Uitspraak
RECHTBANK ’S-GRAVENHAGE
Sector kanton – locatie ’s-Gravenhage
RA
rolnr. 641730/07-2024
18 september 2007 (bij vervroeging)
Vonnis in de zaak van:
De stichting Stichting Vestia Groep, h.o.d.n. Vestia Den Haag Zuid-West,
gevestigd te Den Haag,
eiseres,
gemachtigde: mr. R. de Mooij,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats]
gedaagde,
gemachtigde: mr. P.H.W. Spoelstra,
toev.nr.: 3EP4163 d.d. 12 april 2007.
Procedure
De kantonrechter heft kennis genomen van:
- de dagvaarding van 31 januari 2007 plus producties;
- de conclusie van antwoord plus producties;
- akte zijdens eiseres;
- de comparitie van partijen op 3 april 2007, waarbij een mondeling tussenvonnis is gewezen, waarvan proces-verbaal;
- het tussenvonnis d.d. 1 mei 2007, waarbij een deskundige is benoemd;
- akte na deskundigenbericht zijdens eiseres;
- akte na deskundigenbericht zijdens gedaagde plus productie.
Feiten
Sedert 11 maart 1998 huurt gedaagde de [woning] van eiseres; deze woning bewoonde hij eerst samen met zijn vader sedert 1 november 1973.
Op 4 januari 2007 heeft eiseres een hennepplantage aangetroffen in de kelderbox en een slaapkamer van deze woning. Gedaagde heeft voor deze activiteit zelf extra elektrische voorzieningen (stopcontacten, lampen en de nodige bedrading) aangebracht en daarmee de woning licht beschadigd.
Gedaagde bewoont de woning zelf met regelmatig verblijf van zijn dochter.
In de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde uitsluitend mag worden gebruikt als woonruimte. Verder staat in de algemene bepalingen die op de huurovereenkomst van toepassing zijn dat het verboden is om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurster veranderingen in/aan of op het gehuurde aan te brengen.
Vordering
Kort gezegd vordert eiseres dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst met gedaagde zal ontbinden, gedaagde zal veroordelen om de woning te verlaten en te ontruimen en hem in de proceskosten te veroordelen.
Hieraan legt eiseres ten grondslag dat gedaagde door een wietplantage in de woning te hebben, de woning niet conform de contractuele bestemming heeft gebruikt en in strijd heeft gehandeld met zijn contractuele verplichtingen. Deze toerekenbare tekortkomingen rechtvaardigen de gevorderde ontbinding en ontruiming. Hennepkwekerijen zijn gevaarlijk en veroorzaken overlast.
Verweer
Hiertegen heeft gedaagde het navolgende ten verwere aangevoerd. Gedaagde heeft een domme fout begaan wegens financiële problemen waarin hij terecht is gekomen. Hij heeft echter geen overlast veroorzaakt en heeft de extra elektrische voorzieningen netjes en zonder gevaar te veroorzaken aangebracht. Gedaagde heeft een verklaring overgelegd van acht van zijn directe buren die verklaren dat zij geen overlast of schade hebben ondervonden en dat gedaagde van hun in de woning mag blijven. Gedaagde heeft slechts in geringe mate zijn verplichtingen als huurder geschonden, waardoor de vordering onterecht is.
Beoordeling
De onder Feiten opgenoemde omstandigheden staan als enerzijds gesteld en niet of onvoldoende weersproken tussen partijen vast.
Op zich kan geconcludeerd worden dat gedaagde toerekenbaar tekort is geschoten in zijn verplichting als huurder door wijzigingen aan het gehuurde aan te brengen en de woning niet in zijn geheel te bewonen, maar deels voor andere activiteiten te gebruiken. Gedaagde doet een beroep op de omstandigheid dat zijn tekortkoming zo gering is dat deze een ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. Derhalve is de vraag die hier voorligt of de wanprestatie van gedaagde dusdanig ernstig is dat deze een ontbinding rechtvaardigt. Daarvoor dient te worden bedacht dat veel huurders kleine wijzigingen aan plegen te brengen in huurwoningen, zonder dat verhuurders daar ooit over vallen. Extra stopcontacten in verband met hobby’s van huurders als aquaria of elektrische treinen etc. in kamers komen regelmatig voor. Ook daardoor kan wel eens kortsluiting ontstaan om nog maar niet te spreken over door huurders gebruikte minder deugdelijke elektrische kachels, broodroosters etc.. De stelling dat iedere hennepkwekerij zo gevaarzettend is, dat zulks ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt gaat te ver.
