Uitspraak
RECHTBANK 's-GRAVENHAGE
sector civiel recht - voorzieningenrechter
Vonnis in kort geding van 4 oktober 2007,
gewezen in de zaak met rolnummer KG 07/875 van:
[eiseres] BV, gevestigd te [plaats A.],
procureur mr. J.P. van Ginkel,
advocaat mr. I.J.M.I. Souren te Rotterdam,
tegen:
de publiekrechtelijke rechtspersoon
gemeente Midden-Delfland,
zetelende te Schipluiden,
gedaagde,
procureur mr. J.J. van der Gouw.
Partijen worden hierna ook '[eiseres]' en 'de gemeente' genoemd.
1. De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting van 14 september 2007 wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
1.1. [eiseres] is (mede)eigenaar van een perceel grond in [plaats A.] (hierna ook 'het perceel van [eiseres]'). Daarnaast is [eiseres] eigenaar van een eveneens in [plaats A.] gelegen supermarkt. In het verleden was [eiseres] tevens eigenaar van een of meer percelen in het gebied de [a-]polder (hierna ook 'de gronden in de [a-]polder').
1.2. Sinds (ongeveer) 2000 hebben partijen gesproken dan wel onderhandeld over, kort gezegd, het bouwen van onder meer een nieuwe supermarkt (ter vervanging van de huidige supermarkt van [eiseres]) en diverse appartementen op en nabij het perceel van [eiseres]. De gemeente heeft in verband hiermee de eigendom verworven van diverse aangrenzende en nabij gelegen percelen (deze percelen zijn blauw gearceerd op een door [eiseres] als productie 1 overgelegde kaart; wanneer hierna sprake is van de percelen van de gemeente, dan worden daarmee deze percelen bedoeld).
1.3. In "december 2005 / januari 2006" heeft de gemeente een voorontwerp van het [bestemmingsplan plaats A.] (hierna ook 'het voorontwerp van het bestemmingsplan' opengesteld voor inspraak). Op de bij dit ontwerp behorende plankaart is de "bouwgrens" aangeduid. Verder kan uit deze kaart worden opgemaakt dat dit ontwerp voor de hier bedoelde nieuwbouw voorziet in maximale goothoogten van respectievelijk 9, 12 en 15 meter. Uit artikel 5 lid 4 onder Pro d van de planvoorschriften en de in dat artikel genoemde tabel, kan in samenhang met de plankaart worden opgemaakt dat de maximale nokhoogten voor een deel van de nieuwbouw (woondoeleinden) respectievelijk 15 en 20 meter bedragen. Uit artikel 9 lid 7 onder Pro d kan worden opgemaakt dat de maximale nokhoogten voor een ander deel van de nieuwbouw (centrumdoeleinden -CI-) respectievelijk 12, 15 en 18 meter bedragen.
1.4. Diverse derden hebben, kort gezegd, kritiek geuit op onder meer de hoogte van de geplande gebouwen.
1.5. Bij brief van 20 januari 2006 heeft [eiseres] aan de gemeente een aanbod gedaan dat er, kort gezegd, op neerkwam dat zij de onderhavige nieuwbouw zou realiseren en dat zij daartoe de eigendom van de percelen van de gemeente zou verwerven tegen betaling aan de gemeente van een bedrag van € 4.000.000,-- "vrij op naam".
1.6 Begin maart 2006 heeft [vastgoedbedrijf Q. B.V.] aan de gemeente een document met de titel 'Visie Centrumplan [plaats A]' gepresenteerd. In dit document worden twee stedenbouwkundige varianten gepresenteerd betreffende de onderhavige nieuwbouw.
1.7 Op 27 maart 2006 heeft [vastgoedbedrijf Q. B.V.] de gemeente twee uitwerkingen toegezonden van de hiervoor bedoelde stedenbouwkundige varianten. De tweede van deze varianten (hierna ook 'de tweede variant uit maart 2006') bestaat (in ieder geval) uit:
- drie plattegronden die zijn opgesteld door architect [A] en die respectievelijk de volgende titels hebben: "situatie begane grond variant 2", "1e verdieping variant 2" en "hogere verdiepingen variant 2";
- een tabel waaruit onder meer kan worden opgemaakt dat deze variant in totaal in 74 woningen voorziet, met een gemiddelde "nuttig gebruiksoppervlakte, exclusief buitenruimte" van 117 vierkante meter.
1.8. Op 31 maart 2006 hebben partijen een door [vastgoedbedrijf Q. B.V.] opgesteld contract getekend met het opschrift "koopbereidverklaring" (hierna ook 'de koopbereidverklaring'). Dit contract vermeldt onder meer het volgende:
"1. GAM [waarmee [eiseres] bedoeld wordt, toevoeging voorzieningenrechter] heeft kennis genomen van het door [vastgoedbedrijf Q.] aan de Gemeente gepresenteerde Plan: Alternatief Variant 2 d.d. 28 maart 2006 [bedoeld is kennelijk 27 maart 2006, toevoeging voorzieningenrechter] zoals opgenomen in bijlage 1. De Gemeente en GAM zijn het eens over alle hoofduitgangspunten van dit Plan. Partijen zijn er mee bekend dat dit plan een stedenbouwkundige situering is die nader gedetailleerd en uitgewerkt moet worden.
