ECLI:NL:RBROT:2026:4626

• Datum uitspraak: 31 maart 2026
• Publicatiedatum: 21 april 2026
• Zaaknummer: 11697974 VZ VERZ 25-3378
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: B.J.R. van Tongeren
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vernietiging besluit VvE over maximale hoogte erfafscheidingen dektuinen wegens strijd met redelijkheid

De zaak betreft een geschil tussen een appartementseigenaar met een dektuin en de Vereniging van Eigenaars (VvE) over een besluit van 17 april 2025 dat de maximale hoogte van erfafscheidingen rondom de dektuinen regelt. De VvE had besloten dat schuttingen over de eerste vier meter maximaal twee meter hoog mogen zijn, en daarna beperkt tot 1,15 meter, gelijk aan het hekwerk aan de achterzijde. Dit besluit was genomen naar aanleiding van klachten over te hoge afscheidingen.

Verzoeker betoogde dat het besluit nietig of vernietigbaar is, onder meer omdat het in strijd zou zijn met de splitsingsakte en het eigendomsrecht. De kantonrechter oordeelde dat het besluit niet nietig is, maar wel vernietigbaar wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid. Het besluit houdt onvoldoende rekening met de privacy van bewoners met een dektuin, die slechts vier meter van hun tuin kunnen afschermen, terwijl er over een lengte van tien meter vrije inkijk is.

De procedure toonde dat het besluit in de vergadering van eigenaars slechts over één voorstel is gestemd, zonder mogelijkheid tot een minder vergaande beperking. De kantonrechter veroordeelde de VvE tot betaling van de proceskosten en verklaarde de beschikking uitvoerbaar bij voorraad. De kantonrechter gaf aan dat een nieuw besluit in een nieuwe vergadering moet worden genomen, waarbij rekening kan worden gehouden met een groenere afscheiding over een grotere lengte.

Uitkomst: Het besluit van de VvE over de maximale hoogte van erfafscheidingen rondom de dektuinen wordt vernietigd wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 11697974 VZ VERZ 25-3378

datum uitspraak: 31 maart 2026

Beschikking van de kantonrechter

in de zaak van

1. [verzoeker 1] ,

2. [verzoeker 2] ,

woonplaats: [woonplaats] ,

verzoekers,

gemachtigde: mw. R. Veenema-Arts,

tegen

Vereniging van Eigenaars “ Hoofdsplitsing

[naam VvE] te [woonplaats] , gelegen

aan de [straat 1] , [straat 2] en [straat 3] te

[woonplaats] ,

vestigingsplaats: [woonplaats] ,

verweerster,

vertegenwoordigd door: de heer [naam 4] .

en

[verweerder 1]

woonplaats: [woonplaats] ,

verweerder,

die zelf procedeert,

en

1. [verweerder 2] ,

2. [verweerder 3] ,

woonplaats: [woonplaats] ,

verweerders,

die zelf procederen,

en

1. [verweerder 4] ,

2. [verweerder 5] ,

woonplaats: [woonplaats] ,

verweerders,

die zelf procederen,

De partijen worden hierna (in enkelvoud) ‘ [verzoeker 1] ’ en ‘de VvE’ genoemd. De overige verweerders worden (ook in enkelvoud) ‘ [verweerder 1] ’, ‘ [verweerder 2] ’ en ‘ [verweerders 4 en 5] ’ genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

• het verzoekschrift (ontvangen op 13 mei 2025), met bijlagen;
• het herziene verzoekschrift (ontvangen op 14 mei 2025), met bijlagen;
• het verweerschrift van de VvE;
• de reacties van [verweerder 1] van 31 augustus 2025 en 1 september 2025, met bijlagen;
• de reactie van [verweerders 4 en 5] van 1 september 2025, met bijlage;
• de reactie van [verweerder 2] van 1 september 2025, met bijlagen;
• de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [verzoeker 1] .

1.2.

Op 9 september 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig [verzoeker 1] en [verzoeker 2] , bijgestaan door mr. Veenema. Namens de VvE waren de heer [naam 4] (voorzitter) en de heer [naam 5] (bestuurslid) aanwezig. Als belanghebbende waren aanwezig de heer [belanghebbende 1] en mevrouw [belanghebbende 2] , de heer [belanghebbende 3] , de heer [belanghebbende 4] , mevrouw [belanghebbende 5] , mevrouw [belanghebbende 6] en mevrouw [belanghebbende 7] . Niet voorkomend op de ledenlijst die de VvE heeft verstrekt, maar wel aanwezig was de bewoner van [straat 1] [huisnummer 1] .

2. De beoordeling

Waar gaat deze zaak over?

