Uitspraak
RECHTBANK 's-GRAVENHAGE
sector civiel recht - voorzieningenrechter
Vonnis in kort geding van 25 januari 2006,
gewezen in de zaak met rolnummer KG 05/1577 van:
[eiser 1],
2. [eiser 2]
beiden wonende te [woonplaats],
eisers,
procureur mr. G.G. Zwaal,
advocaat mr. M. Heijsteeg,
tegen:
1. de commanditaire vennootschap De Verenigde Nederlandsche Makelaarsbureaux Eigen Haard, mede h.o.d.n. Eigen Haard Makelaars,
gevestigd te Oegstgeest,
2. [gedaagde 2],
wonende te [woonplaats],
3. [gedaagde 3],
wonende te [woonplaats],
4. [gedaagde 4],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
procureur mr. H. Stroeve.
1. De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting van 17 januari 2006 wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
1.1. Op 23 januari 2005 hebben eisers (hierna: ‘[eisers]’) gedaagden (hierna : ‘Eigen Haard’) opdracht gegeven tot het verlenen van bemiddeling bij de verkoop door [eisers] van zijn appartement aan [adres] in [woonplaats] (hierna: ‘het appartement’).
1.2. Op deze opdracht zijn de ‘Voorwaarden NVM 2000’ van toepassing. Deze bepalen in artikel I.3.onder meer: “Het NVM-lid voert door hem aanvaarde opdrachten naar beste weten en kunnen en met inachtneming van de belangen van zijn opdrachtgever uit. (…).”
1.3. Op 15 april 2005 he[kopers]sers] met [kopers] (hierna: ‘[kopers]’) mondeling overeenstemming bereikt over de verkoop aan laatstgenoemden van het appartement voor een koopsom van € 285.000,-- k.k. De koopakte is op 27 april 2005 door [eisers] en 9 mei 2005 door [kopers] ondertekend.
1.4. Artikel 19.1 sub b van deze koopakte bepaalt dat de overeenkomst door de koper kan worden ontbonden indien hij uiterlijk op 17 mei 2005 geen financiering heeft kunnen verkrijgen voor de koop van het appartement. Artikel 19.3 bepaalt onder meer dat de partij die de ontbinding inroept ervoor zorg dient te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen uiterlijk op de tweede werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is (derhalve op donderdag 19 mei 2005), door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.
1.5. Artikel 20 van de koopakte bepaalt dat de koper een bedenktijd heeft van drie dagen om de koopovereenkomst te ontbinden. Deze bedenktijd begint om 0.00 uur van de dag die volgt op de dag dat de tussen partijen opgemaakte koopakte (in kopie) aan de koper ter hand gesteld is.
1.6. Met een begeleidende brief van 10 mei 2005 heeft Eigen Haard een kopie van de volledig getekende koopakte aan [eisers] verzonden. De brief vermeldt dat de originele stukken naar de notaris zijn gestuurd ter verdere afhandeling.
1.7. Bij brief van 12 mei 2005 aan [eisers] heeft notaris [notaris] onder meer bericht dat het passeren van de akte gepland staat op 15 juli 2005 om 10.00 uur. Voorts staat in de brief dat de uiterste datum voor de door de koper te storten waarborgsom van € 28.500,-- 17 mei 2005 is.
1.8. Op 16 mei 2005 heeft [eisers] een mondeling overeenstemming bereikt met betrekking tot de aankoop van een woning aan [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning).
1.9. Op 17 mei heeft 2005 heeft [eisers] Eigen Haard opdracht gegeven om de woning te taxeren.
2.0. Bij brief van 20 mei 2005 heeft notaris [notaris] aan [kopers] bericht dat hij nog niet beschikt over de waarborgom/bankgarantie van € 28.500,-- die op 17 mei 2005 gestort/afgegeven had moeten zijn, met het verzoek om zo spoedig mogelijk voor een en ander zorg te dragen.
