Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11022916 CV EXPL 24-8741
datum uitspraak: 30 januari 2026
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[persoon A],
woonplaats: [woonplaats] ,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. E.R. van Dijk,
tegen
Stichting Havensteder,
vestigingsplaats: Rotterdam,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. S.F. Dik.
De partijen worden hierna ‘ [persoon A] ’ en ‘Havensteder’ genoemd.
1.De (verdere) procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- het tussenvonnis van 17 oktober 2025 en de daarin genoemde processtukken;
- de akte van [persoon A] voor de rolzitting van 11 november 2025, met bijlagen 13 t/m 16;
- de mail van 7 november 2025 van de gemachtigde van [persoon A] , met bijlage 17;
- de akte van Havensteder voor de rolzitting van 16 december 2025, met bijlagen 33 en 34.
2.De (verdere) beoordeling
2.1.
In het tussenvonnis van 11 april 2025 heeft de kantonrechter overwogen dat de huurachterstand onvoldoende was om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Eén van de omstandigheden die hierbij een rol speelde was dat de kantonrechter er vanuit ging dat vanaf april 2024 de lopende huur weer werd betaald (r.o. 3.15). In het tussenvonnis van 17 oktober 2025 heeft de kantonrechter overwogen voornemens te zijn terug te komen op deze beslissing en wél over te gaan tot ontbinding, omdat Havensteder stelde dat de lopende huur niet structureel werd betaald en dat er op 8 juli 2025 een huurachterstand van € 2.894,71was. [persoon A] is in de gelegenheid gesteld om hierop te reageren en om aan te tonen dat er méér betalingen zijn gedaan dan in het overzicht van Havensteder waren verwerkt.
2.2.
[persoon A] heeft met bewijsstukken toegelicht dat zij op 9 juli 2025 € 1.884,90 heeft betaald en op 3 november 2025 € 1.009,81. Zij heeft dus niet betwist dat er op 8 juli 2025 een huurachterstand van € 2.894,71 bestond.
De huurovereenkomst wordt ontbonden; drie maanden ontruimingstermijn
2.3.
De kantonrechter ontbindt de huurovereenkomst. In het tussenvonnis van 17 oktober 2025 is overwogen en gemotiveerd dat een huurachterstand berekend t/m 1 juli 2025 van € 2.894,71 een tekortkoming is van voldoende gewicht om in de concrete omstandigheden de huurovereenkomst te ontbinden (r.o. 2.8). Die tekortkoming staat nu vast. [persoon A] heeft in haar laatste processtuk nog een aantal omstandigheden naar voren gebracht. Dat zij na 8 juli 2025 (een dag nadat Havensteder haar akte had genomen) bedragen heeft betaald en dat zij een bereidverklaring van 6 november 2025 van een beoogd bewindvoerder heeft overgelegd (bijlage 17 bij de mail van 7 november 2025), kunnen haar echter niet meer baten. In het tussenvonnis is – kort samengevat – overwogen dat het een keer ophoudt. Er is een patroon zichtbaar van het telkens laten ontstaan van huurachterstanden en het pas inhalen van de achterstand als er een concrete vrees is dat de huurovereenkomst wordt ontbonden of als er ontwikkelingen in deze procedure zijn, bijvoorbeeld na het nemen van een akte. Van Havensteder kan niet worden gevergd langer gebonden te blijven aan een huurder die haar betalingsverplichtingen telkens niet nakomt, zelfs niet tijdens een procedure waarin het behoud van de woning vanwege wanbetaling onderwerp is. Overigens blijkt een daadwerkelijke onderbewindstelling niet na raadpleging van het curatele- en bewindsregister.
2.4.
Ontbinding van de huurovereenkomst brengt mee dat [persoon A] en haar gezinsleden de woning met al hun spullen moeten verlaten. Dat moet gebeuren binnen drie maanden na de datum van dit vonnis. De kantonrechter ziet in de gezinssamenstelling en -grootte aanleiding om een langere termijn dan de gebruikelijke termijn van veertien dagen te bepalen.
Huurachterstand t/m 1 juli 2025, huur vanaf augustus 2025 en gebruiksvergoeding
2.5.
