Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11823029 CV EXPL 25-16831
datum uitspraak: 22 mei 2026
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[persoon A],
woonplaats: [woonplaats 1] ,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. I. Car,
tegen
[persoon B],
woonplaats: [woonplaats 2] ,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
gemachtigde: mr. M.R. de Kok.
De partijen worden hierna ‘ [persoon A] ’ en ‘ [persoon B] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 25 juli 2025, met bijlagen 1 tot en met 15;
- het antwoord met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen 1 tot en met 6;
- de brief van [persoon A] van 20 december 2025, met bijlagen 16 tot en met 22;
- de brief van [persoon A] van 22 april 2026 met eisvermeerdering, met bijlagen 23 tot en met 29;
- de e-mail van [persoon A] van 23 april 2026, met bijlage 30.
1.2.
Op 23 april 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij was [persoon A] aanwezig met mr. I. Car. [persoon B] was aanwezig met mr. M.R. de Kok.
2.De beoordeling
Wat is de kern van de zaak?
2.1.
[persoon B] huurt van [persoon A] de woning aan het adres [adres] in Rotterdam. Volgens [persoon A] is bij het aangaan van de huurovereenkomst afgesproken dat [persoon B] de woning mag doorverhuren, maar uitsluitend aan expats voor een periode van niet meer dan één jaar. [persoon A] stelt dat [persoon B] die afspraak niet nakomt en de woning verhuurt aan toeristen voor kortdurende verblijven. Volgens [persoon A] handelt [persoon B] ook in strijd met wet- en regelgeving door de woning bedrijfsmatig aan toeristen te verhuren zonder de daarvoor benodigde onttrekkingsvergunning en zonder over een registratienummer als bedoeld in de Huisvestingswet te beschikken. Daarnaast is er volgens [persoon A] sprake van een huurachterstand. [persoon A] heeft bij brief van 1 april 2025 de huurovereenkomst opgezegd per 1 juni 2025. Vervolgens heeft zij in haar brief van 4 juni 2025 de huurovereenkomst ook buitengerechtelijk ontbonden per 1 juni 2025. In deze procedure eist [persoon A] primair dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de huurovereenkomst per 1 juni 2025 door opzegging is geëindigd en subsidiair dat de huurovereenkomst per vandaag wordt ontbonden. Daarnaast eist [persoon A] , zowel primair als subsidiair, dat [persoon B] de woning ontruimt en dat [persoon B] veroordeeld wordt de achterstallige huur en aanvullende kosten (rioolheffing en energiekosten), met rente, aan [persoon A] te betalen.
2.2.
[persoon B] is het niet eens met de eisen van [persoon A] . Volgens [persoon B] is er geen sprake van een huurachterstand. Hij betwist ook dat is afgesproken dat verhuur van de woning aan toeristen niet is toegestaan. [persoon B] voert aan dat hij wel een registratienummer heeft aangevraagd en verkregen. Ook voert [persoon B] aan dat [persoon A] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de woning zonder vergunning in gebruik is genomen door toeristen. [persoon B] stelt zich op het standpunt dat, als hij al in strijd met de huurovereenkomst en/of wet- en regelgeving zou hebben gehandeld, deze tekortkoming van te geringe betekenis is om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Volgens [persoon B] heeft [persoon A] bovendien de huurovereenkomst niet rechtsgeldig opgezegd.
2.3.
[persoon B] betwist daarnaast dat hem bij aanvang van de huurovereenkomst de algemene bepalingen ter hand zijn gesteld en voert aan dat [persoon A] geen beroep kan doen op de in die bepalingen opgenomen huurprijswijzigingsbepalingen. Volgens [persoon B] is daarom de aanvangshuurprijs blijven gelden en is er op dit moment geen sprake van een huurachterstand, maar heeft hij juist te veel huur betaald. Daarom eist [persoon B] dat de kantonrechter de algemene bepalingen vernietigt, voor zover dat niet al rechtsgeldig door [persoon B] gedaan. Daarnaast eist [persoon B] primair dat voor recht wordt verklaard dat hij gedurende de looptijd van de huurovereenkomst de aanvangshuurprijs van € 991,- per maand aan [persoon A] verschuldigd is en dat [persoon A] wordt veroordeeld € 15.718,- aan te veel betaalde huur, met rente, aan [persoon B] te betalen. Subsidiair eist [persoon B] dat voor recht wordt verklaard dat de door [persoon A] ingeroepen huurverhoging per 1 juli 2024 niet rechtsgeldig is en [persoon B] per die datum een maandelijkse huurprijs van € 1.324,- aan [persoon A] verschuldigd is. Daarnaast eist [persoon B] dat [persoon A] in dat geval veroordeeld wordt € 2.638,- aan te veel betaalde huur, met rente, aan [persoon B] te betalen.
