Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/1397 WOZ
Uitspraakdatum: 9 november 2006
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[eiser], wonende te [woonplaats], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Leidschendam-Voorburg, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 30 december 2005 op het bezwaar van eiser tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] 231 te [woonplaats] (hierna: de woning), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2005.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 oktober 2006. Namens verweerder zijn verschenen mr. B.K.M. Hoessein en ing. P.J.G. Jansen. Eiser is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 12 september 2006 aan eiser op het adres [a-straat] 231 te [woonplaats], onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Eiser is, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen. Uit de brief van eiser van 15 oktober 2006 blijkt evenwel dat hij de uitnodiging om op de zitting te verschijnen heeft ontvangen.
1. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
2. Gronden
2.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 531.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2005 bekend gemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder de waarde en de aanslagen gehandhaafd.
2.2. Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een penthouse met garage. De woonoppervlakte is ongeveer 176m².
2.3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 375.000.
2.4. Eiser heeft - zakelijk weergegeven - aangevoerd dat bij het bepalen van de waarde van de woning de zogenoemde vergelijkingsmethode niet juist is toegepast. De in het taxatieverslag en in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn niet vergelijkbaar met de woning. Verweerder heeft geen rekening gehouden met de ligging van de woning aan de N14. De N14 is eind 2003 opengesteld voor verkeer en veroorzaakt veel geluidsoverlast. Verweerder heeft geen rekening gehouden met het waardedrukkende effect van de aanpassingen van de woning voor rolstoelgebruik. Eiser schat het waardedrukkende effect hiervan op € 40.000 of € 50.000. Het in de beroepsfase opgestelde taxatierapport bevat fouten over de garage en het bouwmateriaal van de gevel. Het is mede gelet op de aanpassingen van de woning voor rolstoelgebruik vreemd dat het taxatierapport opmerkingen over de binnenzijde van de woning bevat.
2.5. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 29 mei 2006 door ing. P.J.G. Jansen, taxateur van [A] BV te [gemeente A]. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 513.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
2.6. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
2.7. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens in het geding heeft aangevoerd, in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Hiertoe wordt als volgt overwogen.
2.8. Naar volgt uit het taxatierapport is de waarde van de woning bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode. Dit is een werkwijze die een goede benadering kan geven van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde. De rechtbank overweegt daarbij dat het verweerder vrij staat om in iedere fase van deze procedure nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn, met name wat betreft soort object, ligging op de hoogste etage, woonoppervlak, bouwjaar, staat van onderhoud en bouwmateriaal van de gevel voldoende vergelijkbaar met de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen voldoende rekening is gehouden. Zo beschikken de vergelijkingsobjecten in tegenstelling tot de woning niet over een inpandige garage. De rechtbank overweegt dat dit verschil eerder voor een hogere waarde voor de woning pleit. De voor de vergelijkingsobjecten gerealiseerde verkoopprijzen bieden steun aan de door verweerder voor de woning vastgestelde waarde. De door eiser gestelde fouten in het taxatierapport over de garage en het bouwmateriaal van de gevel kunnen niet tot een vermindering van de waarde leiden. De rechtbank overweegt voorts dat verweerder niet is gehouden de woning inpandig te taxeren.
2.9. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 513.000. De rechtbank overweegt dat, omdat de door haar juist geachte waarde niet meer dan € 20.000 afwijkt van de door verweerder vastgestelde waarde van € 531.000 deze laatste waarde ingevolge van artikel 26a van de Wet WOZ geacht wordt juist te zijn.
2.10. Bij haar oordeel heeft de rechtbank de omstandigheid in aanmerking genomen dat eiser de woning op 2 februari 2004 heeft gekocht voor € 535.000. Gelet op de openstelling van de N14 voor verkeer eind 2003 en de door eiser na de openstelling voor de woning betaalde koopprijs, heeft eiser naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat aan de ligging van de woning aan de N14 een waardedrukkend effect moet worden toegekend.
2.11. De rechtbank verwerpt eisers stelling dat de aanpassingen van de woning voor rolstoelgebruik een waardedrukkend effect hebben van € 40.000 of € 50.000, omdat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat de bedoelde aanpassingen leiden tot een vermindering van de waarde van de woning. De rechtbank heeft daarbij in aanmerking genomen dat ook senioren actief zijn op de kopersmarkt, voor wie een woning geschikt voor rolstoelgebruik een waardeverhogend effect kan hebben.
2.12. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
2.13. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Deze uitspraak is gedaan op 9 november 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. J.P.F. Slijpen, in tegenwoordigheid van mr. I. Lampe-Selanno, griffier.