Uitspraak
RECHTBANK 's-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 05/7572 WOZ
Uitspraakdatum: 13 april 2006
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[eiser], wonende te [woonplaats], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [naam gemeente], verweerder.
Het bestreden besluit
De uitspraak van verweerder van 21 oktober 2005 op het bezwaar van eiser tegen de na te noemen beschikking en aanslagen.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 april 2006. Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder is [gemachtigde] verschenen, tot bijstand vergezeld door [gemachtigde].
1. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- wijzigt de beschikking in dier voege dat de daarin vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 362.000;
- vermindert de aanslagen tot aanslagen, berekend naar een waarde van € 362.000;
- gelast dat de gemeente [naam gemeente] eiser het door hem betaalde griffierecht van € 37 vergoedt.
2. Gronden
2.1. Verweerder heeft bij besluit van 31 maart 2005 de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] te [woonplaats] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op € 402.000 (hierna: de beschikking). Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2005 (hierna: de aanslagen).
2.2. Eiser heeft bij brief van 3 april 2005 tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslagen.
2.3. Bij het bestreden besluit heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
2.4. Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een huis in een rij met inpandige garage. De inhoud van de woning is ongeveer 715 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 261 m².
2.5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
2.6. Eiser bepleit een waarde tussen € 280.000 en € 300.000. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft hij - samengevat - het volgende aangevoerd.
De woning had achterstallig onderhoud. Het houtwerk van de gevel en langs de dakgoten was verrot en diende vervangen te worden. Voorts hield de buurman van eiser ([a-straat]) op waardepeildatum en ook geruime tijd daarvoor en daarna twee grote honden, die voor veel geluidsoverlast zorgden. Dit was bij de gemeente bekend; de gemeente heeft – zonder succes - getracht een einde aan de overlast te maken. Weliswaar is de buurman verhuisd waardoor de overlast zich niet meer voordoet, doch dat neemt niet weg dat zij er op waardepeildatum was en dat er toen geen uitzicht op beëindiging van de overlast bestond. Navraag bij makelaars heeft eiser geleerd dat het waardedrukkende effect van de overlast zeker 25% is. Dit was voor hem reden om zijn plannen tot verkoop van de woning af te blazen.
2.7. Verweerder stelt zich op het standpunt dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft hij - samengevat - het volgende gesteld. De met de woning vergelijkbare objecten objecten [b-straat], [c-straat] en [d-straat] zijn respectievelijk op [datum] 2003, [datum] 2003 en [datum] 2003 verkocht voor respectievelijk € 442.000, € 380.500 en € 375.000. De voor de woning vastgestelde waarde op waardepeildatum van € 402.000 is daarmee in overeenstemming. Zo er van het achterstallig onderhoud al een waardedrukkend effect uitgaat, is dit niet groter dan € 4.000. Met de overlast die eiser ondervond van de honden van zijn buurman behoefde bij de waardebpaling geen rekening te worden gehouden.
2.8. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever " de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding " (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
2.9. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder. Met hetgeen verweerder daartoe heeft aangevoerd, is hij naar het oordeel van de rechtbank er niet in geslaagd het van hem te verlangen bewijs te leveren. De rechtbank neemt daarbij het volgende in aanmerking. Verweerder betwist niet dat op de waardepeildatum sprake was van aanmerkelijke geluidsoverlast en evenmin dat deze overlast reeds geruime tijd bestond en, naar het zich op waardepeildatum liet aanzien, daarna zou blijven bestaan. De rechtbank acht aannemelijk dat onder deze omstandigheden een potentiële koper van de woning bij het bieden van een koopprijs voor de woning met de overlast rekening zou houden. Voorts heeft verweerder niet weersproken dat sprake was van achterstallig onderhoud. Naar het oordeel van de rechtbank had verweerder zowel de geluidsoverlast als het achterstallige onderhoud in de vastgestelde waarde dienen te verdisconteren. Nu hij dit heeft nagelaten, kan de door verweerder vastgesteld waarde niet worden beschouwd als de waarde die is bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.
2.10. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Eiser heeft zijn standpunt dat de geluidsoverlast de waarde van de woning met 25% verminderde, naar het oordeel van de rechtbank niet voldoende onderbouwd. De enkele bewering dat makelaars hem bij navraag hebben meegedeeld dat van de overlast een waardedrukkend effect van deze omvang uitging, schiet als onderbouwing tekort. Ook hetgeen eiser overigens heeft aangevoerd, overtuigt de rechtbank niet van de juistheid van zijn standpunt in deze. Wat betreft de invloed die het achterstallige onderhoud op waardepeildatum op de waarde van de woning had, heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat deze groter was dan het door verweerder genoemde bedrag van € 4.000.
2.11. Nu ook eiser naar het oordeel van de rechtbank er niet, althans onvoldoende, in is geslaagd het van hem gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank, alle feiten en omstandigheden afwegende, de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie op € 362.000.
2.12. Op grond van het vorenoverwogene is het beroep gegrond verklaard.
2.13. De rechtbank acht geen termen aanwezig voor het uitspreken van een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Awb, omdat de rechtbank niet gebleken is dat eiser kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
2.14. Wel dient, nu het beroep gegrond is, aan eiser het door hem voor deze zaak gestorte griffierecht van € 37 te worden vergoed. De rechtbank wijst de gemeente [naam gemeente] aan als de rechtspersoon die het griffierecht moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan op 13 april 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. G.J. van Leijenhorst, in tegenwoordigheid van mr. F.C. Hover, griffier.