ECLI:NL:RBROT:2026:5967

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 11559301 CV EXPL 25-4042

datum uitspraak: 10 april 2026

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

Stichting Hef Wonen,

vestigingsplaats: Rotterdam ,

eiseres,

gemachtigde: gerechtsdeurwaarder mr. E.L.B. Hundscheidt,

tegen

[gedaagde], h.o.d.n. [X] Bewindvoering, in hoedanigheid van bewindvoerder over de (toekomstige) goederen van
[onder bewindgestelde],

woonplaats: [woonplaats] ,

gedaagde,

gemachtigde: mr. H.P. Schouten.

De partijen worden hierna ‘Hef Wonen’, ‘Bewindvoerder’ en ‘ [onder bewindgestelde] ’ genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 30 januari 2025, met bijlagen;
de conclusie van antwoord;
de mail van 6 januari 2026, met één bijlage;
de akte houdende uitlaten van Hef Wonen, met bijlagen.

1.2.

Op 2 maart 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: mr. [naam] , namens Hef Wonen, [onder bewindgestelde] , een vriendin en mr. J. Pearson, kantoorgenoot van mr. Schouten.

1.3.

Tijdens de zitting heeft mr. Pearson medegedeeld dat [onder bewindgestelde] sinds 1 oktober 2025 onder bewind is gesteld en hij tevens namens de Bewindvoerder optreedt.

2.De beoordeling

Waar gaat de zaak over?

2.1.

[onder bewindgestelde] huurt vanaf 25 maart 2022 een woning en een parkeerplaats van Hef Wonen. De huur voor de woning is nu € 1.309,51 per maand en de huur voor de parkeerplaats is nu € 124,09 per maand. Op dit moment is er een huurachterstand voor zowel de woning als de parkeerplaats. Hef Wonen eist dat [onder bewindgestelde] de huurachterstand betaalt met rente en kosten en dat de kantonrechter de huurovereenkomst voor de woning en de parkeerplaats ontbindt.

2.2.

[onder bewindgestelde] erkent de huurachterstand en betwist de buitengerechtelijke kosten. Voor het geval de kantonrechter tot ontbinding overgaat vraagt [onder bewindgestelde] om hem een terme de grâce te gunnen en voorts een langere termijn voor de ontruiming te bepalen.

2.3.

Tijdens de zitting is besproken dat zowel de in de huurovereenkomst als de in de algemene voorwaarden opgenomen bepaling over de huurprijswijziging oneerlijk is. De kantonrechter heeft Hef Wonen daarom in de gelegenheid gesteld om bij akte aan te geven welke huur zij vanaf aanvang van de huurovereenkomsten telkens in rekening heeft gebracht en welke huur Hef Wonen telkens had mogen berekenen op basis van het indexatiebeding dat is gebaseerd op de consumentenprijsindex (hierna: CPI). Hef Wonen heeft van die gelegenheid gebruik gemaakt.

2.4.

De kantonrechter zal in dit vonnis de bepalingen over de huurprijswijziging in de huurovereenkomsten en de algemene voorwaarden en de bepaling over de buitengerechtelijke kosten in de huurovereenkomst van de woning vernietigen. Verder zal de kantonrechter de huurovereenkomsten ontbinden en de Bewindvoerder in zijn hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [onder bewindgestelde] veroordelen om de woning en de parkeerplek te ontruimen. Daarnaast wordt de Bewindvoerder in zijn hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [onder bewindgestelde] veroordeeld tot betaling van de huurachterstand, berekend op basis van de wel toegestane huurverhoging op basis van de CPI, de rente en de buitengerechtelijke kosten die zijn gemaakt in verband met de huurachterstand van de parkeerplaats. Deze beslissingen zullen hierna worden toegelicht.

Het opslagbeding in de huurovereenkomst en in de algemene voorwaarden is oneerlijk

2.5.

De kantonrechter is van oordeel dat de opslagbedingen oneerlijk zijn en vernietigt daarom deze bepalingen.

In de huurovereenkomst van de parkeerplaats is ten aanzien van de huurprijswijziging bepaald:

“
Artikel 4. De door de huurder te betalen huurprijs

1.(…)

2. De in lid 1 onder a genoemde huurprijs kan jaarlijks door de verhuurder worden gewijzigd, voor het eerst op 1 juli 2022 met een door de verhuurder jaarlijks nader te bepalen percentage”

In de huurovereenkomst van de woning is ten aanzien van de huurprijswijziging bepaald:

“Huurprijswijzigingen

De huurprijs kan jaarlijks met een door verhuurder nader te bepalen percentage worden verhoogd en vindt voor het eerst plaats per 1 juli 2022”

In de algemene voorwaarden is ten aanzien van de huurprijswijziging bepaald:

“Artikel 5 (…)

Lid 2 (…)

b. De huurprijs wordt jaarlijks geïndexeerd op basis van de wijziging van het jaarprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI) (…).

c. Bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomstig het hiervoor (onder artikel 5.2 sub b) genoemde, heeft de verhuurder het recht om de huurprijs te verhogen met maximaal vijf procent.