Derhalve is van belang in casu vast te stellen of gedaagde zozeer gevaarlijk heeft gehandeld met het aanbrengen van de hennepkwekerij in de woning dat deze een ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. Immers de gestelde schade is gering evenals de schending van de bestemmingsverplichting en de aangebrachte wijzigingen en bovendien is van overlast niets gebleken. Bovendien is gesteld noch gebleken dat ooit bij gedaagde en/of zijn buren zich storingen in de elektriciteitsvoorziening hebben voorgedaan.
Zulks heeft geleid tot het oordeel uitgesproken ter comparitie dat advies aan een deskundige gevraagd dient te worden over de vraag of op basis van de stukken in het dossier – de door gedaagde aangebrachte voorzieningen zijn inmiddels verwijderd – geconcludeerd kan worden dat de wijzigingen die gedaagde heeft aangebracht aan het elektrische systeem van de woning geen gevaarzetting met zich hebben gebracht. Vervolgens is als deskundige de heer ing. J.C. Zandee van ingenieursbureau Smits van Burgst BV te Zoetermeer benoemd. De deskundige heeft gerapporteerd middels een schriftelijke rapportage d.d. 11 juni 2007. Daarin constateert hij dat gevaarzettend is gehandeld. Gedaagde heeft o.a. een onoverzichtelijke installatie aangebracht, door het gebruik van handmatige doorkoppelingen van snoeren via wandcontactdozen en contractstoppen een situatie geschapen, waarbij overbelasting zeer goed mogelijk is en de aangebrachte leidingen zijn niet zichtbaar aangesloten op de veiligheidsaarding en achter aardlekschakelaars, zodat bij kortsluiting geen afschakeling plaatsvindt.
Gedaagde heeft vervolgens bij akte na deskundigenrapport een oordeel gevraagd en overgelegd van ir. R.P. van Dijk, ingenieur Elektrotechniek van de Universiteit Twente. Deze komt o.a. tot het oordeel dat het deskundigenrapport niet feitelijk onderbouwt hoe het tot de daarin opgenomen conclusies komt. Zo is aan de hand van de foto’s te zien dat de extra stopcontacten op een ordelijke planmatige wijze zijn aangebracht volgens een tevoren bedacht ontwerp; de ontwerper is niet betrokken geweest bij het onderzoek. Voorts is de elektrische installatie door gedaagde in serie aangebracht met de bestaande elektrische veiligheidsvoorzieningen in de woning, zodat deze hun taak bij overbelasting kunnen vervullen. Daarom valt niet in te zien waarom het geschetste gevaar zich zou hebben kunnen voordoen.
Nu het oordeel van het deskundigenrapport gemotiveerd wordt weersproken zal de deskundige Zandee eerst gevraagd worden te reageren op het commentaar van gedaagde dat gesteund wordt door de mening van ir. Van Dijk, waarna partijen daarop zullen mogen reageren. Aan de deskundige wordt gevraagd partijen bij zijn nadere reactie te betrekken. Daarom zal de zaak naar de rolzitting worden verwezen teneinde partijen in de gelegenheid te stellen na het aanvullend rapport te reageren.
Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
Beslissing
De kantonrechter,
Draagt bovengenoemde deskundige op hem schriftelijk nader te rapporteren naar aanleiding van de kritiek op zijn eerdere rapport als verwoord in de akte na deskundigenbericht met bijlage zijdens gedaagde en verzoekt de deskundige daarbij partijen te betrekken.
Bepaalt dat de eventuele extra kosten van dit nadere bericht op basis van artikel 199 Rv. door de griffier zullen worden betaald aan de deskundige, ten laste van ‘s Rijks kas en dat dit bedrag hangende de procedure voorlopig in debet wordt gesteld.
Bepaalt dat de deskundige zijn nader bericht uiterlijk uitbrengt op 20 november 2007 door toezending van zijn rapport aan de griffie van de rechtbank sector kanton.
Bepaalt dat de procedure, nadat partijen een exemplaar van het nader bericht hebben ontvangen, zal worden voortgezet op een nog nader te bepalen rolzitting.
Houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. R.J. ter Kuile en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 18 september 2007.