Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11794890 CV EXPL 25-15409
datum uitspraak: 22 mei 2026
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Waterweg Wonen,
vestigingsplaats: Vlaardingen,
eiseres,
gemachtigde: mr. K.A.M. Jaspers,
tegen
[gedaagde],
woonplaats: [woonplaats] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. M.H. de Lange.
De partijen worden hierna ‘Waterweg Wonen’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 11 juli 2025, met bijlagen;
- het antwoord, met bijlagen;
- de aanvullende producties van Waterweg Wonen;
- de spreekaantekeningen van Waterweg Wonen.
1.2.
Op 23 april 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren mevrouw [persoon A] en de heer [persoon B] aanwezig namens Waterweg Wonen, bijgestaan door de advocaat. [gedaagde] was ook aanwezig met haar dochter en bijgestaan door haar advocaat.
2.De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 21 juli 2014 een woning van Waterweg Wonen. [gedaagde] woont daar met haar drie kinderen. De buren van [gedaagde] klagen sinds 2023 over overlast die volgens Waterweg Wonen wordt veroorzaakt door [gedaagde] . In 2023 gingen de klachten vooral over stank- en muizenoverlast vanwege ernstige vervuiling in de woning. Daarnaast klagen de buren sinds eind 2023 over aanhoudende geluidsoverlast. Ook wordt geklaagd over een heftige wietlucht afkomstig uit de woning van [gedaagde] . Waterweg Wonen heeft geprobeerd de overlast weg te nemen door:
- de woning van [gedaagde] leeg te laten ruimen en op te knappen;
- de muizenoverlast te bestrijden; en
- twee keer een laatste-kans-overeenkomst met gedragsregels te sluiten om te voorkomen dat er opnieuw overlastsituaties ontstaan.
Dit heeft volgens Waterweg Wonen niet geholpen. De geluids- en muizenoverlast houden aan. [gedaagde] werkt niet volledig mee aan het verhelpen hiervan. Waterweg Wonen vindt nu dat het genoeg is geweest. Zij eist in deze procedure dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en [gedaagde] de woning moet verlaten.
2.2.
[gedaagde] is het niet eens met de eisen van Waterweg Wonen. [gedaagde] geeft aan dat de situatie in de woning sinds het opruimen van de woning is verbeterd. De woning en de tuin zijn namelijk niet meer vervuild. Daarnaast vindt zij dat er geen sprake is van structurele geluidsoverlast. Zij staat ook open voor begeleiding, maar ontvangt de verkeerde begeleiding van Pameijer, waardoor de overlast niet volledig kan worden weggenomen. Met de juiste begeleiding kan de overlastsituatie worden beëindigd, volgens [gedaagde] . Daarnaast geeft zij aan dat de ontruiming van de woning niet in het belang is van haarzelf en haar kinderen. Als zij de woning moet verlaten, dan zou dit de stijgende lijn die het gezin heeft ingezet weer laten dalen. Tot slot vindt [gedaagde] dat het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad mag worden verklaard.
De beslissing in het kort
2.3.
De kantonrechter ontbindt de huurovereenkomst. [gedaagde] moet de woning verlaten. Zij krijgt wel een ruime termijn om niet alleen vervangende opvang te realiseren, maar ook de begeleiding voor haar en haar kinderen te organiseren. Hieronder wordt dit oordeel uitgelegd.
[gedaagde] gebruikt de woning niet als goed huurder
2.4.
De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen. [gedaagde] is namelijk verplicht om de woning als een goed huurder te gebruiken en dat heeft zij niet gedaan. [1] De overlastsituatie speelt al sinds 2023. In 2023 hebben buren geklaagd over stank- en muizenoverlast. Waterweg Wonen heeft toen geconstateerd dat de woning en de tuin zwaar vervuild zijn. Dit blijkt ook voldoende duidelijk uit de foto’s die zijn overgelegd door Waterweg Wonen. De tuin ligt op dat moment vol met (huis)afval. De buren konden geen gebruik maken van hun tuin of de ramen openzetten vanwege de stank die uit de tuin van [gedaagde] kwam. De woning zelf was ook zwaar vervuild en stond vol met spullen. De kantonrechter constateert dat de woning toen onbewoonbaar was. Later in het jaar kwamen de eerste klachten over geluidsoverlast uit de woning van [gedaagde] . Waterweg Wonen heeft de woning in oktober 2023 opgeruimd en verdere afspraken met [gedaagde] vastgelegd in een laatste-kans-overeenkomst om de overlast te beëindigen en te voorkomen dat de overlast ooit weer zo erg zou worden als het is geweest. De afspraken komen in de kern neer op:
meewerken aan een traject om de woning op te ruimen en het onderhouden van de woning als goed huurder;
- geen overlast meer veroorzaken in welke vorm dan ook;
- begeleiding vanuit de zorg accepteren en huisbezoeken van Waterweg Wonen toestaan.
