ECLI:NL:RBROT:2026:5069 - Rechtbank Rotterdam - Huurprijsvermindering en herstel gebreken door schimmel e...

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 11056021 CV EXPL 24-10600

datum uitspraak: 24 april 2026

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

1.[eiser 1] ,

2. [eiser 2] ,

woonplaats: [woonplaats] ,

eisers,

gemachtigde: mr. L. van der Wijngaart,

tegen

Stichting Havensteder,

vestigingsplaats: Rotterdam,

gedaagde,

gemachtigde: mr. S.F. Dik.

De eisers worden hierna ‘ [eiser 1] en [eiser 2] ’ genoemd. Gedaagde wordt ‘Havensteder’ genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

het tussenvonnis van 27 juni 2025 en de daarin genoemde stukken;
de akte van Havensteder van 31 juli 2025;
het deskundigenbericht van deskundige ing. J.C. Kok van 12 januari 2026;
de aktes uitlaten factuur van [eiser 1] , [eiser 2] en Havensteder van 2 februari 2026;
de reactie van de deskundige op de aktes;
de conclusies na deskundigenbericht van [eiser 1] , [eiser 2] en Havensteder van 26 maart 2026.

1.2.

De kantonrechter heeft vervolgens vonnis bepaald.

2.De verdere beoordeling

Wat voorafging

2.1.

[eiser 1] en [eiser 2] huren van Havensteder een woning. [eiser 1] en [eiser 2] hebben bij Havensteder gemeld dat er vochtproblemen zijn in de woning, waardoor schimmelproblemen ontstaan, met name in hun slaapkamer en in de badkamer. Daarnaast heeft Havensteder volgens [eiser 1] en [eiser 2] een ventilatierooster vernield. Ze eisen dat deze gebreken worden hersteld; de huurprijs wordt verminderd; en een verwijzing naar de schadestaatprocedure voor de door hen geleden schade. Havensteder betwist dat er sprake is van gebreken in de woning en betwist dat [eiser 1] en [eiser 2] schade hebben geleden.

2.2.

In het tussenvonnis heeft de kantonrechter Havensteder in de gelegenheid gesteld om zich uit te laten over de aanwezigheid van een tweede rapport van Humida. Havensteder heeft daarop aangegeven dat er geen tweede rapport is.

2.3.

Verder heeft de kantonrechter in het tussenvonnis een deskundige benoemd om antwoord te geven op de volgende vragen:

a. Is het luchtvochtigheidspercentage in de woning, meer in het bijzonder in de slaap- en badkamer, te hoog en is er op en rondom de schimmelplekken een verhoogd vochtpercentage in de constructie? Is daarnaast het CO2-gehalte in de woning te hoog?

b. Is er sprake van schimmelvorming in de slaap- en badkamer?

c. In welke mate is er sprake van schimmelvorming?

d. Wat is de oorzaak van de schimmelvorming in de slaapkamer?

e. Wat is de oorzaak van de schimmelvorming in de badkamer?

f. Wat is er nodig om de oorzaak of de oorzaken weg te nemen en de gevolgen te herstellen?

g. Heeft de deskundige nog andere bevindingen die voor de rechtbank van belang kunnen zijn bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een gebrek?

2.4.

De deskundige heeft zijn rapport op 12 januari 2026 uitgebracht. Partijen zijn daarna in de gelegenheid gesteld om te reageren op het rapport. Dit hebben beide partijen gedaan. De uitkomsten van het rapport zullen hieronder per vordering worden besproken.

De uitspraak in het kort

2.5.

De kantonrechter oordeelt dat de terugkerende schimmelvorming op het plafond in de badkamer een gebrek vormt, dat wordt veroorzaakt door gebrekkige mechanische ventilatie. Havensteder moet deze gebreken herstellen. De kantonrechter kent een huurprijsvermindering toe van 15%. De vorderingen tot vergoeding van gevolgschade en tot herstel van overige problemen worden afgewezen.

Er is geen algemeen vochtprobleem in de woning

2.6.

