Uitspraak
Rekestnummer 276160 HA RK 06.1108
28 maart 2007
RECHTBANK 's-GRAVENHAGE
Sector civiel recht - afdeling II (meervoudige kamer)
Beschikking in de zaak van:
De gemeente Rijnwoude,
zetelend te Hazerswoude-Rijndijk,
verzoekster,
procureur: mr. A.P. van Delden,
tegen
1. [verweerder sub 1.] en [verweerder 2 sub 1.],
beiden wonende te [woonplaats],
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[verweerder sub 2.] B.V.,
statutair gevestigd te [Q.],
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Frontdoor B.V.,
statutair gevestigd te Apeldoorn,
verweerders,
advocaat: mr. A.J.N. Kolsters,
procureur: mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt.
Partijen worden hierna genoemd de gemeente en verweerders, dan wel [verweerder sub 1.], [verweerder sub 2.] en Frontdoor.
Het verzoekschrift is ingekomen ter griffie op 8 november 2006.
De rechtbank heeft kennisgenomen van de processtukken en hetgeen partijen ter gelegenheid van de mondelinge behandeling van het verzoek op 12 februari 2007, onder overlegging van stukken, hebben aangevoerd.
RECHTSOVERWEGINGEN
1. De feiten
1.1 [verweerder sub 1.] is eigenaar van een perceel grasland, kadastraal bekend gemeente Hazerswoude, sectie H, nummer 54, groot 5 hectare, 56 are en 11 centiare (hierna: het perceel).
1.2 Bij besluit van 1 juli 2004 heeft de gemeenteraad van Rijnwoude dit perceel aangewezen als grond waarop de artikelen 10 tot en met 24, 26 en 27 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) van toepassing zijn. Het voorkeursrecht is bij besluit van burgemeester en wethouders van Rijnwoude van 13 juni 2006 en raadsbesluit van 9 november 2006 bestendigd. In het structuurplan is aan het perceel en omliggende gronden een bedrijfsbestemming toegedacht.
1.3 Op 19 april 2005 is in het kadastraal register ingeschreven een notariële akte, opgemaakt op 15 april 2005, waaruit blijkt dat [verweerder sub 1.] ten behoeve van Frontdoor een recht van hypotheek op het perceel (en een pandrecht op de in de akte omschreven goederen) heeft verleend tot een bedrag van € 3.750.000,- tot zekerheid van de nakoming van de op 15 april 2005 tussen [verweerder sub 1.] en Frontdoor gesloten onderhandse koopovereenkomst en de op dezelfde dag gesloten "aanvullende overeenkomst met betrekking tot het perceel grond in Hazerswoude".
1.4 Op 30 november 2005 is in het kadastraal register ingeschreven een notariële akte, opgemaakt op 28 november 2005, waaruit blijkt dat [verweerder sub 1.] ten behoeve van [verweerder sub 2.] recht van hypotheek en pand op het perceel heeft verleend tot een bedrag van € 1.000.000,- tot zekerheid van de nakoming van een op 15 april 2005 tussen [verweerder sub 1.] en [verweerder sub 2.] gesloten koopovereenkomst en alle daarop overeen te komen aanvullingen, aanpassingen en wijzigingen. Partijen zijn overeengekomen dat het recht van hypotheek van [verweerder sub 2.] voorrang heeft boven dat van Frontdoor. In beide hypotheekovereenkomsten is onder meer bepaald dat het onderpand niet zonder schriftelijke toestemming van de hypotheeknemer mag worden vervreemd. Indien de hypotheekgever in verzuim is met de voldoening van hetgeen waarvoor de hypotheek tot waarborg strekt is de hypotheeknemer bevoegd het onderpand met toepassing van artikel 3:268, lid 1 of 2 BW te doen verkopen.