2.5.
Nadat Waterweg Wonen de woning heeft opgeruimd in 2023, zag Waterweg Wonen in juli 2024 dat [gedaagde] opnieuw tekortschoot, deze keer in de verplichtingen die zijn opgenomen in de laatste-kans-overeenkomst. De woning raakte weer vervuild en [gedaagde] kon het niet opbrengen om de woning opnieuw in te richten. In deze periode klagen buren van [gedaagde] aanhoudend over geluidsoverlast door schreeuwen, schelden en het slaan met deuren. Partijen hebben afgesproken om herstelwerkzaamheden in de woning uit te voeren en de woning samen met de gemeente Vlaardingen in te richten tijdens een periode waarin het gezin ergens anders verblijft. Partijen zijn vervolgens een tweede laatste-kans-overeenkomst overeengekomen waarin is opgenomen dat er geen overlast meer veroorzaakt mag worden en [gedaagde] moet meewerken aan huisbezoeken van Waterweg Wonen.
2.6.
De kantonrechter ziet dat de situatie inmiddels weliswaar beter is dan in het verleden, maar moet vaststellen dat [gedaagde] nog steeds structureel (geluids)overlast veroorzaakt in de buurt en niet (volledig) meewerkt aan huisbezoeken. Buren klagen nog steeds dat zij dagelijks geluidsoverlast ervaren op verschillende momenten op de dag, ook ’s nachts. [gedaagde] betwist dat er nog geluidsoverlast is en kwalificeert het als leefgeluiden. Hier gaat de kantonrechter echter niet in mee. Uit de constante meldingen die Waterweg Wonen ontvangt van de buren en de processen-verbaal van constateringen van de naastgelegen buren blijkt voldoende duidelijk dat de buren los van elkaar verklaren dat zij veel geluidsoverlast uit de woning van [gedaagde] ervaren. De buurman aan de ene kant ontvlucht af en toe zijn woning om rustig te kunnen werken en de buurman aan de andere kant hoort de kinderen van [gedaagde] boven de televisie uit en moet met een koptelefoon het geluid vanuit de woning van [gedaagde] buitensluiten. Daarnaast is de muizenoverlast nog niet volledig verholpen. [gedaagde] zegt dat zij geen last meer heeft van de muizenoverlast, maar heeft de ongediertebestrijder ook geen toegang gegeven tot de woning om dit bij haar te controleren en, indien nodig, te verhelpen. De buren hebben intussen nog wel problemen van de muizenoverlast. Ook door geen toegang te geven tot de woning, heeft [gedaagde] in strijd gehandeld met de laatste-kans-overeenkomst.
2.7.
De kantonrechter kan niet vaststellen dat de stankoverlast van de wiet waarover door buren is geklaagd, wordt veroorzaakt door [gedaagde] . Dit wordt wel door de buren verklaard, maar concreet betwist door [gedaagde] en de hulpverleners die bij haar komen. Op tijdstippen waarop de wietlucht wordt ervaren, hebben de hulpverleners die bij [gedaagde] langskomen geen wietlucht geroken. Volgens [gedaagde] roken andere buren ook wiet. Deze stankoverlast wordt dan ook niet meegewogen.
De huurovereenkomst wordt ontbonden
2.8.
De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat [gedaagde] ernstig tekort is geschoten in de nakoming. Om te beoordelen of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt, moet de kantonrechter rekening houden met alle omstandigheden. [2] De kantonrechter moet bij deze overweging als eerste de belangen van de minderjarige kinderen van [gedaagde] meewegen. [3] De ontruiming van een woning met kinderen is namelijk een ingrijpende maatregel. Dit betekent niet dat de ontruiming van de woning altijd moet worden afgewezen als er minderjarige kinderen in de woning wonen.
2.9.
