ECLI:NL:RBROT:2026:7599 - Rechtbank Rotterdam - Gedeeltelijke opheffing conservatoir beslag wegens ondeug...

Uitspraak

RECHTBANK Rotterdam

Team handel en haven

Zaaknummer: C/10/720137 / KG ZA 26-491

Vonnis in kort geding van 26 juni 2026

in de zaak van

[eiser],

woonplaats: [woonplaats 1],

eisende partij,

advocaat: mr. H.C. Uittenbogaart,

tegen

[gedaagde],

woonplaats: [woonplaats 2],

gedaagde partij,

advocaat: mr. M.R. Dill.

Partijen worden hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd.

1.De zaak in het kort

1.1.

[eiser] heeft een chalet verkocht aan [gedaagde]. Na de overdracht van het chalet heeft [gedaagde] meerdere gebreken aan het chalet gemeld aan [eiser]. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat [eiser] de kosten voor het herstel van die gebreken moet vergoeden. Als zekerheid voor vergoeding van die kosten, heeft [gedaagde] – nadat hij daar verlof voor heeft gekregen – conservatoir derdenbeslag onder ING Bank N.V. laten leggen. [eiser] wil dat dit beslag wordt opgeheven. Dat vordert hij dan ook – kort gezegd – in deze zaak. [gedaagde] voert verweer. De voorzieningenrechter herbegroot de vordering van [gedaagde] op [eiser] op € 20.000,00 inclusief rente en kosten, en heft het beslag op voor zover het een hoger bedrag heeft getroffen. Dit oordeel wordt hierna uitgelegd.

2.De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 28 mei 2026, met bijlagen 1 tot en met 19;
de bijlagen 1 tot en met 12 van [gedaagde];
de mondelinge behandeling op 17 juni 2026;
de pleitnotities van mr. Uittenbogaart;
de pleitnotitie van mr. Dill.

3.De vorderingen

3.1.

[eiser] vordert om bij vonnis, waar mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

te bepalen dat de gelegde beslagen worden opgeheven, althans [gedaagde] te gebieden de beslagen onmiddellijk op te heffen;

een en ander op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag met een maximum van € 100.000,00, althans in goede justitie te bepalen bedragen, voor elke dag of deel daarvan dat [gedaagde] niet voldoet aan het gevorderde;

met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure, alsmede in de nakosten (indien betekening van dit vonnis plaatsvindt), onder bepaling dat betaling van de proces- en nakosten binnen zeven dagen na het in deze te wijzen vonnis dient plaats te vinden, bij gebreke waarvan [gedaagde] hierover vanaf de achtste dag na het in deze te wijzen vonnis de wettelijke rente verschuldigd is.

4.De beoordeling

Opheffing van een conservatoir beslag in het algemeen

4.1.

Opheffing van een beslag kan onder meer, maar niet uitsluitend, plaatsvinden als een van de in artikel 705 lid 2 Rv Pro genoemde gronden aanwezig is en een belangenafweging niet tot een ander oordeel leidt, en op grond van een, zelfstandige, belangenafweging.

Partijen hebben een rechtsgeldige koopovereenkomst gesloten

4.2.

Het meest verstrekkende standpunt van [eiser] is dat er op dit moment geen rechtsgeldige overeenkomst tussen partijen bestaat, er om die reden geen grondslag bestaat voor de vermeende vordering van [gedaagde] op [eiser] en dat alleen al daarom het beslag moet worden opgeheven. De voorzieningenrechter volgt dit standpunt niet. Hoewel in de koopovereenkomst voor het chalet staat dat die overeenkomst pas rechtsgeldig en van kracht wordt na volledige betaling van de koopprijs door [gedaagde] en tussen partijen niet in geschil is dat [gedaagde] de volledige koopprijs op dit moment nog niet heeft voldaan (er resteert nog € 1.995,00 van de overeengekomen koopprijs van € 120.000,00), hebben partijen vrijwel volledig uitvoering gegeven aan de koopovereenkomst. Het wordt er dan ook voor gehouden dat de tussen partijen gesloten koopovereenkomst rechtsgeldig en van kracht is.

De kern van de zaak

4.3.

