ECLI:NL:RBROT:2026:6926

• Datum uitspraak: 12 juni 2026
• Publicatiedatum: 16 juni 2026
• Zaaknummer: 1295956 CV EXPL 24-22533, 11563703 CV EXPL 25-4487, 11809990 CV EXPL 25-16146
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: V.F. Milders
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing vordering verborgen gebrek appartement wegens onvoldoende onderbouwing

Eiser, eigenaar van een appartement in Rotterdam, vordert vergoeding van kosten die hij maakte vanwege een lekkage die na de koop werd ontdekt. Hij stelt dat sprake is van een verborgen gebrek dat het appartement ongeschikt maakt voor normaal gebruik. De lekkage zou zijn veroorzaakt door een ongeoorloofde aansluiting van een leiding en gebrekkige elektrische bedrading.

De rechtbank oordeelt dat eiser onvoldoende heeft gesteld over de oorzaak van de lekkage. Zijn enkele verwijzing naar verklaringen van een loodgieter en technisch beheerder van de VvE is onvoldoende onderbouwd. Hierdoor is niet voldaan aan de stelplicht, waardoor de vordering wordt afgewezen.

De vorderingen in vrijwaring en ondervrijwaring worden eveneens afgewezen omdat de hoofdvordering faalt en er daardoor geen belang is bij deze vorderingen. De proceskosten worden verdeeld waarbij eiser de kosten van de hoofdzaak en vrijwaringszaak draagt, en de VvE de kosten van de ondervrijwaringszaak. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad.

Uitkomst: De vordering wegens verborgen gebrek wordt afgewezen wegens onvoldoende onderbouwing; ook vrijwaringsvorderingen worden afgewezen.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummers: 11295956 CV EXPL 24-22533 (hoofdzaak)

11563703 CV EXPL 25-4487 (vrijwaring)

11809990 CV EXPL 25-16146 (ondervrijwaring)

datum uitspraak: 12 juni 2026

Vonnis van de kantonrechter

in de hoofdzaak van :

[persoon A] ,

woonplaats: [woonplaats 1] ,

eiser,

gemachtigde: mr. F.E. Boonstra,

tegen

1.. [persoon B] ,

2. [persoon C] ,

woonplaats: [woonplaats 1] ,

gedaagden,

gemachtigde: mr. E. Lems,

en de vrijwaringszaak van:

1.. [persoon B] ,

2. [persoon C] ,

woonplaats: [woonplaats 1] ,

eisers,

gemachtigde: mr. E. Lems,

tegen

[persoon D] ,

woonplaats: [woonplaats 2] ,

gedaagde,

gemachtigde: mr. R. Sinke,

en de ondervrijwaringszaak van:

[persoon D] ,

woonplaats: [woonplaats 2] ,

eiser,

gemachtigde: mr. R. Sinke,

tegen

Vereniging van eigenaars [naam VvE] te Rotterdam ,

vestigingsplaats: Rotterdam,

gedaagde,

die niet in de procedure is verschenen.

De partijen worden hierna ‘ [persoon A] ’, (in enkelvoud) ‘ [persoon B] ’, ‘ [persoon D] ’ en ‘de VvE’ genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het dossier in de hoofdzaak met nummer 11295956 bestaat uit de volgende processtukken:

• de dagvaarding van 28 augustus 2024, met bijlagen;
• het vonnis in het incident van 31 januari 2025;
• het antwoord, met bijlagen;
• de e-mail van de gemachtigde van [persoon B] van 29 april 2026, met bijlagen;
• de akte van [persoon A] , met bijlagen;

1.2.

Het dossier in de vrijwaringszaak met nummer 11563703 bestaat uit de volgende processtukken:

• de dagvaarding van 20 februari 2025, met bijlagen;
• het vonnis in het incident van 27 juni 2025;
• het antwoord;
• de spreekaantekeningen van [persoon D] ;

1.3.

Het dossier in de ondervrijwaringszaak met nummer 11809990 bestaat uit het volgende processtuk:

- de dagvaarding van 12 juli 2025, met bijlagen.

1.4.

Op 11 mei 2026 zijn de zaken gelijktijdig tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig [persoon A] , met zijn gemachtigde, [persoon B] en [persoon C] , met hun gemachtigde en [persoon D] , met zijn gemachtigde.

1.5.

Tegen de VvE is verstek verleend (artikel 139 Rv).

2. De beoordeling

Waar gaat deze zaak over?

2.1.

[persoon A] is eigenaar van het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van de woonruimte aan de [adres] in Rotterdam (hierna: het appartement). Hij heeft het appartement in 2023 gekocht van [persoon B] . De koopovereenkomst is op 28 april 2023 ondertekend en de levering heeft plaatsgevonden op 2 oktober 2023. [persoon B] heeft het appartement op zijn beurt in 2019 gekocht van [persoon D] . Het appartement maakt onderdeel uit van een gebouw dat is gesplitst in appartementsrechten. Bij die splitsing is de VvE opgericht. [persoon A] , [persoon B] en [persoon D] zijn als eigenaar van rechtswege lid (geweest) van de VvE.