2. Het plan omvat circa 2.600 m2 bvo detailhandel, w.o. supermarkt van circa 1.800 m2 bvo, 74 koopappartementen en 143 parkeerplaatsen.
3. GAM zal binnen twee maanden na de ondertekening van deze koopbereidverklaring een overeenkomst te tekenen inzake de integrale grond- en bouwexploitatie van bovengenoemd plan op basis van bijgevoegde kaart op hoofdlijnen door GAM. [..]
4. Deze koopbereidverklaring hangt onlosmakelijk samen met de levering van de gronden [a-]polder op 31 maart 2006.
In deze overeenkomst zullen in ieder geval zijn opgenomen de volgende uitgangspunten:
- GAM koopt de voor het plan binnen de plangrens benodigde gemeentelijke gronden t.b.v. het plan voor een maximum bedrag groot € 4,0 mln, prijspeil 31 maart 2006. GAM is bereid gedurende maximaal twee jaar een rentevergoeding te betalen groot 3,75% over de door de Gemeente gedane voorinvesteringen van € 3,4 mln.
- Betaling van dit bedrag en afname gronden zal plaats vinden zodra er een onherroepelijke bouwvergunning is afgegeven of zoveel eerder als met de bouw is gestart.
- [..]
- De gemeente zal al het mogelijke doen om deze plantontwikkeling te bevorderen en zal daartoe het bestemmingsplan aanpassen.
[..]
Voorts gelden de volgende uitgangspunten:
[..]
6. GAM is vrij in de keuze van een stedebouwkundige en architect.
[..]
7. De gemeente zal alle medewerking verlenen aan het (doen) realiseren van de ingediende en goedgekeurde plannen en zal daarvoor alle publiekrechtelijke procedures naar behoren uitvoeren.
[..]
10. GAM is vrij in de herbestemming van de eigen bestaande supermarkt e.e.a. onder voorbehoud goedkeuring door de gemeenteraad. [..]"
1.9 De in de koopbereidverklaring bedoelde levering van de gronden in de [a-]polder heeft inmiddels plaatsgevonden.
1.10. Enige tijd na het ondertekenen van de koopbereidverklaring is tussen partijen een discussie ontstaan over, kort gezegd, de volgende vragen:
- of [eiseres] al dan niet op de hoogte was van een door [architect A ] gemaakte tekening met dwarsdoorsneden van de te realiseren nieuwbouw, waarop in totaal vijf bouwlagen te zien zijn (de begane grond plus vier verdiepingen) en waarop de bovenste twee verdiepingen deels schuine wanden hebben (hierna gemakshalve ook 'de dwarsdoorsnede uit maart 2006');
- of het ook wanneer wordt uitgegaan van deze dwarsdoorsnede, mogelijk is om de in de koopbereidverklaring bedoelde 74 appartementen te realiseren.
1.11. Op 19 juni 2006 hebben partijen een gesprek gevoerd over deze kwesties. In vervolg op dit gesprek heeft [vastgoedbedrijf Q. B.V.] bij drie niet geheel gelijkluidende e-mails van 21 juni 2006 partijen drie door [architect A ] opgestelde tekeningen alsmede een tabel toegezonden (hierna samen ook 'de uitwerking uit juni 2006 van [architect A ]. In deze stukken is, samengevat, sprake van in totaal zes bouwlagen en maximaal 86 appartementen. Daarbij heeft [architect A ] het volgende opgemerkt:
"pm
Dit zijn in feite de maximale mogelijkheden binnen het bestemmingsplan.
Er kunnen kleine woningen nog worden samengevoegd tot grotere waardoor het aantal wijzigt."
1.12. Op 22 juni 2006 hebben partijen nogmaals een gesprek gevoerd. Naar aanleiding daarvan heeft de gemeente bij brief van 27 juni 2006 onder meer het volgende meegedeeld aan [eiseres]:
"Betreffende uw vraag ten aanzien van de ontbrekende m2 BVO's appartementen [BVO staat kennelijk voor bruto vloeroppervlak, toevoeging voorzieningenrechter] is op 19 juni 2006 overleg geweest tussen U, de gemeente, [vastgoedbedrijf Q. B.V.] [[vastgoedbedrijf Q. B.V.], toevoeging voorzieningenrechter] en de architect. Zowel de architect als [vastgoedbedrijf Q. B.V.] zijn van mening dat de opgegeven m2 GBO's in het plan te vinden zijn. Teneinde dit ook op tekening zichtbaar te maken heeft [vastgoedbedrijf Q. B.V.] de architect opdracht gegeven om dit nader uit te werken. Dit heeft op 22-06-2006 geresulteerd in de schetsen d.d. juni 2006 en in het overzicht met de oppervlaktes aan BVO's.
De conclusie van [vastgoedbedrijf Q. B.V.] is dat de 8.600 m2 BVO's zonder meer te realiseren zijn. Uw conclusie na een vluchtige bestudering van het plan was daarentegen dat het plan nog steeds niet voldoet. De te hanteren goot en nokhoogtes zijn voor u dusdanig beperkend dat u van mening bent dat er geen volwaardige appartementen gerealiseerd kunnen worden. Ook op basis van deze nadere uitwerking van het plan heeft u aangegeven niet op ondertekening [van een overeenkomst, toevoeging voorzieningenrechter] over te gaan.
