Uitspraak
RECHTBANK 's-GRAVENHAGE
sector civiel recht - voorzieningenrechter
Vonnis in kort geding van 8 augustus 2007,
gewezen in de zaak met rolnummer KG 07/765 van:
de gemeente Pijnacker-Nootdorp,
zetelende te Pijnacker,
eiser in conventie,
verweerder in (voorwaardelijke) reconventie,
procureur mr. L.Ph.J. van Utenhove,
advocaat mr. R.F. Beijne te Amsterdam,
tegen:
1. [eiseres sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. de besloten vennootschap JT Automaten B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
3. de besloten vennootschap Kemana Horeca B.V.
gevestigd te Rotterdam,
gedaagden in conventie,
eisers in (voorwaardelijke) reconventie,
procureur mr. A.M.M. van der Valk,
advocaat mr. D.A. Harff te Rotterdam.
Partijen worden hierna ook genoemd: 'de gemeente', '[eiseres sub 1 ]', 'J.T. Automaten' en 'Kemana' en gedaagden in conventie gezamenlijk als [eiseres sub 1 ] c.s..
1. De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting van 31 juli 2007 wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
1.1. [eiseres sub 1 ] heeft per 1 februari 2003 de bedrijfsruimte staande en gelegen aan het [adres] te Pijnacker (hierna: de bedrijfsruimte) gehuurd van Ahold Vastgoed B.V. (hierna: Ahold). De bedrijfsruimte maakte deel uit van een winkelcentrum met 6 winkelruimten en bovengelegen huurwoningen.
1.2. De huurovereenkomst is aangegaan voor de periode van 10 jaar en eindigt op 31 januari 2013. De bestemming van de bedrijfsruimte is horeca-bedrijfsruimte. In de huurovereenkomst is vastgelegd dat [eiseres sub 1 ] ermee bekend is dat herontwikkeling wordt voorbereid van de winkelstrip waarvan de bedrijfsruimte deel uitmaakt.
1.3. In artikel 7 van de huurovereenkomst bepaald:
'Huurder dient het gehuurde - gedurende de gehele duur van de overeenkomst - daadwerkelijk behoorlijk en zelf voortdurend te gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming en met inachtneming ban de bestaande zakelijke rechten en van overheidswege en vanwege de nutsbedrijven gestelde of nog te stellen eisen. '
In artikel 8 is bepaald:
'Het staat huurder niet vrij het gehuurde zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de verhuurder geheel of gedeeltelijk door derden te laten gebruiken of aan derden in onderhuur af te staan.'
1.4. Sedert 18 november 2004 is de gemeente eigenaar van de bedrijfsruimte.
1.5. [eiseres sub 1 ] heeft per 1 februari 2003 in de bedrijfsruimte een horecagelegenheid gevestigd: de eenmanszaak 'eet- en drinklokaal [horecagelegenheid]' (hierna: [horecagelegenheid]).
1.6. Met ingang van 17 oktober 2003, dan wel 1 januari 2004, wordt de bedrijfsruimte geëxploiteerd als nevenvestiging van Kemana. Kemana is op 17 oktober 2003 opgericht en [eiseres sub 1 ] is per die datum als directeur in functie getreden van Kemana.
1.7. [eiseres sub 1 ] is per 1 januari 2004 uit functie getreden als directeur van Kemana. J.T. Automaten is sedertdien bestuurder en enig aandeelhouder van Kemana. De heer [A] (hierna: [de heer A]) is bestuurder / enig aandeelhouder van J.T. Automaten.
1.8. Het winkelcentrum waarvan de bedrijfsruimte deel uit maakt zal geheel worden gesloopt, waarna een nieuw winkelcentrum zal worden ontwikkeld. ABB Ontwikkeling B.V. (hierna: ABB) is hierbij betrokken als ontwikkelingspartner van de gemeente. Ir. E. den Breejen is namens ABB betrokken bij de herontwikkeling van het winkelcentrum en heeft sedert 2005 het contact onderhouden met de huurders en/of hun adviseurs.
1.9. Namens [eiseres sub 1 ] c.s. is de heer Y.A. de Boer van Onteigeningsbureau De Boer B.V. opgetreden als haar adviseur.
1.10. Tussen de gemeente en ABB enerzijds en [eiseres sub 1] hebben meerdere besprekingen plaatsgevonden met betrekking tot de ver-/overplaatsing van [horecagelegenheid] in verband met de herontwikkeling van het winkelcentrum en de in verband daarmee door de gemeente te betalen vergoeding.
