Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/5361 WOZ
Uitspraakdatum: 19 juli 2007
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X], wonende te [Z], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [P], verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 17 mei 2006 op het bezwaar van eiser tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de woning), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2005.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 juli 2007.
Eiser is daar in persoon verschenen, bijgestaan door mr. [...]. Namens verweerder zijn verschenen mr. [...], [A] en [B].
1.Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
2. Gronden
2.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 384.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2005 bekend gemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder de waarde gehandhaafd en de aanslagen - in verband met een tariefsverlaging - verminderd met een bedrag van € 23,66.
2.2. Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een twee-onder-één-kapwoning met garage gelegen in de wijk het [wijk]. Het bruto vloeroppervlak van de woning is ongeveer 149 m² en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 317 m². De woning is op 1 september 2004 voor
€ 392.500 door eiser in eigendom verkregen.
2.3. In geschil is of aannemelijk is geworden dat de woning als gevolg van de mogelijke realisatie van een transformator- en een hoogspanningsschakelstation (hierna: de Tennet-locatie) op een tegenover de woning in de gemeente Westland (Wateringen) gelegen weiland in de periode van 1 januari 2003 tot 1 januari 2005 een waardeverandering heeft ondergaan. Voor zover deze vraag bevestigend moet worden beantwoord is in geschil welk bedrag aan deze waardedrukkende factor dient te worden toegekend.
2.4. Eiser bepleit - naar hij ter zitting heeft verklaard - een waarde van € 250.000 en heeft
- zakelijk weergegeven - het volgende aangevoerd. Omstreeks oktober/november 2004 hebben buurtbewoners uit 'zone 1' met medewerkers van Tennet B.V. gesproken welke zich ophielden op de mogelijke Tennet-locatie. Deze medewerkers hebben toen aangegeven dat er een voorlichtingsbijeenkomst zou komen over een door Tennet B.V. te bouwen hoogspanningsstation. Vervolgens is er hierover e-mailverkeer tussen enkele buurtbewoners en Tennet B.V. geweest. De uitnodigingen voor de voorlichtingsbijeenkomst zijn eind 2004 ontvangen. De voorlichtingsbijeenkomst heeft begin 2005 plaatsgevonden. Dit alles is een bijzondere omstandigheid als bedoeld in artikel 19, eerste lid, onderdeel c, van de Wet WOZ, waarmee bij de waardering rekening moet worden gehouden. De elektromagnetische straling van de Tennet-locatie brengt grote gezondheidsrisico's mee, met name voor kinderen. Daarnaast is de inrichting dermate groot dat het vrije uitzicht van de woning wordt beperkt. De inrichting veroorzaakt bovendien een enorme geluidsoverlast. Voorts is het risico op brand en ontploffing aanzienlijk. De woning is door de mogelijke komst van de Tennet-locatie moeilijk verkoopbaar geworden. De waarde van de woning bedraagt dan ook niet meer dan € 250.000.
2.5.1. Verweerder bepleit handhaving van de waarde op € 384.000. Verweerder stelt zich daarbij op het standpunt dat aan de mogelijke komst van de Tennet-locatie een waardedrukkende invloed moet worden toegekend, waarmee echter pas vanaf 1 januari 2006 rekening moet worden gehouden. De bouwplannen voor de Tennet-locatie zijn in 2005 voldoende concreet en algemeen bekend geworden. De voorlichtingsbijeenkomst heeft begin 2005 plaatsgevonden. Pas in februari 2005 is de bewonersvereniging opgericht en actief geworden. Voorts zijn in de loop van 2005 de aanvragen voor een bouw- en milieuvergunning voor de Tennet-locatie ingediend bij de gemeente Westland.
