Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector Kanton - locatie Gouda
kv\Zaaknummer 363888 \ CV EXPL 03-2570
VONNIS in de zaak:
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eisende partij bij dagvaarding,
gemachtigde mr. L.C.H. Karstanje,
tegen
1. de besloten vennootschap Nabofin B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
procederende bij [betrokkene],
2. [gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats],
niet verschenen,
3. de vereniging [gedaagde sub 3],
gevestigd te [vestigingsplaats],
niet verschenen,
gedaagde partij.
1. Het verloop van de procedure
De kantonrechter heeft acht geslagen op de volgende stukken:
- dagvaarding + producties;
- 1e schriftelijke reactie aan zijde gedaagde partij sub 1 + producties;
- conclusie van repliek;
- 2e schriftelijke reactie aan zijde gedaagde partij sub 1.
2. Overwegingen
2.1 Gedaagde partij sub 2 en 3 -verder te noemen [gedaagde sub 2] respectievelijk [gedaagde sub 3]- zijn niet verschenen zodat tegen hen verstek wordt verleend.
Tussen eisende partij -verder te noemen [eiser] -en gedaagde partij sub 1- verder te noemen Nabofin- staat, mede gelet op de door partijen overgelegde producties, als niet of onvoldoende weersproken het volgende vast:
a. partijen hebben ieder in gebruik een gedeelte van een voormalig woonhuis met café met zaal en garage's met erf en verder toebehoren gelegen aan de Dorpsstraat 55 en 57 te Moordrecht;
b. in augustus 1986 heeft [eiser] een gedeelte van de onroerende zaak gehuurd van de toenmalige eigenares, [eigenares], in welk gedeelte [eiser] een winkel exploiteerde;
c. bij notariële akte d.d. 23 maart 1987 is de onroerende zaak gesplitst in drie appartementsrechten, die in de akte als volgt zijn omschreven:
"(...)
1. een garage op de begane grond met onderbouw op kelderniveau en een vliering op de eerste verdieping, en verder toebehoren, te Moordrecht aan de Dorpsstraat (thans ongenummerd), kadastraal bekend gemeente Moordrecht, sectie C, complexaanduiding 4026-A, appartementsindex 1;
2. een garage op kelderniveau met de daarbij behorende onderbouw en tuin en op de begane grond een restaurant, caféruimte, slijterijruimte, hal en voorts op de eerste verdieping een woning en vliering, en verder toebehoren te Moordrecht aan de Dorpsstraat/W. Buurtstraat, kadastraal bekend gemeente Moordrecht, Sectie C complexaanduiding 4026-A, appartementsindex 2;
3. een woning op de begane grond en eerste verdieping met kruipruimte, kelder en binnenplaats op het kelderniveau en toebehoren te Moordrecht aan de Dorpsstraat 55 kadastraal bekend gemeente Moordrecht, sectie C, complexaanduiding 4026-A, appartementsindex 3.
(...)".
d. Volgens de akte van splitsing zijn de breukdelen van de appartementsrechten respectievelijk één/zestiende, twaalf/zestiende en drie/zestiende. Op de bij de akte van splitsing behorende tekening zijn de appartementsrechten nader omschreven en aangeduid;
e. bij notariële akte d.d. 31 december 1999 heeft [eiser] van een dochter van [eigenares] geleverd gekregen het appartementsrecht met appartementsindex 3, volgens de akte omvattende:
"(...)
- het drie/zestiende onverdeeld aandeel in de eigendom van een perceel grond met het daarop gestichte gebouw met toebehoren te Moordrecht, plaatselijk bekend Dorpsstraat 55 en 57, ten tijde van de splitsing kadastraal bekend gemeente Moordrecht, sectie C nummer 1316, groot zes aren één en twintig centiaren;
- het recht op het uitsluitend gebruik van de woning op de begane grond en eerste verdieping met kruipruimte, kelder en binnenplaats op het kelderniveau en toebehoren te Moordrecht aan de Dorpsstraat 55.
(...)".
f. [eiser] is daarnaast van de toenmalige eigenaar ([voormalig eigenaar]) blijven huren het gedeelte van het appartementsrecht met appartementsindex 2 dat in de splitsingsakte van 23 maart 1987 wordt aangeduid als "slijterijruimte" en op de bij de akte behorende tekening als "slijterij". Het betreft hier opslagruimte en winkelruimte;
g. Nabofin heeft van de hiervoor genoemde [voormalig eigenaar] gekocht en bij notariële akte d.d. 27 april 1999 geleverd gekregen het appartementsrecht met appartementsindex 2 dat volgens de akte het volgende omvat:
"(...)
