Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 12122294 VV EXPL 26-121
datum uitspraak: 13 mei 2026
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
[eiseres] B.V.,
vestigingsplaats: [vestigingsplaats 1] ,
eiseres,
gemachtigde: mr. G.I. Beij,
tegen
[gedaagde] B.V.,
vestigingsplaats: [vestigingsplaats 2] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. M.R. de Kok.
De partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 16 maart 2026, met bijlagen 1 t/m 6;
- de brief van 24 april 2026 van mr. Beij met bijlagen 7 t/m 9;
- de brief van 29 april 2026 van mr. De Kok met bijlagen 1 t/m 5;
- de spreekaantekeningen van mr. Beij;
- de spreekaantekeningen met bijlagen van mr. De Kok.
1.2.
Op 30 april 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig:
- aan de kant van [eiseres] : de heer [naam 1] (bestuurder) met mr. Beij;
- aan de kant van [gedaagde] : de heer [naam 2] en mr. De Kok.
2.De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1.
[eiseres] verhuurt aan [gedaagde] de bedrijfsruimte aan de [adres] in [plaats] . De huurovereenkomst is ingegaan in mei 2025 en heeft een looptijd van vijf plus vijf jaar. De partijen hebben ook een koopovereenkomst gesloten voor de inventaris tegen een koopprijs van € 250.000,- en afgesproken dat [gedaagde] € 200.000,- daarvan in 33 maandelijkse termijnen afbetaalt. [eiseres] huurde de ruimte tot voor kort van de heer [naam 3] . De (hoofd)huurovereenkomst tussen [naam 3] en [eiseres] is echter op vordering van [naam 3] ontbonden in een gewone procedure bij vonnis van 17 april 2026 en [eiseres] is daarin veroordeeld de bedrijfsruimte te ontruimen.
2.2.
In dit kort geding gaat het in de kern om de vraag of [gedaagde] de bedrijfsruimte moet ontruimen. [eiseres] stelt dat [gedaagde] tegenover haar tekortschiet in het nakomen van haar betalingsverplichtingen, zodanig dat in een gewone procedure de (onder)huurovereenkomst zal worden ontbonden. [eiseres] vindt dat het gerechtvaardigd is daarop vooruit te lopen in kort geding en eist dat [gedaagde] wordt veroordeeld de bedrijfsruimte te ontruimen en een achterstand van € 65.308,48 te betalen met rente. Die achterstand betreft niet alleen de betalingsverplichtingen van [gedaagde] uit de (onder)huurovereenkomst, maar ook uit de koopovereenkomst voor de inventaris, aldus [eiseres] . Zij eist ook dat [gedaagde] wordt veroordeeld om tot en met de dag van de ontruiming een bedrag gelijk aan de huurprijs te betalen en om de betalingstermijnen uit de koopovereenkomst na te komen totdat alles is betaald.
2.3.
[gedaagde] is het niet eens met de eisen en wil dat die worden afgewezen. Zij voert aan dat zij de koopovereenkomst heeft vernietigd vanwege dwaling omdat [eiseres] vóór het sluiten van de (onder)huur- en koopovereenkomst niets heeft gemeld over de lopende rechtszaken tussen [naam 3] en [eiseres] over ontbinding van de hoofdhuurovereenkomst. [gedaagde] stelt dat zij vanwege de vernietiging van de koopovereenkomst een vordering heeft op [eiseres] en beroept zich op verrekening met de huurachterstand, zodat er geen huurachterstand meer resteert. Ook heeft zij haar betalingsverplichting uit de (onder)huurovereenkomst opgeschort vanaf 17 april 2026.
2.4.
De kantonrechter wijst de eis tot ontruiming toe en veroordeelt [gedaagde] de achterstand uit de huurovereenkomst van € 32.948,47 te betalen. De eis tot betaling van de achterstand in de betalingen van de koopsom wordt afgewezen. Dit oordeel wordt hierna uitgelegd.
Het toetsingskader in kort geding
2.5.
Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat [eiseres] heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [gedaagde] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.
[gedaagde] moet de ruimte ontruimen
2.6.