De samenvatting van het oordeel van de kantonrechter
2.4.
[persoon B] moet een bedrag van € 4.910,53 aan achterstallige huur, met de wettelijke handelsrente, aan [persoon A] betalen. De daarmee verband houdende tegeneisen van [persoon B] zullen worden afgewezen. De opzegging en buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door [persoon A] houden geen stand. De kantonrechter neemt op dit moment nog geen eindbeslissing over de eis tot ontbinding van de huurovereenkomst. [persoon B] krijgt namelijk nog de gelegenheid zijn stelling, dat hij de woning vanaf november 2025 weer aan expats verhuurt, nader te onderbouwen en mag ook nog reageren op de door [persoon A] op 22 en 23 april 2026 ingediende producties.
De opzegging en buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst houden geen stand
2.5.
Tussen partijen staat niet ter discussie dat [persoon B] de woning sinds 2013 huurt en dat de huurovereenkomst destijds is aangegaan voor een periode van 12 maanden. Vast staat dat de huurovereenkomst na afloop van die periode (stilzwijgend) is voortgezet, zodat sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Omdat de huurovereenkomst inmiddels al meer dan 12 jaar doorloopt, volgt de kantonrechter [persoon A] ook niet in haar stelling dat tussen haar en [persoon B] sprake is van een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is en dat [persoon B] daardoor geen huurbescherming geniet (artikel 7:232 lid 2 BW Pro). Dat artikel moet bovendien terughoudend worden toegepast. Het moet gaan om uitzonderingsgevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. Die bedoeling moet dan ten minste duidelijk blijken uit de huurovereenkomst tussen [persoon A] en [persoon B] . Dat is niet het geval. In die overeenkomst is slechts opgenomen dat de woning door [persoon B] zal worden verhuurd ‘als accommodatie voor de klanten van [onderneming X] ’, oftewel de klanten van de onderneming van [persoon B] . Dat [persoon B] de woning voor wisselende periodes heeft doorverhuurd (onder andere aan expats) is niet bepalend voor de kwalificatie van de hoofdhuurovereenkomst tussen [persoon A] en [persoon B] .
2.6.
[persoon A] heeft op 1 april 2025 een brief aan [persoon B] gestuurd, waarin zij de huurovereenkomst opzegt per 1 juni 2025. In die opzegging is echter geen van de in artikel 7:274 lid 4 BW Pro genoemde opzeggingsgronden opgenomen, zodat deze nietig is (artikel 7:271 lid 5 BW Pro). [persoon A] heeft daarnaast op 4 juni 2025 de huurovereenkomst met [persoon B] buitengerechtelijk ontbonden omdat [persoon B] tekort zou zijn geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen. Die buitengerechtelijke ontbinding houdt echter geen stand. De huurovereenkomst kan namelijk alleen door de kantonrechter worden ontbonden (artikel 7:231 BW Pro) en van een uitzondering daarop is niet gebleken.
2.7.
Het voorgaande betekent dat de huurovereenkomst nog altijd van kracht is. De gevorderde verklaring voor recht dat de huurovereenkomst per 1 juni 2025 (door opzegging) is geëindigd, kan daarom niet worden toegewezen.
[persoon B] moet € 4.910,53 aan achterstallige huur betalen
2.8.
Partijen verschillen van mening over de vraag of er op dit moment sprake is van een huurachterstand. Volgens [persoon A] bedraagt de maandelijkse huur met ingang van 1 juli 2024 € 1.650,- en heeft [persoon B] die huur niet altijd (volledig) betaald. [persoon B] daarentegen voert aan dat [persoon A] de huur niet kon verhogen, waarbij hij de vernietiging van de algemene bepalingen – met daarin de bepalingen over het verhogen van de huur – inroept. Volgens [persoon B] is daarom de aanvangshuurprijs van € 991,- blijven gelden en heeft hij daardoor zelfs te veel huur betaald.
2.9.