2.1.

[verzoeker 1] is eigenaar van een appartementsrecht met het adres [straat 3] [huisnummer 2] in [woonplaats] . Het appartementsrecht is ontstaan door splitsing van een gebouw aan de [straat 1] , [straat 2] en [straat 3] in [woonplaats] . De eigenaren van de appartementsrechten die onderdeel uitmaken van dit gebouw zijn lid van de VvE.

2.2.

Het gebouw bestaat uit 26 appartementsrechten. Een van die appartementsrechten is de zogenoemde ‘dekwoning’ van [verzoeker 1] . Bij de dekwoning hoort het exclusieve gebruik van een ‘dektuin’ van 14 meter diep en 10 meter breed. De dektuinen liggen op een stallingsgarage. Die stallingsgarage vormt als geheel ook een van de appartementsrechten van het gebouw en is op zijn beurt ondergesplitst in 114 appartementsrechten. De eigenaren van de appartementsrechten in deze ondersplitsing zijn lid van de “VvE “Ondersplitsing Stallingsgarage [naam VvE] ”, gelegen aan de [straat 3] en [straat 1] ongenummerd te [woonplaats] ”. Deze laatste VvE wordt hierna aangeduid als de “onder-VvE Stallingsgarage”. Aan de achterzijde van de dektuinen (en garage), aan de [straat 1] , liggen woningen.

2.3.

Deze procedure gaat over de erfafscheiding die [verzoeker 1] wil aanbrengen rondom de dektuin. Op de vergadering van eigenaars van 17 april 2025 is een besluit genomen over de maximale hoogte van de afscheidingen die mogen worden aangebracht. Aanleiding hiervoor was de inrichting van de tuin die de eigenaren van [straat 3] [huisnummer 3] hadden aangebracht en die door de achterburen (en andere omwonenden) te hoog werd bevonden.

2.4.

Het besluit van 17 april 2025 komt erop neer dat appartementseigenaren met een dektuin over de eerste vier meter van de tuin (vanuit het appartement gezien) een schutting mogen aanbrengen met een hoogte van maximaal twee meter. Daarna moet sprake zijn van een afscheiding van maximaal 1,15 meter, wat ook de hoogte is van het hekwerk dat aan de achterzijde van de tuinen staat. De achterkant van de tuinen (en het daar aangebrachte hekwerk) grenst aan de achtertuin van de woningen aan de [straat 1] , hoewel de dektuinen drie meter hoger liggen. Het besluit houdt in dat deze voorschriften in artikel 4.4 van het huishoudelijk reglement (HHR) worden opgenomen.

2.5.

[verzoeker 1] meent dat het besluit van 17 april 2025 nietig dan wel vernietigbaar is. Daarvoor voert hij een aantal argumenten aan, die hieronder zullen worden besproken. De VvE meent dat het besluit dat is genomen aan alle voorwaarden voldoet. Belanghebbenden [verweerder 1] , [verweerder 2] en [verweerders 4 en 5] willen dat het genomen besluit in stand blijft. Ook hun argumenten zullen – voor zover relevant – hierna besproken worden.

2.6.

De kantonrechter vernietigt het besluit van 17 april 2025, omdat het in strijd is met de redelijkheid en billijkheid die artikel 2:8 BW eist (artikel 2:15 lid 1 onder b BW in combinatie met artikel 5:130 BW). Het besluit is niet nietig. Dit oordeel wordt hierna toegelicht.

Het besluit van 17 april 2025 is niet nietig

2.7.

De kantonrechter oordeelt dat het besluit dat de maximale hoogte van de erfafscheidingen regelt niet nietig is.

2.7.1.

[verzoeker 1] meent allereerst dat het besluit nietig is omdat het in strijd is met de splitsingsakte en wel in het bijzonder met artikel 33 lid 3. Dit artikellid bepaalt dat het zonder toestemming van de vergadering niet is toegestaan om opgaand hout in de tuin, op het (dak-)terras, het balkon dan wel een andere buitenruimte te hebben waardoor het uitzicht van andere eigenaars of gebruikers en het ontvangen van licht en lucht door de ramen en openingen van het gebouw zouden worden belemmerd. Volgens [verzoeker 1] gaat het besluit van 17 april 2025 verder dan wat volgens artikel 33 lid 3 van de splitsingsakte is toegestaan, omdat de vergadering alleen beperkingen zou mogen opleggen als sprake is van een belemmering van lichtontvangst en daarvan is niet per se altijd sprake. De kantonrechter is van oordeel dat artikel 33 lid 3 van de splitsingsakte niet gaat over regels over erfafscheidingen. Dit artikellid moet namelijk worden gelezen in combinatie met het voorgaande lid 1 van hetzelfde artikel. Daarin staat dat de eigenaar of gebruiker van een privégedeelte waartoe een tuin behoort, verplicht is om dat deel als tuin aan te leggen en te onderhouden
“met inachtneming van de besluiten van de Vergadering en van het bepaalde in het eventuele Huishoudelijk Reglement. Onder dit onderhoud is begrepen het onderhoud, herstel, de vernieuwing en vervanging van erfafscheidingen (…).” Hieruit volgt dat de vergadering mag besluiten over regels die gaan over erfafscheidingen, zonder de beperking dat er alleen toestemming nodig zou zijn van de vergadering als het gaat om opgaand hout dat uitzicht of lichttoetreding belemmert. Lid 3 van artikel 33 moet, nu voor erfafscheidingen al een bepaling is opgenomen, logischerwijze gaan over ander ‘opgaand hout’ in de tuinen, zoals losstaande bomen en struiken.