Vast staat dat [gedaagde] de huur vanaf februari 2026 niet meer heeft betaald. Zij heeft vanaf 17 april 2026 de betaling van de huur opgeschort, maar dit recht had zij niet. [gedaagde] stelt dat zij dit heeft gedaan omdat [eiseres] de bedrijfsruimte niet meer aan [gedaagde] ter beschikking kan stellen, omdat de huurovereenkomst tussen [eiseres] en [naam 3] is ontbonden. Deze stelling klopt echter niet. [eiseres] stelt de ruimte immers feitelijk nog steeds ter beschikking aan [gedaagde] en [gedaagde] maakt daar ook nog steeds gebruik van. Van een tekortkoming van [eiseres] is daarom geen sprake. [1] Verder heeft [eiseres] aangevoerd dat de mogelijkheid tot opschorting van de huur contractueel is uitgesloten. [gedaagde] betwist dit niet, maar brengt naar voren dat dit niet kan omdat [eiseres] niet aan haar hoofdverplichting voldoet. Zoals hiervoor staat, voldoet [eiseres] echter tot op de dag van vandaag wel aan haar hoofdverplichting, zodat ook deze stelling van [gedaagde] niet opgaat.
2.7.
[gedaagde] doet een beroep op verrekening met de vordering die zij uit hoofde van vernietiging van de koopovereenkomst op [eiseres] stelt te hebben (een bedrag van € 66.121,22). Zij stelt dat op het moment dat [eiseres] en [gedaagde] de koopovereenkomst sloten [naam 3] al een gewone procedure tegen [eiseres] was begonnen met als inzet ontbinding van de hoofdhuurovereenkomst. [eiseres] heeft dat niet aan [gedaagde] gemeld. Als zij dit wel had gedaan, had [gedaagde] nooit de koopovereenkomst gesloten. [eiseres] voert echter aan dat [gedaagde] haar eigen onderzoekplicht heeft geschonden en dat eventuele dwaling voor risico van [gedaagde] moet blijven. De partijen nemen uiteenlopende stellingen in over wat er is gevraagd en meegedeeld in de onderhandelingen voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst. Er is nader feitenonderzoek dan wel bewijslevering nodig om het beroep op dwaling te kunnen beoordelen, maar daarvoor is in kort geding geen plaats. Bovendien voert [eiseres] terecht aan dat in het geval van vernietiging van de koopovereenkomst mogelijk een geldelijke vergoeding op zijn plaats is voor het gebruik van de inventaris gedurende een bepaalde periode. De eventuele verschuldigdheid en de hoogte van een dergelijke vergoeding is echter nu niet eenvoudig vast te stellen, terwijl de eis tot het betalen van de betalingsachterstand voor toewijzing gereed ligt. De kantonrechter kan daarom aan het beroep op verrekening voorbij gaan (artikel 6:136 BW Pro). Overigens heeft [eiseres] terecht aangevoerd dat verrekening, net als opschorting, contractueel is uitgesloten.
2.8.
Naast de huurachterstand blijkt uit de door [eiseres] overgelegde stukken dat [gedaagde] ook in het verleden niet altijd de huur op tijd betaalde. Zo heeft [eiseres] ’WhatsApp-berichten overgelegd, waaruit blijkt dat zij [gedaagde] in augustus 2025, september 2025, november 2025 en december 2025 heeft gevraagd wanneer de huur wordt betaald. In januari 2026 is een aanmaning gestuurd voor de huur van die maand. Tot slot staat vast dat [gedaagde] ook de borgsom niet volledig heeft betaald. [gedaagde] had voor 1 maart 2026 het restant van € 10.018,09 moeten betalen. Dit heeft zij niet gedaan.
2.9.
Bij bedrijfsruimte is een huurachterstand van twee maanden in beginsel voldoende om de huurovereenkomst te ontbinden. Gelet op de bijkomende omstandigheden acht de kantonrechter het voldoende aannemelijk dat de rechter in een gewone procedure de (onder)huurovereenkomst zal ontbinden vanwege de betalingsachterstand van [gedaagde] . De kantonrechter vindt het daarom gerechtvaardigd om daarop vooruit te lopen en de ontruiming toe te wijzen.
2.10.
[eiseres] heeft hierbij een voldoende spoedeisend belang omdat zij op basis van het vonnis van 17 april 2026 de bedrijfsruimte moet ontruimen. Zo lang dat niet is gebeurd moet zij een gebruiksvergoeding betalen aan [naam 3] , terwijl [eiseres] geen inkomsten krijgt vanuit [gedaagde] en daardoor in (verdere) financiële problemen komt. Vanzelfsprekend heeft [gedaagde] groot belang om de bedrijfsruimte te blijven gebruiken, zeker gelet op de grote investeringen die zij hierin heeft gedaan. De kantonrechter acht het gelet op de tekortkomingen van [gedaagde] echter zodanig aannemelijk dat de huurovereenkomst in een gewone procedure zal worden ontbonden en het belang van [eiseres] bij een ontruiming zodanig groot dat de belangen van [gedaagde] hiervoor moet wijken.