2. Het verzoek en het verweer daartegen
2.1 De gemeente stelt op 15 september 2006 kennis te hebben genomen van bovengenoemde hypotheekakten. De onderliggende overeenkomsten zijn bij aangetekende brieven van 16 januari 2007 opgevraagd, maar niet ontvangen. Het verzoek strekt tot nietigverklaring van de uit de akten blijkende rechtshandelingen met betrekking tot het perceel, te weten de koop- en aanvullende overeenkomsten van 15 april 2005 met eventuele wijzigingen en aanvullingen en de hypotheekovereenkomsten met de daarbij behorende bedingen.
2.2 Volgens de gemeente is evident dat, gelet op de koopovereenkomsten en de daarmee samenhangende hypotheekovereenkomsten, de beschikkingsmacht over en het economisch belang bij de grond niet meer bij de eigenaar berusten. In dit verband wijst de gemeente op het vervreemdingsverbod. Bovendien volgt uit de inhoud van de hypotheekakten dat de hypotheekhouders gerechtigd zijn over te gaan tot executoriale verkoop van het perceel wanneer [verweerder sub 1.] zijn leveringsplicht, wegens het gevestigde voorkeursrecht, niet kan nakomen. Omdat executoriale verkoop is vrijgesteld van de aanbiedingsplicht aan de gemeente, kan op deze wijze het voorkeursrecht worden omzeild. De rechtshandelingen hebben daarom de kennelijke strekking afbreuk te doen aan het voorkeursrecht van de gemeente.
2.3 Verweerders verzetten zich niet tegen nietigverklaring van de koopovereenkomsten van 15 april 2005 en van de aanvullende overeenkomst van dezelfde datum, met uitzondering van twee onderdelen daarvan. Verweerders beogen naar eigen zeggen primair het perceel te ontwikkelen door zelfrealisatie in de zin van de Onteigeningswet. Ten aanzien van twee in de aanvullende overeenkomst vastgelegde afspraken menen verweerders dat deze niet voor nietigverklaring in aanmerking komen. Het gaat om de volgende passages: "De eigenaar levert hierbij aan de ontwikkelaar onvoorwaardelijk en onherroepelijk alle rechten en aanspraken welke de eigenaar met betrekking tot het vastgoed jegens (een) derde(n) te eniger tijd, uit welken hoofde dan ook geldend kan maken, in het bijzonder zijn aanspraken op de waarde, de koopprijs, onteigeningsvergoeding e.d. De ontwikkelaar is gerechtigd van die levering aan bedoelde derde(n) mededeling te doen." en "De op grond van het bepaalde in de koopakte door de eigenaar ten behoeve van de ontwikkelaar op het vastgoed te vestigen hypotheek zal mede gelden tot zekerheid voor de betaling van al hetgeen de ontwikkelaar uit hoofde van de onderhavige overeenkomst te vorderen heeft".
2.4 Ook de hypotheekovereenkomsten komen volgens verweerders niet in aanmerking voor nietigverklaring, omdat deze mede strekken tot zekerheid voor de nakoming van de hiervoor genoemde aanspraken, indien de grond aan de gemeente zou worden geleverd langs de weg van Wvg of onteigening. Verweerders hebben een op 7 februari 2007 tussen [verweerder sub 1.] en [verweerder sub 2.] overeengekomen verklaring overgelegd, waarin de voorwaarden waaronder [verweerder sub 2.] gebruik kan maken van het recht van parate executie uitputtend zijn opgesomd, met derdenwerking jegens de gemeente.
3. Beoordeling van het geschil
3.1 Op grond van artikel 26 lid 1Wvg kan de gemeente de nietigheid inroepen van rechthandelingen, die verricht zijn met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan haar in deze wet geregelde voorkeurspositie, welk verzoek krachtens artikel 26 lid 2 Wvg gedaan moet worden binnen acht weken, nadat de gemeente een afschrift heeft ontvangen van de akte waarin de desbetreffende rechtshandeling is vervat, bij de rechtbank van het arrondissement waarbinnen de gemeente is gelegen.