1.11. Op 21 mei 2005 heeft [eisers] een koopakte getekend ter zake van de woning voor een koopsom van € 435.000,00.
1.12. Artikel 16.1 sub b van deze koopakte bepaalt dat de overeenkomst door de koper kan worden ontbonden indien hij uiterlijk op 8 juni 2005 geen financiering heeft kunnen verkrijgen voor de koop van de woning. Artikel 16.3 bepaalt onder meer dat de partij die de ontbinding inroept ervoor zorg dient te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen uiterlijk op de derde werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is (derhalve op maandag 13 juni 2005), door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.
1.13. Bij brief van 1 juni 2005 bericht [kopers] aan Eigen Haard:
“Tot op heden heb ik van u geen kopie van de door beide partijen getekende koopakte betreffen[adres] ontvangen.
De drie dagen bedenktijd zijn derhalve nog niet ingegaan.
Tot mijn spijt deel ik thans mede dat ik gebruik maak van de wettelijke drie dagen bedenktijd, om van de koop af te moeten zien.
Mogelijkerwijs kan er toch een modus gevonden worden om de koop alsnog gestand te doen. Waarvoor echter als bijzondere voorwaarde moet gelden dat de ontbindende voorwaarde voor het verkrijgen van de financiering dient te worden gesteld op 1 augustus 2005. Dien ten gevolge zal het transport op zijn vroegst een week na 1 augustus 2005, e.e.a. in overleg, kunnen plaatsvinden.”
1.14. [eisers] heeft in juni 2005 de overeenkomst met [kopers] ontbonden.
1.15. De notariele overdracht van de woning heeft op 1 september 2005 plaatsgevonden. [eisers] heeft de woning in september betrokken.
1.16. Door de beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar van Eigen Haard is ten titel van voorschot aan [eisers] een bedrag van € 4.000,- uitbetaald.
2. De vorderingen, de gronden daarvoor en het verweer
[eisers] vordert na eisvermindering – zakelijk weergegeven – Eigen Haard (gedaagden hoofdelijk) te veroordelen tot betaling van:
- € 8.295,46 als voorschot op de uiteindelijk te betalen schadevergoeding;
- € 3.470,64, zijnde de bruto woonlasten over de maanden december 2005 en januari 2006;
- € 1.735,32 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen, te rekenen vanaf 1 februari 2006 tot en met de maand waarin het appartement zal zijn overgedragen aan een derde;
- € 1.075,76 aan buitengerechtelijke incassokosten.
Daartoe voert hij het volgende aan.
De uiterste datum voor [kopers] om een beroep te doen op het financieringsvoorbehoud was op 19 mei 2005. Zij hebben desalniettemin nadien, op 1 juni 2005, afgezien van de koop van het appartement met een beroep op de hiervoor onder 1.5. bedoelde bedenktijd. Deze bedenktijd was op dat moment volgens [eisers] echter al verstreken. Hij kan dit echter niet bewijzen omdat Eigen Haard na ondertekening van de koopakte op 9 mei 2005 heeft verzuimd een kopie daarvan tegen een bewijs van ontvangst aan [kopers] te versturen. [eisers] zag zich daarom genoodzaakt de koopovereenkomst te ontbinden en aanspraak te maken op de contractuele boete. [eisers] heeft inmiddels een andere woning en staat thans voor dubbele woonlasten die hij thans niet meer kan opbrengen. Hij lijdt daardoor schade. Eigen Haard is als deskundig makelaar met haar uiterst onprofessionele handelswijze toerekenbaar tekortgeschoten jegens [eisers] en daarom aansprakelijk voor deze schade.
Eigen Haard voert gemotiveerd verweer dat hierna, voorzover nodig, zal worden besproken.
3. De beoordeling van het geschil
3.1. Vooropgesteld wordt dat ten aanzien van een geldvordering in kort geding terughoudendheid is geboden. Niet alleen zal moeten worden onderzocht of het bestaan van die vordering voldoende aannemelijk is, maar tevens of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist.
3.2. [eisers] heeft onweersproken gesteld dat ten aanzien van het appartement inmiddels sprake is van een achterstand in de betaling van de hypotheeklasten. Hij heeft mitsdien spoedeisend belang bij zijn vordering.
3.3. Partijen zijn verdeeld over de vraag of Eigen Haard in haar hoedanigheid van deskundig makelaar toerekenbaar jegens [eisers] is tekortgeschoten.
