Uitspraak
Rechtbank 's-Gravenhage
sector bestuursrecht
eerste afdeling, meervoudige kamer
Reg. nr. AWB 05/9414 WRO
UITSPRAAK
als bedoeld in artikel 8:77
van de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
Uitspraak in het geding tussen
[eiser ], wonende te [plaats ], eiser,
en
de raad van de gemeente Den Haag, verweerder.
Ontstaan en loop van het geding
Bij besluit van 4 november 2004 heeft verweerder aan eiser een bedrag toegekend van € 10.000,- aan schadevergoeding ex artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 12 november 2003 tot de dag van uitbetaling.
Bij besluit van 18 november 2005 heeft verweerder, overeenkomstig het advies van de Adviescommissie bezwaarschriften van 9 november 2005, het hiertegen door eiser gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Tegen dit besluit heeft eiser bij brief van 22 december 2005, ingekomen bij de rechtbank op 23 december 2005, beroep ingesteld. De gronden zijn daarna aangevuld, waarbij tevens stukken zijn overgelegd.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het beroep is op 30 november 2006 ter zitting behandeld.
Eiser is in persoon verschenen, bijgestaan door mr.drs. T.L. Fernig, werkzaam bij DAS Rechtsbijstand en mr. K.J. van der Laar, werkzaam bij Houdringe Rentmeesters. Verweerder was vertegenwoordigd door [A].
De rechtbank heeft het onderzoek na de zitting heropend en de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak (StAB) benoemd als deskundige voor het instellen van een onderzoek.
De StAB heeft een verslag van het deskundigenonderzoek, gedateerd
7 maart 2007, aan de rechtbank toegezonden. Eiser en verweerder hebben hierop gereageerd. Op verzoek van de rechtbank heeft de StAB bij brief van 31 juli 2007 het deskundigenverslag nader toegelicht naar aanleiding van de reacties van partijen.
Partijen hebben vervolgens toestemming gegeven een nadere zitting achterwege te laten.
Motivering
Ingevolge artikel II, eerste lid, van de Wet van 8 juni 2005 tot wijziging van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (verjaring van en heffing bij planschade-vergoedingsaanspraken, alsmede planschadevergoedingsovereenkomsten, Stb. 2005, 305) blijft artikel 49 van de WRO, zoals dat luidde voor het tijdstip van inwerkingtreding van deze wet, zijnde 1 september 2005, van toepassing op aanvragen om vergoeding van schade die vóór dat tijdstip zijn ingediend.
Aangezien eisers aanvraag is ingekomen op 8 oktober 2003, is in dit geval het recht van toepassing zoals dat gold vóór 1 september 2005.
Ingevolge artikel 49 van de WRO, zoals dat artikel tot 1 september 2005 luidde, kent de gemeenteraad, voorzover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van een besluit omtrent vrijstelling, als bedoeld in artikel 19 van de WRO, schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
Eiser is woonachtig aan de [adres 83] te [plaats ]. Hij heeft op 7 juni 2001 het recht van erfpacht verkregen van zijn woning en bijbehorend perceel. Op het terrein achter de woning is een nieuwe school annex kinderopvang gebouwd, ter vervanging van een oud schoolgebouw.
Eiser stelt schade te hebben geleden ten gevolge van een met toepassing van artikel 19, eerste lid, van de WRO bij besluit van 1 april 2003 verleende vrijstelling van de bepalingen van het bestemmingsplan '[plan]', waardoor de bouw van een basisschool en kindercentrum in de nabijheid van zijn woning mogelijk is geworden.
Het door eiser tegen dit besluit gemaakte bezwaar is bij besluit van 30 september 2003 ongegrond verklaard en is op 12 november 2003 onherroepelijk geworden.
Eiser stelt zich op het standpunt dat de verleende vrijstelling heeft geleid tot een toename van geluidsoverlast, parkeerproblemen, vermindering van uitzicht en licht in zijn woning en aantasting van zijn privacy, waardoor het object in waarde is gedaald. Waar het eiser vooral om gaat is dat hij in een slechtere positie is komen te verkeren, omdat op basis van het vrijstellingsbesluit dichterbij zijn perceel en hoger kan worden gebouwd.