2.11.
De ontruimingstermijn wordt bepaald op veertien dagen na betekening van het vonnis. De kantonrechter ziet geen redenen om een (nog) ruimere termijn te bepalen.
De termijnen uit de huurovereenkomst worden toegewezen
2.12.
[gedaagde] moet € 32.948,47 betalen aan [eiseres] . Vast staat dat dit de betalingsachterstand is tot en met april 2026. Het betreft de huur van € 7.643,46 per maand voor de maanden februari, maart en april 2026 en het restant van de waarborgsom van € 10.018,09.
2.13.
Omdat het gaat om een eis tot betaling van een geldsom in kort geding is in beginsel terughoudendheid op zijn plaats, mede gelet op het restitutierisico. Omdat het hier echter gaat om de verplichtingen uit de huurovereenkomst, terwijl [gedaagde] ook het gebruik van het gehuurde heeft gehad, is het zodanig aannemelijk dat de eis tot het betalen van de achterstand in een gewone procedure zal worden toegewezen dat het gerechtvaardigd is om hierop in dit kort geding vooruit te lopen.
2.14.
De wettelijke handelsrente over de achterstand wordt toegewezen zoals geëist, omdat voldoende is gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde] dat niet heeft betwist (artikel 6:119a BW).
2.15.
[gedaagde] wordt ook veroordeeld om tot en met de dag van de ontruiming een bedrag gelijk aan de maandelijks verschuldigde huur en bijkomende kosten over die periode te betalen.
De eisen over de termijnen uit de koopovereenkomst worden afgewezen
2.16.
De eis tot veroordeling van [gedaagde] om de achterstallige termijnen t/m april 2026 (€ 32.360,00) en om de nadien te vervallen termijnen uit de koopovereenkomst te betalen, wordt afgewezen.
2.16.1.
Het is onvoldoende aannemelijk dat deze eis in een gewone procedure zal worden toegewezen om hierop in dit kort geding vooruit te lopen. Niet is uitgesloten dat [gedaagde] een geslaagd beroep kan doen op vernietiging van de koopovereenkomst op grond van dwaling (artikel 6:228 lid 1 sub b BW Pro). Zoals hiervoor is geoordeeld is nader feitenonderzoek dan wel bewijslevering op dit punt nodig, waarvoor in dit kort geding geen plaats is.
2.16.2.
Bovendien is hier wel terughoudendheid op zijn plaats omdat het gaat om een eis tot betaling van een geldsom in kort geding. Er moet sprake zijn van omstandigheden die meebrengen dat vanwege een grote mate van spoedeisendheid een onmiddellijke voorziening moet worden getroffen. Die omstandigheden doen zich gezien het beroep op vernietiging van de koopovereenkomst niet voor. Ook moet bij het beoordelen van de eis tot het betalen van een geldsom rekening worden gehouden met het risico dat [eiseres] het bedrag niet kan terugbetalen als zij in een gewone procedure alsnog in het ongelijk gesteld; [gedaagde] heeft voldoende onderbouwd dat hiervan sprake is omdat [eiseres] in financiële problemen verkeert. Dat alles staat in de weg aan het toewijzen van deze eis.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen
2.17.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan [eiseres] moet betalen op € 128,65 aan dagvaardingskosten, € 1.504,00 aan griffierecht, € 865,00 aan salaris voor de gemachtigde en € 144,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 2.641,65. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.18.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiseres] dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv Pro). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde aan de [adres] in [plaats] te ontruimen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis met al degenen die en al hetgeen zich daarin of daarop bevindt respectievelijk bevinden, te ontruimen en ontruimd te houden en het gehuurde leeg, bezemschoon en onder afgifte van sleutels ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen;
3.2.
veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres] te voldoen € 32.948,47 , te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf de datum van verschuldigdheid tot aan de dag van algehele voldoening;
3.3.
veroordeelt [gedaagde] om vanaf 1 april 2026 tot en met de dag van ontruiming van het gehuurde, tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres] te voldoen een bedrag gelijk aan het bedrag van de alsdan verschuldigde huurprijs en bijkomende kosten over die periode;
3.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van [eiseres] worden begroot op € 2.641,65 met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf 14 dagen na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;
3.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.6.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.
34286