Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 05/8289 WOZ
Uitspraakdatum: 22 juni 2006
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X], wonende te [Z], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Verweerder heeft bij, op een geschrift verenigde, beschikkingen krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 2] te [Z] (hierna: de woning), en de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 12] te [Z} (hierna: de garage) per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 275.876, respectievelijk € 19.548. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2005 bekend gemaakt.
1.2. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 10 oktober 2005 de waarde van de woning verminderd tot een waarde van € 261.686 en dienovereenkomstig ook de aanslagen betreffende de woning verminderd en voorts de waarde en de aanslagen betreffende de garage gehandhaafd.
1.3. Eiser heeft daartegen bij brief van 16 november 2005, ontvangen bij de rechtbank op 17 november 2005, beroep ingesteld.
1.4. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 juni 2006 te 's-Gravenhage.
Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder is verschenen [gemachtigde].
1.6. Eiser heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan verweerder.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning en de garage. De woning is een hoekhuis in een rij van zes woningen. De inhoud van de woning is ongeveer 430 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 145 m². Zowel aan de voor- als aan de achterzijde beschikt de woning over een tuin. Tegenover de voordeuren van de zes woningen zijn twaalf garages gelegen. De garage van eiser is de tweede garage gerekend vanaf de kant van zijn woonhuis. Tussen de garages en de voortuinen is nog een pad gelegen. Dit pad is mede-eigendom van de eigenaren van de zes woningen. Eiser kan zijn garage vanuit zijn tuin en het pad betreden door middel van een loopdeur. De auto wordt in- en uit de garage gereden vanuit de andere kant. De in de garage aanwezige voorzieningen, zoals elektriciteit, water en centrale verwarming, zijn aangesloten op de systemen van de woning van eiser.
3. Geschil
3.1. In geschil is de vraag of de woning en de garage dienen te worden aangemerkt als één onroerende zaak, welke vraag eiser bevestigend en verweerder ontkennend beantwoord. Tevens is in geschil de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 170.424 voor de woning en de garage gezamenlijk.
3.2. Eiser stelt zich op het standpunt dat de woning en de garage dienen te worden beschouwd als een samenstel in de zin van artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ en heeft hiertoe aangevoerd dat sprake is van twee eigendommen of gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar horen.
Ten aanzien van de waarde van de woning heeft eiser - zakelijk weergegeven - aangevoerd dat bij de waardevaststelling geen of onvoldoende rekening is gehouden met de omstandigheid dat pal tegenover de woning een jongerenopvangplaats (hierna: JOP) is gevestigd, hetgeen vanwege de overlast die dit met zich meebrengt, waarbij het gaat om lawaai, afval, ronkende motoren met benzinestank en agressieve jongelui, tot een waardevermindering van minimaal € 75.000 leidt. Tevens is volgens eiser geen of onvoldoende rekening gehouden met de slechte staat van onderhoud van de woning. Het betreft de volgende punten, welke volgens eiser in totaal tot een waardevermindering van € 25.000 zouden moeten leiden:
- het dak van de garage dient te worden vervangen;
- de entree van het huis dient te worden vervangen;
- de toiletruimte op de onderste verdieping dient te worden vervangen;
- de badkamer dient te worden vervangen;
- de dakappel dient te worden vervangen;
- reparatie van de scheuren in het metselwerk in het trappenhuis en het metselwerk aan de buitenkant van de woning;
- de achtertuin dient te worden verhoogd, alsmede vervanging van het gemetselde muurtje rondom de tuin en vervanging van de pergola op het muurtje.
3.3. Verweerder heeft de stellingen van eiser weersproken.
Ten aanzien van de vraag of de woning en de garage dienen te worden aangemerkt als één onroerende zaak verwijst verweerder naar de uitspraak van het gerechtshof te ’s-Gravenhage d.d. 7 mei 2003, nr. BK-02/01608, waarin het hof ten aanzien van de situatie van eiser per de vorige waardepeildatum heeft beslist dat de woning en de garage niet als één onroerende zaak kunnen worden aangemerkt. Ten aanzien van de waarde van de woning heeft verweerder ter ondersteuning van zijn standpunt verwezen naar een 'Taxatiekaart woningen', waarop de gegevens van een drietal vergelijkingsobjecten zijn opgenomen.
Ter zitting heeft verweerder nog aangevoerd dat met het achterstallig onderhoud en de komst van de JOP reeds voldoende rekening is gehouden bij de vermindering van de waarde in de bezwaarfase. Ten slotte heeft verweerder aangevoerd dat de JOP reeds bij de waardering in 2001 een rol speelde en dat de aanwezigheid van de JOP derhalve verdisconteerd is in de verkoopprijs van het op de Taxatiekaart vermelde vergelijkingsobject [a-straat 3] dat op 15 juli 2002 is verkocht voor € 262.500. Dit laatste standpunt heeft eiser weersproken.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Ten aanzien van de vraag of de woning en de garage dienen te worden aangemerkt als één onroerende zaak, overweegt de rechtbank als volgt.
