlangen dat dit naar behoren kan worden verwarmd, hetgeen in casu niet het geval is.
14. De vraag of dit gebrek er toe leidt dat sprake is van verminderd huurgenot, beantwoordt de kantonrechter bevestigend. Een niet goed verwarmbare kamer en een aanzienlijk langere tijd om andere kamers op temperatuur te krijgen moet onmiskenbaar worden aangemerkt als een verminderd genot. Weliswaar heeft de deskundige aangegeven dat dit gebrek kan worden weggenomen door een aanvullende verwarming aan te brengen (convector verwarming, een elektrisch kacheltje) en heeft Techneco Pendio ook van meet af aan een dergelijk kacheltje of kacheltjes ten gebruikte aangeboden, maar dit kan het genot dat Pendio als huurder mocht verwachten - een modern kantoor met luchtbehandelingsysteem met klimaatregeling - niet, althans niet geheel herstellen.
15. Met betrekking tot de vraag tot welke huurprijsvermindering dit dient te leiden acht de kantonrechter de volgende omstandigheden van belang.
In de eerste plaats betreft ruimte 1.10 (het kantoor, waar de verwarming ontoereikend is) slechts een relatief beperkt gedeelte van het gehuurde; de andere ruimten (een groter kantoor, een pantry, een hal en een spreekkamer) kunnen wel naar behoren verwarmd worden, al duurt dat aanzienlijk langer dan normaal.
In de tweede plaats heeft Techneco Pendio oplossingen aangeboden in de zin van het gebruik maken van (een) kacheltje(s); Pendio had door het gebruik daarvan het gemis aan genot aanzienlijk kunnen beperken; dat Pendio niet of slechts beperkt op dat aanbod heeft willen ingaan dient voor haar rekening te blijven.
In de derde plaats doet het gemis aan genot zich voornamelijk voor in koude periodes, derhalve voornamelijk de winter en dus slechts gedurende een beperkt deel van het jaar.
Al met al acht de kantonrechter een huurprijsverlaging voor het gehele kantoorpand gedurende de gehele periode van 9 januari 2006 tot en met 30 september 2007 van 10 % redelijk.
16. (De werking van) het ventilatiesysteem maakt vorenstaand oordeel niet anders, nu de deskundige dit systeem als voldoende heeft beoordeeld. De kantonrechter heeft geen aanleiding aan dit oordeel te twijfelen - door Pendio zijn daar ook geen voldoende onderbouwde argumenten voor aangevoerd - en hij maakt dit oordeel tot het zijne.
17. Met betrekking tot de gevorderde huurbetaling betekent het vorenstaande dat toewijsbaar is de huur vanaf 1 januari 2007 tot en met 30 september 2007 echter beperkt tot een bedrag van (€ 5.386,21 minus 10% =) € 4.847,59 per kwartaal.
18. Met betrekking tot de gevorderde bedragen ter zake van servicekosten heeft Pendio die inhoudelijk niet weersproken, zodat de juistheid van die bedragen tussen partijen vast staat.
Pendio heeft als bezwaar tegen de hoogte van de servicekosten aangevoerd, dat zij zich niet kan vinden in een verdeling van 25% van de energiekosten, terwijl zij slechts 10% van het totale pand huurt. Daarbij heeft Pendio er op gewezen dat het stroomverbruik door elektrische kacheltjes zeer hoog is, hetgeen veroorzaakt is door het niet functioneren van het verwarmingssysteem.