Voor de beoordeling van een verzoek om schadevergoeding op grond van artikel 49 van de WRO moet in de eerste plaats worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologisch regime waardoor de verzoeker in een nadeliger positie is komen te verkeren, waardoor hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dienen de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregelen te worden vergeleken met het voordien geldende planologische regime. Niet bepalend is daarbij hoe de feitelijke situatie onder het voorheen geldende planologische regime was, maar hetgeen onder dat regime maximaal was toegestaan.
Ter plaatse van het inmiddels gerealiseerde bouwplan geldt het bestemmingsplan '[plan]'. Op de desbetreffende gronden rust ingevolge dit bestemmingsplan de bestemming 'Bijzondere doeleinden - scholen (BD-S)'. Het bouwplan is in strijd met hetgeen in het bestemmingsplan is bepaald ten aanzien van de bestemming, en omdat sprake is van een overschrijding van het bebouwingsoppervlak, het bebouwingspercentage en een goothoogte van 7 meter met een plaatselijke verhoging tot 7,5 meter in plaats van 4 meter.
Naar aanleiding van de planschadeclaim heeft verweerder advies ingewonnen bij de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ). De getaxeerde waardemindering van eisers perceel bedraagt blijkens dit rapport
€ 10.000,-.
De getaxeerde waardemindering van zijn perceel is blijkens het op eisers verzoek uitgebrachte taxatierapport van Houdringe Rentmeester B.V. (hierna: Houdringe) van 27 januari 2005 vastgesteld op € 25.000,-.
In het rapport van de Stab van 7 maart 2007 is vermeld dat de SAOZ niet heeft vermeld dat de verschuiving van de grens van het bebouwingsvlak in de richting van eisers woning impliceert dat de open ruimte tussen het woonperceel van eiser en de grens van het bebouwingsvlak waarop onder de vigeur van het oude plan niet kon worden gebouwd thans grotendeels met bebouwing is gevuld. Het belangrijkste nadeel dat door de verschuiving van de bebouwingsgrens en de vergroting van de bouwhoogte teweeg is gebracht, is volgens de StAB dat vanuit de woning van eiser de bebouwing op het aan de tuin grenzende perceel (veel) meer zichtbaar is dan voorheen, zodat het uitzicht vanuit de woning is beperkt. Voor de waardering van het plano-logisch nadeel dienen volgens de StAB de gebruiksintensiteit en geluidsoverlast buiten beschouwing te blijven. Verlies van privacy kan op zichzelf niet als een belangrijk nadelig gevolg van het nieuwe plan worden aangemerkt.
De StAB is in genoemd rapport tot de conclusie gekomen dat de SAOZ het planologisch nadeel van eiser niet helemaal juist en volledig in kaart heeft gebracht en dientengevolge heeft onderschat. Houdringe heeft daarentegen het planologisch nadeel te zwaar aangezet, waardoor de door eiser geleden schade is overschat. De waardevermindering van eisers perceel bedraagt volgens de StAB € 19.000,-, omdat de onderschatting door de SAOZ 'ernstiger' is dan de overschatting door Houdringe.
In zijn reactie van 13 april 2007 op het deskundigenrapport voert eiser aan dat de stelling van de StAB dat verruiming van de gebruiksmogelijkheden ten opzichte van het oude plan geen extra nadeel met zich brengt, niet kan worden gevolgd, omdat er van de toevoeging van een kinderopvang extra nadelige gevolgen te verwachten zijn. Eiser wijst er daarnaast op dat de StAB de schending van de privacy veel te licht heeft beoordeeld, hetgeen tot een te lage taxatie van de waardevermindering heeft geleid.
