Uitspraak
RECHTBANK 's-GRAVENHAGE
sector civiel recht - voorzieningenrechter
Vonnis in kort geding van 7 september 2006,
gewezen in de zaak met rolnummer KG 06/928 van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Dorint Nederland Hotels en Vakantieparken B.V.,
statutair gevestigd en kantoorhoudende te Badhoevedorp,
eiseres,
procureur mr. H.J.A. Knijff,
advocaat mr. H.J. Heynen te Venlo,
tegen:
de naamloze vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
World Forum Convention Center N.V.,
statutair gevestigd te Nieuwegein, kantoorhoudende te 's-Gravenhage,
gedaagde,
procureur mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt,
advocaat mr. S. van der Kamp te Amsterdam.
1. De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting van 30 augustus 2006 wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
1.1. Op 31 mei 1995 is tussen eiseres en de rechtsvoorgangster van gedaagde een huurovereenkomst voor de duur van 20 jaar gesloten inzake een destijds nog te bouwen hotel (hierna: het hotel), gelegen bovenop het aan gedaagde in eigendom toebehorende Nederlands Congres Centrum (hierna: het Congrescentrum), aan het Churchillplein 10 te 's-Gravenhage. Op diezelfde datum hebben partijen tevens een samenwerkingsovereenkomst gesloten ter bevordering van verdere samenwerking tussen partijen. Het hotel is door eiseres in 1997 in gebruik genomen.
1.2. In artikel 8.5 van de huurovereenkomst is de navolgende clausule opgenomen:
"De overeengekomen feitelijke status tussen enerzijds het Nederlands Congrescentrum/gebouw en anderzijds het hotel en de synergie daarvan, waaronder ook begrepen de ligging van en de toegang tot de centrale hal en restaurant/bar enerzijds ten opzichte van de hotellobby anderzijds, wordt niet gewijzigd. Indien verhuurster en/of huurster verandering(en) wensen kan een verandering slechts plaatsvinden nadat terzake tussen verhuurster en huurster volledige overeenstemming is bereikt. Huurster heeft een veto-recht met betrekking tot door verhuurster voorgestelde wijzigingen".
1.3. Op 20 januari 2004 is een samenwerkingsovereenkomst getekend tussen The Hague World Forum B.V., de gemeente Den Haag en de Staat ten behoeve van de ontwikkeling en realisatie van nieuwbouw voor Europol (kantoor en parkeergarage) en het Congresgebouw (parkeergarage en expeditie) in welke verband delen van het Congresgebouw (o.a. de Statenhal, de Van Gogh zaal, de ondergelegen parkeergarage alsmede het Paul Ackettheater) zouden worden gesloopt.
1.4. Eiseres heeft gedaagde bij brief van 30 mei 2005 meegedeeld dat een mogelijke verbouwing van het Congresgebouw slechts kan plaatsvinden nadat terzake tussen partijen volledige overeenstemming is bereikt. Eiseres verwijst daarbij naar het in het (hiervoor onder 1.2. weergegeven) artikel 8.5 van de huuroverenkomst opgenomen vetorecht.
1.5. Gedaagde heeft hierop bij brief van 10 juni 2005 gereageerd met de mededeling dat in alle tussen partijen gevoerde gesprekken uitvoerig aan de orde is geweest dat de Statenhal gesloopt zou worden en dat op die plaats een kantoor van Europol gebouwd zou gaan worden, alsmede dat er diverse malen contact is geweest om te overleggen over de toekomstige aanpassingen aan bijvoorbeeld de cateringpunten.
1.6. Bij brief van 28 juni 2005 heeft eiseres aan gedaagde te kennen gegeven van het vetorecht gebruik te zullen maken indien gedaagde niet aan haar bezwaren tegemoet komt.
1.7. De gemeente Den Haag heeft op 5 oktober 2005 de voor de realisatie van voormelde plannen benodigde sloopvergunning afgegeven. Op 2 januari 2006 is de sloop aangevangen. Het ruwe sloopwerk is eind juli 2006 afgerond.
