Uitspraak
Rechtbank Rotterdam
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 24/11989
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 april 2026 in de zaak tussen
[naam eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Gorinchem
(gemachtigde: [persoon A] ).
Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 9 december 2024.
1.2.
Met het besluit van 29 maart 2024 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaken [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] in Gorinchem per de waardepeildatum 1 januari 2023 vastgesteld op € 1.458.000,- ( [adres 1] ), € 549.000,- ( [adres 2] ) respectievelijk € 85.000,- ( [adres 3] ). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Gorinchem voor het belastingjaar 2024 opgelegd.
1.3.
Met de uitspraak op bezwaar van 9 december 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser tegen de beschikking van 29 maart 2024 ongegrond verklaard.
1.4.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
1.5.
Partijen hebben nadere stukken ingediend.
1.6.
De rechtbank heeft het beroep op 27 januari 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [persoon B] , taxateur.
Feiten
2. Op de waardepeildatum was eiser eigenaar van de onroerende zaken [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] in Gorinchem.
Beoordeling door de rechtbank
Vooraf
3. Het door de gemachtigde van eiser opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de woningen betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank acht het niet mogelijk om die stukken bij de beoordeling van de zaak te betrekken, mede gezien het ogenschijnlijk ontbreken van concrete samenhang met de voorliggende zaak.
4. De gemachtigde van eiser heeft op de zitting wel standpunten ingenomen die specifieker op de zaak betrekking hebben en waarvan hij zelf heeft aangegeven dat het daar echt om gaat. Voor zover de rechtbank de genoemde standpunten niet in strijd acht met de goede procesorde, zal de rechtbank deze beoordelen. De beoordeling van standpunten blijft achterwege als de rechtbank of de heffingsambtenaar zich daarop, door het late moment waarop ze zijn ingenomen, onvoldoende heeft kunnen voorbereiden.
5. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar alleen een besluit genomen over (het bezwaar tegen) de WOZ-beschikking en de onroerendzaakbelastingen ten aanzien van [adres 1] en [adres 2] . De gemachtigde van eiser heeft voor het eerst op de zitting naar voren gebracht dat het beroep zich ook richt op het ontbreken van een beslissing op het bezwaar met betrekking tot (de waardering van) de reclamezuil, [adres 3] . De gemachtigde van eiser stelt daarbij dat die reclamezuil helemaal niet bestaat en dat alleen al daarom de beschikking vernietigd moet worden. De rechtbank stelt vast dat deze grond niet eerder in het beroep naar voren is gebracht. Ook de heffingsambtenaar heeft ter zitting aangegeven dat dit niet eerder naar voren is gekomen. De rechtbank acht deze grond tardief. Noch de heffingsambtenaar, noch de rechtbank heeft zich hierop kunnen voorbereiden. De rechtbank zal de ter zitting aangevoerde beroepsgronden met betrekking tot [adres 3] dan ook niet bespreken.
De waardering
6. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarden van de onroerende zaken niet te hoog heeft vastgesteld. Of de heffingsambtenaar daarin slaagt, hangt mede af van wat eiser daartegen aanvoert.
7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "
de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
8. Op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de waarde van een niet-woning bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK-methode). Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor dient zoveel mogelijk uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten te worden afgeleid.
9. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarden van [adres 1] en [adres 2] onderbouwd door middel van de HWK-methode. Ter onderbouwing van de WOZ-waarden van de onroerende zaken verwijst de heffingsambtenaar naar de uitspraak op bezwaar van 9 december 2024 en de daarbij gevoegde documenten, zoals de bottom-up berekening van de kapitalisatiefactor en de huurwaardeberekeningen van [adres 1] en [adres 2] . De heffingsambtenaar heeft ook een (ingevuld) inlichtingenformulier verhuurgegevens van een object in Cuijk overgelegd.
10. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarden voor de onroerende zaken [adres 1] en [adres 2] niet te hoog zijn vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft afdoende toegelicht dat de WOZ-waarden van de onroerende zaken [adres 1] en [adres 2] met het eigen huurcijfer van [adres 1] zijn onderbouwd. Het eigen huurcijfer van [adres 1] bedroeg op 1 januari 2022 €143.792. Volgens de heffingsambtenaar bedraagt de getaxeerde huurwaarde per de waardepeildatum van 1 januari 2023 €142.002,- voor een oppervlakte van 414 m². Dat levert een huurprijs op van € 343,- per m². Voor [adres 2] bedraagt de huurwaarde € 343,- x 146 m² = € 50.078,-. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat een marktcijfer bekend is van een vergelijkbaar object in Cuijk dat per 27 maart 2023 is verhuurd voor een jaarhuur van € 102.500,-. De huurprijs bedraagt € 339,40 per m². Dit volgt uit het inlichtingenformulier dat de heffingsambtenaar heeft overgelegd. Gelet op het voorgaande, acht de rechtbank de huurwaarden niet te hoog.