[gedaagde] heeft conservatoir derdenbeslag laten leggen onder ING Bank N.V. ten laste van (de bankrekening van) [eiser] vanwege vermeende – namelijk gestelde maar betwiste – gebreken aan het chalet dat [eiser] aan [gedaagde] heeft verkocht. Er is verlof verleend om beslag te leggen voor een bedrag van € 86.000,00 inclusief rente en kosten. Het beslag heeft € 107.000,00 getroffen. In de kern draait deze zaak om de vraag of summierlijk is gebleken van de ondeugdelijkheid van de uit de vermeende gebreken voortvloeiende vordering van [gedaagde] op [eiser]. De voorzieningenrechter is van oordeel dat dit voor een deel van de vordering het geval is.

De vordering van [gedaagde] op [eiser] is gedeeltelijk summierlijk ondeugdelijk

4.4.

Het is allereerst van belang om te beoordelen of zich in het chalet, naar voorlopig oordeel, gebreken bevinden. Hoewel de voorzieningenrechter niet over de e-mail van 16 november 2025 van [gedaagde] aan [eiser] beschikt, waarin [gedaagde] blijkbaar alle vermeende gebreken aan het chalet heeft opgesomd, heeft de advocaat van [eiser] in zijn pleitnotities een opsomming van (enkele van) de vermeende gebreken gegeven. Die opsomming luidt als volgt:

plakfolie laat los;

een CV-beugel hangt minder dan vijftig centimeter van de grond en er moeten slangen in een S-bocht zitten;

er is sprake van een lekke slang;

e cv-ketel heeft een storing;

r mist een plint;

de bovenkasten zijn schoongemaakt met een schuurspons;

er is een CV-plaat stuk en er mist een rozet;

de CV-slangen moet worden gebeugeld;

de raamgordijnen zijn niet compleet;

er zit een scheur in het plafond en in het stucwerk;

de doucheknop was/zat verstopt;

er zijn plinten geverfd;

in de slaapkamer mist een ruitje;

er liggen flessen onder de wagen; en

er staan stenen tegen de schuur.

4.5.

Naast deze punten heeft de advocaat van [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling nog de volgende vermeende gebreken genoemd:

er is geen certificaat verstrekt voor de cv-ketel;

de cv-leidingen zijn verkeerd aangesloten;

de vloer van het chalet is aan het verzakken;

er zijn geen gasafsluiters geplaatst;

de buitenmuren zijn aan het roesten;

er is een enorme hoeveelheid vocht aanwezig in de vloeren, muren en het plafond;

er is geen aarde aanwezig voor de elektra in de badkamer; en

het chalet is (veel) ouder dan [eiser] [gedaagde] heeft verteld.

4.6.

Voor wat betreft de punten a., e. tot en met j., l. tot en met p., r., t. en u. is de voorzieningenrechter van oordeel dat, voor zover deze punten al als gebreken in de zin van de wet kwalificeren, [gedaagde] deze gebreken niet aan [eiser] kan tegenwerpen. [eiser] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat [gedaagde] – vanwege zijn beroep – in hun onderlinge verhouding als de meest deskundige partij op bouwkundig en technisch gebied moet worden aangemerkt en dat [gedaagde] over de kennis en kunde beschikte om deze vermeende gebreken vóór de overdracht van het chalet te signaleren. Verder heeft [gedaagde] het chalet minimaal

– want volgens [eiser] vaker – twee keer gezien c.q. geïnspecteerd vóór de overdracht van het chalet. [gedaagde] was dus ook daadwerkelijk in de gelegenheid om de vermeende gebreken te ontdekken. Hoewel de voorzieningenrechter er niet aan twijfelt dat [gedaagde] vanwege zijn medische omstandigheden niet in staat was om goed te zien in het (schemer)donker, lag het – als de bezichtigingen van het chalet al plaatsvonden in het (schemer)donker, want dat betwist [eiser] – op de weg van [gedaagde] om zich tijdens de bezichtigingen te laten vergezellen door iemand die wel in staat was om het chalet deugdelijk te inspecteren. Dat [gedaagde] dat blijkbaar niet heeft gedaan en dat hij in plaats daarvan heeft vertrouwd op algemene aanprijzingen van [eiser] dat het chalet in orde was en dat alles werkte, kan [gedaagde] niet aan [eiser] tegenwerpen. Het leidt er in het bijzonder ook niet toe dat de mededelingsplicht van [eiser], als ondeskundige verkoper, zwaarder weegt dan de onderzoeksplicht van [gedaagde], als deskundige koper. Overigens heeft [eiser] onweersproken gesteld dat [gedaagde] vóór de overdracht van het chalet al enige tijd overdag aan het chalet heeft geklust/verbouwd. [gedaagde] moet in staat worden geacht het chalet toen in ieder geval deugdelijk te hebben kunnen inspecteren. Bij deze stand van zaken is de voorzieningenrechter voorlopig van oordeel dat [gedaagde] het chalet ten tijde van de overdracht daarvan heeft geaccepteerd mét de vermeende gebreken a., e. tot en met j., l. tot en met p., r., t. en u. [gedaagde] kan zich dan ook niet nu op die vermeende gebreken beroepen om de handhaving van het conservatoir beslag te rechtvaardigen.