2. De vordering, de gronden daarvoor en het verweer
Eiseres vordert - zakelijk weergegeven - gedaagde te gelasten alle activiteiten ter plaatse van het Congresgebouw en het hotel, zoals sloopactiviteiten en nieuwbouwactiviteiten te staken en gestaakt te houden tot het moment dat partijen (schriftelijk) overeenstemming hebben bereikt over nieuwe afspraken, op straffe van een dwangsom.
Daartoe voert eiseres het volgende aan.
Als gevolg van de sloopwerkzaamheden is de capaciteit van het Congresgebouw teruggelopen, hetgeen negatieve consequenties heeft voor de synergievoordelen die eiseres ondervindt van de aanwezigheid van het Congrescentrum. De sloop en nieuwbouw leiden daarnaast reeds gedurende geruime termijn tot grote overlast voor de hotelgasten. Het hotel is immers slechter bereikbaar, het mist een goede uitstraling en er is sprake van geluidsoverlast. De kernactiviteit van het hotel komt aldus ernstig in het gedrang, te meer doordat een belangrijk deel van de hotelgasten uit airline crews bestaat, die ook overdag willen slapen. Op grond van de ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst tussen partijen gemaakte afspraken diende, alvorens de onderhavige werkzaamheden konden aanvangen, een volledig schriftelijk plan aan de directie van eiseres te worden voorgelegd dat vervolgens diende te worden gefiatteerd. Hieraan is niet voldaan. Het verder doorzetten van de plannen is dan ook volledig in strijd met artikel 8.5 van de huurovereenkomst. Het veroorzaken van overlast levert voorts een gebrek op aan het gehuurde in de zin van artikel 7:204 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Gedaagde verschaft eiseres immers niet meer het genot dat zij van een goed onderhouden hotel mag verwachten.
Gedaagde voert gemotiveerd verweer dat hierna, voorzover nodig, zal worden besproken.
3. De beoordeling van het geschil
3.1. De spoedeisendheid van eiseres bij haar vordering in kort geding is in voldoende mate gegeven; het argument van eiseres dat zij overlast ondervindt van de thans uitgevoerde werkzaamheden en dientengevolge schade lijdt komt de voorzieningenrechter niet onaannemelijk voor.
3.2. Eiseres heeft allereerst betoogd dat gedaagde in strijd met artikel 8.5 van de huurovereenkomst heeft gehandeld, op grond waarvan zij haar vetorecht heeft ingeroepen. In de visie van eiseres dient dit artikel aldus te worden uitgelegd dat gedaagde voor de onderhavige sloop- en verbouwingswerkzaamheden toestemming van eiseres behoefde alvorens zij tot de betreffende werkzaamheden mocht overgaan. Gedaagde heeft geen definitief plan aan eiseres voorgelegd, noch heeft zij eiseres, anders dan in de marge van vergaderingen, op de hoogte gebracht van de herontwikkelingsplannen. Eiseres heeft ook nimmer ingestemd met de betreffende wijzigingen.
3.3. Bij de beoordeling is naar het oordeel van de voorzieningenrechter allereerst van belang om vast te stellen wat partijen zijn overeengekomen. In artikel 8.5 van de huurovereenkomst wordt bepaald dat de overeengekomen feitelijke situatie tussen enerzijds het Congrescentrum en anderzijds het hotel en de synergie tussen beiden, waaronder de ligging van en de toegang tot de centrale hal en restaurant/bar enerzijds ten opzichte van de hotellobby anderzijds pas kan worden gewijzigd nadat tussen partijen daaromtrent overeenstemming is bereikt. Dit valt bezwaarlijk anders te interpreteren dan dat partijen voor ogen stond dat het ging om de aansluiting van beide gebouwen ten opzichte van elkaar, feitelijk en voor wat betreft de onderlinge activiteiten, een en ander voor zover dit laatste van invloed zou zijn op de synergie. Dat deze bepaling een ruimere werking heeft volgt niet uit de tekst van de huurovereenkomst, noch uit de overige stukken of het verhandelde ter zitting. Onder deze omstandigheden is de voorzieningenrechter vooralsnog van oordeel dat de beperkte uitleg die gedaagde aan artikel 8.5 van de huurovereenkomst geeft, voor juist gehouden moet worden.
