Uitspraak
beschikking
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
sector civiel recht
zaaknummer en rekestnummer: 287757 en HA RK 07-539
Beschikking van 1 augustus 2007
in de zaak van
de gemeente Katwijk,
zetelend te Katwijk,
verzoekster,
procureur: mr. G.J.I.M. Seelen,
tegen
1. [verweerder sub 1.],
wonende te [woonplaats],
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
WAVAS B.V.,
kantoorhoudende te Bergambacht,
verweerders,
procureur: mr. W.P. Keulers.
Partijen worden hierna aangeduid als de gemeente enerzijds en [verweerder sub 1.] en WAVAS dan wel verweerders anderzijds.
Het verzoekschrift is ingekomen ter griffie op 21 mei 2007.
Mr. Keulers heeft bij brief van 13 juni 2007 te kennen gegeven 18 juni 2007 niet bij de mondelinge behandeling van het verzoek aanwezig te kunnen zijn. Per gelijke post is een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft kennisgenomen van de processtukken en hetgeen door de gemeente ter gelegenheid van de mondelinge behandeling van het verzoek op 18 juni 2007 is aangevoerd.
Ter zitting waren namens de gemeente aanwezig mevrouw D. Westendorp en de heer A. Mastenbroek (ambtenaar van de gemeente), bijgestaan door mr. S. Fraats.
1. Feiten
1.1 Bij besluit van 27 mei 2003 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Rijnsburg aan de raad voorgesteld onder meer ten aanzien van een perceel teelland, in eigendom toebehorend aan [verweerder sub 1.], gelegen aan de Valkenburgerweg te Rijnsburg, kadastraal bekend gemeente Rijnsburg, sectie C, nummer 2822, groot 55 are (hierna: het perceel), de artikelen 10-24, 26 en 27 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (hierna: Wvg) van toepassing te doen zijn. Bij besluit van 3 juli 2003 heeft de raad daartoe besloten. Het voorkeursrecht is bij besluit van burgemeester en wethouders van 28 juni 2005 en bij raadsbesluit van 27 oktober 2005 bestendigd.
1.2 Bij akte van 27 februari 2007 heeft [verweerder sub 1.] als eigenaar een recht van hypotheek op het perceel gevestigd ten gunste van WAVAS; de akte van vestiging is op 28 februari 2007 ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster (deel 52464 nr. 126).
1.3 Het recht van hypotheek is gevestigd tot zekerheid voor de betaling van al hetgeen WAVAS en/of de met haar verbonden groepsmaatschappijen, blijkens hun administratie van [verweerder sub 1.] uit hoofde van te verstrekken of reeds verstrekte geldleningen, onverschuldigde betalingen dan wel uit welke andere hoofde ook, te vorderen heeft of mocht hebben, aan partijen genoegzaam bekend.
Het recht van hypotheek is gevestigd tot een bedrag van in totaal € 1.393.600,00, bestaande uit een bedrag van € 871.000,00 te vermeerderen met een bedrag voor rente en kosten van € 522.600,00.
1.4 Voorts is in de hypotheekovereenkomst - voor zover van belang - bepaald:
"1. Opeisbaarheid
Onverminderd de tussen partijen ter zake van het ontstaan van de betreffende schuld en/of borgstelling overeengekomen gevallen van opeisbaarheid, is hetgeen schuldenaar verschuldigd is aan schuldeiser, voorts opeisbaar:
a. bij niet nakoming door de hypotheekgever van enige verplichting ingevolge deze hypotheek";
[..]
7. Executie
Indien de schuldenaar in verzuim is met de voldoening van hetgeen waarvoor deze hypotheek tot waarborg strekt is de hypotheeknemer bevoegd het onderpand, tezamen met hetgeen tot mede-onderpand strekt, in het openbaar ten overstaan van een bevoegde notaris te doen verkopen, [..].
Overige bepalingen
[..]
3. Verzuim
De hypotheekgever/ schuldenaar is in verzuim door het enkele feit der overtreding of het enkele verloop van termijn.
1.5. Met betrekking tot het perceel is reeds tweemaal eerder een overeenkomst tot vestiging van hypotheek- en pandrechten tot stand gekomen tussen [verweerder sub 1.] en de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Damplan Vastgoed Ontwikkeling B.V. respectievelijk WAVAS. Bij verzoekschriften van 19 juli 2006 respectievelijk 23 oktober 2006 heeft de gemeente deze rechtbank verzocht van de voornoemde rechtshandelingen de vernietiging uit te spreken. [verweerder sub 1.] heeft geen verweer gevoerd tegen deze verzoeken. Bij beschikkingen van 24 januari 2007 (HA RK 06-769 en HA RK 06-1096) werd van de bedoelde rechtshandelingen de vernietiging uitgesproken. Verweerders hebben bij beroepschrift van 20 april 2007 beroep ingesteld tegen de beschikking inzake HA RK 06-769.
