Uitspraak
ARRONDISSEMENTSRECHTBANK 's-GRAVENHAGE
Sector Civiel Recht - President
Vonnis in kort geding van 13 november 2001,
gewezen in de zaak met rolnummer KG 01/1246 van:
wonende te ’s-Gravenhage,
eiseres,
procureur mr. H.C. Grootveld,
advocaat mr. J. Mentink te Rotterdam,
tegen:
de gemeente Warmond,
zetelende te Warmond,
gedaagde,
procureur mr. F.B. Kloppenburg.
1. De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting van 6 november 2001 wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
·Eiseres heeft op 21 april 1999 een perceel grond van circa 550 m2 en water, gelegen aan de Teylingerkade en aan de Leede te Warmond, gekocht voor de koopprijs van ruim 1.4 miljoen gulden om ter plaatse een woonhuis te bouwen.
· Het bouwplan is in overleg met gedaagde ontwikkeld. De bouwaanvraag d.d. 22 mei 2000 voor dit perceel is op 31 mei 2000 bij gedaagde binnengekomen.
· Bij de eerste behandeling van de bouwaanvraag bleek dat het bouwplan in strijd was met het vigerende bestemmingsplan “Bebouwde Kom” uit 1985. In dit bestemmingsplan heeft het perceel de bestemming Rj4, dat wil zeggen “botenloods” met een nokhoogte van vier meter.
· Het in voorbereiding zijnde nieuwe bestemmingsplan laat ter plaatse een woning toe.
· Na bestudering van het bouwplan bleek dat een bouwvergunning niet zonder vrijstelling zou kunnen worden verleend.
· B & W hebben de vrijstellingsprocedure van artikel 19 lid 2 Wet Pro Ruimtelijke Ordening (WRO) in werking gesteld en de bouwaanvraag alsmede het verzoek om vrijstelling ter inzage gelegd en op 2 augustus 2000 gepubliceerd in het plaatselijke blad.
· Op 5 februari 2001 hebben B & W de tegen het bouwplan ingediende bedenkingen ongegrond verklaard, met uitzondering van het bezwaar ten aanzien van de breedte van de woning. Tevens heeft gedaagde medegedeeld dat voor het gewijzigde bouwplan een verklaring van geen bezwaar bij Gedeputeerde Staten zou worden aangevraagd.
· Eiseres heeft het bouwplan aangepast aan de gewenste breedte van de woning (maximaal 11,25 meter) en heeft de aangepaste bouwtekening op 6 februari 2001 bij gedaagde ingediend.
· De bouwaanvraag is vervolgens opnieuw grondig bestudeerd. Uit onderzoek bleek dat het verlenen van een vrijstelling door B&W op grond van artikel 19 lid 2 WRO Pro niet mogelijk zou zijn. Slechts het volgen van de procedure van artikel 19 lid 1 WRO Pro zou het verlenen van een bouwvergunning mogelijk kunnen maken.
· Gedaagde heeft eind april 2001 de architect en eiseres hiervan op de hoogte gebracht. In het verslag van het overleg op het gemeentehuis in Warmond d.d. 27 april 2001 met betrekking tot de aanvraag van de bouwvergunning wordt hierover onder meer het volgende vermeld: ”Begin deze week heeft dhr. Goossens vastgesteld dat de door de gemeente gehanteerde art. 19.2 procedure niet de juiste blijkt te zijn. Zowel de opdrachtgever als architect betreuren de gang van zaken.”
· Na de mededeling van gedaagde aan eiseres dat er een nieuwe procedure zou moeten worden gevolgd alvorens een bouwvergunning zou kunnen worden verleend, die minimaal 63 weken zou gaan duren, heeft eiseres om financiële redenen besloten het perceel te verkopen.
· Eiseres heeft gedaagde voor de door haar als gevolg hiervan geleden schade aansprakelijk gesteld.
· Op 21 juni 2001 heeft tussen gedaagde, de echtgenoot van eiseres en haar advocaat een bespreking plaatsgevonden, waarbij gedaagde heeft aangeboden het perceel aan te kopen. Eiseres was toen al in verregaande onderhandeling met een derde over de verkoop van het perceel.