11. Ter zitting heeft de gemachtigde van eiser aangevoerd dat [adres 1] wordt verhuurd en dat [adres 2] leegstaat. Ook stelt hij dat het opslagrisico van [adres 2] verdubbeld moet worden omdat het pand structureel leegstaat en dat het leegstandsrisico van [adres 1] nul bedraagt, omdat hierin een [naam horecagelegenheid] is gevestigd en een dergelijk pand niet snel leeg komt te staan. Bovendien stelt de gemachtigde dat de heffingsambtenaar de zakelijke IWOZ-kaarten, de grondstaffel, de huurdersinformatie en de huurovereenkomsten en allonges ten onrechte niet heeft overgelegd.
12. Wat de gemachtigde van eiser op de zitting heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Uit de totstandkomingsgeschiedenis van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ volgt dat hieruit twee ficties kunnen worden afgeleid. Enerzijds wordt namelijk verondersteld dat de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen (de overdrachtsfictie) en anderzijds dat de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de verkrijgingsfictie). De verkrijgingsfictie veronderstelt een vrije opleverbaarheid van de onroerende zaak. [2] Dit betekent dat de waarde van de onroerende zaak moet worden vastgesteld alsof op de onroerende zaak geen rechten rusten en de onroerende zaak niet zou zijn verhuurd. Dat heeft de heffingsambtenaar in dit geval voor [adres 1] en 6 ook gedaan. De gemachtigde van eiser heeft overigens slechts gesteld dat [adres 2] leeg staat, hetgeen door de heffingsambtenaar is betwist. Omdat de gemachtigde van eiser deze stelling voor het eerst op de zitting naar voren heeft gebracht, heeft nader onderzoek daarnaar niet plaats kunnen en hoeven vinden. Daardoor is niet vast komen te staan dat [adres 2] daadwerkelijk leeg staat. De gemachtigde van eiser heeft de door de heffingsambtenaar gebruikte gegevens in de berekening, zoals de percentages van het opslag- en leegstandsrisico, niet gemotiveerd bestreden. De gemachtigde van eiser heeft gesteld dat [adres 1] (een [naam horecagelegenheid] ) niet snel leeg komt te staan, maar ook deze stelling is niet onderbouwd. De rechtbank ziet hierin geen aanleiding om de door de heffingsambtenaar gebruikte gegevens in de berekening voor onjuist te houden. Ten aanzien van de stelling van de gemachtigde dat de IWOZ-kaarten overgelegd hadden moeten worden, heeft de heffingsambtenaar ter zitting verklaard dat geen gebruik is gemaakt van de IWOZ-kaarten, nu de WOZ-waarden zijn gebaseerd op het eigen huurcijfer en één object in Cuijk waarvan een inlichtingenformulier is overgelegd. Met het inlichtingenformulier heeft de heffingsambtenaar de huurdersinformatie van het object in Cuijk overgelegd. De heffingsambtenaar heeft hiermee naar het oordeel van de rechtbank kunnen volstaan, nu de gemachtigde de huurwaarden niet gemotiveerd betwist. De rechtbank merkt daarbij op dat voor zover de gemachtigde de huurovereenkomsten en eventuele allonges van [adres 1] en 6 had willen ontvangen, hij deze bij zijn cliënt had kunnen opvragen, nu zijn cliënt op de waardepeildatum de eigenaar was van de onroerende zaken. Over de grondwaarde heeft de heffingsambtenaar terecht opgemerkt dat de grondwaarde bij courante niet-woningen, zoals in onderhavig geval, verdisconteerd is in de (huur)waarden van de onroerende zaken. Er is dus geen gebruik gemaakt van een grondstaffel, zodat de heffingsambtenaar deze ook niet heeft moeten aanleveren.
Overschrijding redelijke termijn
13. Voor het toekennen van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn bestaat geen aanleiding. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ontvangen op 3 mei 2024. De redelijke termijn is op het moment dat deze uitspraak wordt gedaan dus niet verstreken.
Conclusie en gevolgen
14. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
15. Het verzoek om immateriële schadevergoeding vanwege de overschrijding van de redelijke termijn wordt afgewezen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C. Laukens, rechter, in aanwezigheid van mr. S. de Bloois, griffier.
De griffier is verhinderd
de uitspraak te ondertekenen
griffier
rechter
Uitgesproken op 7 april 2026.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.