Vast staat dat Eigen Haard heeft volstaan met het per gewone post versturen van een kopie van de door partijen ondertekende koopakte aan [kopers]. Het standpunt van [kopers] dat hij deze kopie niet had ontvangen en dat hem op 1 juni 2005 mitsdien nog een beroep toekwam op (het nog niet verstreken zijn van) de bedenktijd, kon op dat moment door [eisers] niet, laat staan op eenvoudige wijze, worden weerlegd.
3.3. De wet koppelt in artikel 7:2 lid 2 BW de aanvang van de driedaagse bedenktermijn voor de koper aan het moment waarop de tussen partijen opgemaakte akte of een afschrift daarvan aan de koper ter is hand gesteld, desverlangd tegen afgifte aan de verkoper van een gedateerd ontvangstbewijs. Zoals ook met zoveel woorden is vastgelegd in de door haar gehanteerde algemene voorwaarden (Voorwaarden NVM 2000), dient Eigen Haard als professioneel makelaar tegen de achtergrond van de (recentelijk verruimde) wettelijke bescherming van [kopers] als consument-koper de belangen van haar opdrachtgever [eisers] als verkoper in acht te nemen. Deze belangen brengen naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter voor de makelaar de zorgplicht mee dat de bedenktermijn voor de koper wordt afgebakend. Anders dan Eigen Haard heeft betoogd, had [eisers] van Eigen Haard daarom mogen verwachten dat zij , als zij kiest voor verzending per post, zich er van had vergewist dat de kopie van de koopakte [kopers] ook daadwerkelijk heeft bereikt. Dit kan op eenvoudige wijze gebeuren door middel van aangetekende verzending al dan niet met bericht van ontvangst. Dit geldt zoveel te meer nu in voornoemde wetsbepaling in dit verband al een suggestie is opgenomen ter preventie van mogelijke geschillen over de aanvang en het einde van deze driedaagse termijn.
3.4. Eigen Haard voert daartegen aan dat [kopers] in de koopakte domicilie heeft gekozen bij notaris [notaris]. Deze notaris heeft bevestigd de koopakte te hebben ontvangen. In de visie van Eigen Haard is daarmee voldaan aan de wettelijke eis van terhandstelling aan [kopers].
De enkele toezending van de koopakte aan de notaris bij wie de koper domicilie heeft gekozen, wordt voorshands onvoldoende geoordeeld om aan het vereiste van terhandstelling te voldoen. De wet spreekt immers ondubbelzinnig van de terhandstelling van de koopakte aan de koper. Uit de wetsgeschiedenis kan niet worden afgeleid dat de wetgever daarbij tevens de toezending aan de notaris op het oog heeft gehad. Deze stelling wordt mitsdien verworpen.
3.5. Aldus is naar voorlopig oordeel Eigen Haard jegens [eisers] te kort is geschoten in de op haar rustende verplichtingen. Anders dan Eigen Haard heeft betoogd, mocht [eisers] er op 21 mei 2005 (de datum dat hij de koopakte voor de woning ondertekende) van uit gaan dat zowel de bedenktijd als de uiterste termijn voor het inroepen van financieringsvoorbehoud door [kopers] (immers uiterlijk 19 mei 2005) was verstreken en dat de koopovereenkomst met betrekking tot het appartement onherroepelijk was geworden. De omstandigheid dat de notaris op 20 mei 2005 zou hebben bericht dat [kopers] de waarborgsom nog niet zou hebben gestort, doet aan het voorgaande niet af.
3.6. Als gevolg van het niet doorgaan van de verkoop van het appartement is [eisers] voor dubbele woonlasten komen te staan, zodat zijn schade voorshands voldoende aannemelijk is geworden. Het oorzakelijk verband tussen deze schade en de nalatigheid van Eigen Haard is eveneens voldoende aannemelijk, nu Eigen Haard met haar handelswijze het risico in het leven heeftgeroepen dat [kopers] nà het verstrijken van de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud zou kunnen afzien van de koop met een beroep op de bedenktermijn, welk risico zich vervolgens heeft verwezenlijkt.