2.5.2. Verweerder heeft onder meer een taxatieverslag alsmede drie taxatierapporten, opgemaakt door [A] van Frisia Makelaars, overgelegd. De taxatierapporten hebben betrekking op:
- de invloed van de Tennet-locatie op de onderhandse verkoopwaarde van woningen in het [wijk]. In dit rapport wordt onderscheid gemaakt in zones (zone 1 tot en met 4). Aan de vestiging van de Tennet-locatie dient volgens het rapport een waardedrukkende invloed te worden toegekend voor de woningen die in de zones 1 en 2 vallen, waarmee vanaf 1 januari 2006 rekening moet worden gehouden. De waardedrukkende invloed van woningen die in zone 1 vallen, waaronder de woning van eiser, is - aan de hand van in 2005 en 2006 gerealiseerde verkoopprijzen van woningen die in zones 3 en 4 vallen - op 7,6% berekend;
- de waarde van het vergelijkbare object [adres] op de waardepeildatum
- 1 januari 2003 naar de toestand op 1 januari 2003. Deze waarde is getaxeerd op € 395.000;
- de waarde van het vergelijkbare object [adres] op de waardepeildatum
- 1 januari 2003 naar de toestand op 1 januari 2006. Deze waarde is getaxeerd op € 365.000.
Voor zover de rechtbank van oordeel is dat de Tennet-locatie al een waardeverandering tot gevolg heeft gehad vóór 1 januari 2005, dan dient de waarde van de woning volgens verweerder op € 355.000 te worden vastgesteld.
2.6. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
2.7. In beginsel wordt de waarde van een onroerende zaak ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Artikel 19, eerste lid, onderdeel c, van de Wet WOZ bepaalt dat indien een onroerende zaak in de twee jaren voorafgaand aan het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een specifiek voor de onroerende zaak geldende omstandigheid, de waarde wordt bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van dat tijdvak.
2.8. De rechtbank is, gelet op hetgeen partijen daartoe over en weer hebben aangevoerd, van oordeel dat de bouwplannen voor de Tennet-locatie pas na 1 januari 2005 algemeen bekend zijn geworden. Voor dit oordeel acht de rechtbank doorslaggevend dat pas in 2005 de voorlichtingsbijeenkomst over de Tennet-locatie alsmede - naar verweerder onweersproken heeft gesteld - de bouw- en milieuvergunning voor de Tennetlocatie zijn aangevraagd. Hetgeen eiser daartoe heeft aangevoerd, is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende concreet om tot een andersluidend oordeel te komen. Weliswaar acht de rechtbank aannemelijk dat de uitnodigingen voor de voorlichtingsbijeenkomst in januari 2005 eind 2004 zijn ontvangen, maar dit brengt nog niet mee dat sprake is van een bijzondere omstandigheid als bedoeld in artikel 19, eerste lid, onderdeel c, van de Wet WOZ. Hetzelfde heeft te gelden met betrekking tot het e-mailverkeer tussen enkele, door eiser niet met namen genoemde, bewoners en Tennet B.V. Op grond van dit contact, ook niet in samenhang beschouwd met de uitnodiging voor de voorlichtingsbijeenkomst, is niet aannemelijk geworden dat het voornemen tot de realisatie van de Tennet-locatie al voldoende concreet is geworden vóór 1 januari 2005.
2.9. Gelet op het onder 2.8. overwogene is in dit geval sprake van een bijzondere omstandigheid als bedoeld in artikel 19, tweede lid, onderdeel c, van de Wet WOZ. Bij de beoordeling van de thans in geding zijnde waardevaststelling hoeft dan ook niet met de mogelijke komst van de Tennet-locatie rekening te worden gehouden.
2.10. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder. Met het hiervoor vermelde taxatieverslag en de daarop gegeven toelichting heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in het taxatieverslag genoemde vergelijkingsobjecten kort vóór de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de ligging en de grootte, voldoende rekening is gehouden. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Daarnaast acht de rechtbank de aan de woning toegekende waarde in het licht van de in maart 2002 gerealiseerde verkoopprijs van de buurwoning [adres 2] van € 378.906 niet te hoog.
2.11. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond.
2.12. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Deze uitspraak is gedaan op 19 juli 2007 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. J.M. Vink, in tegenwoordigheid van mr. U.A. Salomons, griffier.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te 's-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.