Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 05/8927 WOZ
Uitspraakdatum: 15 juni 2006
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[A] B.V., gevestigd te [woonplaats], eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [te P], verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 28 november 2005 op het bezwaar van eiseres tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] te [woonplaats] (hierna: de garages), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelasting 2005.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 juni 2006.
Eiseres is daar verschenen in de persoon van haar directeur [A]. Namens verweerder is verschenen C.G. Kol.
1. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- gelast dat de gemeente [te P] het door eiseres betaalde griffierecht van € 276 vergoedt.
2. Gronden
2.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de garages, per waardepeildatum 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op telkens € 17.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting 2005 bekend gemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder de waarde en de aanslag gehandhaafd.
2.2. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de garages, vier stuks in totaal. De garages zijn gebouwd in 1961 en hebben elk een oppervlakte van 21 m².
2.3. In geschil is de waarde van de garages op de waardepeildatum. Eiseres bepleit een waarde van € 11.880. Daartoe heeft eiseres - zakelijk weergegeven - aangevoerd dat de garageboxen zijn gekocht als beleggingsobject en worden verhuurd. Eiseres stelt zich op het standpunt dat dergelijke objecten gewaardeerd dienen te worden op basis van de huur- waardekapitalisatiemethode. Uitgaande van een jaarhuur van € 1.320, en een vermenigvuldigingsfactor van 9 komt eiseres op een waarde van € 11.880 elk. Eiseres verwijst daarbij naar een uitspraak van het Hof Arnhem. Ter zitting heeft eiser nog aangevoerd dat de garages veel last hebben van vandalisme door spelende jeugd.
2.4. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 13 februari 2006 door C.G. Kol, makelaar en taxateur bij TOG Nederland Midden West te Woerden. In dit taxatierapport is de waarde van de garages getaxeerd op elk € 17.000. Naast gegevens van de garages, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
2.5. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
2.6. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de garages toegekende waarde ligt bij verweerder. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de garages op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer hadden van elk € 17.000. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten kort vóór dan wel na de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de garages. Zo is het vergelijkingsobject [b-straat], een identieke garagebox, vlak voor de waardepeildatum verkocht voor € 16.450. Eisers standpunt dat in dit geval (slechts) de huurwaardekapitalisatiemethode gebruikt dient te worden, kan niet worden gevolgd. Ingevolge artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ, bepaald voor
a.woningen: door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn;
b. niet woningen: door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a, dan wel door middel van een discounted-cash-flowmethode.
Daargelaten de vraag of de onderhavige garages als niet-woningen dienen te worden aangemerkt (indien sprake is van woningen is de vergelijkingsmethode aangewezen) kan de waarde van niet-woningen waarover voldoende marktgegevens beschikbaar zijn, zeker waar dit een hogere waarde oplevert, ook door middel van de vergelijkingsmethode worden bepaald. Eisers verwijzing naar de uitspraak van het Hof Arnhem van 30 januari 2001 (nr.98/1207) kan hem niet baten. Immers in het onderhavige geval zijn, anders dan in bedoelde uitspraak, wel voldoende marktgegevens voorhanden om het gebruik van de vergelijkingsmethode te rechtvaardigen.
Hetgeen eiser overigens nog heeft aangevoerd leidt niet tot de conclusie dat de waarde van de garages te hoog is vastgesteld, nu de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten vrijwel in dezelfde mate last zullen hebben van spelende jeugd.
Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de garages alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog is vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard. De rechtbank ziet in de omstandigheid dat verweerder in de uitspraak op bezwaar ten onrechte heeft opgemerkt dat bij de waardering uitgegaan diende te worden van de huurwaardekapitalisatiemethode en eerst in beroep de vergelijkingsmethode heeft toegepast, aanleiding om te bepalen dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht dient te vergoeden.
De rechtbank ziet voor het overige geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Deze uitspraak is gedaan op 15 juni 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. M.A. Dirks, in tegenwoordigheid van mr. P.C. Stroebel, griffier.