De kantonrechter overweegt dat er geen algemeen vochtprobleem is in de woning. De deskundige heeft geconstateerd dat de waarden voor de luchtvochtigheid niet als hoog of te hoog zijn aan te merken. Ook geven de waarden geen indicatie voor een mogelijk vochtprobleem in de constructie van de woning. De vochtmetingen aan de oppervlakte zijn ook niet (te) hoog. De deskundige leidt hieruit af dat er geen algeheel vochtprobleem is in de woning. [eiser 1] en [eiser 2] hebben geklaagd over loslatend pleisterwerk en beschadigingen in het plafond van de slaapkamer aan de achterzijde van de woning zijn, maar een en ander is dus niet het gevolg van een vochtprobleem. Naar het oordeel van de kantonrechter wordt het woongenot van [eiser 1] en [eiser 2] door de betreffende kleine beschadigingen hoe dan ook niet noemenswaardig aangetast.

2.7.

Verder heeft de deskundige geconstateerd dat er geen wezenlijke hoeveelheden vocht vanuit de kruipruimte in de richting van de woonvertrekken wordt doorgelaten. De kantonrechter sluit bij deze conclusie aan. [eiser 1] en [eiser 2] vinden dat op dit punt moet worden aangesloten bij het rapport van Humida waaruit blijkt dat vocht en geurproblemen zijn ontstaan door het water in kruipruimte. De kantonrechter doet dit niet, omdat de deskundige voldoende heeft uitgelegd waarom hij vindt dat eventuele geur- en vochtklachten niet zijn te herleiden naar de kruipruimte.

De schimmel in de slaapkamer is geen gebrek

2.8.

De kantonrechter oordeelt dat de schimmelproblemen in de slaapkamer geen gebrek vormt. De deskundige heeft geconstateerd dat er slechts één schimmelplek op de beglazingskit te zien is in de slaapkamer. In de overige slaapkamers is geen schimmel gevonden. De schimmelplek is niet te herleiden tot een vochtprobleem in de woning. De deskundige heeft aangegeven dat dit schimmelplekje wordt veroorzaakt door condensvorming in de nacht. Dit kan volgens de deskundige kloppen, aangezien de luchtvochtigheid van de slaapkamer in de nacht kan stijgen. Dit moet volgens hem bij optimaal gebruik van de ventilatievoorzieningen niet tot onaanvaardbare overlast leiden. Nu partijen geen bezwaren hebben geuit tegen deze bevindingen, volgt de kantonrechter de conclusie van de deskundige.

Het ventilatierooster in de slaapkamer

2.9.

Partijen zijn het erover eens dat het ontbrekende ventilatierooster in de slaapkamer geen nadelig effect heeft op de ventilatiemogelijkheden, omdat er sprake is van een uitsparing in het raam die niet geheel is afgedekt. [eiser 1] en [eiser 2] hebben ook niet gesteld dat hun woongenot door het ontbreken van het ventilatierooster noemenswaardig is verminderd. Wel is door Havensteder toegezegd dat het rooster zou worden teruggeplaatst. De kantonrechter geeft Havensteder dan ook in overweging die toezegging gestand te doen, voor zover zij dit nog niet heeft gedaan.

De schimmel in de badkamer is wel een gebrek

2.10.

De kantonrechter oordeelt dat de conclusies van de deskundige tot het oordeel leiden dat de schimmelproblemen in de badkamer kwalificeren als een gebrek. Dit wordt hieronder uitgelegd.

De conclusies van de deskundige

2.11.

De deskundige heeft geconstateerd dat er sprake is van substantiële schimmelvorming in de badkamer. De deskundige heeft bij deze schimmelvorming rekening gehouden met het feit dat [eiser 1] en [eiser 2] hebben aangegeven de badkamer vijf maanden niet te hebben schoongemaakt om een goed beeld van de schimmelvorming te schetsen. De schimmelvorming op de tegels kan volgens de deskundige makkelijk worden tegengegaan door de tegels te reinigen. De deskundige constateert dat de schimmelvorming op het plafond daarentegen ongebruikelijk is. Op het plafond zou namelijk geen noodzaak tot regelmatige reiniging mogen bestaan.

