Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11951776 CV EXPL 25-23730
datum uitspraak: 29 mei 2026
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[naam 1],
woonplaats: [woonplaats] ,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
gemachtigde: A. Rijff (Jakwint Juristen),
tegen
Vliroon Holding B.V.,
vestigingsplaats: [woonplaats] ,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. R.T. de Weijer.
De partijen worden hierna ‘ [naam 1] ’ en ‘Vliroon’ genoemd.
1.De procedure
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- het tussenvonnis van 11 september 2025 en de daarin genoemde stukken;
- de conclusie na tussenvonnis van [naam 1] , met bijlagen;
- de akte houdende (aanvullende) producties/bewijs van Vliroon, met bijlagen;
- het verwijzingsvonnis van de kantonrechter [woonplaats] van 30 oktober 2025;
- het proces-verbaal van het getuigenverhoor van 31 maart 2026;
- de akte na getuigenverhoor van [naam 1] ;
- de conclusie na enquête van Vliroon.
2.De verdere beoordeling
2.1.
Tussen [naam 1] als huurder en Vliroon als verhuurder heeft een huurovereenkomst bestaan voor de bedrijfsruimte aan [adres] in [plaats] . Tussen partijen bestaat een geschil over de manier waarop [naam 1] het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst aan Vliroon heeft opgeleverd. Volgens Vliroon is dat niet op de goede manier gebeurd en moet [naam 1] in totaal € 10.155,44 exclusief btw aan schade aan haar betalen. Zij heeft van deze schade al € 5.610,10 exclusief btw (€ 6.788,- inclusief btw) verrekend met de borg die [naam 1] bij het aangaan van de huurovereenkomst aan haar heeft betaald. [naam 1] is deze procedure juist begonnen om deze borg (inclusief btw, te verminderen met een bedrag vanwege onderhoud van de warmtepomp dat op zijn kosten had moeten worden uitgevoerd) terug te vorderen.
2.2.
In het tussenvonnis van 11 september 2025 heeft de kantonrechter overwogen dat Vliroon een aantal kostenposten bij [naam 1] in rekening mag brengen en mag verrekenen met de borg. Het gaat om de volgende kosten (alles exclusief btw):
het herstellen van de elektrische installatie € 1.105,27
het afvoeren van afval € 150,00
het verwijderen en afblinden van loze leidingen € 92,00
onderhoud WTW-installatie en herstel warmtepomp € 395,00
totaal € 1.742,27
De kosten voor het vervangen van de deurbel mag Vliroon niet bij [naam 1] in rekening brengen.
2.3.
Vervolgens heeft de kantonrechter overwogen dat Vliroon moet bewijzen dat zij met [naam 1] heeft afgesproken dat de courtagekosten van makelaar Van Herk volledig door [naam 1] zouden worden betaald, tenzij hij het gehuurde in nette staat zou opleveren. Bij oplevering in nette staat zou [naam 1] de helft van de kosten voor zijn rekening nemen, aldus Vliroon. Het gaat om een bedrag van € 2.912,30 dat Vliroon aan [naam 1] heeft doorbelast.
2.4.
[naam 1] moet op zijn beurt bewijzen dat Vliroon op 13 juni 2024, tijdens een vooroplevering, heeft ingestemd met de staat waarin de vloer zich bevond. Volgens Vliroon heeft [naam 1] de coating van de vloer op een onjuiste, ondeskundige manier verwijderd, waardoor er schade aan de vloer is ontstaan. De herstelkosten bedragen volgens een door Vliroon overgelegde offerte € 4.500,- exclusief btw. Deze kosten heeft zij bij [naam 1] in rekening gebracht.
Vliroon is niet geslaagd in het leveren van bewijs
2.5.
De kantonrechter oordeelt dat Vliroon er niet in is geslaagd de gestelde afspraak over de courtage van de makelaar te bewijzen. Vliroon heeft volstaan met het overleggen van een schriftelijke verklaring van de heer [naam 2] . Hij schrijft in zijn verklaring dat hij op 2 april 2024 aanwezig is geweest bij een bezoek van de heer [naam 3] (bestuurder van Vliroon) aan het gehuurde. Hij schrijft:
“Tijdens dit bezoek is tussen de heer [naam 1] en de heer [naam 3] (Vliroon) afgesproken dat [naam 1] de helft van de makelaarskosten moest betalen, mits hij alle opleverpunten/gebreken zou oplossen (alleen dan zou Vliroon de helft van de makelaarskosten voor haar rekening nemen). Zou hij niet alle opleverpunten oplossen/herstellen (voor hij vertrok uit het bedrijfspand), dan moest de heer [naam 1] de volledige makelaarskosten zelf betalen.”
2.6.