Wij zijn van mening dat de hoogtes zoals genoemd in het voorontwerpbestemmingsplan niet overschreden kunnen worden. Op 22 juni hebben wij u in dit kader voorgesteld om voor eigen rekening en risico een planconcept uit te werken en dit aan de gemeente te presenteren. Zoals gezegd, indien uw planvoorstel dusdanig is dat het zonder enige twijfel passen is in het centrumgebied, zullen wij het college van B & W adviseren om dit planvoorstel aan de Raad voor te leggen."
1.13. Bij brief van 29 juni 2006 heeft [eiseres] onder meer als volgt gereageerd op (met name) deze brief van de gemeente:
"Ook wil ik nogmaals benadrukken dat wij ten tijde van het tekenen van de KBV [koopbereidverklaring, toevoeging voorzieningenrechter] niet hebben gesproken over een maximale goot- of bouwhoogte. [..] De door u aan ons d.d. 24-05-06 toegestuurde doorsnede d.d. 27-03-2006 was ons in elk geval niet bekend. [vastgoedbedrijf Q. B.V.] bevestigt overigens onze visie. De architect heeft ons niet kunnen overtuigen van de haalbaarheid van zijn plan met inachtneming van de door u thans aangesneden hoogtebeperkingen die [vastgoedbedrijf Q. B.V.] aan u gepresteerd zou hebben. [..]
Conform hetgeen wij hebben afgesproken tijdens onze besprekingen en in lijn met de KBV zijn wij derhalve een architectenselectie gestart waarbij wij het programma op basis waarvan het plan door [vastgoedbedrijf Q. B.V.] als haalbaar is gepresenteerd (1.800 m2 bvo supermarkt, 800m2 bvo detailhandel, 74 volwaardige appartementen (8.650 m2 GBO [waarmee kennelijk bruikbaar vloeroppervlak is bedoeld, toevoeging voorzieningenrechter] en dus niet BVO! = gemiddeld 120 m2 GBO per appartement) en 143 parkeerplaatsen) als leidraad zullen meegeven voor het maken van een planvisie. U hebt aangegeven dat als het de architect niet lukt om binnen het bestemmingsplan te blijven, de gemeente het plan niet op die grond zal afwijzen. Wij wijzen erop dat aan de opdracht aan architecten grote kosten verbonden zijn en dat wij ervan uit mogen gaan dat wij deze kosten niet voor niets maken. Afgesproken is dat wij u deze planvisie in september a.s. zullen presenteren."
1.14. Bij brief van 5 juli 2006 heeft de gemeente, kort gezegd, aan [eiseres] meegedeeld dat zij ermee instemt dat "de koopovereenkomst" uiterlijk op 29 september 2006 wordt getekend.
1.15. In een andere brief van diezelfde datum heeft de gemeente onder meer het volgende meegedeeld aan [eiseres]:
"Zoals u terecht opmerkt is in de KBV niet gesproken over een maximale goot- of gebouwhoogte. Dat was ook niet nodig, immers "beelden (lees doorsneden) zeggen meer dan woorden". Deze doorsneden waren uitgewerkt in het plan Alternatief Variant 2 d.d. 27 maart 2006 (plattegronden en doorsneden) welke is opgenomen als bijlage van de KBV en daarmee contractueel het uitgangspunt is voor de verdere planontwikkeling. Deze doorsneden passen binnen de beschreven goot- en nokhoogtes van het voorontwerpbestemmingsplan.
Wij zijn blij te vernemen dat u gestart bent met een architectenselectie. Wij raden u aan hen, behoudens een PVE betreffende de functies, ook nadrukkelijk het ontwerpbestemmingsplan [bedoeld is kennelijk het voorontwerp van het bestemmingsplan, toevoeging voorzieningenrechter] als leidraad mee te geven voor het maken van een planvisie, met name wat betreft de goot- en nokhoogtes
[..]
Over de planvisie schrijft u in uw brief; "u hebt aangegeven dat als het de architect niet lukt om binnen het bestemmingsplan te blijven, de gemeente het plan niet op deze grond afwijst". Ter voorkoming van misverstanden wijzen wij u erop dat dit geen correcte vertaling is van wat wij met elkaar hebben afgesproken. Wat hierover is afgesproken, is beschreven in onze brieven van 20 en 27 juni 2006. Wat de termijn betreft, is een afwijking met elkaar overeengekomen ten opzichte van wat is afgesproken in de KBV. In onze laatste brief (27 juni 2006) hebben wij het moment van de ondertekening van de koopovereenkomst uitgesteld tot 1 oktober 2006 onder voorwaarde dat u, voor eigen rekening en risico, een planvoorstel uit zou werken en dit uiterlijk in september 2006 zou presenteren. Aangezien u schrijft dat u dit proces bent gestart gaan wij ervan uit dat u, gezien uw actie, ook instemt met de datum van 1 oktober 2006. Bijgevoegd een beknopte tekst waarin dit is vastgelegd, graag ontvangen wij vóór uw vakantie, 14 juli a.s., een door u getekend exemplaar retour."
