Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/3515 WOZ
Uitspraakdatum: 9 februari 2007
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[eiser], wonende te [gemeente A], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Leiden, verweerder.
De bestreden uitspraken op bezwaar
De in één geschrift vervatte uitspraken van verweerder van 3 maart 2006 op het bezwaar van eiser tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [gemeente A] (hierna: de woning), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelastingen 2005.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 januari 2007. Namens eiser is daar verschenen [persoon A]. Namens verweerder zijn verschenen [persoon B] en mevrouw [C] (taxateur).
1. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 200.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een aanslag, berekend naar een waarde van € 200.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- gelast dat de gemeente Leiden het door eiser betaalde griffierecht van € 38 vergoedt.
2. Gronden
2.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de woning, naar de waardepeildatum 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum), voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 vastgesteld op € 267.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2005 bekendgemaakt. In de uitspraken op bezwaar heeft verweerder de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
2.2. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een omstreeks 1900 gebouwd appartement met een oppervlakte van ongeveer 120 m².
2.3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 192.000. Daartoe wijst eiser op een taxatierapport van de register-taxateur [D] van de rijksbelastingdienst, die de waarde van de woning op de waardepeildatum heeft vastgesteld op € 192.000 alsmede op een taxatierapport van de NVM-makelaar [E], die de waarde van de woning op 21 juni 2006 heeft vastgesteld op € 205.000. Eiser wijst voorts erop dat hij de woning inclusief enige roerende zaken in december 2006 heeft verkocht voor € 212.000.
2.4. Verweerder heeft geen taxatierapport overgelegd, wel een overzicht van gerealiseerde verkoopprijzen van een drietal vergelijkingsobjecten met ongeveer dezelfde oppervlakte en uit dezelfde bouwperiode als de woning.
2.5. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
2.6. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
2.7. Bij de waardering van de door partijen aangedragen bewijsmiddelen heeft de rechtbank het volgende in aanmerking genomen:
a) Verweerder heeft ter zitting erkend dat de woning ten behoeve van de waardebepaling niet van binnen is bezichtigd, terwijl in het taxatierapport van [E] de onderhoudstoestand en/of bouwkundige staat als matig wordt omschreven, hetgeen verweerder niet heeft betwist. Uit niets blijkt dat hiermee bij de waardebepaling rekening is gehouden of dat de vergelijkingsobjecten bij verkoop in een vergelijkbare onderhoudstoestand en/of bouwkundige staat verkeerden.
b) Eiser heeft twee taxatierapporten in het geding gebracht waarin de woning in vrij opleverbare staat is getaxeerd ten behoeve van de heffing van inkomstenbelasting onderscheidenlijk ten behoeve van de onderhavige procedure. In beide gevallen heeft de taxateur de woning inwendig en uitwendig opgenomen. De omstandigheid dat [D] wellicht niet bevoegd was de woning voor de belastingheffing te taxeren, doet niet af aan het feit dat hij de waarde heeft vastgesteld zoals hij heeft gedaan.
c) Eiser heeft ter zitting verklaard dat de verkoop in december 2006 heeft plaatsgevonden via een makelaar aan een hem onbekende derde. De rechtbank heeft geen reden om aan de juistheid van deze stelling te twijfelen, zodat ervan moet worden uitgegaan dat deze verkoopprijs de waarde in het economische verkeer van de woning op dat moment weergeeft. Verweerder heeft ter zitting onweersproken verklaard dat de woningprijzen in het gebied waar de woning is gelegen tussen 2003 en 2006 niet of nauwelijks gestegen zijn en in sommige gevallen zelfs iets zijn gedaald. Hierop gelet is het vermoeden gerechtvaardigd dat de waarde van de woning op de waardepeildatum hooguit gelijk zal zijn aan of iets hoger zal zijn dan de in december 2006 gerealiseerde verkoopprijs.
d) Verweerder heeft terecht aangevoerd dat uit het taxatierapport van [D] niet blijkt op welke wijze hij tot zijn waardevaststelling is gekomen. De omstandigheid dat in het rapport niet de indeling en oppervlakte van de woning zijn vermeld, acht de rechtbank overigens niet relevant nu de taxateur de woning inwendig en uitwendig heeft opgenomen.
e) Ook uit het taxatierapport van [E] blijkt niet op welke wijze hij tot zijn waardevaststelling is gekomen. Deze taxatie wordt evenwel ondersteund door de kort nadien gerealiseerde verkoopprijs.
2.8. Na afweging van al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd en met inachtneming van hetgeen hiervoor onder 2.7 is overwogen, komt de rechtbank tot het volgende oordeel. Met het hiervoor vermelde overzicht heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 267.000. Eiser heeft zijnerzijds niet aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 192.000. De rechtbank zal de waarde daarom in goede justitie vaststellen, en wel - gelet op alle hierboven vermelde informatie - op € 200.000.
2.9. Gelet op het vorenoverwogene is het beroep gegrond. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld dat eiser kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen. Wel dient het griffierecht aan eiser te worden vergoed.
Deze uitspraak is gedaan op 9 februari 2007 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. K.M. Braun, in tegenwoordigheid van mr. L.M. Holdert, griffier.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te 's-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.