Uitspraak
RECHTBANK ‘S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 05/5185 WOZ
Uitspraakdatum: 5 januari 2006
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X.], wonende te [Z.], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [P.], verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 28 juni 2005 op het bezwaar van eiser tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak [a-straat] te [Z.] is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2005.
Zitting:
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 december 2005. Eiser is daar in persoon verschenen, vergezeld door mevrouw [X.-Y.]. Namens verweerder is [gemachtigde] verschenen.
Ter zitting heeft tevens de mondelinge behandeling plaatsgevonden van het beroep van [betrokkene] te [Z.], bij de rechtbank bekend onder procedurenummer AWB 05/5165 WOZ.
1. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
2. Gronden
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Woz) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] te [Z.] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 438.000. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft verweerder de waardevaststelling gehandhaafd.
Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een twee-onder-één-kapwoning met garage. De inhoud van de woning is ongeveer 574 m³ en die van de garage ongeveer 108 m³. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 590 m².
In het naast de woning gelegen pand is in de loop van 2004 een zogenoemd sociaal pension gevestigd, waar onderdak wordt geboden aan mensen met verslavingsproblemen en psychische problemen.
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
Eiser heeft – zakelijk weergegeven – aangevoerd:
- dat in de uitspraak op bezwaar een rechtsmiddelverwijzing ontbreekt;
- dat de beschikking is gebaseerd op een gewijzigde inhoud van de woning, zonder dat feitelijk iets aan de woning is veranderd;
- dat een afdak ten onrechte is gewaardeerd als carport;
- dat bij de waardevaststelling onvoldoende rekening is gehouden met het sociaal pension en dat verweerder geen inzicht heeft verschaft in de omvang van de waardevermindering als gevolg van het sociaal pension.
Eiser heeft geen taxatierapport of enig ander bewijsmiddel overgelegd.
Voorts heeft eiser, met name in zijn pleitnota, een aantal door hem als grievend ervaren bezwaren aangevoerd tegen de wijze waarop verweerder zijn zaak heeft behandeld en de uitspraak op bezwaar heeft gemotiveerd (hierna: processuele grieven).
Verweerder heeft de stellingen van eiser gemotiveerd weersproken en daarbij onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 9 september 2005 door [B.], taxateur te [Q.]. Volgens dit taxatierapport heeft de genoemde taxateur de waarde van de woning getaxeerd op € 456.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Woz, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Op grond van het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, welke bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Tussen partijen is niet in geschil dat de vestiging van het sociaal pension een specifiek voor de woning geldende omstandigheid is tengevolge waarvan de waarde van de woning een verandering heeft ondergaan in de twee jaren voorafgaande aan het begin van het tijdvak en dat, ingevolge artikel 19, eerste lid, aanhef en onderdeel c, van de Wet, bij het vaststellen van de waarde van de woning per de waardepeildatum met deze waardeverandering rekening moet worden gehouden.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder. Met het vorenstaande vermelde taxatierapport heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van ten minste € 438.000. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten kort vóór of kort na de waardepeildatum zijn verkocht en voor wat betreft, bouwjaar, grootte en onderhoudstoestand voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Ook heeft verweerder, naar het oordeel van de rechtbank, aannemelijk gemaakt dat bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden met de ligging naast het sociaal pension. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten [b-straat] en [c-straat] die op een beduidend kleinere kavel staan dan de woning doch verder qua bouwjaar en grootte goed met de woning zijn te vergelijken, achtereenvolgens in december 2002 en april 2003 zijn verkocht voor respectievelijk € 500.000 en € 486.000, terwijl aan de woning een beduidend lagere waarde van € 438.000 is toegekend. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser, met hetgeen hij daartoe heeft aangevoerd, niet aannemelijk gemaakt dat de vestiging van het sociaal pension tot gevolg heeft gehad dat de waarde van de woning minder bedraagt dan € 438.000.
Met betrekking tot eisers verzoek hem meer inzicht te verschaffen in de omvang van de waardevermindering als gevolg van het sociaal pension oordeelt de rechtbank dat verweerder gehouden is de juistheid van de door hem vastgestelde waarde te bewijzen en dat de afzon-derlijke elementen van de waardeopbouw niet op hun juistheid kunnen worden beoordeeld. De rechtbank kan derhalve niet aan eisers verzoek tegemoet komen. Dit oordeel is in lijn met een recent arrest van de Hoge Raad van 23 december 2005, nr. 41 172.
Het voorgaande geldt evenzeer ten aanzien van de invloed van de garage en de zogenoemde carport.
Het vorenstaande leidt de rechtbank tot de conclusie dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De overige grieven van eiser, wat daarvan zij, kunnen niet tot een ander oordeel leiden. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat bij de waardevaststelling is uitgegaan van de juiste inhoud van de woning en dat aan het afdak, ook als dat niet kan worden gekarakteriseerd als carport, geen te hoge deelobjectwaarde is toegekend. Voorts is niet gebleken dat eiser door het ontbreken van een rechtsmiddelverwijzing in de uitspraak op bezwaar en de andere processuele grieven in zijn processuele belangen is geschaad.
Op grond van het vorenoverwogene is het beroep ongegrond verklaard.
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
Deze uitspraak is gedaan op 5 januari 2006 door mr. J.P.F. Slijpen in tegenwoordigheid van H. van Lingen, griffier. De beslissing is dezelfde dag in het openbaar uitgesproken.