4.7.

Voor wat betreft punt k. is het de voorzieningenrechter volstrekt onduidelijk wat precies het probleem met de doucheknop was. Daardoor kan de voorzieningenrechter niet vaststellen of dit een gebrek is en, in het verlengde daarvan, of het een gebrek is dat [gedaagde] tijdens de bezichtigingen had kunnen en moeten constateren. Aangezien het op de weg van [gedaagde] ligt om het bestaan van het gebrek aannemelijk te maken, leidt het voorgaande ertoe dat de voorzieningenrechter er op dit punt, vooralsnog, van uitgaat dat geen sprake is van een gebrek waarvoor [eiser] schadeplichtig is.

4.8.

Voor wat betreft punt w. is de voorzieningenrechter van oordeel dat niet is komen vast te staan dat het chalet daadwerkelijk (veel) ouder is dan [eiser] heeft geadverteerd c.q. medegedeeld. [eiser] heeft in de verkoopadvertentie geschreven dat het chalet in 2023 is gebouwd en dat hij zelf het bouwafval heeft afgevoerd nadat hij het chalet in 2023 heeft gekocht. [gedaagde] heeft weliswaar gesteld dat dit niet klopt en dat het chalet ongeveer 20 à 25 jaar oud is, maar [gedaagde] heeft dat niet (voldoende) onderbouwd. Daar komt bij dat [gedaagde] niet heeft gesteld wat precies zijn schade zou zijn vanwege het vermeend (veel) ouder zijn van het chalet, terwijl de voorzieningenrechter geen aanknopingspunten heeft om die schade te schatten. Dit vermeende gebrek aan het chalet kan op dit moment daarom sowieso niet worden betrokken in de begroting van de vordering van [gedaagde] op [eiser].

4.9.

Voor wat betreft de punten b. tot en met d., q., s. en v. is de voorzieningenrechter van oordeel dat niet kan worden uitgesloten dat sprake is van gebreken die [gedaagde] tijdens de bezichtigingen niet hadden hoeven opvallen én waarvoor [eiser] schadeplichtig is tegenover [gedaagde]. Deze vermeende gebreken betreffen in de eerste plaats (de werking van) de cv-installatie in het chalet. [gedaagde] heeft gesteld dat de cv-ketel tijdens de bezichtigingen was uitgeschakeld en dat die installatie zich bovendien achter een wasmachine bevond, zodat hij (de werking van) de cv-installatie niet goed heeft kunnen inspecteren. Dit komt de voorzieningenrechter niet onaannemelijk voor. [eiser] heeft weliswaar gesteld dat de cv-installatie wel was ingeschakeld tijdens de bezichtigingen, maar dat heeft hij verder niet onderbouwd. Overigens heeft [gedaagde] ook gesteld dat hij in eerste instantie – op instructie van [eiser] – zelf heeft geprobeerd de cv-installatie bij te vullen en dat toen een lekkage is ontstaan die schade aan de vloerbedekking heeft veroorzaakt. Op dit moment kan enerzijds niet worden uitgesloten dat de slang van de cv-installatie al lek was (punt c.), terwijl anderzijds ook niet kan worden uitgesloten dat de lekkage het gevolg is van het handelen van [gedaagde]. De vermeende gebreken betreffen verder de gasafsluiters en de aarde van de elektra in de badkamer. De voorzieningenrechter acht het ook niet onaannemelijk dat [gedaagde] deze gebreken tijdens de bezichtigingen niet heeft kunnen constateren. Daarvoor is relevant dat dit geen direct in het oog springende zaken zijn, die een gemiddelde (of zelfs een deskundige) koper tijdens een bezichtiging zouden moeten opvallen. In ieder geval heeft [eiser] op deze punten onvoldoende gesteld om te kunnen concluderen dat de gestelde vordering van [gedaagde] op [eiser] summierlijk ondeugdelijk is, hoewel duidelijk is dat er op dit punt nog het nodige uit te zoeken en te bewijzen valt.