3.7. Anders dan Eigen Haard heeft betoogd, kan niet gezegd worden dat [eisers] zijn schade had kunnen (en moeten) beperken omdat hij zich ter zake van de woning na 1 juni 2005 nog had kunnen beroepen op een financieringsvoorbehoud. Immers, een dergelijk voorbehoud is slechts geschreven voor de situatie waarin de koper er niet in slaagt om een toereikende financiering te krijgen en het kan de koper niet dienen om vanwege andere redenen af te zien van de koop. Vast staat dat [eisers] wel degelijk in staat was om voor een adequate financiering (inclusief overbruggingskrediet) zorg te dragen zodat een dergelijk beroep hem niet toekwam.
3.8. Daarnaast heeft Eigen Haard aangevoerd dat [eisers] tot twee keer toe de mogelijkheid heeft laten liggen om het appartement (alsnog) te verkopen. Allereerst is hij niet ingegaan op het verzoek van [kopers] de termijn voor de het financieringsvoorbehoud te verlengen tot 1 augustus 2005. Dit verweer wordt verworpen. Volgens Eigen Haard kon [kopers] geen financiering verkrijgen omdat sprake was van een registratie op zijn naam bij het BKR. Gesteld noch gebleken was dat er aanwijzingen waren dat die problmen op korte termijn oplosbaar waren zodat de koop alsnog gestand zou worden gedaan. Onder deze omstandigheden hoefde [eisers] niet in te gaan op dit verzoek van [kopers]. Daarnaast heeft [eisers], aldus nog steeds Eigen Haard, ten onrechte een bod van € 280.000,- niet geaccepteerd doch zijnerzijds nog een tegenbod van € 282.000,- gedaan waarna de gegadigde van de koop heeft afgezien. Ook dit kan [eisers] niet worden tegengeworpen nu het appartement vlak daarvoor was verkocht voor € 285.000,- en gesteld noch gebleken is dat dat geen reële prijs was.
Verder staat tussen partijen vast dat een nadien door Groeneweg geaccepteerd bod van € 270.000,- niet heeft geleid tot een koopovereenkomst omdat de gegadigde vervolgens slechts € 260.000,- wenste te betalen. Tot op heden wordt getracht het appartement te verkopen, dit heeft echter nog niet tot resultaat geleid.
In het licht van het voorgaande is voorshands voldoende aannemelijk geworden dat [eisers] zich voldoende heeft ingespannen om zijn schade zoveel mogelijk te beperken.
3.9. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vorderingen zullen worden toegewezen, met dien verstande dat voorzover de gevorderde bedragen betrekking hebben op de buitengerechtelijke kosten, deze – overeenkomstig de normen van het rapport Voorwerk II – zullen worden gematigd tot een bedrag van € 788,40.
Daarnaast staat tussen partijen vast dat de thans gevorderde maandelijkse termijnbedragen bruto-bedragen betreffen. Mitsdien zal worden toegewezen de netto-equivalent daarvan.
3.10. Eigen Haard zal, als de overwegend in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding.
4. De beslissing
De voorzieningenrechter:
veroordeelt Eigen Haard hoofdelijk aan [eisers] te betalen de netto equivalent van het bruto bedrag van € 5.816,10;
veroordeelt Eigen Haard hoofdelijk aan [eisers] te betalen de netto equivalent van het bedrag van € 3.470,64, zijnde de bruto woonlasten over de maanden december 2005 en januari 2006;
veroordeelt Eigen Haard hoofdelijk aan [eisers] te betalen de netto equivalent van het bruto bedrag van € 1.735,32 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen, te rekenen vanaf 1 februari 2006 tot en met de maand waarin het appartement van [eisers] zal zijn overgedragen aan een derde;
veroordeelt Eigen Haard hoofdelijk aan [eisers] te betalen een bedrag van € 788,40 ter zake van buitengerechtelijke incassokosten;
veroordeelt Eigen Haard in de kosten van dit geding, tot dusverre aan de zijde van [eisers] begroot op € 1.161,60, waarvan € 816,-- aan salaris procureur, € 260,-- aan griffierecht en € 85,60 aan dagvaardingskosten;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.A.G.M. van Rens en uitgesproken ter openbare zitting van 25 januari 2005 in tegenwoordigheid van de griffier.
mlh