2.12.

De kantonrechter sluit zich aan bij deze constatering van de deskundige. De schimmel op het plafond is ongebruikelijk en niet iets dat door de huurder voorkomen hoort te worden door regelmatige reiniging. Op de foto’s die zijn ingediend bij de dagvaarding (niet zijnde de foto’s van het internet) blijkt ook voldoende duidelijk dat er voor het uitbrengen van de dagvaarding al schimmel op het plafond aanwezig was. Dit is dus niet alleen ontstaan doordat de schimmel vijf maanden lang niet is verwijderd.

2.13.

Over de oorzaak van de schimmelvorming zegt de deskundige het volgende: “
Samenvattend is de schimmelvorming te herleiden tot een onvoldoende mate van ventilatie in de badkamer bij een regelmatig terugkerend hoog vochtgehalte, zoals in een badkamer te verwachten is. Daarbij is vastgesteld dat met de aanwezige voorzieningen en bediening geen voldoende mate van ventilatie te realiseren is. Dit betekent dat ook wanneer de ventilatie altijd op de maximale stand staat, de afzuiging onvoldoende is.” De deskundige heeft deze conclusie getrokken op basis van het feit dat sprake is van een inpandige badkamer waarin de ventilatie op mechanische wijze gerealiseerd wordt. Op de maximale stand bleef een vel papier niet hangen aan het afzuigventiel. Dit leidt volgens de deskundige tot de conclusie dat sprake is van een zeer matige en ontoereikende mate van afzuiging. Verder heeft de deskundige geconstateerd dat het bedieningspaneel in de badkamer niet werkt. Het bedieningspaneel in de keuken werkt wel.

2.14.

De kantonrechter volgt deze conclusie van de deskundige bij de beoordeling of er sprake is van een gebrek. In het algemeen volgt de kantonrechter het oordeel van een door hem ingeschakelde deskundige, tenzij er goede redenen zijn om dat niet te doen. Havensteder vindt in dit geval dat de deskundige zijn onderzoek niet goed heeft onderbouwd. Zo vindt Havensteder het feit dat de deskundige met een papiertje heeft getest of er voldoende afzuigmogelijkheid is in de badkamer niet serieus te nemen. Om te kunnen concluderen dat de afzuiging onvoldoende is, had volgens Havensteder een debietmeting moeten worden verricht. Dit is de kantonrechter niet met Havensteder eens. De deskundige heeft namelijk voldoende uitgelegd dat de mechanische ventilatie onvoldoende werkt als het papiertje niet straktrekt. Nu het papiertje bij het afzuigventiel op de maximale stand niet straktrok, is al voldoende duidelijk dat de benodigde mate van afzuiging bij lange na niet wordt gehaald. In de voorgaande deskundigenonderzoeken die door partijen zijn uitgevoerd, is niet uitgelegd hoe de deskundige tot het oordeel komt dat de ventilatiemogelijkheden voldoende zijn. In dit deskundigenbericht heeft de deskundige wel uitgelegd hoe hij tot deze constatering komt.

2.15.

Verder heeft Havensteder op dit punt nog aangevoerd dat het afzuigdebiet in de badkamer ruim voldoende is op basis van de terugkoppeling van een werkbon van firma Mampaey. Het debiet zou 55 m3/h zijn. Het is de kantonrechter niet duidelijk op welke wijze en onder welke omstandigheden dit debiet is gemeten. [eiser 1] en [eiser 2] zijn er niet van tevoren van op de hoogte gesteld dat de monteur dit debiet zou meten; hen was alleen verteld dat de monteur voor reparatiewerkzaamheden kwam. [eiser 1] en [eiser 2] zijn dan ook niet in staat gesteld om ter plekke opmerkingen te maken over het onderzoek door de monteur. Reeds daarom kan de meting van firma Mampaey geen afbreuk doen aan de bevindingen van de deskundige.