[naam 1] heeft de gestelde afspraak betwist. Hij heeft verklaard dat hij in januari 2024 opdracht heeft gegeven aan de makelaar om een nieuwe huurder voor het gehuurde te vinden, maar dat hij op 21 mei 2024 deze opdracht heeft stopgezet. Volgens [naam 1] is op 13 juni 2024, bij de vooroplevering, gesproken over de courtage. [naam 3] heeft toen gezegd dat hij wilde dat [naam 1] de makelaarskosten zou betalen, maar [naam 1] is daar volgens hem toen niet mee akkoord gegaan. In de correspondentie tussen partijen vanaf 11 juli 2024 heeft [naam 1] deze afspraak ook steeds ontkend.
2.7.
In de akte na getuigenverhoor heeft [naam 1] de juistheid van de verklaring van [naam 2] betwist. [naam 1] stelt dat [naam 2] niet aan het gesprek dat op 2 april 2024 plaatsvond heeft deelgenomen.
2.8.
De kantonrechter oordeelt dat de verklaring van [naam 2] , naast de eigen stelling van Vliroon, onvoldoende is om de gestelde afspraak te bewijzen. [naam 1] heeft de afspraak gemotiveerd betwist en ook uitgelegd waarom de verklaring van [naam 2] niet juist kan zijn, althans geen weergave van zijn eigen waarneming is. Vliroon heeft op deze laatste betwisting niet kunnen reageren, maar die omstandigheid komt voor haar eigen risico. Zij heeft ervoor gekozen om alleen een schriftelijke verklaring van [naam 2] in het geding te brengen en hem niet als getuige te horen. Als zij dat wel had gedaan, had [naam 1] de gelegenheid gehad om [naam 2] te vragen om te bevestigen of hij al dan niet aan het gesprek op 2 april 2024 had deelgenomen. Die mogelijkheid heeft [naam 1] nu niet gehad. In die omstandigheid kon [naam 1] niet eerder dan in de akte na getuigenverhoor reageren op de verklaring van [naam 2] .
2.9.
Omdat Vliroon niet is geslaagd in het leveren van het opgedragen bewijs, wordt haar vordering tot betaling van de courtage à € 2.912,30 exclusief btw (€ 3.523,89 (inclusief btw) afgewezen.
[naam 1] is geslaagd in het leveren van bewijs
2.10.
De kantonrechter oordeelt dat [naam 1] wel is geslaagd in het leveren van bewijs dat Vliroon op 13 juni 2024 akkoord is gegaan met de staat van de vloer. De kantonrechter komt tot dit oordeel op grond van de verklaring van de heer [naam 4] , de verklaring van [naam 1] zelf en de door Vliroon overgelegde stukken. Dit wordt hieronder toegelicht.
2.11.
[naam 1] heeft in zijn conclusie na tussenvonnis een schriftelijke verklaring overgelegd van [naam 4] . [naam 4] schrijft onder meer:
“Tijdens deze vooroplevering[op 13 juni 2024]
heeft de heer [naam 3] het gehele pand zorgvuldig geïnspecteerd. Daarbij werd slechts één gebrek vastgesteld, te weten een defecte schakelaar aan de binnenzijde van het pand. Voor het overige verklaarde de heer [naam 3] mondeling akkoord te gaan met de staat van het pand en de vooroplevering.”
heeft de heer [naam 3] het gehele pand zorgvuldig geïnspecteerd. Daarbij werd slechts één gebrek vastgesteld, te weten een defecte schakelaar aan de binnenzijde van het pand. Voor het overige verklaarde de heer [naam 3] mondeling akkoord te gaan met de staat van het pand en de vooroplevering.”
2.12.
[naam 1] heeft [naam 4] ook als getuige laten horen. In het verhoor op 31 maart 2026 verklaart [naam 4] onder meer:
“Ik ben op 13 juni aanwezig geweest bij de vooroplevering in het betreffende bedrijfspand. (…) Bij de vooroplevering was ook de heer [naam 3] aanwezig. U vraagt mij hoe de vloer eruit zag. Ik herinner mij dat deze lichtgrijs van kleur was. Toen de heer [naam 3] aankwam waren wij net bezig met het monteren van de deurbel. De heer [naam 3] heeft aangewezen waar deze moest komen. Verder was er boven iets niet goed met de plinten. In de bedrijfshal beneden werd alleen gesproken over een kapotte schakelaar.”
2.13.
Anders dan Vliroon stelt, is de verklaring van [naam 4] (zeker in combinatie met die van [naam 1] ) voldoende om tot bewijs te dienen. Vliroon heeft vervolgens de juistheid van de verklaring van [naam 4] betwist, maar die betwisting treft geen doel. Vliroon zegt dat de verklaring van [naam 4] dat de vloer tijdens de vooroplevering geen oneffenheden of scheuren bevatte niet kan kloppen en wijst ter onderbouwing van die stelling op het volgende:
Het zou voor een leek onmogelijk zijn om de coating van de vloer te verwijderen zonder oneffenheid of scheurvorming;
De makelaar heeft verklaard dat hij [naam 1] meermaals heeft aangesproken op de onjuiste oplevering van de vloer;
Een expert heeft op 26 oktober 2024 vastgesteld dat de vloer oneffenheden, scheuren en andere beschadigingen bevat.