3.4. Vaststaat dat de ligging van beide gebouwen ten opzichte van elkaar niet is gewijzigd alsmede dat ook de ligging van en toegang tot de centrale hal en restaurant/bar ten opzichte van de hotellobby ongewijzigd is gebleven. Ook in de toekomst is geen verandering/aanpassing in dit verband gepland. Gedaagde heeft verder betoogd dat de resterende bouwwerkzaamheden nog slechts bestaan uit de bouw van een nieuwe parkeergarage naast het Congresgebouw en een nieuwe expeditievoorziening aan de achterzijde van het Congresgebouw. Gedaagde heeft ter zitting uiteengezet, onder verwijzing naar door haar getoonde overzichtsfoto's, dat deze werkzaamheden niet danwel nauwelijks in het zicht van de hotelgasten (vanuit hun hotelkamer) worden uitgevoerd en dat ook de geluidsoverlast zeer beperkt zal zijn. Eiseres heeft deze weergave van de nog te verrichten werkzaamheden onvoldoende weersproken. Gegeven het voorgaande is vooralsnog voldoende aannemelijk dat de synergie tussen het hotel en het Congresgebouw door de geplande verbouwing niet fundamenteel en in negatieve zin wordt beïnvloed. Hierbij wordt meegenomen dat, zoals onweersproken is gesteld, de Statenhal in het verleden altijd los van het Congresgebouw heeft gefunctioneerd als aparte (eendaagse) beurzen- en evenementenhal.
Gelet op hetgeen hiervoor onder 3.3. is overwogen, gaat het mitsdien naar voorlopig oordeel niet om verbouwingsplannen die vallen binnen de reikwijdte van artikel 8.5 van de huurovereenkomst. Dit brengt met zich dat aan eiseres geen gerechtvaardigd beroep toekomt op het in dat artikel opgenomen vetorecht.
3.5. Ten aanzien van de door eiseres gestelde overlast wordt het navolgende overwogen. Op zichzelf is aannemelijk is dat de werkzaamheden zodanige overlast veroorzaken, dat eiseres ten gevolge hiervan minder hotelgasten heeft ontvangen en ook in de nabije toekomst nadelige gevolgen zal ondervinden. Ook de nog uit te voeren nieuwbouwwerkzaamheden zullen immers overlast (kunnen) veroorzaken. Verder valt zeker niet uit te sluiten dat gedaagde gehouden is, op grond van de tussen partijen bestaande huurverhouding, daadwerkelijk geleden schade (gedeeltelijk) te vergoeden. Met betrekking tot de omvang van reeds geleden schade is tot op heden echter nog weinig gebleken bij gebreke van enige (cijfermatige) onderbouwing van de zijde van eiseres. Onder deze omstandigheden is, mede gelet ook op het belang van gedaagde en de overige bij de realisatie van de onderhavige plannen betrokken partijen, geen plaats voor een zo vergaande maatregel (een volledige bouwstop totdat partijen nadere afspraken hebben gemaakt ) als thans door eiseres wordt gevorderd.
3.6. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vordering zal worden afgewezen.
Eiseres zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding.
4. De beslissing
De voorzieningenrechter:
wijst de vordering af;
veroordeelt eiseres in de kosten van dit geding, tot dusverre aan de zijde van gedaagde begroot op € 1.064,--, waarvan € 816,-- aan salaris procureur en € 248,-- aan griffierecht.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.A.G.M. van Rens en uitgesproken ter openbare zitting van 7 september 2006 in tegenwoordigheid van de griffier.
hf