1.11. Bij brief van 27 april 2007 heeft de gemeente [eiseres sub 1 ] gesommeerd het gehuurde zelf weer in gebruik te nemen. Aan dit verzoek is geen gevolg gegeven.
1.12. Bij brief van 27 april 2007 heeft de gemeente de huurovereenkomst -voor zover vereist- per 1 mei 2008 opgezegd. Namens [eiseres sub 1 ] c.s. is hierop gereageerd stellende dat zij zowel [eiseres sub 1 ] als JT Automaten als huurders van de bedrijfsruimte kunnen worden aangemerkt en voorts dat er toestemming is gegeven voor onderverhuur / verpachting door Ahold aan [eiseres sub 1 ].
1.13. De gemeente heeft een bodemprocedure aanhangig gemaakt bij deze rechtbank, bij de sector kanton, nevenlocatie te Delft. In die procedure -betreffende de beëindiging van de huurovereenkomst- is een comparitie van partijen na antwoord gelast. Verwacht wordt dat die in de eerste week van september 2007 zal plaatsvinden.
2. De vordering, de gronden daarvoor en het verweer
In conventie
De gemeente vordert -zakelijk weergegeven- [eiseres sub 1 ] c.s. te veroordelen om de bedrijfsruimte te ontruimen en te verlaten.
Daartoe voert de gemeente het volgende aan.
Met ingang van 17 oktober 2003, althans met ingang van 1 januari 2004 heeft [eiseres sub 1 ] haar onderneming in de bedrijfsruimte zonder toestemming van de verhuurder, en dus onrechtmatig, overgedragen aan Kemana. [eiseres sub 1 ] exploiteert in ieder geval niet meer zelf de horecagelegenheid in het gehuurde en zij heeft dan ook in strijd met het bepaalde in de huurovereenkomst gehandeld.
Voorts is het vertrouwen tussen partijen ernstig geschaad. Er is niet gereageerd op het verzoek van de gemeente en ABB om een nadere onderbouwing van de financiële stukken in het kader van de door [eiseres sub 1 ] gevorderde vergoeding. De met betrekking tot [horecagelegenheid] overgelegde cijfers waren volstrekt ongeloofwaardig. Verder bleek begin 2007 dat niet [eiseres sub 1 ] maar Kemana [horecagelegenheid] exploiteerde. Het weigeren voormelde informatie te onderbouwen met administratieve bescheiden dan wel anderszins de betrouwbaarheid van de overgelegde cijfers te staven, alsmede het verstrekken van onjuiste informatie is een ernstig verzuim aan de zijde van [eiseres sub 1 ]. Een huurder dient immers de juiste informatie aan de verhuurder te verschaffen. Daarnaast is er sprake van een achterstand in de betaling van de huurpenningen van ruim drie maanden. Op grond van het voormelde dient de huurovereenkomst reeds nu te worden ontbonden.
Daarbij komt dat het belang van de gemeente bij sloop en herbouw van het winkelcentrum eveneens zwaar weegt. Alle huurders van de woonruimten zijn inmiddels vertrokken en van de in totaal zes huurders van de winkelruimten zijn er inmiddels drie uitgeplaatst en worden de resterende twee winkeliers spoedig ondergebracht in tijdelijke (nood) winkelruimten. Het spoedeisend belang van de gemeente is gelegen in de omstandigheid dat met de sloop zal worden aangevangen in september 2007. De voorbereidingen daartoe zijn inmiddels aangevangen. Het stagneren van de sloop en de herbouw van het winkelcentrum, met alle schadelijke gevolgen van dien, dient dan ook voorkomen te worden.
[eiseres sub 1 ] c.s. voeren als volgt gemotiveerd verweer.
Vóór 21 augustus 2002 zijn tussen JT Automaten en Ahold onderhandelingen gevoerd in verband met een huur/verhuurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte en hebben er diverse concept huurovereenkomsten de revue gepasseerd. Zowel tussen Ahold en JT Automaten als tussen Ahold en [eiseres sub 1 ] is met betrekking tot de onderhavige bedrijfsruimte een (concept)huurovereenkomst ondertekend. De eerste ging in op 1 oktober 2002 en de laatste op 1 december 2002. Bij brief van 3 december 2002 heeft [eiseres sub 1] verzocht om door middel van ondertekening van de brief toestemming te verlenen tot verpachting en/of onderverhuren van de bedrijfsruimte. Ahold heeft de brief van 3 december 2002 voor akkoord getekend. De huurovereenkomst tussen Ahold en [eiseres sub 1 ] is uiteindelijk ingegaan per 1 februari 2003. De huurpenningen zijn vervolgens betaald door JT Automaten en vanaf november 2004 zijn de huurpenningen voldaan door Kemana. Ook heeft de gemeente JT Automaten een Drank- en Horecawet vergunning verleend met betrekking tot de bedrijfsruimte. Vaststaat dat Ahold in ieder geval beoogd heeft per 1 februari 2003 een huurovereenkomst met [eiseres sub 1 ] aan te gaan en dat het Ahold om het even was wie er nu feitelijk de bedrijfsruimte huurde.