(…)”.

2.6.

Het opslagbeding in de huurovereenkomsten is oneerlijk. Bij de beoordeling of een opslagbeding oneerlijk is, is het moment van aangaan van de overeenkomst beslissend. Een ‘nader te bepalen percentage’ geeft aan de huurder geen duidelijkheid over de te verwachten verhoging van de huurprijs. De huurder weet niet waar hij aan toe is en dat maakt dat het evenwicht in het nadeel van huurder aanzienlijk is verstoord.

2.7.

Het opslagbeding in de algemene voorwaarden is eveneens oneerlijk. De Hoge Raad heeft ten aanzien van geliberaliseerde huurovereenkomsten bepaald dat een beding niet oneerlijk is als het niet verder gaat dan nodig om kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning, mits de jaarlijkse prijsstijging met het beding doorgaans binnen de aanvaardbare marges blijft.^[1]Hef Wonen heeft geen toelichting gegeven dat een opslag van 5% nodig is om kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning.

2.8.

Omdat de opslagbedingen oneerlijk zijn, mag eiseres de huur alleen jaarlijks verhogen op grond van de CPI, zoals bepaald in artikel 5 lid 2 sub b van Pro de toepasselijke algemene voorwaarden.

Huurachterstand woning

2.9.

[onder bewindgestelde] moet aan huurachterstand voor de woning tot en met maart 2026 een bedrag van € 21.036,38 betalen.

2.10.

Hef Wonen heeft bij akte de brieven overgelegd waarin zij [onder bewindgestelde] op de hoogte heeft gebracht van de aanpassing van de huurprijs en de servicekosten van de woning. Uit de brieven kan het volgende worden afgeleid:

Met ingang van 1 juli 2022 is de kale huur met 3,3% verhoogd en zijn de servicekosten met € 3,75 verlaagd.

De per 1 juli 2022 te betalen huur was: € 1.138,99 (kale huur € 1.084,65 + servicekosten € 54,34).

Met ingang van 1 juli 2023 is de kale huur met 4,1% verhoogd en zijn de servicekosten met € 2,19 verhoogd.

De per 1 juli 2023 te betalen huur was: € 1.185,65 (kale huur € 1.129,12 + servicekosten € 56,53).

Met ingang van 1 juli 2024 is de kale huur met 5,5% verhoogd en zijn de servicekosten met € 11,47 verhoogd. De per 1 juli 2024 te betalen huur was: € 1.259,22 (kale huur € 1.191,22 + servicekosten € 68,-).

Met ingang van 1 juli 2025 is de kale huur met 4,1 % verhoogd en zijn de servicekosten met € 1,45 verhoogd.

De per 1 juli 2025 te betalen huur was: € 1.309,51 (kale huur € 1.240,06 + servicekosten € 69,45).

2.11.

Daarnaast heeft Hef Wonen in de akte opgenomen welke huurverhogingen volgens de CPI waren toegestaan:

2022: 9,7%

2023: 4,4%

2024: 3,1%

2025: 3,7%

2.12.

Omdat de opslagbedingen in de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden zijn vernietigd, mocht Hef Wonen de huur uitsluitend verhogen met de CPI. Gelet op de huurverhogingen die Hef Wonen heeft toegepast, heeft zij de kale huur per 1 juli 2024 en per 1 juli 2025 met een te hoog percentage gewijzigd. De kale huur mocht per 1 juli 2024 worden verhoogd met 3,1% en per 1 juli 2025 met 3,7%.

2.13.

Bij de berekening van de huurachterstand zal de kantonrechter voor de huur vanaf 1 juli 2024 uitgaan van een bedrag van € 1.164,12 aan kale huur (€ 1.129,12 + 3,1%) en voor de periode vanaf 1 juli 2025 van € 1.207,19 (€ 1.164,12 + 3,7%) aan kale huur.

2.14.

Over de periode juli 2024 tot en met juni 2025 is € 325,20 te veel aan huur in rekening gebracht ((€ 1.191,22 – € 1.164,12) x 12). Over de periode juli 2025 tot en met maart 2026 is € 295,83 te veel aan huur in rekening gebracht ((€ 1.240,06 - € 1.207,19) x 9). Het totaal bedrag van € 621,03 (€ 325,20 + € 295,83) zal op de door Hef Wonen bij akte gestelde huurachterstand van de woning in mindering worden gebracht. Hef Wonen heeft immers bij haar berekening van de huurachterstand van de woning geen rekening gehouden met deze correctie. Rekening houdend met de aanpassing van de huur per 1 juli 2024 en 1 juli 2025 bedraagt de huurachterstand voor de woning tot en met maart 2026 € 21.036,38 (€ 21.657,41 – € 621,03).