19. De kantonrechter verwerpt die bezwaren. Techneco heeft onweersproken aangevoerd, dat de begane grond van het pand bedrijfsruimte betreft waarvan het energiegebruik verwaarloosbaar is, terwijl Pendio de helft van de eerste verdieping huurt en daarnaast de andere helft van die verdieping plus de tweede verdieping door anderen worden gebruikt. De kantonrechter acht onder die omstandigheden een verdeling van 25% (een kwart van de totale kantooroppervlakte) niet onredelijk. Dat voorts elektrische kacheltjes een zeer hoog stroomverbruik hebben wordt bevestigd door de deskundige, in die zin, dat hij aangeeft dat deze wijze van aanvullende verwarming duur is. Waar echter de deskundige tevens aangeeft dat het energieverbruik per vierkante meter bruto vloeroppervlak is aan te merken als laag, snijdt het argument van Pendio dat het stroomverbruik (zeer) hoog is geen hout. Dat Pendio niet begrijpt dat de deskundige een vergelijking maakt met 'normale' kantoorruimte, nu Pendio volgens het huurcontract een hoogwaardig energie-armeruimte huurt, kan haar niet baten, nu die stelling - zonder nadere toelichting, welke ontbreekt - grondslag ontbeert; immers, dat valt niet in het contract te lezen. En dat Pendio zich afvraagt waarop de deskundige zijn conclusies baseert, dit te meer nu Techneco als eigenaar van het pand door middel van zonnecellen op het dak de elektriciteit zelf opwekt, leidt niet tot een ander oordeel, reeds omdat Techneco geen eigenaar is maar (onder)verhuurder. Bovendien is het aan de deskundige om op basis van zijn specifieke deskundigheid ter zake conclusies te trekken; een verdere motivering dan door de deskundige gegeven acht de kantonrechter niet noodzakelijk.
20. Het vorenstaande betekent dat de gevorderde servicekosten tot 1 januari 2007 zullen worden toegewezen. Dat geldt ook voor de gevorderde servicekosten tot datum einde huurovereenkomst, nu de verschuldigdheid daarvan niet door Pendio is weersproken.
21. Ter zake van de door Techneco gevorderde boete en rente heeft Pendio als verweer aangevoerd, dat zij de boete niet verschuldigd is, nu zij niet in verzuim is gekomen. Zij stelt zich daarbij kennelijk op het standpunt dat zij bevoegd was haar verplichting tot huurbetaling op te schorten.
22. Dit verweer faalt. Op grond van artikel 18 lid 1 van Pro de bij de huurovereenkomst behorende en van toepassing zijnde algemene bepalingen is opschorting niet toegestaan, zodat Pendio wel degelijk in verzuim was met de betaling van de huurpenningen c.a. Dit betekent tevens dat Pendio de op grond van artikel 18 lid 2 van Pro die voorwaarden verbeurde boetes aan Techneco verschuldigd is, nu daartegen voor het overige geen verweer is gevoerd. Matiging is voorts niet aan de orde, nu daar geen beroep op is gedaan en de kantonrechter die matiging - gelet op het bepaalde in artikel 6:94 lid 1 BW Pro - niet ambtshalve kan toepassen.
23. Tegen de gevorderde rentevergoeding is geen afzonderlijk verweer gevoerd, zodat deze rente - als overigens op de wet gegrond - voor toewijzing vatbaar is.
24. De gevorderde betaling van een schadevergoeding gelijk aan de huur voor de periode dat het gehuurde zal zijn ontruimd tot het tijdstip van wederverhuur zal worden afgewezen, nu niet valt in te zien - zonder nadere, maar niet gegeven toelichting - op welke gronden Pendio na de beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging vanwege Techneco deze schadevergoeding zou dienen te betalen.
25. De gevorderde buitengerechtelijke kosten zullen worden afgewezen, nu Pendio gemotiveerd heeft bestreden dat werkzaamheden zijn verricht die de toewijzing daarvan kunnen rechtvaardigen, terwijl Techneco daartegenover onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat bedoelde werkzaamheden wel zijn verricht.
26. In reconventie zal de huurprijs in verband met een gebrek ter zake van het functioneren van het verwarmingssysteem vanaf 9 januari 2006 worden verminderd met 10% vanaf die datum. In conventie wordt deze korting reeds toegepast vanaf 1 januari 2007. In reconventie zal voorts worden verstaan dat Techneco gehouden is deze huurvermindering vanaf 9 januari 2006 toe te passen; een veroordeling tot terugbetaling kan niet worden uitgesproken, nu ter zake geen vordering is ingesteld.