2.14.
Vliroon heeft haar stelling zoals hiervoor onder a weergegeven niet onderbouwd. De kantonrechter gaat daarom aan die stelling voorbij. Bovendien is deze stelling niet relevant, omdat de vraag die voorligt is of Vliroon op 13 juni 2024 heeft ingestemd met de staat waarin de vloer zich op dat moment bevond. Of er al dan niet beschadigingen aanwezig waren, doet niet ter zake als komt vast te staan dat die instemming er was. [naam 1] mocht er dan immers vanuit gaan dat hij geen (verdere) werkzaamheden meer aan de vloer hoefde te verrichten en dat hij het gehuurde dus op deze manier mocht opleveren. Om diezelfde reden zijn ook de stellingen onder b en c niet relevant. De verklaring van de makelaar zegt daarnaast ook niets over het al dan niet instemmen van Vliroon met de staat van de vloer op 13 juni 2024. De makelaar verklaart enkel dat er diverse keren met [naam 1] is gesproken over de oplevering van onder andere de vloer en dat [naam 1] had aangegeven dat de coating door hem verwijderd zou worden. Uit deze verklaring kan niet worden afgeleid dat na 13 juni 2024 afspraken zijn gemaakt waaruit volgt dat [naam 1] nog (meer) werkzaamheden aan de vloer moest verrichten. Tot slot volgt ook uit de opleverrapportages die Vliroon heeft overgelegd niet dat [naam 3] niet akkoord is gegaan met de staat van de vloer op 13 juni 2024. In het opleverrapport van 9 juli 2024, waarin de staat van het gehuurde is vastgelegd in verband met de oplevering aan de nieuwe huurder, is ook niets over de vloer vermeld. Het had voor de hand gelegen dat als Vliroon meent dat nog herstelwerkzaamheden aan de vloer moeten worden uitgevoerd (waarvan zij de kosten op [naam 1] wil verhalen, dus welke opdracht zij zal moeten verstrekken), in die opleverrapportage zou zijn vermeld dat deze werkzaamheden nog door de verhuurder zullen worden verricht. Op die plaats is het rapport staat echter “NVT” vermeld.
2.15.
Omdat [naam 1] erin is geslaagd te bewijzen dat Vliroon akkoord is gaan met de staat van de vloer op 13 juni 2024, wordt de vordering van Vliroon tot betaling van de herstelkosten à € 4.500,- exclusief btw afgewezen.
2.16.
Omdat er geen grondslag is om kosten voor herstel van de vloer op [naam 1] te verhalen, is er ook geen grondslag om de kosten voor het onderzoek naar de vloer (€ 816,- exclusief btw) bij [naam 1] in rekening te brengen. Ook deze vordering wordt dus afgewezen.
Conclusie ten aanzien van de vorderingen
2.17.
Uit het voorgaande volgt dat Vliroon in totaal € 1.742,27 exclusief btw op [naam 1] mag verhalen. Dit bedrag mag zij verrekenen met de borgsom die [naam 1] bij aanvang van de huurovereenkomst aan Vliroon heeft betaald. [naam 1] heeft een borgsom van € 6.788,- inclusief btw betaald. Vliroon heeft op de zitting bevestigd dat zij een bedrag exclusief btw wil verrekenen, omdat de btw voor haar aftrekbaar is. Daarom blijft van de borgsom (inclusief btw) een bedrag van € 5.045,73 over dat Vliroon aan [naam 1] moet terugbetalen. Dit bedrag wordt in conventie toegewezen. In reconventie worden de vorderingen van Vliroon afgewezen, omdat er geen bedrag resteert om toe te wijzen.
Vliroon moet incassokosten van € 40,- betalen
2.18.
Als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt € 40,- toegewezen. Dit is het bedrag waarop [naam 1] recht heeft vanaf de dag na de uiterste betaaldatum (artikel 6:96 lid 4 BW Pro). [naam 1] heeft niet gesteld dat er buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht. Daarom bestaat geen recht op een hogere vergoeding.
Vliroon moet de proceskosten betalen
2.19.
De proceskosten komen voor rekening van Vliroon, omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter begroot de kosten die Vliroon in conventie aan [naam 1] moet betalen op € 148,04 aan dagvaardingskosten, € 257,- aan griffierecht en € 1.440,- aan salaris voor de gemachtigde (4 punten × € 360,-). In reconventie worden deze kosten aan de kant van [naam 1] begroot op € 324,- aan salaris voor de gemachtigde (1/2 × 1,5 punten × € 432,-). Voor kosten die [naam 1] maakt na deze uitspraak moet Vliroon een bedrag betalen van € 144,-. Dat is in totaal € 2.313,04. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt Vliroon om aan [naam 1] te betalen € 5.085,73;
3.2.
veroordeelt Vliroon in de proceskosten, die aan de kant van [naam 1] worden begroot op € 2.313,04 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald.
3.3.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
51909