1.6. Bij brief van 5 juni 2007 heeft de gemeente verweerders verzocht om (een) afschrift(en) van de aan de hypotheekvestiging onderliggende overeenkomst(en) tussen [verweerder sub 1.] en WAVAS. Verweerders hebben aan dit verzoek geen gehoor gegeven.
2. Het verzoek en het verweer daartegen
2.1 Het verzoekt strekt tot nietigverklaring van de op 27 februari 2007 gesloten hypotheekovereenkomst alsmede de onderliggende overeenkomst(en).
2.2 De gemeente legt aan haar verzoek ten grondslag dat de overeenkomst tot vestiging van pand en hypotheek en de rechtshandelingen die daaraan ten grondslag liggen verricht zijn met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan haar in de Wvg geregelde voorkeurspositie. De gemeente gaat ervan uit dat er - net zoals volgt uit de hypotheekakte van 8 juli 2005 (ingeschreven 11 juli 2005) - een ontwikkelingsovereenkomst en een aanvullende overeenkomst tussen [verweerder sub 1.] en WAVAS gesloten is. De gemeente beroept zich daarbij op een bespreking die op 6 oktober 2006 heeft plaatsgevonden tussen medewerkers van de gemeente en de bestuurders van de WAVAS, waarbij laatstgenoemden hebben aangegeven ontwikkelingsovereenkomsten met grondeigenaren te sluiten (zich 'in te kopen') teneinde een grondpositie te verwerven in het gebied waarin de gemeente voorkeursrechten heeft gevestigd. Bedoelde rechtshandelingen doorkruisen het beleid van de gemeente in deze. Immers is met de vestiging van het voorkeursrecht beoogd dat de gemeente een eerste recht van koop op de in het besluit betrokken gronden verkrijgt. Daarnaast beoogt de gemeente middels de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht een actief grondbeleid te voeren bij de uitvoering van de plannen in het aangewezen gebied.
Voorts blijkt uit de inhoud van de hypotheekakte dat WAVAS als hypotheekhouder gerechtigd is over te gaan tot executoriale verkoop van het perceel wanneer [verweerder sub 1.] enige uit de hypotheekovereenkomst voortvloeiende verplichting niet kan nakomen. Aangezien executoriale verkoop is vrijgesteld van de aanbiedingsplicht aan de gemeente krachtens artikel 10 lid 2 sub (e) Wvg kan op deze wijze het voorkeursrecht worden omzeild.
2.3 Verweerders hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
3. Beoordeling van het geschil
3.1 Op grond van artikel 26 lid 1 Wvg kan de gemeente de nietigheid inroepen van rechtshandelingen die verricht zijn met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan haar in deze wet geregelde voorkeurspositie, welk verzoek moet zijn gedaan binnen acht weken, nadat de gemeente een afschrift heeft ontvangen van de akte waarin de desbetreffende rechtshandeling is vervat.
Ontvankelijkheid
3.2 Verweerders betwisten de geldigheid van het gemeentelijk voorkeursrecht.
3.3 De gemeente daarentegen stelt dat het gemeentelijk voorkeursrecht rechtsgeldig is gevestigd en verwijst hiertoe naar de overgelegde Wvg-besluiten zoals deze onder andere voor het onderhavige perceel genomen zijn (productie 6 bij het verzoekschrift). Nu verweerders niet nader onderbouwen op welke grond de betrokken besluiten ongeldig zijn, zal de rechtbank dit verweer passeren.
3.4 Voorts betwisten verweerders dat de gemeente eerst op of omstreeks 2 april 2007 heeft kennisgenomen van de hypotheekakte. Zij stellen hiertoe dat de gemeente uit de bespreking op 6 oktober 2006 met WAVAS al heeft kunnen afleiden dat de hypotheekakte bestond.
3.5 Bepalend voor de aanvang van de termijn waarbinnen een gemeente de nietigheid moet inroepen, is ingevolge artikel 26, tweede lid, Wvg het moment waarop een gemeente een afschrift heeft ontvangen van de akte waarin de desbetreffende rechtshandeling is vervat. Dat artikelonderdeel is in deze zin gewijzigd bij de wet van 14 juni 2002, Stb. 326 en daardoor wordt niet langer aangeknoopt bij het moment waarop de desbetreffende rechtshandeling ter kennis van de gemeente is gekomen.
Als zodanig is derhalve niet relevant of een gemeente al dan niet kennis heeft gehad omtrent het bestaan van bepaalde rechtshandelingen. Daarentegen is beslissend het moment waarop afschrift van de akte waarin de rechtshandeling is vervat, is ontvangen.