De kantonrechter stelt voorop dat hier sprake is van bedrijfsmatige verhuur. [persoon B] huurt de woning van [persoon A] immers met het doel deze in de uitoefening van zijn onderneming ( [onderneming X] ) aan klanten door te verhuren. In dat geval geldt in beginsel dat er sprake is van contractsvrijheid. [persoon B] heeft niet betwist dat [persoon A] mondeling aan hem heeft medegedeeld de huur per 1 juli 2024 te willen verhogen naar € 1.650,-. [persoon B] heeft aangevoerd aan dat hij nooit heeft ingestemd met een hogere huurprijs en de verhoogde huur slechts onder protest heeft betaald. [persoon A] heeft ter zitting echter verklaard dat [persoon B] nooit enig bezwaar heeft gemaakt tegen de hogere huurprijs. Dat heeft [persoon B] verder niet meer betwist. [persoon B] heeft bovendien de verhoogde huurprijs van € 1.650,- in de periode van juli 2024 tot en met april 2025 – dus 10 maanden lang – elke maand volledig betaald.
2.10.
Uit de hiervoor genoemde omstandigheden kan de kantonrechter niet anders concluderen dan dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de verhoogde huurprijs van € 1.650,-. Omdat partijen overeenstemming over de verhoogde huur hebben bereikt, is de inhoud van de algemene bepalingen op dit punt dan ook niet van belang. Daarom kan in het midden blijven of de algemene bepalingen al dan niet bij aanvang van de huur aan [persoon B] ter hand zijn gesteld en op de huurovereenkomst van toepassing zijn. [persoon B] heeft om diezelfde reden geen redelijk belang bij vernietiging van de algemene bepalingen. Die eis van [persoon B] wordt dan ook afgewezen.
2.11.
Gelet op het bovenstaande volgt de kantonrechter [persoon B] niet in zijn stelling dat de oorspronkelijke aanvangshuurprijs van € 991,- is blijven gelden. De daarop gerichte en primair gevorderde verklaring voor recht wordt daarom afgewezen. Dat geldt ook voor de subsidiair gevorderde verklaring voor recht dat de huurverhoging per 1 juli 2024 niet rechtsgeldig is. Hierboven is immers al geoordeeld dat partijen daarover immers overeenstemming hebben bereikt.
2.12.
[persoon A] heeft voorafgaand aan de zitting een actuele specificatie van de huurachterstand tot en met april 2026 in het geding gebracht, waarin zij terecht is uitgegaan van de per 1 juli 2024 verhoogde huur van € 1.650,- per maand. Uit die specificatie volgt dat de totale huurachterstand tot en met april 2026 € 5.316,43 bedraagt. In dat bedrag is een bedrag van € 405,90 begrepen, dat – zo heeft [persoon A] ter zitting toegelicht – ziet op het bedrag aan huur dat zij is misgelopen omdat de huur in juli 2025 niet is verhoogd vanwege het gerezen geschil tussen partijen. [persoon A] heeft daarover verklaard dat er in 2025 in het geheel niet gesproken is over een verhoging van de huur en deze ook niet is aangezegd. Een niet doorgevoerde huurverhoging kan echter niet alsnog achteraf (met terugwerkende kracht) bij een huurder in rekening worden gebracht. [persoon B] hoeft het hiervoor genoemde bedrag van € 405,90 dan ook niet aan [persoon A] te betalen. Voor het overige heeft [persoon B] de specificatie niet inhoudelijk betwist, zodat de kantonrechter er van uit gaat dat deze klopt.
2.13.
[persoon B] moet daarom een bedrag van € 4.910,53 (€ 5.316,43 -\- € 405,90) aan huurachterstand aan [persoon A] betalen. De wettelijke handelsrente over de huurachterstand wordt ook toegewezen. Dit betekent ook dat er geen sprake van is dat [persoon B] te veel huur heeft betaald. Er bestaat dan ook geen aanleiding [persoon A] te veroordelen enig bedrag aan te veel betaalde huur aan [persoon B] terug te betalen.
2.14.
[persoon A] maakt daarnaast aanspraak op betaling door [persoon B] van aanvullende kosten, die bestaan uit een bedrag van € 907,80 aan rioolheffing en € 3.209,84 aan energiekosten.
