Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11947146 CV EXPL 25-23468
datum uitspraak: 14 januari 2026
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
de coöperatie UCP IV Cooperatief U.A.,
vestigingsplaats: Amsterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. E.L.B. Hundscheidt,
tegen
[gedaagde],
woonplaats: Schiedam,
gedaagde,
die niet in de procedure is verschenen.
De partijen worden hierna ‘UCP IV’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
UCP IV heeft op 21 oktober 2025 [gedaagde] gedagvaard in verband met het niet nakomen van haar betalingsverplichting uit de huurovereenkomst. Omdat [gedaagde] niet in de procedure is verschenen, is tegen haar verstek verleend [1] .
1.2.
Bij rolbeslissing van 3 december 2025 heeft de kantonrechter aan UCP IV meegedeeld dat zij ambtshalve moet beoordelen of sprake is van oneerlijke en dus onredelijk bezwarende bepalingen in de huurovereenkomst. Te kennen is gegeven dat naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter het opslagbeding en het boetebeding in de overeenkomst oneerlijk zijn. UCP IV is in de gelegenheid gesteld hierop te reageren. Dat heeft zij gedaan bij akte, met bijlagen.
2.De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1.
UCP IV heeft vanaf 22 augustus 2023 aan [gedaagde] verhuurd de woning aan het [adres]. Het betreft een woning met een geliberaliseerde huurprijs. [gedaagde] is in gebreke gebleven met de betaling van huur en servicekosten. Geprobeerd is de openstaande bedragen te innen, maar dat is niet volledig gelukt, waardoor een betalingsachterstand is. Ook zijn hierdoor buitengerechtelijke kosten gemaakt. In verband hiermee eist UCP IV (verkort weergegeven) om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. de huurovereenkomst te ontbinden;
en [gedaagde] te veroordelen tot,
2. ontruiming van de woning binnen drie dagen na betekening van dit vonnis;
3. betaling van € 6.800,58 aan achterstallige huur en servicekosten tot en met de maand oktober 2025, buitengerechtelijke incassokosten en verschuldigd geworden rente, met de wettelijke rente over € 6.073,19 vanaf de dag van de dagvaarding;
4. betaling van € 1.184,06 per maand vanaf 1 november 2025, te vermeerderen met de (wettelijk) toegestane huurverhoging, waarbij voor een gedeelte van een maand een gehele maand mag worden gerekend;
5. de proceskosten, met btw.
Oneerlijk opslagbeding en boetebeding
2.2.
Geconstateerd is dat in de huurovereenkomst en in de daarop van toepassing verklaarde Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte [2] bepalingen staan die (gedeeltelijk) aangemerkt worden als oneerlijke bepalingen zoals bedoeld in Richtlijn 93/13 EG. Het betreft artikel 5.2, tweede volzin, gelezen in samenhang met artikel 12, onder a, van de huurovereenkomst. Kort gezegd heeft UCP IV zich daarin het recht voorbehouden om, bovenop de jaarlijkse huurprijswijziging op basis van de ontwikkeling van de inflatie, de huurprijs te vermeerderen met een opslagpercentage van maximaal 5%. Dat laatste is een oneerlijk opslagbeding. Het betreft ook artikel 25.2 van de Algemene Bepalingen. Dat is een oneerlijk incassokostenbeding. In de rolbeslissing is dit al meegedeeld. Van de zijde van UCP IV zijn vervolgens geen omstandigheden naar voren gebracht die handhaving van de bedingen rechtvaardigen. Daarom moeten deze bedingen (gedeeltelijk) vernietigd worden.
Toewijzing betalingsachterstand
2.3.
In de akte is vermeld dat de kale huurprijs bij aanvang van de huur € 900,- per maand bedroeg, dat bij toepassing van de wel toegestane huurprijsvermeerdering op basis van de wijziging van de maandelijkse consumentenprijsindex de huurprijzen voor 2024 en 2025 worden bepaald op € 927,90 respectievelijk € 975,30 per maand, en dat hiervan uitgaande er thans sprake is achterstand in de betaling van huur en servicekosten van
€ 8.621,65 tot en met de maand december 2025.
2.4.
Op basis van voormelde berekeningswijze, gebaseerd op artikel 16 van Pro de Algemene Bepalingen, wordt geconcludeerd dat voor 2024 inderdaad kan worden uitgaan van een gewijzigde huurprijs van € 927,90 per maand vanaf 1 juli 2024. Anders dan UCP IV heeft de kantonrechter vervolgens dit bedrag als uitgangspunt genomen ter bepaling van de toegestane huurprijswijziging voor 2025 (en niet het bedrag van € 940,50 wat UCP IV blijkens de bijlagen bij de akte heeft gebruikt). Daarvan uitgaande wordt geconcludeerd dat voor 2025 kan worden uitgaan van een gewijzigde huurprijs van € 962,23 per maand vanaf 1 juli 2025 op grond van de volgende berekening:
Tussen de huurprijs 2025 zoals uitgerekend door UCP IV te weten € 975,30 per maand en het door de kantonrechter uitgerekende bedrag van € 962,23 per maand zit dus een verschil van € 13,07 per maand. Vanaf de maand juli 2025 tot en met december 2025 gaat het om
€ 78,42 (6 x € 13,07). Dat bedrag strekt in mindering van de door UCP IV berekende achterstand, zodat geconcludeerd wordt dat [gedaagde] tot en met de maand december 2025 € 8.543,23 (dat is € 8.621,65 -/- € 78,42) aan achterstand heeft wat betreft de betaling van huur en servicekosten. [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling aan UCP IV van dit bedrag.