Vast staat dat de huurachterstand berekend t/m 1 juli 2025 € 2.894,71 was. Hierbij is al rekening gehouden met de huurprijsvermindering waarover de kantonrechter in haar vonnis van 11 april 2025 heeft beslist. Havensteder heeft deze huurprijsvermindering verrekend met de huurachterstand. Uit het processtuk van Havensteder in reactie op het processtuk van [persoon A] blijkt dat Havensteder de door [persoon A] genoemde betalingen van 9 juli en 3 november 2025 (in totaal € 2.894,71) heeft ontvangen en in mindering laat strekken op die huurachterstand. Dat betekent dat de huurachterstand berekend t/m 1 juli 2025 inmiddels is voldaan. De eis van Havensteder [persoon A] te veroordelen de huurachterstand tot en met 1 juli 2025 te betalen, wordt daarom afgewezen.
2.6.
Op grond van de huurovereenkomst is [persoon A] gehouden maandelijks de huur te betalen; vanaf 1 juli 2025 gaat het om € 752,89 exclusief servicekosten en € 759,84 inclusief servicekosten (zie 2.6.3 van het tussenvonnis van 17 oktober 2025; de servicekosten bedragen € 6,95 per maand). Gelet op wat hiervoor in 2.5 is overwogen over de huurachterstand berekend t/m 1 juli 2025, wordt [persoon A] veroordeeld om vanaf de maand augustus 2025 € 759,84 per maand te betalen aan Havensteder tot de ontbinding van de huurovereenkomst.
2.7.
Vanaf de dag van ontbinding van de huurovereenkomst tot en met de dag van de ontruiming van de woning moet [persoon A] een gebruiksvergoeding gelijk aan het bedrag van de huur per maand betalen (artikel 7:225 BW Pro). Dat is dus € 759,84 per maand.
2.8.
Havensteder maakt aanspraak op rente over de huurtermijnen vanaf augustus 2025 (r.o. 2.4 van het tussenvonnis van 17 oktober 2025). Voor zover [persoon A] de huur niet voor de eerste van de maand betaalt, is zij in verzuim en rente verschuldigd over die vervallen termijn (artikel 6:119 BW Pro). De kantonrechter wijst de eis toe op de manier zoals onder de beslissing vermeld. Havensteder maakt aanspraak op rente over de gebruiksvergoeding. Dat wordt afgewezen, omdat de rente daarover nog niet opeisbaar is.
2.9.
Uiteraard moeten betalingen die [persoon A] heeft gedaan en door Havensteder zijn ontvangen in mindering worden gebracht op het bedrag dat [persoon A] vanwege dit vonnis moet betalen aan Havensteder.
Gebreken niet verholpen?
2.10.
[persoon A] stelt in haar akte van 11 november 2025 voor het eerst dat
de gebrekenniet zijn verholpen op 13 juni 2025, omdat er nog steeds vochtproblemen zijn, veroorzaakt door lekkage. [persoon A] licht toe dat een door haar ingeschakeld bedrijf onderzoek heeft gedaan en dat daaruit blijkt dat vocht wordt gemeten in de muur tussen de badkamer en de slaapkamer en onder vloerdelen van de slaapkamer. Ook is een rozet bij de douchekraan slecht afgekit, stelt [persoon A] . Zij heeft van het onderzoek een rapport van 19 september 2025 overgelegd.
de gebrekenniet zijn verholpen op 13 juni 2025, omdat er nog steeds vochtproblemen zijn, veroorzaakt door lekkage. [persoon A] licht toe dat een door haar ingeschakeld bedrijf onderzoek heeft gedaan en dat daaruit blijkt dat vocht wordt gemeten in de muur tussen de badkamer en de slaapkamer en onder vloerdelen van de slaapkamer. Ook is een rozet bij de douchekraan slecht afgekit, stelt [persoon A] . Zij heeft van het onderzoek een rapport van 19 september 2025 overgelegd.
2.11.
[persoon A] lijkt in haar laatste processtuk twee dingen door elkaar te halen, namelijk de lekkage en de gevolgschade van de lekkage.
2.11.1.
In het tussenvonnis van 11 april 2025 is geoordeeld dat de lekkage en de gebroken douchevloer al meer dan zes maanden voor de dagvaarding zijn hersteld en dat een huurprijsvermindering voor de lekkage en gebroken douchevloer niet aan de orde is (r.o. 3.2). In voornoemd tussenvonnis is ook geoordeeld dat de gevolgschade van de lekkage aan plafond en muren (o.a. stucwerk, zie de opsomming in r.o. 3.3) moet worden hersteld (r.o. 3.3-3.6) en dat in verband met de gevolgschade aanspraak bestaat op huurprijsvermindering van 20% vanaf 25 mei 2023 totdat die gevolgschade is hersteld (r.o. 3.7). Vervolgens is in het tussenvonnis van 17 oktober 2025 geoordeeld dat de gevolgschade is hersteld per 13 juni 2025, omdat Havensteder dat gemotiveerd heeft aangevoerd en [persoon A] dat niet heeft betwist.