In dit geval oordeelt de kantonrechter dat de tekortkomingen, die mede worden veroorzaakt door de kinderen van [gedaagde] , ernstig genoeg zijn om de ontbinding te rechtvaardigen. [gedaagde] geeft aan zwaarwegende belangen te hebben bij het behoud van de woning voor de hulp die zij en haar kinderen ontvangen. Om de stijgende lijn die het gezin heeft ingezet door te kunnen zetten, hebben zij de woning hard nodig. Waterweg Wonen heeft echter een zwaarder wegend belang om na zo’n lange tijd weer voor een rustige en veilige woonomgeving te zorgen voor de buren van [gedaagde] (aan wie Waterweg Wonen ook verhuurt). De kantonrechter ziet dat Waterweg Wonen zich meerdere keren hard heeft ingespannen om de overlastsituatie te beëindigen door twee laatste-kans-overeenkomsten te sluiten, begeleiding te bieden bij het opruimen en herstellen van de woning en de herstelde situatie door middel van huisbezoeken te blijven monitoren. Dit alles om ervoor te zorgen dat [gedaagde] in de woning kan blijven zonder overlast te veroorzaken voor haar buren. Deze inspanningen hebben echter niet voldoende gewerkt. Voor de kantonrechter is voldoende duidelijk dat na alle kansen de overlastsituatie nog steeds niet is beëindigd. De kantonrechter snapt Waterweg Wonen dan ook als zij zegt er weinig vertrouwen in te hebben dat de overlast op korte termijn zal eindigen. Van Waterweg Wonen en de buren van [gedaagde] kan niet worden gevergd dat zij de overlast nog veel langer moeten blijven accepteren met een onzeker perspectief op de beëindiging daarvan.
2.10.
Het feit dat de benodigde hulpverlening nu wel enigszins op gang lijkt te komen, maakt dit oordeel niet anders. De overlastsituatie speelt al erg lang en [gedaagde] heeft tijdens dat traject onvoldoende laten zien dat zij volledig openstaat voor begeleiding en de daarbij behorende verandering. De kantonrechter zal [gedaagde] wel een (veel) ruimere termijn geven dan gebruikelijk, om voor zichzelf en voor haar kinderen opvang te kunnen realiseren en de begeleiding die zij en haar kinderen ontvangen hierop aan te passen. De kantonrechter vindt dat dit recht doet aan de belangen van [gedaagde] en haar kinderen.
[gedaagde] moet de woning ontruimen en een gebruiksvergoeding betalen
2.11.
Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moet [gedaagde] de woning met al haar spullen verlaten. Dat moet binnen zes maanden nadat dit vonnis is betekend. Deze termijn vindt de kantonrechter passend, omdat er minderjarige kinderen in de woning wonen die, net als [gedaagde] , begeleiding en hulp krijgen. [gedaagde] heeft gesteld dat deze termijn minimaal nodig is om de hulp en opvang te organiseren. Waterweg Wonen heeft zich niet tegen deze termijn verzet.
Geen oneerlijke bepalingen
2.12.
De kantonrechter heeft onderzocht of er oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor de beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen
2.13.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan Waterweg Wonen moet betalen op € 144,47 aan dagvaardingskosten, € 135,00 aan griffierecht, € 434,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 217,00) en € 108,50 aan nakosten. Dat is in totaal € 821,97. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.14.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De kantonrechter vindt dat de belangen van Waterweg Wonen bij ontruiming van de woning zwaarder wegen dan het belang van [gedaagde] bij behoud van de woning totdat in hoger beroep is beslist. [gedaagde] voert in dit kader vooral aan dat de gemeente Vlaardingen niet binnen een korte termijn voor alternatieve huisvesting kan zorgen. De minderjarige kinderen moeten dan ergens anders worden ondergebracht. De kantonrechter heeft met deze belangen rekening gehouden bij het bepalen van de ontruimingstermijn. [gedaagde] heeft namelijk aangegeven minimaal zes maanden nodig te hebben om de alternatieve huisvesting te kunnen regelen en de hulpverlening te organiseren. Deze termijn heeft de kantonrechter gegeven. Nu al een langere ontruimingstermijn is toegekend, mag Waterweg Wonen na het verlopen van die termijn de woning ook ontruimen, ook als [gedaagde] in hoger beroep gaat.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen zes maanden na de datum waarop dit vonnis is betekend de woning aan de [adres] in Vlaardingen te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Waterweg Wonen te stellen;
3.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Waterweg Wonen worden begroot op € 821,97 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;
3.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.4.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. I.W.M. Laurijssens en in het openbaar uitgesproken.
64363