1.16. In de herfst van 2006 heeft [eiseres] een zogeheten architectenselectie gehouden. Uiteindelijk is [architectenburo B.] uit [plaats P.] als beste uit de bus gekomen".
1.17. Bij brief van 8 mei 2007 heeft [buro b.] onder meer het volgende meegedeeld aan de gemeente:
"Wij hebben voor het centrumplan in uw gemeente op 30 januari jl. een plan-presentatie gehouden van de plannen die we tot concept VO hebben uitgewerkt. Aansluitend is door het college aan ons gevraagd de nodige informatie te verstrekken, zodat een toets kan worden uitgevoerd met het ontwerp-bestemmingsplan en het plan van [architect A ], dat als uitgang diende voor ons ontwerp en op basis waarvan een Koop Bereidheid Verklaring tussen de gemeente en [eiseres] is gesloten.
Het verontrust ons zeer, dat we -na de tekeningen binnen een week verstrekt te hebben- thans geen concrete reactie hebben ontvangen.
[..]
In stedenbouwkundige zin zijn we van mening dat we voor 98% binnen de kaders van het ontwerpbestemmingsplan en het plan [architect A ] blijven. Bij onze toets constateren we in volume, goothoogte en massa minder massaal te bouwen dan wordt toegestaan. Juist daarom willen we graag door de afdeling stedenbouw de punten benoemd zien waar we niet voldoen aan de bovengenoemde randvoorwaarden."
1.18. Een op 22 juni 2007 gedateerde tekening, die kennelijk is gemaakt door een hierna 'BRO' te noemen adviseur van de gemeente, bevat drie (schematische) zijaanzichten van volgens het hierna onder 1.21 te noemen plan [buro b.] te realiseren gebouwen. Deze zijaanzichten zijn respectievelijk getiteld: "gezicht vanaf de [a-singel]", "gezicht vanaf de [B-weg]" en "gezicht vanaf de [C-straat]". Uit deze tekening kan worden opgemaakt dat het hier bedoelde plan op diverse plaatsen de nok- en goothoogten uit het voorontwerp van het bestemmingsplan overschrijdt.
1.19. Uit een eveneens op 22 juni 2007 gedateerde en kennelijk eveneens van BRO afkomstige tekening met daarop een plattegrond, kan voorts worden opgemaakt dat het hierna onder 1.21 te noemen plan van [[buro b.]] op een aantal plaatsen ook de bouwgrens uit het voorontwerp van het bestemmingsplan overschrijdt.
1.20. In een e-mail van 27 juni 2007 heeft [regiomanager] bij [vastgoedbedrijf Q. B.V.], onder meer het volgende meegedeeld aan [eiseres]:
"Op 19 juni 2006 was er een finale afspraak bij de gemeente Midden Delfland [..]
Voor dit overleg had [architect A ], toevoeging voorzieningenrechter] een aantal aanvullende doorsneden gemaakt. Naar mijn herinnering waren deze akkoord voor de gemeente en sloten wij de vergadering af me de conclusie dat GAM hier voerder op door kon borduren met het maken van een plan voor het centrum.
Ik weet natuurlijk niet of jullie huidige plannen nog steeds zijn gebaseerd op bovengenoemde doorsneden, of dat zij daarvan afwijken."
1.21. Op 28 juni 2007 heeft [buro b.] aan de raad van de gemeente een presentatie gegeven van het door hem opgestelde "Centrumplan [plaats A]" (hierna kortweg 'het plan van [[buro b.]].
1.22. Bij brief van 23 mei 2007 heeft de raadsman van de gemeente [eiseres] gesommeerd om, kort gezegd:
a. vóór 8 juni 2007 te bevestigen dat [eiseres]:
I. zich onvoorwaardelijke conformeert aan de contouren uit bouwmassa's uit de tweede variant uit maart 2006, met inbegrip van de dwarsdoorsnede uit maart 2006;
II. zich onvoorwaardelijk conformeert aan een koopprijs van € 4.000.000,--, kosten koper;
III. zich onvoorwaardelijk conformeert aan een bij die brief ingesloten conceptkoopovereenkomst;
IV. bereid is om een (eventuele) bodemsanering uit te (laten) voeren, op haar eigen kosten;
b. vervolgens uiterlijk op 1 september 2007 volledige instemming met de gemeente bereikt te hebben over "de integrale grond- en bouwexploitatie" door [eiseres] en "de daarmee samenhangende grondverkoop (ondergrond en opstallen)" door de gemeente aan [eiseres].
1.23. Bij brief van 4 juli 2007 heeft de raadsman van de gemeente aan [eiseres] onder meer meegedeeld, kort gezegd, dat [eiseres] niet heeft voldaan aan de sommatie van 23 mei 2007 en dat de gemeente de onderhandelingen met [eiseres] daarom als beëindigd beschouwt en inmiddels op zoek is naar andere ontwikkelaars.