· Bij brief van 26 juni 2001 heeft gedaagde de advocaat van eiseres medegedeeld dat eiseres - voorzover er al sprake zou kunnen zijn van schade - deze schade in onvoldoende mate heeft beperkt door reeds (pre-)contractuele verplichtingen met derden te maken zonder daarover in eerste instantie met gedaagde in overleg te treden.
· Eiseres heeft het litigieuze perceel verkocht aan een derde voor de prijs van ƒ 1.475.000,--. Zij woont thans in een huurwoning en betaalt aan huur een bedrag van ƒ 3.600,-- per maand.
De vordering, de gronden daarvoor en het verweer
Eiseres vordert - zakelijk weergegeven - gedaagde te veroordelen om aan eiseres een voorschot te betalen van ƒ 225.000,-- op de door gedaagde jegens eiseres verschuldigde schadevergoeding.
Daartoe voert eiseres het volgende aan.
Eiseres heeft het perceel gekocht nadat zij van gedaagde (onder andere bij monde van wethouder J. van de Velde) de verzekering had gekregen dat gedaagde aan het plan voor het realiseren van een woonhuis ter plaatse zou meewerken. Het college van B & W heeft eiseres toegezegd aan de realisatie van het bouwplan te zullen meewerken door het verlenen van een vrijstelling ex artikel 19 lid 2 WRO Pro. B&W hebben eiseres daarmee voorgespiegeld dat de vrijstelling voor het bouwen van het woonhuis op basis van artikel 19 lid 2 WRO Pro geen probleem zou zijn en dat de verklaring van geen bezwaar vrijwel automatisch zou volgen als eiseres zich aan de door Gedeputeerde Staten gewenste afmetingen zou houden. Tijdens de bespreking op 27 april 2001 heeft gedaagde erkend een fout te hebben gemaakt. Gedaagde heeft in haar brief van 26 juni 2001 de gemaakte fout erkend, doch slechts het oorzakelijk verband tussen de fout en de door eiseres geleden schade betwist. Gedaagde heeft jegens eiseres onrechtmatig gehandeld en is schadeplichtig. Eiseres heeft een schadestaat door een accountant laten opstellen. Eiseres had de aankoopprijs volledig gefinancierd en de rest van de uitgaven uit eigen middelen bekostigd. Zij was financieel niet in staat de bouw nog ruim een jaar uit te stellen. Het zou een bedrag van circa ¦ 100.000,-- extra aan rente en een bedrag van ƒ 100.000,-- extra aan bouwkosten hebben gekost. Eiseres heeft het voorschot op de schadevergoeding nodig voor de aankoop van een andere woning.
Gedaagde voert gemotiveerd verweer dat hierna, voorzover nodig, zal worden besproken.
3. De beoordeling van het geschil
3.1. Volgens vaste jurisprudentie is ten aanzien van toewijzing van een geldvordering in kort geding terughoudendheid op zijn plaats. Niet alleen zal moeten worden onderzocht of de vordering voldoende aannemelijk is - hetgeen betekent dat met een grote mate van waarschijnlijkheid te verwachten moet zijn dat de bodemrechter de vordering zal toewijzen-, maar tevens of daarnaast sprake is van feiten of omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl in de afweging van de belangen mede het restitutierisico betrokken dient te worden.
3.2. Gedaagde heeft betwist dat eiseres een spoedeisend belang bij haar vordering heeft. Dat eiseres een spoedeisend belang heeft bij haar vordering is aannemelijk, nu zij het gevraagde voorschot nodig heeft voor de aankoop van een andere woning.
3.3. Voorts heeft gedaagde betwist dat zij jegens eiseres onrechtmatig heeft gehandeld. Gedaagde stelt dat er geen causaal verband bestaat tussen de vermeende fout en de door eiseres opgevoerde en -door gedaagde grotendeels betwiste- schadeposten.