2.2.

In september 2023 heeft [persoon B] in het appartement een lekkage ontdekt. In opdracht van de VvE heeft een inspectie plaatsgevonden. De lekkage bleek afkomstig van de standleiding. De standleiding is een gemeenschappelijke zaak van het gebouw, waarover de VvE het beheer voert. De VvE heeft aan [persoon B] laten weten dat de lekkage op kosten van de VvE zou worden verholpen. De makelaar van [persoon B] heeft dit doorgegeven aan de makelaar van [persoon A] . De makelaar van [persoon A] heeft aan de makelaar van [persoon B] laten weten dat [persoon A] “niet onder de indruk” was.

2.3.

De Vve heeft opdracht gegeven aan een loodgieter om de lekkage te herstellen. De loodgieter is half oktober 2023, na de levering van het appartement door [persoon B] aan [persoon A] , aan de slag gegaan. Volgens [persoon A] hebben de loodgieter en de technisch beheerder van de VvE op dat moment geconstateerd:

• dat er een aftakking van de standleiding naar de wastafel in de badkamer was gemaakt, zonder dat de VvE daar ooit toestemming voor heeft gegeven;
• dat de schacht rond de standleiding op enig moment was afgebroken en hersteld, zonder overleg met en/of toestemming van de VvE. Dit zou niet volgens de eisen zijn gedaan;
• ook zou de elektrische bedrading van het bubbelbad niet in orde zijn en daarom gevaar voor elektrocutie opleveren.

Volgens [persoon A] is het hem vervolgens verboden om de badkamer te gebruiken totdat herstelwerkzaamheden hadden plaatsgevonden.

2.4.

De VvE heeft de kosten voor het herstel van de standleiding en schacht bij [persoon A] in rekening gebracht. [persoon A] heeft die kosten aan de VvE betaald. Daarnaast heeft [persoon A] kosten gemaakt omdat de badkamer vanwege de werkzaamheden deels moest worden afgebroken en weer hersteld. In deze procedure vordert hij betaling van de door hem gemaakte kosten van in totaal € 23.348,90 van [persoon B] , te vermeerderen met rente en kosten. Volgens [persoon A] is sprake van een verborgen gebrek aan het appartement en bezat het ten tijde van de koop niet de eigenschappen die nodig zijn voor normaal gebruik.

2.5.

[persoon B] betwist dat sprake is van een verborgen gebrek en wijst erop dat hij de badkamer in de periode dat hij eigenaar was (van 2019 tot en met 2023) zonder problemen heeft kunnen gebruiken. [persoon B] heeft op zijn beurt [persoon D] aangesproken en meent dat als hij aansprakelijk is jegens [persoon A] , [persoon D] in vrijwaring alle bedragen moet vergoeden die hij aan [persoon A] moet betalen. [persoon B] beroept zich er daarbij op dat [persoon D] in 2012 een verbouwing heeft laten uitvoeren aan de badkamer. Als daarbij fouten zijn gemaakt met als gevolg dat de badkamer nu een ernstig gebrek blijkt te hebben, was het appartement ten tijde van de koop door [persoon B] van [persoon D] ook al non-conform, aldus [persoon B] .

2.6.

[persoon D] heeft er ook op gewezen dat hij de badkamer altijd probleemloos heeft kunnen gebruiken. Hij betwist dat bij de verbouwing in 2012 wijzigingen zijn aangebracht aan de (stand)leiding en de leidingschacht, zodat hij niet aansprakelijk kan zijn voor een gebrekkige aftakking die op de standleiding is gemaakt. Hij herinnert zich dat door of in opdracht van de VvE rond 2005 werkzaamheden zijn verricht aan de schachten en standleidingen van het gebouw, waarbij de aansluitingen van de wastafels aan de standleidingen zijn aangepast. In 2007 deed zich een lekkage voor, waarbij een deel van de afvoerbuis tussen de wastafel en de aansluiting op de verdere afvoer bleek te ontbreken. Dat is destijds op kosten van de VvE hersteld. [persoon D] meent dan ook dat het de VvE is die aansprakelijk is voor de herstelkosten en gevolgschade en heeft daarom in ondervrijwaring gevorderd dat de VvE alles aan hem moet vergoeden dat hij aan [persoon B] moet betalen.

In de hoofdzaak

2.7.

De kantonrechter wijst de vordering van [persoon A] af, omdat hij niet genoeg heeft gesteld over de oorzaak van de lekkage. Dat oordeel wordt hieronder toegelicht.

2.8.

[persoon A] baseert zijn vordering op het standpunt dat sprake is van een verborgen gebrek aan het appartement. Hij beroept zich erop dat het appartement niet de eigenschappen bezit die hij op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten (artikel 7:17 lid 2 BW). Wat [persoon A] mocht verwachten, staat in artikel 6.1 in combinatie met artikel 6.3 van de koopovereenkomst die hij met [persoon B] heeft gesloten. In artikel 6.1 staat dat het appartement wordt overgedragen in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van de koopovereenkomst bevindt, met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. In artikel 6.3 staat dat het appartement bij de levering de eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning en dat de verkoper niet instaat voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn.