4.10.

De voorzieningenrechter gaat voorbij aan het standpunt van [eiser] dat [gedaagde] hem niet (deugdelijk) in gebreke heeft gesteld en dat de vermeende gebreken hem om die reden niet kunnen worden tegengeworpen. Gebleken is dat (de advocaat van) [gedaagde] [eiser] in ieder geval driemaal een brief heeft gestuurd met betrekking tot de vermeende gebreken. Hoewel geen van partijen de brief van 16 november 2025 in het geding heeft gebracht, is naar voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter in ieder geval niet uitgesloten dat de bodemrechter zal oordelen dat de andere twee brieven als rechtsgeldige ingebrekestellingen kwalificeren. De omstandigheid dat [gedaagde] zelf al inspecties had laten uitvoeren aan het chalet en materialen had besteld vóórdat hij [eiser] een brief over de vermeende gebreken heeft gestuurd, leidt vooralsnog niet tot de conclusie dat [gedaagde] [eiser] geen reële mogelijkheid heeft willen bieden om de gebreken te verhelpen. De verstuurde brieven wijzen juist op het tegendeel. Dat kan wel anders komen liggen als mocht blijken dat [gedaagde] al voor 16 november 2025 aan het klussen is geslagen, zoals [eiser] stelt, maar (nog) niet onderbouwt.

4.11.

De voorzieningenrechter passeert ook het standpunt van [eiser] dat de door [gedaagde] in het geding gebrachte rapportages onvoldoende onderbouwen dat daadwerkelijk sprake is van gebreken aan het chalet. Zelfs als komt vast te staan dat [gedaagde] heeft gewerkt bij en/of een (zaken)relatie is van de bedrijven die de rapportages hebben opgesteld, dan nog dwingt dit niet tot de conclusie dat de rapportages in strijd met de waarheid zijn opgemaakt. De vraag of de gebreken daadwerkelijk bestaan, moet in een bodemprocedure worden beantwoord. Die bodemrechter kan eventueel een onafhankelijke deskundige benoemen.

4.12.

Concluderend is voor een deel van de vordering van [gedaagde] op [eiser] summierlijk gebleken van de ondeugdelijkheid daarvan, namelijk voor zover [gedaagde] aan [eiser] andere gebreken tegenwerpt dan de punten b. tot en met d., q., s. en v.

De vordering wordt herbegroot op € 20.000,00

4.13.

Dan resteert de vraag op welk bedrag de vordering van [gedaagde] op [eiser] met inachtneming van al het voorgaande moet worden herbegroot. De voorzieningenrechter oordeelt hierover als volgt.

4.14.

In het beslagrekest heeft [gedaagde] zijn totale vordering op [eiser] begroot op € 66.712,17. Dit bedrag bestaat blijkens bijlage 8 bij het beslagrekest uit:

€ 42.985,00 aan directe kosten;
€ 5.785,00 aan verbeterkosten;
€ 7.950,00 aan kosten voor de installatie van de gasleiding;
€ 6.037,90 aan dakdekkerskosten; en
€ 3.954,27 aan door [gedaagde] zelf uitgevoerde reparatiewerkzaamheden.

4.15.

De voorzieningenrechter heeft [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling voorgehouden dat in het bedrag van € 42.985,00 aan directe kosten ook posten voor het aanpassen van de cv-installatie (€ 7.000,00) en dakdekkerswerkzaamheden (€ 6.750,00) zijn begrepen. Aangezien [gedaagde] naast de directe kosten ook – onder meer – twee losse posten voor dakdekkerswerkzaamheden en de installatie van de gasleiding heeft opgenomen, lijkt sprake te zijn van een dubbeltelling. [gedaagde] heeft de voorzieningenrechter tijdens de mondelinge behandeling niet van het tegendeel kunnen overtuigen. Het is voor de voorzieningenrechter niet inzichtelijk of de posten in het bedrag aan directe kosten betrekking hebben op andere werkzaamheden dan de losse posten. De voorzieningenrechter gaat er daarom vanuit dat sprake is van een dubbeltelling, waardoor de begrote vordering van [gedaagde] op [eiser] in ieder geval met € 13.750,00 (€ 7.000,00 + € 6.750,00) aan directe kosten moet worden verminderd.

4.16.