3.4. De stelling dat (een vertegenwoordiging van) gedaagde aan eiseres voor de aankoop van het perceel de toezegging heeft gedaan aan de realisatie van het bouwplan te zullen meewerken door het verlenen van een vrijstelling ex artikel 19 lid 2 WRO Pro wordt door gedaagde uitdrukkelijk betwist. Uit de brief van 5 februari 2001 van gedaagde aan de heer, die als omwonende bedenkingen had tegen het ingediende bouwplan, kan niet worden afgeleid dat door gedaagde aan eiseres een toezegging is gedaan. Een voornemen om het verzoek om een vrijstelling op grond van art. 19 lid 2 WRO Pro in behandeling te nemen kan niet gelijk gesteld worden aan een toezegging om mee te werken aan het realiseren van het bouwplan. Gedaagde heeft in de brief van 5 februari 2001 duidelijk gesteld dat zij voor het gewijzigde bouwplan een verklaring van geen bezwaar bij gedeputeerde staten van Zuid-Holland zal aanvragen. Onweersproken is dat een bouwvergunning op grond van het bestemmingsplan niet kon worden verleend en dat B & W een vrijstellingsprocedure daartoe in werking zouden stellen. Ook uit de overige correspondentie tussen partijen is niet aannemelijk geworden dat gedaagde heeft toegezegd aan het realiseren van het bouwplan te zullen meewerken.
3.5. Tijdens het volgen van de procedure ex artikel 19 lid 2 WRO Pro is gebleken dat een vrijstelling op deze grond niet kon worden verleend. Gedaagde heeft vervolgens onderzocht of er andere mogelijkheden waren om een vrijstelling te verlenen. Gedaagde heeft tijdens de bijeenkomst op het gemeentehuis van Warmond op 27 april 2001 aan de architect van eiseres medegedeeld dat de procedure van artikel 19 lid 1 WRO Pro had moeten worden gevolgd. Het verkrijgen van een verklaring van bezwaar ex artikel 19 lid 1 WRO Pro zou geruime tijd kunnen duren.
3.6. De stelling dat eiseres door de ontstane vertraging gedwongen was het perceel grond te verkopen is onvoldoende aannemelijk geworden. In het onderhavige geval waren er bezwaren ingediend tegen het oorspronkelijke bouwplan, hetgeen betekent dat de bouwvergunning eerst na geruime tijd onherroepelijk zou zijn geworden. In de tussenperiode zou er -indien sprake is van een schorsing niet en zonder schorsing niet zonder groot financieel risico- gebouwd kunnen worden. De gewijzigde bouwaanvraag is op 8 februari 2001 bij gedaagde binnengekomen.
Tussen de gewijzigde aanvraag en de mededeling van gedaagde op 27 april 2001 dat de procedure van artikel 19 lid 1 WRO Pro moest worden gevolgd ligt een periode van ruim tweeënhalve maand. Gedaagde heeft bij brief van 26 juni 2001 aan eiseres medegedeeld in overweging te nemen om het perceel zelf aan te kopen. Eiseres was echter op dat moment al in vergaande onderhandeling met de huidige eigenaar van het perceel.
3.7. Gelet op de betwisting van de toezegging en het verdere verloop van de procedure staat onvoldoende vast om in dit geding met grote mate van waarschijnlijkheid aan te nemen dat gedaagde in strijd met haar toezegging heeft gehandeld of dat er een causaal verband bestaat tussen het feit dat door gedaagde ten aanzien van het bouwplan een onjuiste procedure is gevolgd en de door eiseres geleden schade, daargelaten dat een enkele schadepost (een deel van de rente) door gedaagde niet is betwist. De vordering zal, mede in aanmerking genomen het sub 3.1 geformuleerde criterium, worden afgewezen, nu met onvoldoende zekerheid is vast te stellen dat de bodemrechter dezelfde vordering of een belangrijk deel daarvan zal toewijzen. Eiseres zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding.
4. De beslissing
De President:
Wijst de vordering af.
Veroordeelt eiseres in de kosten van dit geding, tot dusverre aan de zijde van gedaagde begroot op ¦ 1.977,--, waarvan ¦ 427,-- aan griffierecht.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. Kalbfleisch en uitgesproken ter openbare zitting van 13 november 2001 in tegenwoordigheid van de griffier.
CJ