Tussen de gemeente als rechtsopvolgster van Ahold en JT Automaten en [eiseres sub 1 ] anderzijds bestaat vanaf 1 februari 2003 een geldige huurovereenkomst, waarbij Kemana als Holding fungeert als verlengstuk van JT Automaten.
Er is geen sprake van een achterstand in de betaling van de huurpenningen.
De sloop en het bouwrijp maken van de betrokken bedrijfsruimte en grond is gepland in het derde kwartaal van 2007. Er loopt echter nog een bezwaarprocedure bij de gemeente -ingesteld door [eiseres sub 1 ], JT Automaten en Kemana- tegen het ontwerpbestemmingsplan. Betwist wordt verder dat met de twee nog resterende huurders van bedrijfsruimten definitief overeenstemming bereikt omtrent de verplaatsing van hun bedrijf en de schadeloosstelling, zodat alleen al daarom niet in het derde kwartaal van 2007 met de sloop zal kunnen worden aangevangen.
Het spoedeisend karakter ontbreekt aan de vordering nu de gemeente ruim twee jaar in onderhandeling is geweest omtrent een schadeloosstelling en verplaatsing van [horecagelegenheid]. Daarenboven is inmiddels een bodemprocedure aanhangig gemaakt, waarvan de comparitie, na uitstel nota bene op verzoek van de gemeente, in september 2007 zal plaatsvinden.
In voorwaardelijke reconventie
Op de voorwaarde dat de vordering van de gemeente wordt toegewezen vorderen [eiseres sub 1 ], JT Automaten en Kemana betaling van de gemeente van een bedrag van € 416.500,--, als voorschot op de in verband met de ontruiming van de bedrijfsruimte te betalen schadevergoeding.
Zij hebben daartoe aangevoerd dat de onteigeningsdeskundige De Boer de vermogens- en inkomensschade, heeft vastgesteld op een bedrag van € 1.666.000,-- te vermeerderen met nog enkele vast te stellen kostenposten als belastingsschade, omzetbelasting, deskundigenkosten enz. Een en ander als gevolg van de omstandigheid dat [horecagelegenheid] niet (meer) verplaatst kan worden naar het Witte Huis. Thans wordt dan ook 25% van die begrote schade gevorderd.
3. De beoordeling van het geschil
In conventie
3.1. Het door de gemeente aangevoerde spoedeisend belang bij de sloop en herbouw van het gehele winkelcentrum en van het gehuurde in het bijzonder wordt als volgt beoordeeld.
[eiseres sub 1], JT Automaten en Kemana hebben niet bestreden dat de gemeente vergaande plannen heeft met de sloop en reconstructie van het winkelcentrum waar het gehuurde deel van uitmaakt. Ook heeft [eiseres sub 1 ] ter zitting uitdrukkelijk verklaard dat wel wordt ingezien dat er ontruimd zal moeten worden. Daarmee is het spoedeisend belang van de gemeente bij de ingestelde vordering in ieder geval gegeven. Daarbij wordt tevens in aanmerking genomen dat door [eiseres sub 1], JT Automaten en Kemana onvoldoende is weersproken dat het winkelcentrum in ieder geval thans gedeeltelijk is ontruimd en dat de gemeente voornemens is in september a.s. met de sloop van het gehele winkelcentrum te beginnen.
3.2.Ten aanzien van de bestaande huurovereenkomst wordt voorlopig als volgt geoordeeld.
Tussen partijen staat vast dat de huurovereenkomst (uiteindelijk) met [eiseres sub 1 ] is gesloten. Voorts is voldoende aannemelijk geworden dat Ahold aan [eiseres sub 1 ] heeft toegestaan de bedrijfsruimte aan derden te verpachten of onder te verhuren. Anders dan [eiseres sub 1 ] betoogt, betekent dit evenwel niet, dat het [eiseres sub 1 ] op grond daarvan vrijstond het bedrijf en haar huurrechten aan een derde over te dragen en zelf volledig terug te treden als huurder. Naar voorlopig oordeel heeft [eiseres sub 1 ] door voor deze indeplaatsstelling geen toestemming te vragen aan de verhuurder dan wel een machtiging aan de rechter overeenkomstig artikel 3:307 BW, gehandeld in strijd met de bestaande huurovereenkomst en rekent de gemeente dit - mede gezien de bestaande rechtspraak op dit rechtsgebied - terecht [eiseres sub 1 ] aan.