De huurovereenkomst wordt ontbonden
2.5.
De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat [gedaagde] verplicht was om de huur op tijd te betalen en dat niet heeft gedaan (artikel 6:265 BW Pro). De huurachterstand is ernstig genoeg om de huurovereenkomst te beëindigen. Dat is meestal zo bij een achterstand van meer dan drie maanden. Omstandigheden die tot en ander oordeel zouden kunnen leiden, zijn niet gebleken.
[gedaagde] moet de woning ontruimen en een gebruiksvergoeding betalen
2.6.
Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moet [gedaagde] de woning met al haar spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen nadat dit vonnis is betekend.
2.7.
Tot en met de dag van de ontruiming moet [gedaagde] een gebruiksvergoeding van
€ 1.167,23 per maand betalen [3] . Dat betreft een bedrag gelijk aan de huur van € 962,23 plus € 205,- aan servicekosten per maand. UCP IV eist ook een vergoeding voor de rest van de maand, maar heeft niet uitgelegd waarom [gedaagde] die moet betalen. Daarom wordt dit deel van de eis afgewezen. Voor het verhogen van de gebruiksvergoeding gelden dezelfde regels als voor het verhogen van de huur [4] .
Toewijzing rente
2.8.
In afwijking van wat in de rolbeslissing is meegedeeld, wordt de geëiste rente toegewezen op de wijze hieronder vermeld. Wat in artikel 11.2 van de Algemene Bepalingen vermeld wordt over een direct opeisbare boete van € 100,- bij het niet nakomen van bepalingen anders dan die genoemd in artikel 11.1, zoals het niet (tijdig) betalen van de huur, speelt niet in de rechtsverhouding tussen partijen. In artikel 11.2 is namelijk ook bepaald dat het artikel niet van toepassing is als verhuurder een professionele partij is, wat UCP IV is. Het boetebeding is dus niet van toepassing, zodat deze bepaling niet in de weg staat aan toewijzing van de rente.
Afwijzing buitengerechtelijke incassokosten
2.9.
Zoals in de rolbeslissing al is meegedeeld, wordt het geëiste bedrag van
€ 371,71 aan buitengerechtelijke incassokosten inclusief btw afgewezen, omdat in de algemene voorwaarden een oneerlijk incassokostenbeding is opgenomen. Het gaat om artikel 25.2 van de Algemene Bepalingen dat luidt als volgt:
“In alle gevallen waarin (ver)huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan (ver)huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (ver)huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of huurder tot ontruiming te dwingen, is (ver)huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door (ver)huurder te betalen proceskosten – aan (ver)huurder te voldoen, voor zover op de vergoeding van die kosten de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten niet van toepassing is.”
2.11.
De bepaling wijkt in het nadeel van de consument af van de wettelijke regeling [5] of wekt die indruk. De bepaling geeft de verhuurder recht op een hogere vergoeding dan waarop hij op grond van de wet recht heeft. In de bepaling wordt wel verwezen naar de wet, maar de bepaling benoemt expliciet dat alle gemaakte kosten betaald moeten worden. De bepaling is daarom oneerlijk zodat de vergoeding voor incassokosten wordt afgewezen.
Proceskosten
2.12.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde], omdat zij ongelijk krijgt [6] . De kantonrechter stelt de kosten die [gedaagde] aan UCP IV moet betalen vast op € 146,14 aan dagvaardingskosten, waarin de btw is inbegrepen, € 543,- aan griffierecht, € 339,- aan salaris voor de gemachtigde (1 punt x € 339,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal
€ 1.163,14. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.13.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard [7] , omdat UCP IV dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt. Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan UCP IV te betalen € 8.543,23 aan achterstallige huur en servicekosten tot en met de maand december 2025, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de hoofdsom die na iedere wijziging heeft opengestaan vanaf de data waarop het verzuim is ingetreden tot de dag dat volledig is betaald;
3.2.
ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na de datum waarop dit vonnis is betekend de woning aan het [adres] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege haar bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van UCP IV te stellen;
3.3.
veroordeelt [gedaagde] om vanaf 1 januari 2026 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan UCP IV te betalen € 1.167,23 per maand met de verhoging die is toegestaan;
3.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van UCP IV worden begroot op € 1.163,14;
3.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.6.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.K. Rapmund en in het openbaar uitgesproken.
465