Huurachterstand parkeerplaats

2.15.

[onder bewindgestelde] moet aan huurachterstand voor de parkeerplaats tot en met maart 2026 een bedrag van € 2.031,20 betalen.

2.16.

Hef Wonen heeft bij akte de brieven overgelegd waarin zij [onder bewindgestelde] op de hoogte heeft gebracht van de aanpassing van de huurprijs van de parkeerplaats. Uit de brieven kan het volgende worden afgeleid:

Met ingang van 1 juli 2022 is de huur met 2,3% verhoogd, naar € 111,19 per maand

Met ingang van 1 juli 2023 is de huur met 2,6% verhoogd naar € 114,08 per maand

Met ingang van 1 juli 2024 is de huur met 5,3% verhoogd naar € 120,13 per maand

Met ingang van 1 juli 2025 is de huur met 3,3% verhoogd naar € 124,09 per maand

2.17.

Hef Wonen heeft aangevoerd dat deze verhogingen lager zijn dan de maximale CPI zoals door de Rijksoverheid was toegestaan. Hef Wonen is daarbij echter uitgegaan van de maximale huurverhoging voor vrije sector woningen en niet van de CPI zoals opgenomen onder 2.11. Omdat Hef Wonen de huur alleen met de CPI mocht verhogen, heeft zij de huur per 1 juli 2024 met een te hoog percentage gewijzigd. De kale huur mocht per 1 juli 2024 worden verhoogd met 3,1%.

2.18.

Bij de berekening van de huurachterstand zal de kantonrechter voor de huur vanaf 1 juli 2024 uitgaan van een bedrag van € 117,62 aan huur (€ 114,08 + 3,1%) en voor de periode vanaf 1 juli 2025 van € 121,50 (€ 117,62 + 3,3% aan huur.

2.19.

Over de periode juli 2024 tot en met juni 2025 is € 30,12 te veel aan huur in rekening gebracht ((€ 120,13 - € 117,62) x 12). Over de periode juli 2025 tot en met maart 2026 is € 23,31 te veel aan huur in rekening gebracht ((€ 124,09 – € 121,50) x 9). Het totaal bedrag van € 53,43 (€ 30,12 + € 23,31) zal op de door Hef Wonen bij akte gestelde huurachterstand van de parkeerplaats in mindering worden gebracht. Hef Wonen heeft immers bij haar berekening van de huurachterstand van de parkeerplaats geen rekening gehouden met deze correctie. Rekening houdend met de aanpassing van de huur per 1 juli 2024 en 1 juli 2025 bedraagt de huurachterstand voor de parkeerplaats tot en met maart 2026 € 2.031,20 (€ 2.084,63 – € 53,43).

De huurovereenkomsten worden ontbonden

2.20.

De huurovereenkomsten worden ontbonden, omdat [onder bewindgestelde] verplicht was om de huur op tijd te betalen en dat niet heeft gedaan (artikel 6:265 BW Pro). De huurachterstand is ernstig genoeg om de huurovereenkomsten te beëindigen. Dat is meestal zo bij een achterstand van meer dan drie maanden, maar de kantonrechter moet rekening houden met alle omstandigheden.^[2]Er zijn de kantonrechter geen omstandigheden gebleken die ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigen.

2.21.

Het verzoek van [onder bewindgestelde] om hem een terme de grâce te gunnen, wordt afgewezen. [onder bewindgestelde] heeft niet gemotiveerd aangegeven dat hij de huurachterstand inclusief kosten binnen afzienbare tijd in zijn geheel en ineens kan aflossen.

[onder bewindgestelde] moet de woning en de parkeerplaats ontruimen en een gebruiksvergoeding betalen

2.22.

Omdat de huurovereenkomsten zijn ontbonden, moet [onder bewindgestelde] de woning en de parkeerplaats met al zijn spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen nadat dit vonnis is betekend. Tot en met de dag van de ontruiming moet [onder bewindgestelde] een gebruiksvergoeding van € 1.276,64 per maand betalen voor de woning (€ 1.207,19 + € 69,45) en € 121,50 voor de parkeerplaats (artikel 7:225 BW Pro) en voor een gedeelte van de maand een pro rata te berekenen gedeelte van deze bedragen.

2.23.

