Uitspraak
RECHTBANK 's-GRAVENHAGE
sector civiel recht - voorzieningenrechter
Vonnis in kort geding van 7 november 2007,
gewezen in de zaak met rolnummer KG 07/1153 van:
de stichting
Stichting [naam stichting],
gevestigd te [vestigingsplaats],
eiseres,
procureur mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt,
advocaat mr. J.A. van Strijen te Rotterdam,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
procureur mr. A.H. Vermeulen.
Partijen zullen hierna worden aangeduid als de Stichting en [gedaagde].
1. De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting van 29 oktober 2007 wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
1.1. De in 1974 opgerichte Stichting stelt zich onder meer ten doel het verlenen van financiële hulp aan personen en gezinnen die daaraan in maatschappelijke zin behoefte hebben.
1.2. [gedaagde] is gehuwd geweest. Door de echtscheiding is zij in financiële moeilijkheden gekomen. De Stichting heeft op 11 mei 1994 de voormalige echtelijke woning, een vijfkamerappartement aan de [adres] (hierna: het appartement), aangekocht zodat [gedaagde] daarin na haar echtscheiding met haar jongste drie kinderen kon blijven wonen. De Stichting is met [gedaagde] een huurovereenkomst aangegaan (hierna: de huurovereenkomst).
1.3. Artikel 2 van Pro de huurovereenkomst luidt, voor zover relevant, als volgt:
"2.1. Deze overeenkomst wordt aangegaan voor onbepaalde tijd ingaande op 11 mei 1994, zulks onverminderd het in lid 3 bepaalde.
(...)
2.3. Deze overeenkomst zal in ieder geval eindigen drie maanden nadat het laatste van de nu nog inwonende kinderen van huurster het gehuurde metterwoon heeft verlaten. Van laatstgenoemd feit dient huurster terstond schriftelijk mededeling te doen aan verhuurster."
1.4. In artikel 3.6 van de huurovereenkomst is vermeld dat, zolang [gedaagde] een bijstandsuitkering geniet, de totale betalingsverplichting (huur plus servicekosten) van [gedaagde] zal worden beperkt tot het bedrag gelijk aan de gemiddelde landelijke huur die voor de berekening van de verstrekken bijstand wordt aangenomen, alsmede dat de Stichting het restantbedrag bij wijze van ondersteuning voor haar rekening zal nemen. De huur was op het moment van het totstandkomen van de huurovereenkomst f 308,-- en is thans circa € 200,-- per maand.
1.5. [gedaagde] woont tot op heden in het appartement en ontvangt nog steeds een bijstandsuitkering. De jongste dochter van [gedaagde] heeft na haar middelbare school, in het studiejaar 2005/2006, een jaar in het buitenland gewoond. In het studiejaar daarna heeft zij in [plaats 1] gestudeerd. In november 2006 heeft zij zich uitgeschreven op het adres van haar moeder. Zij heeft haar studie in [plaats 1] afgebroken en vanaf het studiejaar 2006/2007 studeert zij in [plaats 2]. In juli 2007 heeft zij zich weer ingeschreven op het adres van haar moeder.
1.6. Bij brief van 12 augustus 2005 heeft de Stichting aan [gedaagde] onder meer het volgende bericht:
"(...)
In de huurovereenkomst die wij met u afsloten, is overeengekomen dat drie maanden nadat het laatste kind daadwerkelijk uit huis is gegaan, de huurovereenkomst wordt beëindigd. Omdat uw jongste dochter dit jaar eindexamen heeft gedaan heeft ons bestuurslid mevrouw [X] samen met ondergetekende op 9 maart vorig jaar een gesprek met u op kantoor gehad. In dit gesprek heeft u uw medewerking, om naar andere huisvesting te zoeken, toegezegd. In het gesprek zijn hierover met u afspraken gemaakt, deze heb ik op 15/03/04 schriftelijk naar u bevestigd.
(...)"
1.7. Bij brief van 2 november 2005 heeft [gedaagde] aan de Stichting onder meer het volgende bericht:
"(...)
Hierbij stuur ik u, op uw verzoek, een uittreksel van het bevolkingsregister van de Gemeente [woonplaats] waar uit blijkt dat mijn dochter bij mij op de [adres] is ingeschreven. Zij zal zeker tot half aug-sept 2006 in [woonplaats] blijven tot zij op kamers zal gaan in de stad waar zij haar studie zal volgen. Doordat zij waarschijnlijk een studie kiest waar voor moet worden geloot weet zij nog niet precies in welke stad zij zal gaan studeren.
Inmiddels ben ik bezig met het zoeken naar huisvesting. Ik kijk met de hulp van vrienden en bekenden naar huur huizen in Zeeland en [woonplaats]. Mits ik volgend jaar verhuis in het najaar is het nu veel te vroeg om mij vast te leggen op iets.
(...)"
1.8. Bij aangetekende brief van 21 december 2006 heeft de Stichting aan [gedaagde] onder meer het volgende bericht:
"(...)