2. De vorderingen, de gronden daarvoor en het verweer
2.1. [eiseres] vordert, verkort en zakelijk weergegeven:
primair:
a. de gemeente te gebieden om "de plantontwikkeling" - te weten de tweede variant uit maart 2006 zoals uitgewerkt in het plan van [buro b.] - maximaal te bevorderen door:
I. te bewerkstelligen dat het bestemmingsplan op korte termijn zal zijn gewijzigd, met inbegrip een genoegzame regeling inzake "de binnen de planontwikkeling ontbrekende parkeerplaatsen";
II. op eerste verzoek van [eiseres] een procedure op grond van artikel 19 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) in te leiden;
b. de gemeente te gebieden om de percelen van de gemeente aan [eiseres] te koop aan te bieden, door een notariële koopovereenkomst waarin onder meer is bepaald dat:
I. [eiseres] maximaal € 4.000.000,-- verschuldigd is voor de levering van deze percelen (zonder opstallen), waarbij de gemeente de bijkomende kosten als verschuldigde belastingen (omzetbelasting en/of overdrachtsbelasting) en de kosten van de notaris zal voldoen, althans dat [eiseres] een koopprijs van € 4.000.000,-- "vrij op naam" is verschuldigd;
II. de betaling en de levering van deze percelen uiterlijk zullen plaatsvinden na het onherroepelijk worden van de bouwvergunning of de start van de bouw;
III. de bodemsanering op basis van doelmatigheid zal plaatsvinden en dat de daaraan verbonden kosten boven € 350.000,-- door partijen bij helfte zullen worden gedeeld;
IV. van de rentevergoeding als bepaald in artikel 4 onder Pro het eerste gedachtestreepje van de koopbereidverklaring een bedrag van € 100.000,-- afgetrokken zal worden;
V. deze percelen op verzoek van [eiseres] rechtstreeks aan de eindgebruiker geleverd zullen worden "middels ABC";
VI. aan de zijde van de gemeente geen opschortende/ontbindende voorwaarden zullen gelden;
c. de gemeente te gebieden om met [eiseres] op redelijke wijze verder te onderhandelen over een tussen partijen te sluiten overeenkomst inzake de "integrale grond- en bouwexploitatie" en daarbij de in dagvaarding bedoelde afspraken in acht te nemen inzake onder meer de energieprestatiecoëfficiënt/energieprestatienorm;
alles op straffe van een dwangsom;
subsidiair:
d. de gemeente te gebieden om de onderhandelingen met [eiseres] voort te zetten om te komen tot verkoop van de percelen van de gemeente en tot het sluiten van een overeenkomst inzake de "integrale grond- en bouwexploitatie", met inachtneming van de overwegingen die de voorzieningenrechter daaraan zal wijden, waaronder in ieder geval begrepen:
I. dat de verkoop van deze percelen dient plaats te vinden onder de hiervoor onder b weergegeven voorwaarden sub I tot en met VI;
II. dat de gemeente het plan van [buro b.] dient te accepteren als "een juiste nakoming van het in de koopbereidverklaring bepaalde" en dat de gemeente (1) het bestemmingsplan overeenkomstig het plan van [buro b.] dient aan te passen met inbegrip een genoegzame regeling inzake "de binnen de planontwikkeling ontbrekende parkeerplaatsen" en (2) dat zij op eerste verzoek van [eiseres] een procedure op grond van artikel 19 WRO Pro dient in te leiden ten behoeve van het plan van [buro b.];
III. dat de uitwerking uit juni 2006 van [architect A ] in de plaats is getreden van de tweede variant uit maart 2006, en dat de dwarsdoorsnede uit maart 2006 niet van toepassing is;
e. de gemeente te verbieden om met anderen dan [eiseres] direct of indirect (verder) te onderhandelen over de ontwikkeling van de onderhavige nieuwbouw;
f. de gemeente te verbieden om de percelen van de gemeente te verkopen of te leveren aan anderen dan [eiseres] of anderszins rechtshandelingen te verrichten met betrekking tot deze percelen;
alles op straffe van een dwangsom.
2.2. Daartoe voert [eiseres] - verkort en zakelijk weergegeven - het volgende aan.
het nieuwbouwplan
a. Anders dan de gemeente stelt, voldoet het plan van [buro b.] wel degelijk aan hetgeen partijen zijn overeengekomen. Hierbij is allereerst van belang dat uit de koopbereidverklaring volgt dat [eiseres] de nodige vrijheid had bij de uitwerking van de tweede variant uit maart 2006. In de koopbereidverklaring wordt immers onder meer bepaald dat deze variant nader uitgewerkt moet worden, dat de gemeente al het mogelijke zal om de planontwikkeling te bevorderen en dat [eiseres] vrij is in de keuze van een stedenbouwkundige en een architect.
b. Ten tweede is hierbij van belang dat [eiseres] bij het ondertekenen van de koopbereidverklaring niet bekend was met de dwarsdoorsnede uit maart 2006. Deze dwarsdoorsnede was en is voor [eiseres] niet acceptabel, met name omdat uit deze dwarsdoorsnede zou volgen dat er een verdieping minder kan worden gebouwd dan mogelijk was op grond van de onder 1.7 genoemde plattegronden en tabel en op deze dwarsdoorsnede opeens diverse schuine wanden worden geïntroduceerd. Bovendien is het op grond van deze dwarsdoorsnede slechts mogelijk om circa 66 appartementen te realiseren, die deels ook nog kleiner zijn dan de in de koopbereidverklaring overeengekomen 74 appartementen van gemiddeld 117 m².