De kantonrechter ziet geen aanleiding om een langere termijn voor de ontruiming te bepalen. [onder bewindgestelde] heeft geen omstandigheden gesteld, die nopen tot een langere termijn voor ontruiming.

[onder bewindgestelde] moet incassokosten van € 48,40 betalen

2.24.

Als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt € 48,40 toegewezen. Dit zijn de incassokosten die Hef Wonen heeft gemaakt om betaling van de huurachterstand van de parkeerplaats te verkrijgen. Aan de voorwaarden om deze kosten vergoed te krijgen is voldaan (artikel 6:96 BW Pro).

2.25.

Het bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten dat in verband met de gevorderde huurachterstand voor de woning is gevorderd wordt afgewezen. De bepaling in de huurovereenkomst onder het kopje “Overige kosten” over de buitengerechtelijke kosten is oneerlijk en wordt vernietigd. De bepaling wijkt namelijk in het nadeel van [onder bewindgestelde] af van de wettelijke regeling (artikel 6:96 BW Pro) of wekt die indruk. De bepaling geeft recht of kan recht geven op een hoger bedrag aan incassokosten dan volgens de wet is toegestaan. In de bepaling staat immers dat “
Alle (…) kosten, waaronder begrepen (…) buitengerechtelijke kosten (…) zijn voor rekening van de partij die de wanprestatie pleegt.”.

[onder bewindgestelde] moet rente betalen

2.26.

[onder bewindgestelde] heeft de huur niet tijdig betaald en is daarom gehouden de daarover verschuldigde wettelijke rente te betalen. Het gevorderde bedrag aan vervallen rente wordt afgewezen, omdat de rente over een te hoog bedrag aan huurachterstand is berekend. De rente zal worden toegewezen over de hoofdsom die na iedere wijziging heeft open gestaan.

Verder geen oneerlijke bepalingen

2.27.

De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor de beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.

[onder bewindgestelde] moet de proceskosten betalen

2.28.

De proceskosten komen voor rekening van [onder bewindgestelde] , omdat hij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter begroot de kosten die [onder bewindgestelde] aan Hef Wonen moet betalen op € 145,45 aan dagvaardingskosten, € 543,- aan griffierecht, € 864,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 432,-) en € 144,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.696,45. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.

Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad

2.29.

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Hef Wonen dat eist en [onder bewindgestelde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv Pro). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

3.De beslissing

De kantonrechter:

3.1.

veroordeelt de Bewindvoerder in zijn hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [onder bewindgestelde] om aan Hef Wonen te betalen € 21.036,38 aan huurachterstand voor de woning tot en met maart 2026, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de huurachterstand die na iedere wijziging vanaf 1 april 2023 heeft opengestaan tot de dag dat volledig is betaald;

3.2.

veroordeelt de Bewindvoerder in zijn hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [onder bewindgestelde] om aan Hef Wonen te betalen € 2.031,20 aan huurachterstand voor de parkeerplaats tot en met maart 2026, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de huurachterstand die na iedere wijziging vanaf 1 april 2023 heeft opengestaan tot de dag dat volledig is betaald;

3.3.

ontbindt de huurovereenkomsten tussen de partijen en veroordeelt de Bewindvoerder in zijn hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [onder bewindgestelde] om binnen veertien dagen na de datum waarop dit vonnis is betekend de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] en de parkeerplaats met nummer [nummer] aan de [adres 2] te [woonplaats] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [onder bewindgestelde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Hef Wonen te stellen;

3.4.

veroordeelt de Bewindvoerder in zijn hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [onder bewindgestelde] om vanaf april 2026 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan Hef Wonen te betalen € 1.276,64 per maand voor de woning en voor een gedeelte van een maand een pro rata te berekenen gedeelte van dit bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf de vervaldag tot de dag dat volledig is betaald;

3.5.

veroordeelt de Bewindvoerder in zijn hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [onder bewindgestelde] om vanaf april 2026 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan Hef Wonen te betalen € 121,50 per maand voor de parkeerplaats en voor een gedeelte van een maand een pro rata te berekenen gedeelte van dit bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf de vervaldag tot de dag dat volledig is betaald;

3.6.

veroordeelt de Bewindvoerder in zijn hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [onder bewindgestelde] om aan Hef Wonen te betalen € 48,40 aan buitengerechtelijke kosten;

3.7.

veroordeelt de Bewindvoerder in zijn hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [onder bewindgestelde] in de proceskosten, die aan de kant van Hef Wonen worden begroot op € 1.696,45;

3.8.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

3.9.

wijst al het andere af.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. F. Aukema-Hartog en in het openbaar uitgesproken.

754

Ontbinding huurovereenkomst woning en parkeerplaats wegens huurachterstand en vernietiging oneerlijke huurprijswijzigingsbedingen