Omdat deze kosten volgens [persoon A] betrekking hebben op meerdere jaren (namelijk de periode van 2020 tot en met 2026) had van haar ten minste mogen worden verwacht dat zij de genoemde bedragen nader zou specificeren en daartoe de onderliggende facturen in het geding zou brengen. [persoon A] heeft dat echter niet gedaan en heeft de kosten ook niet op een andere wijze onderbouwd. Daarom wordt dit deel van de eis van [persoon A] afgewezen.
[persoon B] krijgt nog de gelegenheid een akte in te dienen
2.15.
[persoon A] eist ten slotte dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en [persoon B] veroordeeld wordt de woning te ontruimen. In beginsel geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW Pro).
2.16.
Aan de geëiste ontbinding van de huurovereenkomst heeft [persoon A] meerdere tekortkomingen ten grondslag gelegd. Eén daarvan is het feit dat [persoon B] een (hoge) huurachterstand heeft laten ontstaan. De kantonrechter is echter van oordeel dat de huurachterstand niet ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. Dat is namelijk pas zo bij een achterstand van meer dan drie maanden en daarvan is geen sprake. Daarbij is ook meegewogen dat voldoende gebleken is dat [persoon B] de huur niet (volledig) heeft betaald vanwege het gerezen geschil tussen partijen. Van wanbetaling of financieel onvermogen is dan ook geen sprake. [persoon B] heeft daarover ter zitting bovendien verklaard dat, als hij veroordeeld wordt tot betaling van een bedrag aan achterstallige huur, hij dat bedrag ook direct kan betalen.
2.17.
[persoon A] heeft daarnaast aangevoerd dat [persoon B] tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst door in strijd met die overeenkomst de woning te verhuren aan toeristen. Over het gebruik van de woning is in de door partijen getekende huurovereenkomst – voor zover hier van belang – het volgende vermeld:
“1.2 (…) De woning zal worden verhuurd als accommodatie voor de klanten van [onderneming X] . [onderneming X] zal zorgen voor de incheck, uitcheck en schoonmaak van de woning.
1.3
Huurder zal het gehuurde niet in strijd met de wet en/of regelgeving bewonen en/of gebruiken. Huurder verklaart uitdrukkelijk dat het gehuurde niet in strijd met de wetgeving/gemeentelijke verordeningen etc. aan anderen in gebruik wordt gegeven, anders dan bij voornoemde regelgeving toegestaan. In ieder geval zal huurder de woonruimte niet van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte omzetten, het pand niet als verblijfsinrichting gebruiken, geen hennep in het pand kweken of andere verboden middelen hier aanwezig hebben en/of verhandelen en/of anderszins in strijd met de wet handelen. (…)”
2.18.
Anders dan [persoon A] stelt kan uit de tekst van de huurovereenkomst niet worden afgeleid dat verhuur aan toeristen niet is toegestaan. [persoon A] heeft in dat verband aangevoerd dat de woning op grond van artikel 1.3 niet als ‘verblijfsinrichting’ mag worden gebruikt en dat daaronder ook de verhuur van de woning aan toeristen (oftewel vakantieverhuur) moet worden verstaan. De kantonrechter ziet echter in de huurovereenkomst geen enkel aanknopingspunt voor de interpretatie die [persoon A] aan de term ‘verblijfsinrichting’ geeft. Sterker nog, uit de huurovereenkomst kan in het geheel niet worden afgeleid welke betekenis daaraan moet worden gegeven.
2.19.
[persoon A] stelt zich op het standpunt dat (ook) mondeling met [persoon B] is afgesproken dat de woning niet bedoeld is voor vakantieverhuur aan toeristen. Volgens [persoon A] is de woning ook niet voor dergelijk gebruik ingericht, maar is afgesproken dat de woning slechts verhuurd zal worden aan expats. [persoon B] heeft betwist dat bij aanvang van de huurovereenkomst specifieke eisen zijn gesteld ten aanzien van de doelgroep waaraan de woning verhuurd mocht worden.
2.20.
Los van de vraag wat partijen precies over de verhuur van de woning hebben afgesproken staat in elk geval vast dat op grond van artikel 21 lid 1 sub a van Pro de Huisvestingswet een onttrekkingsvergunning nodig is om de woning bedrijfsmatig aan toeristen te verhuren en daarmee aan woonruimtevoorraad te onttrekken. Nog afgezien van het feit dat deze vergunning slechts door de eigenaar – in dit geval [persoon A] – kan worden aangevraagd (artikel 23 Huisvestingswet Pro) en dus níet door [persoon B] , heeft [persoon B] ter zitting niet meer betwist dat hij niet over een dergelijke vergunning beschikt. Dat die vergunning ontbreekt volgt ook uit de brief van de Gemeente Rotterdam van 9 juli 2025.