- het twaalf/zestiende onverdeeld aandeel in de eigendom van een perceel grond met het daarop gestichte gebouw met toebehoren te Moordrecht, plaatselijk bekend Dorpsstraat 55 en 57, ten tijde van de splitsing kadastraal bekend gemeente Moordrecht, sectie C nummer 1316, groot zes are éénentwintig centiare,
- het recht op het uitsluitend gebruik van de garage op kelderniveau met de daarbij behorende onderbouw en tuin en op de begane grond een restaurant, caféruimte, hal en voorts op de eerste verdieping, hotel, pensionkamers en vliering en verder toebehoren te Moordrecht aan de Dorpsstraat/West Buurtstraat.
(...)".
h. De onder f genoemde huurovereenkomst is als gevolg van de onder g genoemde eigendomsoverdracht voortgezet tussen Nabofin en [eiser]. De huurovereenkomst is door opzegging zijdens [eiser] per 31 augustus 2001 geëindigd;
i. bij oplevering van het gehuurde is tussen [eiser] en Nabofin geschil ontstaan over de vraag of de ruimte gelegen achter de "slijterij", die gearceerd is aangegeven op de tekening behorend bij de akte van splitsing (productie 7 bij akte houdende overlegging producties) deel uitmaakt van het gehuurde (en derhalve valt onder het uitsluitend gebruik behorend bij het appartementsrecht van Nabofin) dan wel - zulks in afwijking van de op de tekening aangegeven grens - onder het uitsluitend gebruiksrecht behorend bij het appartementsrecht van [eiser].
2.2 [eiser] vordert om bij vonnis, uitvoerbaar te verklaren bij voorraad, ten aanzien van gedaagden te verklaren voor recht dat de onder 2.1i genoemde ruimte bij uitsluiting in gebruik is en zal zijn bij [eiser] als eigenaar van appartementsindex 3 en voorts -uitsluitend ten aanzien van Nabofin- een bevel aan Nabofin om genoemde ruimte te ontruimen binnen 2 dagen na betekening van het vonnis op straffe van een dwangsom van € 500,- voor elke dag of gedeelte van een dag dat Nabofin of haar rechtsopvolgers daarmee in gebreke blijven en voorts een bevel aan Nabofin om medewerking te verlenen aan wijziging van de tekening behorend bij de akte van splitsing, aldus dat de onder 2.1i genoemde ruimte onderdeel wordt van appartementsindex 3, alles met veroordeling van Nabofin in de proceskosten.
[eiser] baseert zijn vordering op de onder 2.1 vastgestelde feiten en voorts nog op het volgende.
[eiser] heeft over de onder 2.1i genoemde ruimte -verder te noemen de slaapkamer- de beschikking gekregen door de eigendomsverkrijging van het onder 2.1e genoemde appartementsrecht (appartementsindex 3). [eiser] heeft de slaapkamer in 1992 bouwkundig verbonden met het gedeelte van de onroerende zaak dat door hem werd gehuurd (zie onder 2.1b en f). De slaapkamer -bij [eiser] in gebruik als opslagruimte- was vóór deze verbouwing alleen toegankelijk vanuit het appartementsrecht van [eiser]. Het is volkomen onlogisch dat de slaapkamer zou behoren bij het appartementsrecht van Nabofin.
[eiser] is van oordeel dat de tekening behorend bij de akte van splitsing in zoverre foutief is en niet beantwoordt aan de bedoeling van [eigenares] bij de splitsing van de onroerende zaak op 23 maart 1987 (zie onder 2.1c). Ter onderbouwing van zijn standpunt verwijst [eiser] voorts naar de verklaringen, die in het kader van het door [eiser] verzochte voorlopig getuigenverhoor zijn afgelegd (producties 15 en 16 bij akte houdende overlegging producties).
2.3 Nabofin heeft de vordering gemotiveerd betwist. Op het verweer van Nabofin komt de kantonrechter hieronder voor zover nodig terug bij de beoordeling van de vordering.