c. Ten derde is hierbij van belang dat partijen op 22 juni 2006 (voor zover nog nodig) hebben afgesproken dat de uitwerking uit juni 2006 van [architect A ] voortaan de basis zou vormen voor de ontwikkeling van de nieuwbouw, en dat deze dus in de plaats zou treden van de tweede variant uit maart 2006. Dat partijen dit hebben afgesproken volgt onder meer uit de hiervoor geciteerde brief van 29 juni 2006 van [architect A ], de genoemde (eerste) brief van 5 juli 2006 van de gemeente en de geciteerde e-mail van 27 juni 2007 van [B].
d. Ten vierde is hierbij van belang dat uit de presentatie van het plan van [buro b.] (waarvan [eiseres] als productie 13 een schriftelijke versie heeft overgelegd) volgt dat dit plan voorziet in bebouwing die aanzienlijk kleiner is dan hetgeen maximaal mogelijk is op grond van het voorontwerp van het bestemmingsplan. Daarnaast blijft het plan van [buro b.] binnen de maximaal mogelijke goot- en nokhoogten en de bouwgrens. Slechts op enkele punten wordt het voorontwerp van het bestemmingsplan overschreden, maar deze overschrijdingen zijn door [buro b.] noodzakelijk geacht in het kader van zijn stedenbouwkundige en architectonische uitwerking. Op grond van de koopbereidverklaring heeft [buro b.] die vrijheid. Daarnaast moeten de delen van de te realiseren gebouwen die de op grond van het maximaal toegestane nok- of goothoogte overschrijden, worden gezien als ondergeschikte bouwdelen als bedoeld in artikel 1 lid 50 van Pro de planvoorschriften.
de koopsom
e. Zowel naar de letter als naar de bedoeling van partijen betekenen de in koopbereidverklaring opgenomen woorden "een maximum bedrag groot € 4.0 mln" niets anders dan dat [eiseres] maximaal € 4.000.000,-- kwijt zal zijn aan de koop van de percelen van de gemeente. De term "maximum bedrag" kan worden gelijkgesteld aan het begrip "vrij op naam". De gemeente wil er nu "kosten koper" van maken, maar dat is een eenzijdige wens achteraf van de gemeente. Ook in de brief van 20 januari 2006 van [eiseres] aan de gemeente is sprake van een koopprijs van € 4.000.000,-- vrij op naam en de gemeente heeft nooit te kennen gegeven dit niet te willen accepteren.
enkele andere kwesties
f. De gemeente stelt zich ten onrechte op het standpunt dat de koopbereidverklaring betrekking heeft op levering van de percelen van de gemeente inclusief de opstallen die zich daarop bevinden. In de koopbereidverklaring is immers slechts sprake van gronden en niet van opstallen.
Zoals volgt uit een verklaring van 6 september 2007 van de heer [C.] hebben partijen tijdens een bijeenkomst op 15 maart 2007 onder meer afspraken gemaakt over, kort gezegd:
I. de in acht te nemen energieprestatiecoëfficiënt/energieprestatienorm;
II. de kosten van een eventuele procedure op grond van artikel 19 WRO Pro;
III. een in het bestemmingsplan op te nemen regeling inzake enkele "ontbrekende parkeerplaatsen";
IV. de mogelijkheid van een zogeheten ABC-levering aan de eindgebruikers;
V. de kosten van een eventuele bodemsanering.
g. Reeds bij het ondertekenen van de koopbereidverklaring is een afwijkende regeling overeengekomen inzake de in de koopbereidverklaring bedoelde rentevergoeding. Op grond van deze regeling is [eiseres] € 100.000,-- in verband met deze rentevergoeding minder verschuldigd aan de gemeente.
2.3. De gemeente voert gemotiveerd verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
3. De beoordeling van het geschil
3.1. Aan de orde is allereerst de vraag of het plan van [buro b.] voldoet aan hetgeen partijen overeengekomen zijn. In dit verband bestaan tussen partijen, kort gezegd, de volgende geschilpunten:
a. of [eiseres] bij het tekenen van de koopbereidverklaring al dan niet bekend was met de dwarsdoorsnede uit maart 2006;
b. of partijen al dan niet op 22 juni 2006 (of op enig ander moment) afgesproken hebben dat de uitwerking uit juni 2006 van [architect A ] voortaan de basis zou vormen voor de ontwikkeling van de nieuwbouw, in plaats van de tweede variant uit maart 2006;
c. of de overschrijdingen in het plan van [buro b.] van de grenzen van het voorontwerp van het bestemmingsplan (van welke overschrijdingen ook volgens [eiseres] sprake is) al dan niet gerechtvaardigd worden door een aan [eiseres] of [buro b.] op grond van de koopbereidverklaring toekomende vrijheid en/of artikel 1 lid 50 van Pro de planvoorschriften.