2.21.
[persoon A] stelt weliswaar dat [persoon B] zijn woning heeft verhuurd aan toeristen en dat nog steeds doet, maar zij verbindt daar geen periode aan. [persoon B] heeft ter zitting verklaard dat hij de woning (alleen) in de periode van juni tot november 2025 aan toeristen heeft verhuurd. Uit de brief van de Gemeente Rotterdam van 9 juli 2025 volgt echter dat een inspecteur van Bouw- en Woningtoezicht al op 19 mei 2025 een persoon in de woning heeft aangetroffen, die verklaarde enkele dagen in de woning te verblijven en deze via Airbnb te hebben gehuurd. Gelet daarop is het aannemelijk dat [persoon B] de woning in elk geval vanaf mei tot november 2025 aan toeristen heeft verhuurd.
2.22.
Door de woning gedurende de periode van mei tot november 2025 zonder de daarvoor op grond van de Huisvestingswet vereiste vergunning aan toeristen te verhuren handelt [persoon B] in strijd met artikel 1.3 van de huurovereenkomst. Daarmee staat vast dat hij tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit die overeenkomst. Bij de vraag of deze tekortkoming voldoende ernstig is om de huurovereenkomst te ontbinden moet de kantonrechter rekening houden met alle omstandigheden [1] . Daarbij heeft de kantonrechter meegewogen dat er tussen partijen sprake is van een langlopende huurrelatie (sinds 2013) en het – in verhouding tot die lange huurrelatie – gaat om een relatief korte periode waarin de woning aan toeristen is verhuurd. Daarbij komt dat niet duidelijk is geworden of [persoon B] de woning de volledige periode van mei tot november 2025 onafgebroken aan toeristen heeft verhuurd, gelet op het feit dat [persoon B] ter zitting heeft aangevoerd dat de woning vóór 1 november 2025 ook ‘lang’ leeg heeft gestaan.
2.23.
Gelet op de hiervoor genoemde omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat de tekortkoming vooralsnog van onvoldoende gewicht is om de ontbinding van de huurovereenkomst met al haar gevolgen te rechtvaardigen. Dat zou anders zijn als vast komt te staan dat [persoon B] de woning sinds november 2025 en tot op heden nog altijd zonder vergunning aan toeristen verhuurt. In dat verband heeft [persoon B] ter zitting echter gesteld dat hij de woning met ingang van 1 november 2025 weer aan expats heeft verhuurd en dat tot vandaag nog steeds doet. [persoon A] heeft daartegen aangevoerd dat zij geen inzicht heeft in wie de woning bewoont en heeft, bij gebrek aan wetenschap, betwist dat [persoon B] vanaf november 2025 weer aan expats verhuurt.
2.24.
Voordat de kantonrechter definitief op de eis tot ontbinding van de huurovereenkomst zal beslissen, stelt zij [persoon B] in de gelegenheid zich bij akte over hetgeen hiervoor bij 2.23. is vermeld uit te laten. Van [persoon B] wordt in elk geval verwacht dat hij zijn stelling dat hij de woning vanaf 1 november 2025 en tot op heden aan expats verhuurt nader onderbouwt. Omdat [persoon B] daarnaast nog niet heeft kunnen reageren op producties 23 tot en met 27 en 30, die [persoon A] zeer kort voor de zitting in het geding heeft gebracht, zal [persoon B] in de gelegenheid worden gesteld dat in de hiervoor genoemde akte alsnog te doen.
2.25.
Nadat [persoon B] de hiervoor bedoelde akte heeft ingediend, mag [persoon A] daarop nog schriftelijk reageren.
2.26.
De kantonrechter houdt iedere verdere beslissing aan.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
verwijst de zaak naar de rolzitting van
donderdag 18 juni 2026 om 11.30 uuren stelt [persoon B] in de gelegenheid op die rolzitting een akte in te dienen, zoals hiervoor bij 2.23. en 2.24. vermeld;
donderdag 18 juni 2026 om 11.30 uuren stelt [persoon B] in de gelegenheid op die rolzitting een akte in te dienen, zoals hiervoor bij 2.23. en 2.24. vermeld;
3.2.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. F. Aukema-Hartog en in het openbaar uitgesproken.
44487