3.6 Met de gemeente is de rechtbank van oordeel dat het onmogelijk is dat de gemeente uit de bespreking van 6 oktober 2006 heeft kunnen afleiden dat de hypotheekakte van 27 februari 2007 bestond. Desbetreffende hypotheekakte is immers pas op 28 februari 2007 ingeschreven.
3.7 Nu voorts onvoldoende is betwist dat de gemeente eerst op 2 april 2007 - naar aanleiding van een kadastrale recherche - kennis heeft genomen van de hypotheekakte, is haar verzoek tot nietigverklaring ex artikel 26 Wvg tijdig binnen de 8-weken termijn gedaan. Het voorgaande leidt tot het oordeel dat geen grond bestaat het verzoek van de gemeente wegens termijnoverschrijding niet-ontvankelijk te verklaren. De gemeente is derhalve ontvankelijk in haar verzoek.
Nietigheid
3.8 De gemeente legt aan haar verzoek ten grondslag dat aan de hypotheekovereenkomst, net zoals in de hypotheekakte van 8 juli 2005, een ontwikkelingsovereenkomst en een aanvullende overeenkomst ten grondslag liggen. Het verzoek van de gemeente ziet derhalve mede op de onderliggende overeenkomst(en). De rechtbank acht de vrees van de gemeente, aangaande het bestaan van een constructie tussen WAVAS en [verweerder sub 1.] die de kennelijke strekking heeft afbreuk te doen aan haar voorkeurspositie, gegrond. Verweerders betwisten immers niet dat er opnieuw onderliggende overeenkomsten zijn gesloten. Dit blijkt onder meer uit het feit dat verweerders een uitdrukkelijk beroep doen op hun recht op privacy en tevens hebben aangegeven ook in deze procedure niet te zullen voldoen aan de sommatie van de gemeente de overeenkomsten aan haar ter goedkeuring voor te leggen.
3.9 Stelplicht en bewijslast ten aanzien van de stelling, dat de door [verweerder sub 1.] en WAVAS verrichte rechtshandelingen zijn verricht met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan de voorkeurspositie van de gemeente, rusten conform de hoofdregel van artikel 150 Rv op de gemeente. Voor de vraag of de vestiging van het hypotheekrecht afbreuk doet aan de belangen van de gemeente bij haar voorkeursrecht en derhalve voor nietigverklaring in aanmerking komt, is de inhoud van de onderliggende overeenkomst(en) bepalend. In de onderhavige procedure zijn [verweerder sub 1.] en WAVAS de enigen die beschikken over deze overeenkomst(en). Ondanks verzoek daartoe heeft de gemeente geen afschrift ontvangen van de aan de hypotheekvestiging onderliggende overeenkomst(en). De rechtbank is derhalve van oordeel dat [verweerder sub 1.] en WAVAS deze overeenkomst(en) in het geding dienen te brengen, teneinde het de gemeente niet bij voorbaat onmogelijk te maken aan haar stelplicht en daaruit voortvloeiende bewijslast te voldoen. De rechtbank zal derhalve [verweerder sub 1.] en WAVAS op de voet van artikel 22 Rv bevelen, de desbetreffende bescheiden in het geding te brengen.
3.10 Mochten [verweerder sub 1.] en WAVAS de aan de hypotheekakte onderliggende overeenkomst(en) niet in het geding brengen dan gaat de rechtbank ervan uit dat uit deze overeenkomst(en) volgt dat het recht van hypotheek en de onderliggende overeenkomst(en) afbreuk doen aan het voorkeursrecht van de gemeente, zodat de rechtbank alsdan het verzoek van de gemeente zal toewijzen.
3.11 In verband met het beginsel van hoor en wederhoor zal na ontvangst van de hierboven bedoelde stukken een voortzetting van de mondelinge behandeling bepaald worden teneinde de gemeente en verweerders in de gelegenheid te stellen hun standpunten in het licht van deze stukken nader toe te lichten.
BESLISSING
De rechtbank, beschikkende, alvorens verder te beslissen:
- beveelt [verweerder sub 1.] en WAVAS om voor 15 september 2007 de aan de hypotheekakte ten gronde liggende overeenkomst(en) in het geding te brengen;
- bepaalt dat de rechtbank een nadere datum voor voortzetting van de mondelinge behandeling zal gelasten, tenzij het in het geding brengen van de stukken uitblijft. De griffier zal voor het oproepen van de partijen zorgdragen;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Deze beschikking is gegeven door mr. M.C.J.A. Huijgens, mr. D.A. Schreuder en mr. W. Wijting, bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door mr. D.A. Schreuder en in het openbaar uitgesproken op 1 augustus 2007.