Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11878609 CV EXPL 25-19504
datum uitspraak: 22 mei 2026
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
maatschap [eiseres],
vestigingsplaats: [vestigingsplaats] ,
eiseres,
gemachtigde: BoitenLuhrs Incasso Gerechtsdeurwaarders,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
zonder bekende woon- of verblijfplaats zowel binnen als buiten Nederland,
gedaagde sub 1,
die niet is verschenen,
2.[gedaagde sub 2] ,
woonplaats: [woonplaats] ,
gedaagde sub 2,
die zelf procedeert.
Partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’, ‘ [gedaagde sub 1] ’ en ‘ [gedaagde sub 2] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 14 augustus 2025, met bijlagen;
- het antwoord;
- de repliek met een eiswijziging, met bijlagen;
- de aktes van [eiseres] van 8 en 22 april 2026, met bijlagen.
1.2.
Op 23 april 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig [naam 1] namens [eiseres] met [naam 2] namens de gemachtigde en [gedaagde sub 2] .
2.De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] huren sinds 22 september 2023 van [eiseres] de woning aan de [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning). Op dit moment is er een huurachterstand. [eiseres] vordert dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] die huurachterstand betalen, met rente en kosten. Zij eist ook ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. [gedaagde sub 2] is het hiermee niet eens en stelt dat er gebreken aan de woning waren, zoals ratten en lekkage. De kantonrechter wijst een deel van de vordering toe. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden hoofdelijk veroordeeld om een bedrag van € 4.311,77 aan huurachterstand te betalen. De rest van de vordering wordt afgewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom.
Verstek tegen [gedaagde sub 1]
2.2.
[Gedaagde sub 1] is op de juiste wijze opgeroepen, maar niet in de procedure verschenen. Tegen hem is daarom verstek verleend. Omdat [gedaagde sub 2] wel in de procedure is verschenen, wordt tussen alle partijen één vonnis op tegenspraak gewezen (artikel 140 lid 3 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv)). Dit betekent dat [gedaagde sub 1] niet in verzet kan komen tegen dit vonnis.
Ambtshalve toetsing: het huurprijswijzigingsbeding
2.3.
In artikel 16 van Pro de algemene bepalingen is bepaald dat de huurprijs jaarlijks kan worden geïndexeerd volgens de consumentenprijsindex (CPI). Daarnaast bepaalt artikel 5.2 van de huurovereenkomst dat de verhuurder het recht heeft om, bovenop deze indexering, de huurprijs te verhogen met een opslag van maximaal 5%. De kantonrechter oordeelt dat het opslagbeding oneerlijk is, omdat zo’n hoge opslag niet nodig is om kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. Een jaarlijkse huurstijging met dit opslagpercentage blijft niet binnen aanvaardbare grenzen. [eiseres] heeft niet uitgelegd waarom dat in dit geval anders zou zijn. De kantonrechter vernietigt daarom het opslagbeding (zie Hoge Raad 29 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1780)
Huurachterstand
2.4.
[eiseres] is in een akte vast ingegaan op de vernietiging van het opslagbeding. Zij heeft toegelicht dat de huur voor het eerst werd verhoogd per 1 oktober 2024 en dat er toen geen opslagpercentage is toegepast. Vervolgens is de huur per 1 oktober 2025 verhoogd met een percentage van 4,1% terwijl de CPI-indexering, zoals bepaald in artikel 16 van Pro de algemene bepalingen, 3,1% bedroeg. Daarmee heeft zij in de periode van oktober 2025 tot en met april 2026 (7 maanden) maandelijks € 10,12 te veel aan huur in rekening gebracht, in totaal € 70,84. De kantonrechter volgt [eiseres] in deze toelichting en berekening. Daarom zal de gevorderde huurachterstand worden verminderd met € 70,84. Dit betekent dat tot en met april 2026 een bedrag van € 4.311,77 openstaat. Omdat deze huurachterstand niet is betwist, worden [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk veroordeeld om deze te betalen.
Geen ontbinding en ontruiming
2.5.
[eiseres] vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Volgens artikel 6:265 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
2.6.
Op het moment dat deze procedure werd gestart was er sprake was een huurachterstand van ruim vier maanden. In beginsel is een huurachterstand van meer dan drie maanden ernstig genoeg om toewijzing van de vordering tot ontbinding te rechtvaardigen. Maar bij de beoordeling moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, waaronder ook feiten die zich na de dagvaarding hebben voorgedaan.
2.7.
Tijdens deze procedure is de huurachterstand slechts beperkt toegenomen, namelijk met minder dan € 100,-. Dit laat zien dat de lopende huurbetalingen grotendeels weer zijn hervat. Daarnaast heeft [gedaagde sub 2] persoonlijke omstandigheden aangevoerd die invloed hebben gehad op haar betalingsgedrag. Verder is gebleken dat sprake is geweest van gebreken aan de woning, waaronder ongedierte en lekkage, die door [eiseres] deels zijn erkend en inmiddels zijn hersteld. Gelet op deze omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat de tekortkoming op dit moment van onvoldoende gewicht is om de verstrekkende gevolgen van ontbinding en ontruiming te rechtvaardigen. Deze vorderingen worden daarom afgewezen.
Ambtshalve toetsing: geen incassokosten en rente
2.8.
De incassokosten en rente worden afgewezen omdat in de algemene voorwaarden van [eiseres] hierover oneerlijke bepalingen staan, zoals bedoeld in Richtlijn 93/13 EG. In de eerste plaats is artikel 11.2 van de huurovereenkomst een oneerlijke bepaling. Omdat alleen deze bepaling al oneerlijk is, kan [eiseres] geen aanspraak maken op incassokosten
en rente uit de wet. Deze bepaling is oneerlijk, omdat daarin staat dat de huurder een boete moet betalen als hij niet voldoet aan de verplichtingen uit de overeenkomst met de bijbehorende algemene voorwaarden. Daaronder valt ook het op tijd betalen van de huur. Op grond van de wet zou de huurder als hij te laat betaalt alleen de wettelijke rente en incassokosten moeten betalen. [eiseres] wijkt met de boete dus in het nadeel van de huurder af van de wet door daarnaast een boete op te leggen. Daarnaast is artikel 10 onder Pro k van de huurovereenkomst ook een oneerlijke bepaling, omdat daarin is bepaald dat iedere aanmaning bij niet-tijdige betaling € 45,00 aan administratiekosten met zich brengt. Ook hiermee wordt, naast de wettelijke rente en incassokosten, een boete aan de huurder opgelegd.
2.9.
De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor de beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.
Proceskosten
2.10.
[eiseres] is deze procedure gestart omdat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] tekort zijn geschoten in hun betalingsverplichting. Zij moeten daarom als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij de proceskosten betalen (artikel 237 Rv Pro). Omdat [gedaagde sub 1] niet in de procedure is verschenen zullen hij en [gedaagde sub 2] hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van € 162,99 aan dagvaardingskosten, € 514,- aan griffierecht, € 576,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x tarief € 288,-) en € 144,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.396,99. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
Uitvoerbaar bij voorraad
2.11.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiseres] dat eist en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] daar geen bezwaar tegen hebben gemaakt (artikel 233 Rv Pro). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk om aan [eiseres] te betalen € 4.311,77 aan huurachterstand berekend tot en met april 2026;
3.2.
veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk in de proceskosten, die aan de kant van [eiseres] worden begroot op € 1.369,99;
3.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.4.
wijst af het anders of meer gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. V.F. Milders en in het openbaar uitgesproken.
53954