Verweerder kan zich blijkens zijn reactie van 14 mei 2007 op het deskundigenrapport niet vinden in de subjectieve vaststelling van de schade. In de reactie van de SAOZ van 2 mei 2007 op het deskundigenrapport wordt gesteld dat de StAB ten aanzien van de goothoogte ten onrechte niet is uitgegaan van de planologisch maximaal denkbare invulling. Op basis van onder meer de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) van 23 juni 2000 (BR 2001, p. 232) dienen bij de maximale invulling van de planologische mogelijkheden ook de binnenplanse vrijstellingsmogelijkheden te worden betrokken. Ook verwijst de SAOZ naar de uitspraak van de Afdeling van 2 november 2005 (LJN:AU5410), waaruit blijkt dat cumulatie van binnenplanse vrijstellingen is toegestaan. Volgens de SAOZ is wel degelijk rekening gehouden met de kortere afstand van de nieuwbouw tot eisers woning.
In de reactie van 31 juli 2007 hierop stelt de StAB zich op het standpunt dat de SAOZ er aan voorbij gaat dat een vrijstellingsmogelijkheid niet mag leiden tot een resultaat in strijd is met de voorschriften van het plan.
De stelling van de StAB dat naast de vrijstellingsmogelijkheid voor een goothoogte van 5 meter een tweede vrijstellingsmogelijkheid niet zonder meer van toepassing kan worden geacht (artikel 3, tweede lid, van de planvoor-schriften) verdraagt zich naar het oordeel van de rechtbank niet met genoemde uitspraak van de Afdeling van 2 november 2005.
De conclusie van de StAB dat artikel 3, tweede lid, van de planvoorschriften geen rol speelt acht de rechtbank dan ook niet juist. Dat betekent dat de StAB hetgeen op grond van het bestemmingsplan aan bebouwing mogelijk was heeft onderschat, zodat de StAB het planologisch nadeel ten aanzien van de bebouwing heeft overschat. Omdat de SAOZ blijkens het StAB-rapport (pagina 6) er geen rekening mee heeft gehouden dat de verschuiving van de grens van het bebouwingsvlak in de richting van eisers woning impliceert dat de open ruimte tussen het woonperceel en de grens van het bebouwingsvlak op grond van het nieuwe planologisch regime grotendeels met bebouwing is gevuld, kan evenmin worden gezegd dat de SAOZ het planologisch nadeel juist heeft ingeschat.
Nu verweerder het bestreden besluit op laatstgenoemd rapport heeft gebaseerd, is dat besluit naar het oordeel van de rechtbank in strijd met artikel 3:9 van de Awb tot stand gekomen. Het beroep is gegrond. Het bestreden besluit wordt vernietigd.
Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit het rapport van de StAB dat de overige door eiser genoemde schadeveroorzakende aspecten, zoals kinderopvang en privacy, niet onjuist zijn beoordeeld en gewogen.
Aangezien de StAB het planologisch nadeel enigszins heeft overschat en alle schadeveroorzakende factoren genoegzaam zijn onderzocht, ziet de rechtbank aanleiding op grond van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb zelf in de zaak te voorzien en het schadebedrag te bepalen op € 17.500,- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 12 november 2003 tot de dag van uitbetaling.
Verweerder wordt in de door eiser gemaakte proceskosten veroordeeld, waarbij met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht het gewicht van de zaak is bepaald op 1 (gemiddeld) en voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand (het indienen van een beroepschrift, het verschijnen ter zitting en het geven van een schriftelijke zienswijze na het verslag van het deskundigenonderzoek) 2,5 punt wordt toegekend.
Beslissing
De rechtbank 's-Gravenhage,
RECHT DOENDE:
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt het bestreden besluit;
herroept het besluit van 4 november 2004 en bepaalt dat het schadebedrag
€ 17.500,- bedraagt te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf
12 november 2003 tot de dag van uitbetaling;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
bepaalt dat de gemeente Den Haag aan eiser het door hem betaalde griffierecht, te weten € 138,-, vergoedt;
veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten tot een bedrag van € 805,-, welk bedrag de gemeente Den Haag aan eiser moet vergoeden.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.
Aldus gegeven door mr. M.E. Groeneveld-Stubbe, mr. C.J. Waterbolk en mr.
J.L.W. Aerts en in het openbaar uitgesproken op 31 januari 2008, in tegenwoordigheid van de griffier drs. A.C.P. Witsiers.