De Stichting gaat er inmiddels vanuit dat uw dochter in Groningen is gaan studeren en per 1 september 2006 de woning heeft verlaten. De huurovereenkomst is dan ook op grond van het bepaalde in artikel 2.3 geëindigd.
(...)
Indien u niet tot aankoop van de woning overgaat, dan dient u de woning op korte termijn leeg en ontruimd aan de Stichting op te leveren. In dit geval ontvang ik graag binnen twee weken na dagtekening van deze brief uw schriftelijke bevestiging dat u de woning uiterlijk 1 april 2007 leeg en ontruimd aan de Stichting zult opleveren."
1.9. Namens [gedaagde] heeft mr. Vermeulen, bij brief van (omstreeks) 15 januari 2007 aan mr. Van Strijen, artikel 2.3 van de huurovereenkomst buitengerechtelijk vernietigd.
1.10. In juni 2007 heeft van mr. Van Strijen, bij brief aan mr. Vermeulen, de huurovereenkomst opgezegd en [gedaagde] gesommeerd om het appartement te verlaten per 1 september 2007.
2. De vordering, de gronden daarvoor en het verweer
2.1. De Stichting vordert - zakelijk weergegeven - [gedaagde] te veroordelen het appartement binnen twee weken na betekening van dit vonnis met de haren en het hare te verlaten en onder afgifte van de sleutels ter beschikking van de Stichting te stellen, met machtiging van de Stichting om, indien [gedaagde] in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen, de ontruiming zelf te doen bewerkstelligen, zo nodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie.
2.2. Hiertoe voert de Stichting - zakelijk en verkort weergegeven - het volgende aan. De huurovereenkomst is beëindigd omdat de jongste dochter van [gedaagde] inmiddels het huis uit is. [gedaagde] komt geen beroep op huurbescherming toe. Primair omdat, nu [gedaagde] een zeer lage huur betaalt, het maar de vraag is of wel gesproken kan worden van een huurovereenkomst. Subsidiair omdat sprake is van een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is. Meer subsidiair omdat een beroep op huurbescherming in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. [gedaagde] wist immers vanaf het begin wanneer de huurovereenkomst zou eindigen. De Stichting heeft spoedeisend belang: terwijl [gedaagde] niet meer voldoet aan de doelstelling van de Stichting - het hebben van een bijstandsuitkering is daarvoor niet voldoende - heeft de Stichting, alles in aanmerking genomen, over het boekjaar 2005/2006 een bedrag van € 16.532,50 als uitkering moeten boeken, en over het boekjaar 2006/2007 een bedrag van € 17.790,41. De Stichting is zelfs al meer kwijt aan energie- en servicekosten dan dat zij van [gedaagde] ontvangt aan huur.
2.3. [gedaagde] voert gemotiveerd verweer dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
3. De beoordeling van het geschil
3.1. Anders dan de Stichting is de voorzieningenrechter van oordeel dat sprake is van een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:232 Burgerlijk Pro Wetboek (BW). Het feit dat [gedaagde] jarenlang een lage, niet markt-conforme, huur heeft betaald, kan daar niet aan afdoen. De Stichting wordt evenmin gevolgd in haar stelling dat de huurovereenkomst naar zijn aard slechts van korte duur is. Partijen hebben immers een overeenkomst gesloten die erin voorzag dat deze (mogelijk) pas vele jaren later ten einde zou komen.
3.2. Dit betekent dat [gedaagde] in beginsel een beroep kan doen op huurbescherming en dat de huurovereenkomst in beginsel niet eindigt dan nadat deze door de rechter is ontbonden op grond van één van de in artikel 7:274 lid 1 BW Pro opgesomde gronden. Volgens vaste jurisprudentie kunnen zich echter omstandigheden voordoen waarin een beroep op huurbescherming terzijde moet worden gesteld omdat dit beroep in strijd is met de eisen van redelijkheid en billijkheid. Hoewel de rechter - en zeker de voorzieningenrechter in kort geding - hierbij terughoudendheid dient te betrachten, is er naar voorlopig oordeel in dit geval sprake van zodanige omstandigheden.
3.3. Deze omstandigheden zijn vooral vinden in de context waarbinnen de huurovereenkomst tot stand is gekomen. De Stichting is een niet-commerciële instelling, die (onder meer) tot doel heeft het verlenen van financiële hulp aan behoeftige personen en gezinnen. In 1994 is de Stichting [gedaagde] in haar problematische situatie te hulp gekomen door het appartement te kopen, zodat [gedaagde] hierin met haar jongste kinderen kon blijven wonen. Bovendien werd, zoals de Stichting onbetwist heeft gesteld, op deze manier een executoriale verkoop voorkomen. Bij wijze van ondersteuning heeft de Stichting het appartement vervolgens jarenlang tegen een, gezien de locatie en de grootte ervan, bijzonder laag bedrag per maand aan [gedaagde] verhuurd.