De voorzieningenrechter heeft [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling ook gevraagd naar de post van € 5.785,00 aan verbeterkosten en [gedaagde] gevraagd waarom [eiser] die kosten zou moeten betalen. Ook daar heeft [gedaagde] geen genoegzaam antwoord op kunnen geven. Zijn stelling dat het noodzakelijk is om deze kosten te maken om ervoor te zorgen dat [gedaagde] het chalet op de lange termijn kan blijven gebruiken, is daartoe onvoldoende. Niet valt in te zien op grond waarvan [eiser] tegenover [gedaagde] gehouden zou zijn om te betalen voor verbeteringen aan het chalet, zelfs als zou vast komen te staan dat het chalet enkele gebreken heeft. Dit betekent dat de begrote vordering van [gedaagde] op [eiser] met een bedrag van € 5.785,00 moet worden verminderd.

4.17.

Voor wat betreft de post van € 3.954,27 aan door [gedaagde] zelf uitgevoerde reparatiewerkzaamheden geldt dat de voorzieningenrechter op dit moment niet kan controleren of alle door [gedaagde] bij het beslagrekest in het geding gebrachte bonnen/facturen daadwerkelijk zien op werkzaamheden die hij heeft moeten verrichten als gevolg van gebreken aan het chalet waarvoor [eiser] aansprakelijk is en dat die bonnen/facturen – bijvoorbeeld – geen betrekking hebben op verbeteringen aan het chalet. Als gevolg hiervan wordt de begrote vordering van [gedaagde] op [eiser] met € 3.954,27 verminderd.

4.18.

Dan resteert een bedrag van € 42.985,00 aan directe kosten. In dit bedrag zitten een aantal kleine posten die naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter niet kwalificeren als gebreken waarvoor [eiser] aansprakelijk is. Daarnaast zit in dit bedrag een forse post van € 15.000,00 voor “
Bij terugplaatsen kunststof gevelbekleding aan de onderzijde een startprofiel met afwatering monteren. (Advies het object volledig met kunststof te bekleden.)”, waarvan het de voorzieningenrechter op voorhand niet duidelijk is of dit een kostenpost betreft vanwege een gebrek waarvoor [eiser] aansprakelijk is. Tegen de achtergrond van deze onduidelijkheid en met inachtneming van de belangen van partijen, waarbij het belang van [eiser] bij opheffing van het beslag erin is gelegen dat hij op korte termijn geld nodig heeft om in zijn eigen bedrijf te investeren en het belang van [gedaagde] erin is gelegen dat hij zekerheid heeft voor zijn vermeende vordering op [eiser], herbegroot de voorzieningenrechter de vordering van [gedaagde] op [eiser] in redelijkheid op € 20.000,00. Daarmee krijgt [eiser] weer de beschikking over een aanzienlijk bedrag om in zijn eigen bedrijf te investeren, terwijl [gedaagde] voor een redelijk bedrag zekerheid houdt voor de voldoening van zijn vermeende vordering op [eiser].

De conclusie

4.19.

De vordering van [gedaagde] op [eiser] wordt herbegroot op € 20.000,00. Het beslag onder ING Bank N.V. ten laste van de bankrekening van [eiser] wordt opgeheven voor zover het een hoger bedrag dan € 20.000,00 heeft geraakt. De vordering a. van [eiser] wordt voor het overige afgewezen. Vordering b. wordt afgewezen, omdat de voorzieningenrechter het beslag zelf opheft.

[gedaagde] moet de proceskosten van [eiser] betalen

4.20.

[gedaagde] is voor het grootste deel in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:

- dagvaarding € 153,77

- griffierecht € 341,00

- salaris advocaat € 1.177,00 (tarief gemiddeld complexe zaak)

- nakosten €
189,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 1.860,77

4.21.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

Uitvoerbaarheid bij voorraad

4.22.

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter:

5.1.

herbegroot de vordering waarvoor de voorzieningenrechter in deze rechtbank op 26 maart 2026 beslagverlof heeft verleend op € 20.000,00 inclusief rente en kosten;

5.2.

heft het op 7 april 2026 in opdracht van [gedaagde] onder ING Bank N.V. gelegde conservatoir derdenbeslag op voor zover dat beslag meer dan € 20.000,00 heeft getroffen;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.860,77, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening voor het geval het vonnis wordt betekend;

5.4.

veroordeelt [gedaagde] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;

5.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.6.

wijst al het andere af.

Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin en door mr. M. de Geus in het openbaar uitgesproken op 26 juni 2026.
3349 / 2009