3.2 Nu de gemeente onweersproken heeft gesteld de hypotheekakten op 15 september 2006 te hebben ontvangen, is het verzoek tijdig gedaan.
3.3 De koopovereenkomsten en de aanvullende overeenkomst van 15 april 2005 zijn door verweerders niet overgelegd. Uit hetgeen verweerders over de inhoud ervan hebben verklaard blijkt voldoende duidelijk dat de koopovereenkomsten in strijd met artikel 10 van de Wvg zijn gesloten en de kennelijke strekking hebben inbreuk te maken op het gemeentelijk voorkeursrecht. De rechtbank zal de koopovereenkomsten dan ook nietig verklaren.
3.4 De aanvullende overeenkomst en de hypotheekovereenkomsten maken deel uit van dezelfde samenwerkingsconstructie als de koopovereenkomsten. Doordat het [verweerder sub 1.] op grond van de hypotheekovereenkomsten verboden is het perceel te vervreemden zonder schriftelijke toestemming van de hypotheeknemer, is de beschikkingsmacht overgegaan op de projectontwikkelaar/hypotheeknemer, in het midden gelaten of dit nu Frontdoor is of [verweerder sub 2.] dan wel zijn rechtsopvolger. Dit maakt dat ook de hypotheekovereenkomsten voor nietigverklaring in aanmerking komen. Dat de overeenkomsten, behalve tot zekerheid voor de nakoming van de levering van het perceel, ook strekken tot zekerheid voor de nakoming van andere, toekomstige aanspraken doet daar niet aan af.
3.5 De stelling dat de door verweerders geciteerde passages uit de aanvullende overeenkomst in samenhang met de verklaring van 7 februari 2007 ruimte laten voor vervreemding van het perceel aan de gemeente, kan niet worden gevolgd. In de eerste plaats stemt dit niet overeen met hetgeen in de hypotheekovereenkomst is bepaald, noch met de verklaarde bedoeling van verweerders. Verweerders erkennen dat [verweerder sub 2.] aan [verweerder sub 1.] reeds een vooruitkering heeft gedaan op de waarde van het perceel. Bij niet-nakoming van de overeenkomsten zal [verweerder sub 1.] dat bedrag moeten terugbetalen. Indien hij hiertoe niet in staat is zal de hypotheeknemer gerechtigd zijn tot executoriale verkoop (punt a. van de verklaring van 7 februari 2007). De kans op parate executie is daarmee reëel aanwezig, ook al hebben verweerders uitgesproken dat niet de intentie bestaat hiertoe over te gaan. Dat de gemeente zich erop kan beroepen dat executoriale verkoop alleen plaatvindt in de drie situaties die in de verklaring van 7 februari 2007 zijn beschreven, biedt geen waarborg tegen doorkruising van haar voorkeursrecht.
3.6 De conclusie moet zijn dat zowel de koopovereenkomsten met aanvullende en nadere overeenkomsten als ook de hypotheekovereenkomsten de kennelijke strekking hebben afbreuk te doen aan het voorkeursrecht van de gemeente. Het verzoek zal worden toegewezen.
3.7 Verweerders zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van deze procedure.
BESLISSING
De rechtbank:
I. verklaart nietig de koopovereenkomsten en aanvullende overeenkomst van 15 april 2005, de nadere overeenkomst van 7 februari 2007 alsmede de rechtshandelingen strekkende tot vestiging van het recht van hypotheek van 15 april 2005, bij akte ingeschreven op 19 april 2005, en van 28 november 2005, bij akte ingeschreven op 30 november 2005, ten aanzien van het perceel kadastraal bekend gemeente Hazerswoude, sectie H, nummer 54;
II. veroordeelt verweerders in de kosten van de procedure welke aan de zijde van de gemeente worden begroot op € 248,- aan griffierecht en op € 904,- aan procureurssalaris.
Deze beschikking is gegeven door mrs. Dedel-van Walbeek, Huijgens en Overeem en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 28 maart 2007 in aanwezigheid van de griffier.