3.2. Of [eiseres] indertijd al dan niet bekend was met de dwarsdoorsnede uit maart 2006, kan binnen het beperkte kader van dit kort geding niet met een zeer hoge mate van aannemelijkheid worden vastgesteld. Mede nu (1) [eiseres] dit kennelijk echter al voorafgaand aan het overleg van 19 juni 2006 uitdrukkelijk heeft betwist, (2) zij deze betwisting in haar brief van 29 juni 2006 nadrukkelijk heeft herhaald en daarbij te kennen heeft gegeven dat [vastgoedbedrijf Q. B.V.] dit bevestigt en (3) de gemeente in dit kort geding ter onderbouwing van haar stelling dat [eiseres] deze dwarsdoorsnede wel heeft ontvangen slechts heeft gewezen op de op deze dwarsdoorsnede vermelde datum en heeft opgemerkt dat [vastgoedbedrijf Q. B.V.] wellicht "een steek heeft laten vallen", is het voorshands echter wel voldoende aannemelijk dat [eiseres] op dit punt het gelijk aan haar zijde heeft. In dit kort geding, waarin voor een nader onderzoek op dit punt geen plaats is, zal er daarom van worden uitgegaan dat [eiseres] op het moment van ondertekening van de koopbereidverklaring niet bekend was met de dwarsdoorsnede uit maart 2006. De ampele discussie ter zitting over het aantal appartementen dat gebouwd kan worden wanneer rekening moet worden gehouden met deze dwarsdoorsnede, kan hier dan ook buiten beschouwing blijven.
3.3. In dit kort geding is niet aannemelijk geworden dat partijen op 22 juni 2006 (of op enig ander moment) zouden hebben afgesproken dat de uitwerking uit juni 2006 van [architect A ] - die, zoals tussen partijen niet in geschil is, op een aantal punten de begrenzingen van het voorontwerp van het bestemmingsplan overschrijdt - voortaan de basis zou vormen voor de ontwikkeling van de nieuwbouw, in plaats van de tweede variant uit maart 2006. Het bestaan van een dergelijke afspraak kan tot op zekere hoogte worden afgeleid uit de brief van 29 juni 2006 en wordt zelfs expliciet gesteld in de e-mail van 27 juni 2007 van [regiomanager] (die echter spreekt over een afspraak op 19 juni 2006) en de onder 2.2 sub f genoemde verklaring van [C.]. Daar staat echter tegenover dat de gemeente reeds in haar (tweede) brief van 5 juli 2006 juist heeft betwist dat er een afspraak gemaakt zou zijn gemaakt die, kort gezegd, zou inhouden dat van het voorontwerp van het bestemmingsplan zou mogen worden afgeweken en [eiseres] heeft geadviseerd om het voorontwerp van het bestemmingsplan aan de desbetreffende architecten "als leidraad mee te geven voor het maken van een planvisie, met name voor wat betreft de goot- en nokhoogtes" en dat [eiseres] op die (in haar dagvaarding niet genoemde brief) kennelijk niet meer heeft gereageerd.
3.4. Zoals [eiseres] niet heeft betwist, bevat het plan van [buro b.] een aantal overschrijdingen van de grenzen van het voorontwerp van het bestemmingsplan. Uit (met name) de onder 1.18 en 1.19 genoemde tekeningen van BRO - waarvan [eiseres] de juistheid niet heeft betwist, en in elk geval niet voldoende gemotiveerd - kan worden opgemaakt dat de door [buro b.] geplande bebouwing de maximale goot- en nokhoogte en de bouwgrens uit het voorontwerp van het bestemmingsplan herhaaldelijk overschrijdt. Aan de zijde van de [a-singel] is de geplande nokhoogte zelfs over de gehele lengte hoger dan de maximaal toegestane 17 meter en deels zelfs (circa) 20 meter. Mede gelet op het gestelde in de zojuist genoemde (tweede) brief van 5 juli 2006, is de gemeente naar voorlopig oordeel niet gehouden dergelijke overschrijdingen van de grenzen uit het voorontwerp van het bestemmingsplan te aanvaarden. Daarnaast valt naar voorlopig oordeel in ieder geval de nok van een dak die over een gehele straatlengte de maximale nokhoogte overschrijdt, niet aan te merken als een ondergeschikt bouwdeel als bedoeld in artikel 1 lid 50 van Pro de planvoorschriften.
3.5. Indien de hier beschreven overschrijdingen van de grenzen uit het voorontwerp van het bestemmingsplan noodzakelijk zouden zijn om de onder 1.7 bedoelde 74 woningen te kunnen bouwen - in die zin dat er geen enkele andere reële mogelijkheid zou bestaan om deze woningen te bouwen op een wijze die wel binnen de grenzen van het voorontwerp valt -, zou overigens (zeer waarschijnlijk) anders geoordeeld moeten worden. Dat die situatie zich voordoet, is in dit kort geding echter niet gesteld, laat staan aannemelijk geworden.
3.6. Al met al moet de vraag of het plan van [buro b.] voldoet aan hetgeen partijen overeengekomen zijn, voorshands dan ook ontkennend beantwoord worden. Dit brengt mee dat de primaire vorderingen van [eiseres] volledig moeten worden afgewezen.