2.16.

De deskundige heeft verklaard dat om de schimmelvorming in de badkamer weg te nemen, de mechanische ventilatie in de badkamer aangepast dient te worden, zodanig dat in de hoogste stand een afzuiging gerealiseerd dient te worden van tenminste 75 m3 per uur. Havensteder is het niet eens met die conclusie, omdat er volgens haar geen sprake is van een gebrek als de mechanische ventilatie voldoet aan de eisen die gesteld worden in het Besluit bouwwerken leefomgeving. De kantonrechter neemt het oordeel van de deskundige op dit punt over. De norm voor badkamers die in het Besluit bouwwerken leefomgeving is opgenomen, is een algemene minimumnorm. De toetsingsmaatstaf voor het beoordelen of sprake is van een gebrek is dan ook niet of aan de minimumnormen in het Besluit bouwwerken leefomgeving wordt voldaan, maar door wat [eiser 1] en [eiser 2] mogen verwachten van een goed onderhouden woning. Als een hoger afzuigdebiet moet worden gehaald om schimmelvorming te voorkomen, dan mogen [eiser 1] en [eiser 2] verwachten dat Havensteder daarvoor zorgdraagt. Ook als de bevindingen van de firma Mampaey wel gevolgd zouden worden, dan zou dat dus nog niet betekenen dat er geen sprake zou zijn van een gebrek.

De ventilatieproblemen en de schimmelproblemen zijn een gebrek

2.17.

De kantonrechter oordeelt dat de ontoereikende ventilatie in de badkamer waardoor schimmelvorming wordt veroorzaakt, kwalificeert als een gebrek. [eiser 1] en [eiser 2] mogen namelijk van een badkamer, bij uitstek een vochtige ruimte, verwachten dat er voldoende ventilatiemogelijkheid is om de op momenten hoge luchtvochtigheid effectief af te kunnen voeren. Hierdoor wordt schimmelvorming tegengegaan. Nu de ventilatiemogelijkheden onvoldoende zijn om schimmelvorming tegen te gaan, is er sprake van een gebrek.

2.18.

De kantonrechter gaat niet mee met het standpunt van Havensteder dat de schimmelvorming in de badkamer is toe te rekenen aan [eiser 1] en [eiser 2] . Havensteder geeft aan dat de schimmelvorming beperkt had kunnen blijven als de schimmel regelmatig gereinigd zou worden. Hiertoe zijn huurders namelijk verplicht. De kantonrechter volgt echter de bevinding van de deskundige dat het ongebruikelijk is om het plafond van een badkamer regelmatig te reinigen. Ook het standpunt dat [eiser 1] en [eiser 2] op andere wijze meer hadden moeten ventileren om de schimmelproblemen te voorkomen, wordt niet bevestigd door de deskundige. De deskundige heeft opgemerkt dat het CO2-gehalte niet opmerkelijk of te hoog was tijdens het onderzoek. De inpandige badkamer heeft zeer beperkte mogelijkheden om te ventileren, naast de mechanische ventilatie. Havensteder heeft onvoldoende aangevoerd om op dit punt van de constateringen van de deskundige af te wijken.

2.19.

Verder geeft Havensteder aan dat de afzuigkap van de keuken die door [eiser 1] en [eiser 2] is geplaatst vanwege de installatie op de mechanische ventilatie de afzuiging in de badkamer ontregelt. De kantonrechter gaat hier niet in mee. De deskundige heeft namelijk voldoende uitgelegd dat dit alleen het geval is als de afzuigkap in de keuken wordt gebruikt. Daarom is hij van mening dat de installatie van de afzuigkap op het systeem van de mechanische ventilatie er niet aan bijdraagt dat de mechanische ventilatie onvoldoende werkt.

2.20.