4.1.1. Ingevolge artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ wordt als één onroerende zaak aangemerkt een samenstel van twee of meer gebouwde eigendommen die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren. Vaststaat dat de woning en de garage bij eiser in gebruik zijn. Voorts is de rechtbank van oordeel dat de woning en de garage naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoren. Als relevante omstandigheden in vorenbedoelde zin merkt de rechtbank ondermeer aan dat de garage achter de woning is gelegen, daarbij slechts van de woning gescheiden door de bij de woning behorende tuin en het bij eiser in mede-eigendom in gebruik zijnde pad alsmede dat de garage voor de nutsvoorzieningen met de woning is verbonden. Dat de garage niet direct aan de woning grenst doet aan het voorgaande niet af nu de bereikbaarheid vanaf de woning naar de garage is gewaarborgd door het op het pad gevestigde recht van overpad. Daarnaast acht de rechtbank relevant dat de woning en de garage wat betreft gebruiksmogelijkheden dienstbaar aan elkaar (kunnen) zijn. Zo is de garage door eiser ook in gebruik als schuur en is de garage te betreden door een deur aan de zijde van de garage waar eiser vanuit de woning op uitkijkt. Het voorgaande leidt de rechtbank tot de slotsom dat de woning en de garage dienen te worden beschouwd als een samenstel in de zin van artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ en derhalve als één onroerende zaak.
4.1.2. Aan dit oordeel doet niet af dat het gerechtshof te ‘s-Gravenhage omtrent de situatie van eiser per de vorige waardepeildatum een ander oordeel heeft gegeven. Het hof heeft zijn oordeel, volgens een tot de stukken van het geding behorend afschrift van het proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van 7 mei 2003, gebaseerd op feiten die uit dat proces-verbaal niet blijken, terwijl de rechtbank zijn oordeel vormt op basis van voormelde vastgestelde feiten.
4.1.3. Gelet op het voorgaande is sprake van een afbakeningsfout. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 27 september 2002, nr. 34 927, BNB 2002/375* zijn aanvankelijke leer dat de beschikkingen en aanslagen dan vernietigd moeten worden gewijzigd. De rechtbank is van oordeel dat op basis van voormeld arrest, waarin ook is verwezen naar het arrest van de Hoge Raad van 21 januari 1981, nr. 20 302, BNB 1981/100*, geoordeeld dient te worden dat de beschikking en de aanslagen van de woning in stand kunnen blijven en dat alleen de beschikking en de aanslagen van de garage vernietigd behoeven te worden. Dit omdat geoordeeld kan worden dat de garage dienstbaar is aan de woning, met andere woorden dat de garage bijkomstig van aard is. Hierbij is wel aan de orde dat de waarde van de woning (inclusief garage) nimmer op een hoger bedrag kan worden vastgesteld dan € 261.686. Mitsdien dienen de beschikking en de aanslagen van de garage te worden vernietigd en is nog aan de orde of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld zoals eiser betoogt.
4.2. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2.1. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning (inclusief garage) toegekende waarde ligt bij verweerder. Met de hiervoor vermelde taxatiekaart en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning inclusief garage op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Hierbij heeft de rechtbank het volgende in aanmerking genomen. Het door verweerder gehanteerde vergelijkingsobject [a-straat 3], naar de rechtbank begrijpt zonder garage, is naar het oordeel van de rechtbank wat type, bouwjaar en ligging betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Echter, dat is niet het geval met betrekking tot de onderhoudstoestand. Bovendien heeft verweerder, tegenover betwisting daarvan door eiser, naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat de aanwezigheid van de JOP reeds bij de waardering in 2001 een rol speelde en dat de aanwezigheid daarvan derhalve verdisconteerd zou zijn in de verkoopprijs van [a-straat 3] op 15 juli 2002 voor een verkoopprijs van € 262.500. Niet in geschil is dat de aanwezigheid van de JOP een waardedrukkend effect heeft, immers verweerder heeft in verband hiermee in de bezwaarfase een waardevermindering toegepast. Bovendien kon verweerder ter zitting niet aangeven in welke mate met beide waardedrukkende factoren rekening is gehouden in de bezwaarfase. Vervolgens is aan de orde of de door eiser voorgestane waarde in ogenschouw kan worden genomen.
4.2.2. Eiser heeft, met hetgeen hij heeft aangevoerd, naar het oordeel van de rechtbank evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 170.424 bedraagt. Eiser heeft op geen enkele wijze onderbouwd dat de waardevermindering in verband met de aanwezigheid van de JOP € 75.000 beloopt. Voorts heeft eiser naar het oordeel van de rechtbank met zijn enkele opsomming van het achterstallige onderhoud in de woning evenmin de door hem voorgestane waardevermindering in verband daarmee (€ 25.000) voldoende onderbouwd.
4.2.3. De rechtbank stelt de waarde van de woning op de waardepeildatum, alle feiten en omstandigheden in aanmerking genomen, in goede justitie op € 250.000.
4.2.4. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld dat eiser kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- vermindert de vastgestelde waarde ten aanzien van [a-straat 2] tot € 250.000;
- vermindert de aanslagen onroerende-zaakbelastingen ten aanzien van [a-straat 2] tot aanslagen berekend naar een waarde van € 250.000;
- vernietigt de beschikking en de daarop gebaseerde aanslagen onroerende-zaakbelastingen ten aanzien van [a-straat 12];
- gelast dat de gemeente [Z] het door eiser betaalde griffierecht van € 37 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 22 juni 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. J.M. Vink, in tegenwoordigheid van mr. A.D. van Riel, griffier.