3.7. Daarnaast bestaat er voorshands onvoldoende aanleiding om de onder 2.1 sub d weergegeven subsidiaire vordering toe te wijzen. Bij het formuleren van deze vordering is [eiseres] immers ten onrechte ervan uitgegaan dat zij in dit kort geding in het gelijk zou worden gesteld ten aanzien van haar stellingen inzake, kort gezegd, het plan van [buro b.] en de uitwerking uit juni 2006 van [architect A ]. Reeds hierom lijkt het voorshands onvoldoende zinvol te zijn om de gemeente te veroordelen de onderhandelingen met [eiseres] voort te zetten, nog daargelaten de vraag of het de gemeente vanaf 4 juli 2007 inderdaad vrijstond om de onderhandelingen met [eiseres] als geëindigd te beschouwen en "op zoek naar andere ontwikkelaars" te gaan.
3.8. Met het oog op de onder 2.1 sub e en f weergegeven verdere subsidiaire vorderingen, dient deze vraag echter wel beantwoord te worden.
3.9. Zoals [eiseres] ter zitting nog heeft beklemtoond, is in de koopbereidverklaring bepaald dat de daarin neergelegde overeenkomst onlosmakelijk samenhangt met de levering van de gronden in de [a-]polder, welke levering inmiddels heeft plaatsgevonden. Gelet hierop kan voorshands zeker niet worden uitgesloten dat (zoals [eiseres] impliciet ook heeft betoogd) het door de gemeente aangaan van de koopbereidverklaring tot op zekere hoogte moet worden gezien als het leveren van een tegenprestatie voor de levering van de gronden in de [a-]polder. Naar voorlopig oordeel kan daarom niet spoedig worden geoordeeld dat een tekortkoming van [eiseres] in de nakoming van haar verplichtingen op grond van de koopbereidverklaring de gemeente het recht geeft om de onderhandelingen met [eiseres] te beëindigen. Daarnaast moet er, gelet op hetgeen onder 3.2 is overwogen, in dit kort geding van worden uitgegaan dat de raadsman van de gemeente in zijn brief van 4 juli 2007 aan [eiseres] (in ieder geval) ten onrechte de eis heeft gesteld dat zij zich, kort gezegd, onvoorwaardelijk conformeert aan de dwarsdoorsnede uit maart 2006. Geoordeeld wordt daarom dat het de gemeente tot en met heden niet vrijstaat om de onderhandelingen met [eiseres] te beëindigen en in zee te gaan met andere ontwikkelaars.
3.10. In het bijzonder daarom is er thans wel voldoende aanleiding om de gemeente te verbieden om binnen een half jaar na de datum van dit vonnis met anderen dan [eiseres] (verder) te onderhandelen over de ontwikkeling van het onderhavige project of aan anderen dan [eiseres] de percelen van de gemeente te leveren en/of verkopen, dan wel met anderen dan [eiseres] (verder) te onderhandelen over de verkoop en/of levering van deze percelen.
3.11. Tijdens dat half jaar ligt het uiteraard op de weg van [eiseres] om (in ieder geval) een nieuw plan, in de plaats van dat van [buro b.], te doen opstellen, met inachtneming van hetgeen hiervoor is overwogen. Verder zullen partijen verdere onderhandelingen moeten voeren over de overige tussen hen nog bestaande geschilpunten.
3.12. In dit verband wordt het niet zinvol geacht om in dit kort geding een voorlopig oordeel te geven over al deze geschilpunten.
3.13. Wel wordt nog overwogen dat [eiseres] naar voorlopig oordeel in elk geval in de discussie over de koopsom het gelijk aan haar zijde lijkt te hebben. Hierbij weegt met name mee dat de in de koopbereidverklaring gebruikte woorden "een maximumbedrag groot € 4,0 mln" in sterke mate de indruk wekken dat [eiseres] voor de verwerving van de percelen geen andere kosten zou hoeven maken temeer nu [eiseres] ook in zijn brief van 20 januari 2006 een bod heeft gedaan van € 4.000.000,-- vrij op naam en dat tussen partijen vervolgens kennelijk niet ter sprake is gekomen dat de gemeente, in afwijking daarvan, betaling wilde van een bedrag "kosten koper".
3.14. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de onder 2.1 sub e en f weergegeven subsidiaire vorderingen zullen worden toegewezen op de wijze als hierna vermeld en dat het meer of anders gevorderde zal worden afgewezen. Voor het opleggen van een dwangsom bestaat onvoldoende aanleiding, mede nu de gemeente heeft aangevoerd dat zij rechterlijke uitspraken pleegt na te komen. In de omstandigheid dat partijen over en weer gedeeltelijk in het ongelijk zijn gesteld, wordt aanleiding gevonden te bepalen dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.
4. De beslissing
De voorzieningenrechter:
verbiedt de gemeente om binnen een half jaar na de datum van dit vonnis met anderen dan [eiseres] direct of indirect (verder) te onderhandelen over de beoogde ontwikkeling van het onderhavige project;
verbiedt de gemeente om binnen een half jaar na de datum van dit vonnis haar onder 1.2 bedoelde percelen te verkopen en/of te leveren aan anderen dan [eiseres], of met anderen dan [eiseres] (verder) te onderhandelen over de verkoop en/of levering van deze percelen;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.F.M. Hofhuis en uitgesproken ter openbare zitting van 4 oktober 2007 in tegenwoordigheid van de griffier.