2.11.2.
Waar het [persoon A] blijkens haar laatste processtuk en de overgelegde rapportage nu om gaat, is niet de gevolgschade (die hersteld is op 13 juni 2025), maar om vocht in de muur tussen de badkamer en de slaapkamer en in vloerdelen van de slaapkamer. Gelet op de inhoud van het laatste processtuk van [persoon A] moet deze stelling worden aangemerkt als een wijziging c.q. aanvulling van de feitelijke grondslag van haar vorderingen. De kantonrechter is van oordeel dat dit in een ontoelaatbaar laat stadium van de procedure wordt ingebracht, waardoor in strijd wordt gehandeld met de eisen van een goede procesorde. Behandeling van deze nieuwe feitelijke grondslag zou een nieuw onderzoek vergen, terwijl de procedure zich in een uiterst vergevorderd stadium bevindt. De vorderingen van [persoon A] zijn reeds beoordeeld in het tussenvonnis van 11 april 2025 en ook op het gros van de reconventionele vorderingen is reeds beslist. In deze fase van de procedure ligt nog slechts voor de correcte hoogte van de huurachterstand berekend t/m juli 2025 en de beslissing van de kantonrechter om terug te komen op een eerder gegeven bindende eindbeslissing ten aanzien van de ontbinding van de huurovereenkomst. Wellicht ten overvloede overweegt de kantonrechter dat de nieuwe stelling zoals door [persoon A] ingenomen en toegelicht bij de huidige stand van zaken geen invloed heeft op de hoogte en duur van de huurprijsvermindering en dus ook niet op de hoogte van de huurachterstand berekend t/m 1 juli 2025. De kantonrechter laat de wijziging c.q. aanvulling van de feitelijke grondslag buiten beschouwing.
Conclusies
2.12.
In conventie heeft [persoon A] aanspraak op 20% huurprijsvermindering over juni 2023 t/m juni 2025. De eis van [persoon A] wordt echter niet toegewezen onder ‘De beslissing’ omdat zij daar inmiddels geen belang meer bij heeft. De aanspraak van [persoon A] op deze huurprijsvermindering is namelijk al vastgesteld in het tussenvonnis van 11 april 2025 (r.o. 3.7) en in het tussenvonnis van 17 oktober 2025 (r.o. 2.6.2) en bij het berekenen van de huurachterstand in reconventie is al met die aanspraak op huurprijsvermindering rekening gehouden. Ook voor het overige worden de eisen van [persoon A] afgewezen. In reconventie worden de eisen van Havensteder grotendeels toegewezen: de huurovereenkomst wordt ontbonden en [persoon A] wordt veroordeeld de woning te ontruimen en om de huur c.q. gebruiksvergoeding te betalen tot en met de ontruiming.
Proceskosten
2.13.
De kantonrechter bepaalt in conventie dat de partijen de eigen proceskosten dragen, omdat de partijen over en weer ongelijk krijgen. Dat betekent dat zij geen vergoeding hoeven te betalen voor de kosten die de andere partij heeft gemaakt.
2.14.
De proceskosten in reconventie komen voor rekening van [persoon A] , omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter begroot de kosten die [persoon A] aan Havensteder moet betalen op € 1.186,50 aan salaris voor de gemachtigde (3,5 punten x € 339,00) en € 135,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 1.321,50. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.15.
Het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv Pro). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
3.1.
wijst de eisen af;
3.2.
bepaalt dat de partijen de eigen proceskosten dragen;
in reconventie
3.3.
veroordeelt [persoon A] om aan Havensteder te betalen vanaf de maand augustus 2025 € 759,84 per maand aan huur inclusief servicekosten tot de ontbinding van de huurovereenkomst, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over die huurtermijnen vanaf de datum van verzuim tot de dag dat alles is betaald;
3.4.
ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt [persoon A] om binnen drie maanden na de datum van dit vonnis de woning aan de [adres] in Capelle aan den IJssel te ontruimen met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet eigendom van Havensteder zijn, en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Havensteder te stellen;
3.5.
veroordeelt [persoon A] om vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan Havensteder te betalen € 759,84 per maand;
3.6.
veroordeelt [persoon A] in de proceskosten, die aan de kant van Havensteder worden begroot op € 1.321,50 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;
3.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.8.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.
34286