Uitspraak
RECHTBANK 's-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 05/6757 WOZ
Uitspraakdatum: 3 mei 2006
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X.], wonende te [Y.], eiseres,
gemachtigde [naam],
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [P.], verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 24 augustus 2005 op het bezwaar van eiseres tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres nr 7 0001] te [Y.] (hierna: het perceel), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2005.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 april 2006.
Namens verweerder zijn verschenen [gemachtigde 1], tot bijstand vergezeld van [gemachtigde 2]
De gemachtigde van eiseres is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 16 maart 2006 aan het adres [adres], onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. De gemachtigde is, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen. Nu voormelde brief niet ter griffie is terugontvangen en uit informatie van TPG Post is gebleken dat de brief op 17 maart 2006 aan de gemachtigde van eiseres op het voormelde adres is uitgereikt, is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze, tijdig op het juiste adres is aangeboden.
1. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 38.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- vermindert de aanslagen onroerende-zaakbelastingen tot die berekend naar een waarde van € 38.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- gelast dat de gemeente [P.] het door eiseres betaalde griffierecht van € 37 vergoedt.
2. Gronden
2.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van het perceel, per waardepeildatum
1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot
1 januari 2007 op € 76.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaak-belastingen 2005 bekend gemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder de waarde en de aanslagen gehandhaafd.
2.2. Eiseres is gebruikster en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van het perceel. Het perceel betreft recreatiegrond, met gras, bomen en beplanting, gelegen aan de oever van de Drecht, met een totale oppervlakte van 1905 m².
2.3. In geschil is de waarde van het perceel op de waardepeildatum. Eiseres bepleit uiteindelijk een waarde van € 38.000. Daartoe voert eiseres - zakelijk weergegeven - aan dat de twee door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten niet geschikt zijn. [adres] 11 0001 is niet vergelijkbaar omdat dit object naast een boerderij is gelegen, waardoor er volgens het bestemmingplan meer bouw- en gebruiksmogelijkheden zijn. Er staan op dit object dan ook een zomerhuisje en een schuur. Perceel [adres] 7 0003 is niet goed bruikbaar omdat het over de volle breedte een grote aanlegsteiger heeft. Op dit object staat een grote schuur/berging en er is elektra en water. De verkoopdatum van dit object, 27 mei 2004, is te ver verwijderd van de peildatum en bij de totstandkoming van de prijs heeft meegespeeld dat de kopers van mening waren dat zij een grote boot mochten afmeren. De gemeente heeft echter handhavend opgetreden tegen de aanwezigheid van de boot van de nieuwe eigenaren. Een deel van het perceel van eiseres staat al anderhalf jaar te koop, maar geïnteresseerde kopers haken af aangezien het bestemmingsplan nauwelijks ruimte biedt om de grond te gebruiken. Het plaatsen van een schuur of berging is niet toegestaan, het plaatsen van een tent of caravan of het aanmeren van een boot evenmin. Voor de waardevaststelling van het perceel moet worden uitgegaan van de waarde van natuurgebied of tuingrond. Een waarde van € 20 per m² is meer realistisch.
In beroep heeft eiseres een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 31 maart 2006, door [naam], makelaar en taxateur o.g. bij Koophuis makelaars te Nieuw-Vennep.
2.4. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 4 januari 2006 door
[naam], WOZ-gecertificeerd taxateur bij ATMP Consultancy B.V. te Almere. In dit taxatierapport is de waarde van het perceel getaxeerd op € 76.000. Naast gegevens van het perceel bevat dit taxatierapport gegevens van een tweetal vergelijkingsobjecten.
2.5. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
2.6. De bewijslast inzake de juistheid van de aan het perceel toegekende waarde ligt bij verweerder. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Verweerder heeft niet aannemelijk gemaakt dat het perceel op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 76.000. Ook het door verweerder overgelegde taxatierapport biedt onvoldoende aanknopingspunten om de aan het perceel toegekende waarde te onderbouwen. Eiseres heeft erop gewezen dat de door verweerder genoemde vergelijkingsobjecten voorzien zijn van bebouwing, bestrating beschoeiing en nutsvoorzieningen. Op het onderhavige perceel zijn deze voorzieningen niet aanwezig en ook niet toegestaan. Verweerder heeft op zich deze verschillen niet bestreden. Gelet op deze verschillen kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde van het preceel in een juiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. De aard en bestemming van het perceel is enkel en alleen natuurgrond, een ander gebruik van de grond is niet toegestaan. De daaruit voortvloeiende beperking in de gebruiksmogelijkheden zal de waarde van deze grond in aanzienlijk mate drukken. De aanwezigheid van bebouwing, beschoeiing etc. en de daaruit voortvloeiende ruimere gebruiksmogelijkheden van de vergelijkingsobjecten daarentegen maakt dat de waarde van deze stukken grond vele malen hoger zal liggen dan die van het perceel. Verweerder heeft niet aannemelijk gemaakt dat met deze omstandigheid in voldoende mate rekening is gehouden.
2.7. Eiseres heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 31 maart 2006, door [naam], makelaar en taxateur o.g. bij Koophuis makelaars te Nieuw-Vennep, waarin de waarde van het perceel per waardepeildatum op € 38.000 wordt getaxeerd. Blijkens het rapport was het doel van deze taxatie om 'inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van de waardering in het kader van de Wet WOZ'. De waardepeildatum genoemd in het rapport is 1 januari 2003. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres met het door haar overgelegde taxatierapport aannemelijk gemaakt dat de waarde van het perceel op de waardepeildatum op € 38.000 dient te worden gesteld. In het rapport wordt rekening gehouden met de omstandigheid dat de gebruiksmogelijkheden van het perceel op grond van het bestemmingsplan zeer beperkt zijn, terwijl tevens een vergelijk is gemaakt in de markt voor vergelijkbare objecten, voorzover aanwezig. De in het rapport genoemde prijs van € 20 per m² komt de rechtbank ook niet onaannemelijk voor. De omstandigheid dat verweerder genoemde m² prijs niet in de markt heeft terug kunnen vinden maakt dit niet anders, temeer daar verweerder heeft gesteld dat goed vergelijkbare objecten niet zijn te vinden, danwel dat daaraan nog geen waarde is toegekend.
Dat in het rapport als genoemde taxatiemethode de gecorrigeerde vervangingwaarde als bedoeld in artikel 17, derde 3. Wet WOZ wordt genoemd, maakt het rapport niet van onwaarde. Daargelaten of een dergelijke taxatiemethode voor natuurgrond goed toepasbaar is, blijkt uit de overige inhoud van het rapport dat de waarde feitelijk is vastgesteld op basis van de waarde in het economisch verkeer, zoals bedoeld in het tweede lid van genoemd artikel.
2.8. Gelet op het vorenoverwogene is het beroep gegrond verklaard.
2.9. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat eiseres hier niet om heeft verzocht en niet is gebleken in welke mate eiseres kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
Deze uitspraak is gedaan op 3 mei 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. Tj. van Rij, in tegenwoordigheid van mr. P.C. Stroebel, griffier.