Havensteder voert tot slot aan dat er geen sprake kan zijn van een gebrek, omdat [eiser 1] en [eiser 2] de badkamer zelf hebben aangebracht en daarmee ook verantwoordelijk zijn voor het verhelpen van problemen in de badkamer. De kantonrechter volgt dit standpunt niet, omdat de schimmelvorming niet wordt veroorzaakt door de door [eiser 1] en [eiser 2] aangebrachte voorzieningen, maar door de mechanische ventilatie. Havensteder is verantwoordelijk voor de mechanische ventilatie. Het feit dat zich schimmelvorming voordoet in de badkamer, doordat de enige vorm van ventilatie (mechanisch) onvoldoende werkt, is een gebrek aan de woning dat Havensteder moet verhelpen.

Havensteder moet de gebreken verhelpen

2.21.

Zoals hiervoor is overwogen, moet het afzuigdebiet van de mechanische ventilatie in de badkamer minimaal 75 m3 per uur zijn. De kantonrechter oordeelt dat Havensteder ervoor moet zorgen dat dat afzuigdebiet wordt gehaald.

2.22.

Havensteder moet ook de schimmelvorming op het plafond in de badkamer verwijderen met natuurlijke middelen of, als dit niet lukt, bleekmiddel en schimmelreiniger. De kantonrechter is het met Havensteder eens dat het schoonmaken van de schimmel op het plafond wordt gezien als een kleine herstelling. [eiser 1] en [eiser 2] zijn echter niet verplicht deze herstelling te verrichten, omdat Havensteder tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichting om het gebrek aan de mechanische ventilatie te herstellen (artikel 7:217 BW Pro). Havensteder moet daarom ook de schimmel verwijderen.

2.23.

De dwangsom wordt toegewezen op de wijze die is opgenomen in het dictum. De termijn waarbinnen Havensteder het gebrek moet verhelpen, stelt de kantonrechter vast op vier weken na de betekening van dit vonnis. Die periode moet geacht worden voldoende te zijn om na te gaan welke werkzaamheden moeten worden uitgevoerd om het afzuigdebiet te halen, om die werkzaamheden uit te voeren en om de schimmel van het plafond in de badkamer te verwijderen.

De kantonrechter vermindert de huurprijs met 15%

2.24.

De schimmelproblemen die worden veroorzaakt door onvoldoende mogelijkheid tot ventilatie in de badkamer rechtvaardigt een huurprijsvermindering tot 85%, omdat de schimmelproblemen leiden tot een substantiële aantasting van het huurgenot. Het probleem beperkt zich blijkens de bevindingen van de deskundige tot de badkamer en dan met name het plafond, waardoor een huurprijsvermindering van 60% niet evenredig is. Bij de beoordeling van de hoogte van de huurprijsvermindering moet de kantonrechter kijken naar welk percentage evenredig is met de aantasting in het huurgenot. De kantonrechter constateert dat er een terugkerend schimmelprobleem is op het plafond in de badkamer. Dit tast het huurgenot aan en het kan niet worden uitgesloten dat de schimmelvorming in zekere mate van invloed is (geweest) op de gezondheidssituatie van [eiser 1] en [eiser 2] . Dit rechtvaardigt dan ook een huurprijsvermindering van 15%. Dat de problemen zich al lang voortslepen, speelt geen rol bij het bepalen van de hoogte van de huurprijsvermindering. De huurprijsvermindering wordt namelijk al uitgesproken over de periode waarin een verminderd huurgenot wordt ervaren. Als de problemen zich langer voortslepen, dan hebben [eiser 1] en [eiser 2] langer recht op huurprijsvermindering.

2.25.

De huurprijsvermindering gaat in zes maanden voordat de dagvaarding is uitgebracht, omdat de meldingen al dateren van 2 april 2023, maar een vervaltermijn van zes maanden voor het uitbrengen van de dagvaarding geldt (artikel 7:257 lid 3 BW Pro). [eiser 1] en [eiser 2] moeten weer de volledige huur betalen als de oorzaak voor de schimmelvorming is verholpen. Het totale bedrag aan huurprijsvermindering moet binnen veertien dagen na het vonnis worden betaald aan [eiser 1] en [eiser 2] . Dit vindt de kantonrechter een redelijke en gebruikelijke betaaltermijn.