27. De vordering tot het vaststellen van een redelijk bedrag aan servicekosten zal, gelet op hetgeen hiervoor sub 18. tot en met 20. is overwogen, worden afgewezen.
28. De gevorderde betaling van een schadevergoeding ad € 1.842,-- ex btw zal eveneens worden afgewezen, reeds nu op grond van het onderzoek van de deskundige moet worden geoordeeld dat sprake is van een correct functionerend ventilatiesysteem. Bovendien heeft Techneco ter zake onweersproken aangevoerd dat het door Pendio aangeschafte luchtfilter een rook- en nicotinefilter betreft en dat is aangeschaft - in het rookvrije gebouw - om de klachten die werden ondervonden door derden over het roken door (personeel van) Pendio op te heffen c.q. om het rookbeleid bij Pendio aan te passen; de daarmee verband houdende kosten kan Pendio vanzelfsprekend niet met recht van Techneco vorderen.
Slotsom; proceskosten.
29. Beslist zal worden conform hetgeen in het vorenstaande is overwogen. Eventuele door Pendio verrichte betalingen ter zake van huurpenningen c.a. dienen op na te melden veroordeling in mindering te worden gebracht.
30. Waar beide partijen zowel in conventie als in reconventie gedeeltelijk in het (on)gelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding de kosten telkens te compenseren. Techneco zal mitsdien de helft van het door (Cerco B.V. namens) Pendio betaalde honorarium van de deskundige, te weten (€ 1.999,20 : 2 =) € 999,60 aan haar dienen te terug te betalen, althans dit bedrag dienen te verrekenen met het Techneco uiteindelijk totaal toekomende bedrag.
31. Op hetgeen verder nog door partijen is aangevoerd zal de kantonrechter niet nader ingaan, nu een inhoudelijke behandeling daarvan niet tot een andere beslissing zal leiden.
Beslissing:
De kantonrechter:
In conventie:
1. veroordeelt Pendio tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Techneco te betalen de som van € 6.945,08 aan huur en servicekosten als sub 5. van dit vonnis overwogen, verminderd met een bedrag ad € 538,62 als 10% vermindering van de huur, derhalve in totaal (€ 6.945,08 - € 538,62 =) € 6.406,46, op de voet van artikel 18.2 van de algemene bepalingen te vermeerderen met een boete van € 300,-- per elke ingetreden kalendermand dat betaling is uitgebleven, zomede vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de uiterste betaaldatum (1 januari 2007) tot de dag der voldoening;
2. veroordeelt Pendio tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Techneco te betalen de som van € 4.847,59 aan huur per kwartaal, vermeerderd met de servicekosten betreffende het gehuurde, voor ieder kwartaal met ingang van het tweede kwartaal 2007 tot 1 oktober 2007, de verschuldigde bedragen bij niet tijdige betaling telkens op de voet van artikel 18.2 van de algemene voorwaarden te vermeerderen met een boete van € 300,-- per elke ingetreden kalendermaand dat betaling is uitgebleven, zomede vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de uiterste betaaldatum tot de dag der voldoening;
In reconventie:
3. bepaalt dat de overeengekomen huurprijs vanaf 9 januari 2006 tot 1 oktober 2007 wordt verminderd met 10%;
4. verstaat dat Techneco gehouden is deze huurvermindering vanaf 9 januari 2006 tot 1 januari 2007 toe te passen;
In conventie en in reconventie:
5. compenseert de proceskosten aldus, dat elke partij haar eigen kosten draagt, met dien verstande dat Techneco een bedrag ad € 999,60 ter zake van deskundigenhonorarium aan Pendio dient terug te betalen, althans dient te verrekenen met haar vordering op Pendio;
6. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
7. wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mr. J. van der Windt, kantonrechter, en bij vervroeging uitgesproken ter openbare terechtzitting van 15 mei 2008, in tegenwoordigheid van de griffier.