2.4 De kantonrechter oordeelt als volgt
Volgens de tot de akte van splitsing behorende tekening maakt de in geschil zijnde ruimte (de slaapkamer) deel uit van het appartementsrecht van Nabofin. Het standpunt dat de slaapkamer niettemin valt onder het appartementsrecht van [eiser] daar de tekening in zoverre onjuist is, wordt door de kantonrechter niet gevolgd. Blijkens het bepaalde in artikel 5: 109 lid 1 BW geschiedt splitsing door inschrijving van een daartoe bestemde notariële akte, gevolgd door inschrijving daarvan in de openbare registers. Volgens lid 2 van genoemd artikel blijkt uit de aan de akte gehechte tekening het afzonderlijk recht van iedere appartementseigenaar op de betreffende appartementsrechten. Daaruit volgt dat een appartementseigenaar door splitsing geen zakelijk recht kan verkrijgen dat niet strookt met de tekening (zie Hof Amsterdam, 19 januari 1995, NJ 1997, 110). Dit brengt mee dat de slaapkamer niet behoort tot het appartementsrecht van [eiser], daar deze volgens de tekening daarbuiten valt en deel uitmaakt van het appartementsrecht van Nabofin. Ook de vordering tot ontruiming stuit daarop af.
Ter zake van de vordering tot het verlenen van een bevel aan Nabofin tot het verlenen van medewerking aan wijziging van de tekening wordt het volgende overwogen.
Onder meer voor het geval dat de appartementseigenaar zonder redelijke grond medewerking aan wijziging van de akte van splitsing weigert, voorziet artikel 5:140 BW Pro in een vervangende machtiging door de kantonrechter. Voor een bevel aan Nabofin ontbreekt een wettelijke grond zodat in deze vorm de vordering niet toewijsbaar is.
Los daarvan kan niet worden gezegd dat Nabofin zonder redelijke grond haar medewerking weigert. Nabofin is bij de verkrijging van haar appartementsrecht in 1999 afgegaan op de gegevens zoals deze in de openbare registers waren ingeschreven, derhalve mede op de bij de akte van splitsing behorende tekening. Bij repliek (sub 1) heeft [eiser] aangevoerd dat Nabofin had behoren te begrijpen dat de tekening niet juist was, omdat [eiser] de slaapkamer in gebruik heeft genomen vanaf het moment waarop [eiser] zijn appartementsrecht van [eigenares] heeft verkregen en voorts omdat de tekening geen bouwtekening was. De kantonrechter kan [eiser] hierin niet volgen. [eiser] beroept zich immers op feiten die in 1991 hebben plaatsgevonden, doch op geen enkele wijze heeft [eiser] onderbouwd dat Nabofin bij haar verkrijging in 1997 de onjuistheid van de tekening kende. Evenmin is duidelijk welke betekenis in dit verband zou toekomen aan het feit dat de tekening bij de akte van splitsing geen bouwtekening zou zijn.
Een en ander voert tot de conclusie dat Nabofin- veronderstellenderwijs aannemende dat de tekening inderdaad de door [eiser] gestelde fout bevat- bij de verkrijging van haar appartementsrecht te goeder trouw is geweest. Daar staat tegenover dat [eiser] vanaf de verkrijging van zijn appartementsrecht in 1991 wel op de hoogte is geweest van de door hem gestelde fout in de tekening. [eiser] heeft immers een mede door hem ondertekende verklaring d.d. 31 december 1991 overgelegd (productie 9 bij akte houdende overlegging producties) inhoudend dat bij de overdracht van het appartementsrecht aan [eiser] de notaris op de hiervoor bedoelde fout in de tekening is gewezen. [eiser] had daarom redelijkerwijs kunnen zorgdragen voor aanpassing van de tekening langs de weg van artikel 5: 139/140 BW. Nu [eiser] dat heeft nagelaten staat artikel 3: 26 BW eraan in de weg dat [eiser] zich tegenover Nabofin op de gestelde onjuistheid in de tekening beroept. Dat Nabofin onder deze omstandigheden haar medewerking aan aanpassing van de tekening weigert, is derhalve niet zonder redelijke grond.
2.6 Als in het ongelijk gestelde partij wordt [eiser] in de proceskosten veroordeeld.
3. De Beslissing
De kantonrechter:
wijst de vordering af;
veroordeelt [eiser] in de verletkosten, aan de zijde van Nabofin tot heden begroot op € 202,50;
veroordeelt [eiser] in de kosten van [gedaagde sub 2] en de [gedaagde sub 3] en die zijn begroot op nihil;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.H.I.J. Hage, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare civiele terechtzitting van 8 april 2004.