3.4. Daarnaast is van belang dat het [gedaagde] altijd duidelijk is geweest dat de huurovereenkomst op een zeker moment, namelijk in elk geval drie maanden nadat haar jongste dochter het appartement heeft verlaten, ten einde zou komen. Dit zijn partijen in artikel 2.3 van de huurovereenkomst immers uitdrukkelijk overeengekomen. [gedaagde] werd daarbij bijgestaan door haar toenmalige (echtscheidings)advocaat. Bovendien is al tenminste vanaf 2004 duidelijk dat de Stichting [gedaagde] aan deze afspraak zou houden. Hiervan geeft onder meer de onder 1.6 geciteerde brief blijk. Uit haar eigen - onder 1.7 weergegeven - brief van 2 november 2005 blijkt overigens dat [gedaagde] al ongeveer twee jaar geleden begonnen is met het zoeken naar andere woonruimte. Zijzelf is dus eerder ook van de in artikel 2.3 gemaakte afspraak uitgegaan. Uitgaande van deze afspraak is [gedaagde] inmiddels een aanzienlijk respijt gegund, zeker wanneer in aanmerking wordt genomen dat de bewuste jongste dochter, voordat zij naar Groningen verhuisde, ook al een jaar in het buitenland had gewoond. Al met al heeft [gedaagde] ruimschoots de gelegenheid gehad om zich op het eindigen van de huurovereenkomst voor te bereiden.
3.5. De voorzieningenrechter is van oordeel dat het onder deze omstandigheden voldoende aannemelijk is dat in een (eventuele) bodemprocedure zal worden geoordeeld dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat het beroep van [gedaagde] op huurbescherming wordt gehonoreerd.
3.6. Geen van de door of namens [gedaagde] gevoerde verweren kunnen tot een ander oordeel leiden. Met betrekking tot de opzeggingsbrief van 21 december 2006 geldt dat de Stichting voldoende duidelijk heeft gemaakt dat de huurovereenkomst wat haar betreft is beëindigd. Met andere woorden: duidelijk is dat de Stichting de huurovereenkomst met deze brief heeft willen opzeggen. De Stichting heeft hierbij ook de reden genoemd, namelijk de verhuizing van de jongste dochter. De door de Stichting gestelde termijn voor het leeg opleveren van appartement is gelet op artikel 7:271 lid 5 BW Pro weliswaar te kort, maar nu [gedaagde] het appartement thans - ruim tien maanden later - nog steeds niet heeft verlaten heeft zij hiervan feitelijk geen nadeel ondervonden. Het feit dat in strijd met artikel 7:271 lid 4 niet Pro aan [gedaagde] is gevraagd binnen zes weken aan de Stichting mee te delen of zij al dan niet toestemt met de beëindiging van de huurovereenkomst is geen verzuim dat nietigheid meebrengt, te minder nu mr. Vermeulen in zijn brief van omstreeks 15 januari 2007 wel op de opzeggingsbrief heeft gereageerd. De buitengerechtelijke vernietiging van artikel 2.3 van de huurovereenkomst - in diezelfde brief - kan [gedaagde] evenmin baten. Nu [gedaagde] naar voorlopig oordeel geen beroep op huurbescherming toekomt wegens strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid, komt haar, op dezelfde gronden, evenmin een beroep op deze buitengerechtelijke vernietiging toe. Tot slot is voor de vraag of [gedaagde] huurbescherming toekomt niet van belang of haar jongste dochter inmiddels weer in het appartement woont. Vaststaat immers dat deze dochter eerder het appartement al wel verlaten had en dát is op grond van de huurovereenkomst het beslissende moment.
3.7. De voorzieningenrechter acht het daarom voldoende aannemelijk dat de vordering van de Stichting in een (eventuele) bodemprocedure zal worden toegewezen. Nu de Stichting bovendien haar spoedeisend belang voldoende heeft onderbouwd - voldoende aannemelijk is dat met de verhuur van het appartement aan [gedaagde] veel geld gemoeid is, dat niet elders kan worden aangewend - komt de vordering van de Stichting voor toewijzing in aanmerking. Wel zal [gedaagde] een nadere ontruimingstermijn worden gegund van drie maanden vanaf de betekening van het vonnis.
3.8. [gedaagde] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding.
4. De beslissing
De voorzieningenrechter:
veroordeelt [gedaagde] om binnen drie maanden na betekening van dit vonnis het appartement met de haren en het hare te verlaten en onder afgifte van de sleutels ter beschikking van de Stichting te stellen;
machtigt de Stichting om, indien [gedaagde] in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen, de ontruiming zelf te doen bewerkstelligen, zo nodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van dit geding, tot dusverre aan de zijde van de Stichting begroot op € 1.154,55, waarvan € 816,-- aan salaris procureur, € 251,-- aan griffierecht en € 87,55 aan dagvaardingskosten;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.A.G.M. van Rens en uitgesproken ter openbare zitting van 7 november 2007 in tegenwoordigheid van de griffier.
SV