3.3. Voor wat betreft de huurachterstand wordt geoordeeld, dat ten tijde van de zitting niet gesproken kan worden van een noemenswaardige achterstand in de betalingen, zodat de vordering daarop ten onrechte is gebaseerd.
3.4. Gezien de hiervoor onder 3.1. geduide belangen van de gemeente bij ontruiming in verhouding tot de belangen van [eiseres sub 1] c.s. bij voortzetting van het gebruik van het gehuurde prevaleren naar voorlopig oordeel de belangen van de gemeente. Daarbij is niet relevant of de gemeente al dan niet gehouden is tot het betalen van een vergoeding aan [eiseres sub 1] c.s. zoals zij betogen; dit maakt de afweging niet anders.
3.5. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vordering zal worden toegewezen. Aangezien de bedrijfsuitoefening kennelijk tot op de dag van vandaag plaatsvindt, is er aanleiding de ontruiming op enige termijn te gelasten, zoals hierna vermeld.
In (voorwaardelijke) reconventie
3.6. Nu de vordering in conventie wordt toegewezen is voldaan aan de voorwaarde waaronder deze vordering is ingesteld. [eiseres sub 1 ] c.s. vorderen betaling van een bedrag € 416.500,-- als voorschot op de - in hun visie - door de gemeente uiteindelijk te betalen vergoeding in verband met het eindigen van de huurovereenkomst en daarmee hun exploitatie van [horecagelegenheid].
3.7. Voor wat betreft de vordering tot betaling van een voorschot op schadevergoeding, wordt vooropgesteld dat ten aanzien van een geldvordering in kort geding terughoudendheid is geboden. Niet alleen zal moeten worden onderzocht of het bestaan van die vordering voldoende aannemelijk is, maar tevens of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist.
3.8. Of en in hoeverre [eiseres sub 1 ] en/of J.T. Automaten en/of Kemana -mede gezien hetgeen hiervoor onder 3.2 is overwogen- met succes de gemeente tot betaling van enige vergoeding kunnen aanspreken en zo ja om welk bedrag het dan gaat, kan in het kader van de onderhavige procedure niet met voldoende mate van waarschijnlijkheid worden vastgesteld. Dit zal door de bodemrechter moeten worden beoordeeld. Nu de bodemprocedure reeds aanhangig is en de zaak op korte termijn wordt behandeld, is daar de gelegenheid voor [eiseres sub 1 ] c.s. om de kwestie van (een voorschot op) de betaling van enige vergoeding aan de orde te stellen. De onderhavige vordering ontbeert thans derhalve een spoedeisend belang. Dit geldt te meer nu tussen partijen vast staat, dat de bedrijfsuitoefening zal eindigen en derhalve geen verplaatsingskosten (meer) worden gemaakt.
In conventie en reconventie
3.9. [eiseres sub 1 ] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van de procedure in conventie en in reconventie waarbij de kosten van de gemeente in reconventie vooralsnog worden gesteld op nihil.
4. De beslissing
De voorzieningenrechter:
In conventie:
veroordeelt [eiseres sub 1 ] c.s. de bedrijfsruimte staande en gelegen te Pijnacker aan het adres [adres] (kadastraal bekend als gemeente Pijnacker, sectie C, nummer [nummer]) binnen 4 weken na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met al wie en al wat zich daarin vanwege hen bevindt en met overgifte van de sleutels ter vrije beschikking te stellen aan de gemeente;
machtigt de gemeente om, indien [eiseres sub 1 ] c.s. in gebreke blijven aan voormelde veroordeling te voldoen, de ontruiming zelf te doen uitvoeren door een daartoe bevoegde deurwaarder, zonodig met politiehulp en op kosten van [eiseres sub 1 ] c.s.;
veroordeelt [eiseres sub 1 ] c.s. in de kosten van dit geding, tot dusverre aan de zijde van de gemeente begroot op € 1.151,31, waarvan € 816,-- aan salaris procureur, € 251,-- aan griffierecht en € 84,31 aan dagvaardingskosten;
verklaart deze veroordeling tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde;
In reconventie:
wijst het gevorderde af;
veroordeelt [eiseres sub 1 ] c.s. in de kosten van dit geding, tot dusverre aan de zijde van de gemeente begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.A.G.M. van Rens en uitgesproken ter openbare zitting van 8 augustus 2007 in tegenwoordigheid van de griffier.
nk