Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 05/4386 WOZ
Uitspraakdatum: 5 januari 2006
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[eiser], wonende te [woonplaats], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [woonplaats], verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 6 juni 2005 op het bezwaar van eiser tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak [adres] te [woonplaats] is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2005.
Zitting:
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 december 2005. Eiser is daar in persoon verschenen. Verweerder heeft zich ter zitting laten vertegenwoordigen door [persoon A]
1. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
2. Gronden
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Woz) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 311.000. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft verweerder de waardevaststelling gehandhaafd.
Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een historisch pand aan de [adres]. De inhoud van de woning is ongeveer 1040 m³ en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 119 m². De woning is een monument.
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 285.000. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde eigenlijk op € 338.000 had behoren te worden vastgesteld, maar dat deze bij compromis is vastgesteld op € 311.000 en dus op het laatstgenoemde bedrag moet worden gehandhaafd.
Eiser heeft - zakelijk weergegeven - aangevoerd dat de waarde niet uitsluitende dient te worden bepaald aan de hand van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van met de woning vergelijkbare objecten, maar dat ook een vergelijking moet plaatsvinden met niet verkochte panden waarvan de waarde is vastgesteld met gebruikmaking van dezelfde referentiepanden als die zijn gebruikt bij de waardevaststelling van de woning.
Verweerder heeft de stellingen van eiser gemotiveerd weersproken en daarbij onder meer verwezen naar door de taxateur van de gemeente verstrekte gegevens waarmee deze de vastgestelde waarde heeft onderbouwd. Naast gegevens van de woning, heeft deze taxateur daarbij gegevens verstrekt van een aantal vergelijkingsobjecten.
Ter zitting heeft verweerder zijn standpunt dat tussen partijen inmiddels een compromis tot stand zou zijn gekomen, laten varen.
Op grond van artikel 17, eerste lid van de Woz, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Op grond van het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, welke bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder. Met de door de taxateur van de gemeente verstrekte gegevens heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van ten minste € 311.000. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat met name het door verweerder gehanteerde vergelijkingsobject [adres 1], dat enkele weken na de waardepeildatum is verkocht, voor wat betreft type, ligging en onderhoudstoestand voldoende vergelijkbaar is met de woning. Weliswaar vertoont dit object verschillen met de woning, met name wat betreft de grootte van de kavel en de inhoud van de opstal, maar verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat met die verschillen in grootte voldoende rekening is gehouden. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de gerealiseerde verkoopprijs van dit vergelijkingsobject. De vergelijking van de woning met de gegevens van de andere in het verweerschrift genoemde vergelijkingsobjecten leidt niet tot een ander oordeel.
Doel en strekking van de Woz brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum hebben voorgedaan, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, welke waarde op de meest adequate wijze kan worden vastgesteld aan de hand van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van met de onroerende zaak vergelijkbare objecten. Voor een andere methode van waarderen, zoals eiser kennelijk wil, is slechts ruimte wanneer dergelijke verkoopcijfers niet voorhanden zijn. De waarde van de woning is vastgesteld op basis van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van met de woning vergelijkbare objecten. De grief van eiser dat de waarde mede moet worden bepaald aan de hand van vergelijking met niet verkochte panden waarvan de waarde is vastgesteld met gebruikmaking van dezelfde referentiepanden als die zijn gebruikt bij de waardevaststelling van de woning, faalt daarom.
Ook de in geding geuite grieven van eiser betreffende het niet willen verstrekken van bepaalde gegevens door verweerder aan eiser falen. Uit de gedingstukken kan worden opgemaakt dat verweerder zich bij de gegevensverstrekking heeft gehouden aan artikel 40 van Pro de Woz. De rechtbank merkt daarbij nog op dat de niet aan eiser verstrekte gegevens, die kennelijk het door verweerder ten behoeve van de Waarderingskamer samengestelde referentiestelsel betreffen, voor de beslechting van het geschil ook niet relevant zijn, omdat de waarde van de woning immers terecht en voldoende gemotiveerd is vastgesteld aan de hand van relevante marktgegevens rond de waardepeildatum.
Op grond van het vorenoverwogene is het beroep ongegrond verklaard.
De rechtbank ziet geen aanleiding voor het uitspreken van een proceskostenveroordeling.
Deze uitspraak is gedaan op 5 januari 2006 door mr. J.P.F. Slijpen in tegenwoordigheid van H. van Lingen, griffier. De beslissing is dezelfde dag in het openbaar uitgesproken.
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op: