Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/2574 WOZ
Uitspraakdatum: 5 april 2007
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X.], wonende te [Y.], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [P.], verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 25 januari 2006 op het bezwaar van eiser tegen de na te noemen beschikking en aanslag.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 maart 2007.
Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder is verschenen [...] en [...].
1. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij de beschikking vastgestelde waarde tot € 137.000;
- vermindert de aanslag tot één berekend naar een waarde van € 137.000;
- bepaalt dat haar uitspraak in de plaats van het vernietigde besluit treedt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 5,90 en wijst de gemeente [P.] aan als de rechtspersoon die dit bedrag aan eiser moet voldoen;
- gelast dat de gemeente [P.] het door eiser betaalde griffierecht ten bedrage van € 37 aan hem vergoedt.
2. Gronden
2.1. Verweerder heeft bij besluit van 31 mei 2005 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 25] te [P.] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op respectievelijk € 145.100. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2005 (hierna: de aanslag).
2.2. Eiser heeft bij brief van 6 juli 2005, door verweerder ontvangen op 11 juli 2005, tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
2.3. Bij de uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Eiser heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank.
2.4. Eiser is gebruiker van de woning. De woning is een maisonnette woning met berging en heeft een in inhoud van ongeveer 263 m³.
2.5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
2.6. Eiser stelt dat verweerder de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld en bepleit een waarde van € 95.000. Ter onderbouwing voert hij het volgende aan. De vergelijkingsmethode is niet juist toegepast. De inhoud van de woning is onjuist vastgesteld. Er is voorbijgegaan aan het verlies van effectief woonvolume in de woning als gevolg van de schuine daken, de inpandige toegang en trappen tussen de etages. Er is geen rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De bruto inhoud van de woning is vergeleken met de netto inhoud van de vergelijkingsobjecten. De vergelijkingsobjecten zijn koopwoningen, terwijl de woning een eenvoudige huurwoning is. De relevante verschillen in kwaliteit, duurzame inrichting, aanvullende investeringen en beschikbare gemeenschappelijke ruimtes en faciliteiten zijn buiten beschouwing gelaten. Ook is geen rekening gehouden met de structurele mankenten aan de woning, bestaande uit ernstige scheurvorming in de binnenmuren en het plafond. De vastgestelde waarde staat niet in een juiste verhouding tot de voor het WOZ-tijdvak 2001 tot en met 2004 vastgestelde waarde.
2.7. Verweerder verdedigt de bij beschikking vastgestelde waarde van € 145.100. Ter onderbouwing hiervan heeft verweerder een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 7 juni 2006 door [...], taxateur van de gemeente [P.]. In dit rapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 145.000. Naast gegevens van de woning, bevat het rapport gegevens van vier vergelijkingsobjecten, te weten [b-straat] 100, [b-straat] 126, [c-straat] 19 en [D-straat] 241.
2.8. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
2.9. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft betoogd, hierin niet geslaagd. Naar volgt uit het taxatierapport is de waarde van de woning bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode. Verweerder heeft gemotiveerd aangegeven dat en op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen in de inhoud, de ligging en de kwaliteit van de opstallen tussen de vergelijkingsobjecten en de (huur)woning. Hij heeft echter onvoldoende duidelijk gemaakt in hoeverre rekening is gehouden met de door eiser genoemde waardedrukkende omstandigheden, in het bijzonder de ernstige scheurvorming in de binnenmuren en de plafonds. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat de taxateur bij de taxatie niet in de woning is geweest; hij heeft volstaan met een buitenopname. Derhalve berust de stelling van verweerder, dat hem van scheurvorming in de woning niet is gebleken, niet op een concrete waarneming. Immers, niet valt in te zien hoe een taxateur zich, zonder in de woning te zijn geweest, een beeld heeft kunnen vormen van de aanwezigheid en de ernst van scheuren in de binnenmuren en de plafonds, laat staan van de invloed die de scheurvorming heeft op de waarde van de woning. Het vorenstaande brengt mee dat verweerder niet aannemelijk maakt dat met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening is gehouden. Niet kan worden geoordeeld dat de vastgestelde waarde van de woning in een juiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
2.10. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. Eiser bepleit een waarde van € 95.000, zijnde de waarde die aan de woning voor het tijdvak 2001 tot en met 2004 is toegekend, te verhogen met een bedrag in verband met de waardeontwikkeling tussen de 1 januari 1999 en 1 januari 2003. Wat betreft deze verhoging noemt eiser geen bedrag, doch refereert hij aan het oordeel van de rechtbank. Een herleiding van de waarde van de woning op waardepeildatum, welke uitgaat van de in een eerdere taxatieronde naar een eerdere waardepeildatum vastgestelde waarde, schiet als onderbouwing van de op waardepeildatum aan de woning toe te kennen waarde tekort. Met name blijkt daaruit niet welke prijs een onafhankelijke derde op of omstreeks de waardepeildatum voor de woning zou willen betalen.
2.11. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd de door haar bepleite waarde aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum op € 137.000. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking de verkoopprijzen van de in het taxatierapport van verweerder genoemde vergelijkingsobjecten,
alsmede de door eiser gestelde en door verweerder onvoldoende weersproken bouwkundige gebreken van de woning.
2.12. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog is vastgesteld. Het beroep is gegrond verklaard.
2.13. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht vastgesteld op € 5,90 betreffende reiskosten.
Deze uitspraak is gedaan op 5 april 2007 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. G.J. van Leijenhorst, in tegenwoordigheid van S. Kedar, griffier.
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te 's-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.