De gevolgschade is niet komen vast te staan

2.26.

Om Havensteder aansprakelijk te kunnen stellen voor gevolgschade, zoals de gestelde gezondheidsschade, moet er meer zijn dan alleen schade die is ontstaan door een gebrek in de woning. De schade moet ook toegerekend kunnen worden aan Havensteder. De kantonrechter oordeelt dat er in dit geval onvoldoende is onderbouwd dat er sprake is van schade die is ontstaan door het gebrek. Voor een verwijzing naar de schadestaatprocedure is niet nodig dat [eiser 1] en [eiser 2] uitvoerig de schadeposten uiteenzetten, maar de algemene stellingen dat sprake is van gezondheidsklachten en materiële schade is onvoldoende voor de kantonrechter om vast te stellen dat [eiser 1] en [eiser 2] schade hebben geleden door het gebrek. Nu er geen schade kan worden vastgesteld, is de aansprakelijkheid van Havensteder voor de gevolgschade (artikel 7:208 BW Pro) niet komen vast te staan en zal de kantonrechter de zaak niet verwijzen naar de schadestaatprocedure.

De buitengerechtelijke kosten worden afgewezen

2.27.

De vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen. [eiser 1] en [eiser 2] hebben niet gesteld dat er werkzaamheden zijn verricht anders dan ter voorbereiding van de gedingstukken en ter instructie van de zaak.

Havensteder moet de proceskosten betalen

2.28.

De proceskosten komen voor rekening van Havensteder, omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter begroot de kosten die Havensteder aan [eiser 1] en [eiser 2] moet betalen op € 138,79 aan dagvaardingskosten, € 87,00 aan griffierecht, € 261,00 aan salaris voor de gemachtigde (3 punten x € 87,00) en € 43,50 aan nakosten. Dat is in totaal € 530,29. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.

2.29.

De kosten voor de deskundige komen ook voor rekening van Havensteder. De deskundige heeft de kosten vastgesteld op € 4.646,40. Deze kosten komen de kantonrechter niet onredelijk voor. Er is een voor de kantonrechter sluitende beantwoording op de vragen gegeven, zoals blijkt uit de overwegingen hiervoor. Omdat [eiser 1] en [eiser 2] procederen op basis van een toevoeging en de kosten van het deskundigenbericht om die reden in debet zijn gesteld, moet Havensteder de kosten van het deskundigenbericht betalen binnen twee weken na ontvangst van een nota van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak (LDCR).

Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad

2.30.

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiser 1] en [eiser 2] dat eisen en Havensteder daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv Pro). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

3.De beslissing

De kantonrechter:

3.1.

veroordeelt Havensteder om het gebrek aan de mechanische ventilatie in de badkamer en de schimmelvorming op het plafond in de badkamer te herstellen binnen vier weken na de betekening van dit vonnis op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag of deel daarvan dat Havensteder hiermee in gebreke blijft, met een maximum van € 10.000,00;

3.2.

bepaalt dat de huurprijs van het gehuurde met ingang van zes maanden voorafgaande aan de dag van dagvaarding tot en met de dag van algeheel herstel van het gebrek aan het gehuurde wordt gesteld op 85% van de overeengekomen huurprijs, zijnde een verlaagde kale huurprijs van € 488,78;

3.3.

veroordeelt Havensteder het verschil tussen de betaalde huurprijs en de verlaagde huurprijs over de periode vanaf de dag van dagvaarding tot 1 mei 2026 te betalen aan [eiser 1] en [eiser 2] binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis;

3.4.

veroordeelt Havensteder in de proceskosten, die aan de kant van [eiser 1] en [eiser 2] worden begroot op € 530,29;

3.5.

veroordeelt Havensteder in de kosten van het deskundigenbericht, vastgesteld op € 4.646,40, te betalen binnen twee weken na ontvangst van een nota van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak (LDCR);

3.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

3.7.

wijst al het andere af.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. G.A. Vriezen en in het openbaar uitgesproken.

64363