2.9.

De kernvraag in deze procedure is dus of sprake is van een eigenschap van het appartement dat aan een normaal gebruik ervan als woning in de weg staat. Op [persoon A] rust de plicht om voldoende te stellen over die eigenschap, omdat hij zich op non-conformiteit beroept. De kantonrechter oordeelt dat hij dat niet heeft gedaan.

2.10.

[persoon A] heeft volstaan met de stelling dat de loodgieter en de technisch beheerder van de VvE hebben gezegd dat er sprake is van een ongeoorloofde aansluiting van de afvoer van de wastafel op de standleiding van het gebouw, waardoor de lekkage is ontstaan, en dat de elektrische bedrading van het bubbelbad zodanig was aangelegd dat een risico op elektrocutie bestond. Elke onderbouwing hiervan ontbreekt echter. Het minste dat van [persoon A] had mogen worden verwacht is dat hij was gekomen met verklaringen van de loodgieter of technisch beheerder met tekst en uitleg over hun bevindingen. Die bevindingen zijn namelijk doorslaggevend voor de grondslag van de vordering van [persoon A] . Het ligt dan ook op zijn weg als eisende partij om niet alleen de kantonrechter daarover voldoende te informeren, maar ook zeker [persoon B] als gedaagde partij, die het niet eens met de vordering, zodat hij in de gelegenheid is en wordt gesteld zijn verweer goed te kunnen voeren. Dat heeft [persoon A] dus niet gedaan. Daarom wordt geconcludeerd dat [persoon A] niet heeft voldaan aan zijn stelplicht. De vordering wordt daarom afgewezen.

In vrijwaring en ondervrijwaring

2.11.

Omdat de vordering van [persoon A] wordt afgewezen, heeft [persoon B] geen belang bij zijn vordering in de vrijwaringszaak tegen [persoon D] . Datzelfde geldt voor de vordering van [persoon D] in de ondervrijwaringszaak tegen de VvE. Om die reden worden hun vorderingen afgewezen.

Proceskosten

2.12.

De proceskosten in de
ondervrijwaringszaak komen voor rekening van de VvE. De vordering van [persoon D] wordt alleen afgewezen omdat de vordering in de hoofdzaak wordt afgewezen. [persoon D] had echter een goede reden om de VvE in deze procedure te betrekken en de VvE wordt als niet-verschenen partij toch beschouwd als de partij die in het ongelijk is gesteld. De kantonrechter begroot de kosten die de VvE aan [persoon D] moet betalen op € 147,42 aan dagvaardingskosten, € 90,- aan griffierecht, € 1.154,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten × € 577,-) en € 144,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.535,42. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.

2.13.

De proceskosten in de
vrijwaringszaak komen voor rekening van [persoon B] , omdat zijn vordering wordt afgewezen (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [persoon B] aan [persoon D] moet betalen op € 1.154,- aan salaris voor de gemachtigde

(2 punten × € 577,-) en € 144,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.298,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.

2.14.

De proceskosten in de
hoofdzaak komen voor rekening van [persoon A] , omdat hij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [persoon A] aan [persoon B] moet betalen op € 1.154,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten × € 577,-), € 1.298,- aan proceskostenveroordeling in de vrijwaringszaak en € 144,- aan nakosten. Dat is in totaal € 2.596,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De kosten in de vrijwaringszaak moet [persoon A] aan [persoon B] betalen omdat [persoon B] genoodzaakt was om [persoon D] in deze procedure te betrekken op grond van de stellingen van [persoon A] en [persoon B] in de vrijwaringszaak alleen in het ongelijk wordt gesteld omdat de vordering in de hoofdzaak wordt afgewezen.

Uitvoerbaar bij voorraad

2.15.

Dit vonnis wordt wat de proceskostenveroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat de eisende partijen dat eisen en de gedaagde partijen daar geen bezwaar tegen hebben gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

3. De beslissing

De kantonrechter:

in de hoofdzaak met nummer 11295956 :

3.1.

wijst de vorderingen af;

3.2.

veroordeelt [persoon A] in de proceskosten, die aan de kant van [persoon B] worden begroot op € 2.596,-;

in de vrijwaringszaak met nummer 11563703

3.3.

wijst de vordering af;

3.4.

veroordeelt [persoon B] in de proceskosten, die aan de kant van [persoon D] worden begroot op € 1.298,-;

in de ondervrijwaringszaak met nummer 11809990

3.5.

wijst de vordering af;

3.6.

veroordeelt de VvE in de proceskosten, die aan de kant van [persoon D] worden begroot op € 1.535,42;

in alle zaken:

3.7.

verklaart deze vonnissen wat de proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. V.F. Milders en in het openbaar uitgesproken.

51909