2.7.2.

Vervolgens meent [verzoeker 1] dat het stellen van regels over de hoogte van erfafscheidingen een inbreuk vormt op het eigendomsrecht (althans, het exclusieve gebruiksrecht, dat met een eigendomsrecht gelijk kan worden gesteld) en dat zo’n inbreuk een formele grondslag moet hebben. Die grondslag is er volgens [verzoeker 1] niet. Als er wel een grondslag zou zijn, dan zou de inbreuk op het eigensomrecht volgens [verzoeker 1] gerechtvaardigd moeten worden door een algemeen belang en ook daarvan is volgens hem geen sprake. De kantonrechter oordeelt dat de grondslag voor de gestelde regels moet worden gevonden in het hiervoor aangehaalde artikel 33 lid 1 van de splitsingsakte. De vraag of de inbreuk op het exclusieve gebruiksrecht van [verzoeker 1] in dit geval tot het besluit van 17 april 2025 heeft kunnen leiden, is een vraag die beantwoord moet worden in het kader van de redelijkheid en billijkheid. Een te vergaande inbreuk leidt niet tot nietigheid van het besluit, maar tot vernietigbaarheid.

2.7.3.

Tot slot doet [verzoeker 1] een beroep op het rechtszekerheidsbeginsel. Hij meent dat hij mocht verwachten dat afspraken uit het verleden worden gerespecteerd en dat besluiten een objectieve motivering moeten hebben. De kantonrechter volgt [verzoeker 1] niet. Hiervoor is geoordeeld dat de vergadering mag besluiten over regels over tuinaanleg, inclusief schuttingen. Dat laat de mogelijkheid open dat op enig moment nieuwe regels worden aangenomen. De vraag of het besluit redelijk is, komt aan de orde bij de beoordeling van de vernietigbaarheid, maar niet bij de vraag of het besluit nietig is.

De kantonrechter vernietigt het besluit van 17 april 2025

2.8.

Hoewel het besluit van 17 april 2025 niet nietig is, is het wel vernietigbaar. De kantonrechter vernietigt dit besluit dan ook. Het is vernietigbaar omdat het in strijd is met de redelijkheid die partijen (in dit geval: de leden van de VvE (hoofdsplitsing)) jegens elkaar in acht moeten nemen.

2.9.

De kantonrechter is van oordeel dat in dit geval de belangen van de bewoners met een dektuin ondergesneeuwd zijn geraakt. Zij hebben, zoals [verzoeker 1] terecht opmerkt, recht op privacy. Dat recht kan worden ingeperkt, zeker als het gaat om appartementencomplexen waarin de vergadering van eigenaars regels mag stellen over het gebruik van privégedeelten, maar die inperking is door het besluit van 17 april 2025 groter dan die zou hoeven zijn. Met dit besluit komt het erop neer dat bewoners met een dektuin maar 4 meter van hun tuin kunnen afschermen voor direct zicht van hun buren en er over een lengte van 10 meter ‘vrije inkijk’ is. De bewoners van de [straat 1] hebben belang bij lichtinval en privacy, maar uit niets blijkt dat daarvoor een beperkte hoogte van de erfafscheiding over een lengte van maar liefst 10 meter tuin nodig is, zeker nu zij alleen rechtstreeks zicht hebben op de achterkant van de dektuin en niet op de zijkant.

2.10.

[verzoeker 1] heeft toegelicht welk belang hij erbij heeft om aan de zijkant van zijn tuin een hogere erfafscheiding dan 1,15 meter te realiseren. Hij woont op een hoek van een blok woningen en de woning aan de linkerzijde (op de hoek van het andere blok woningen) heeft ramen aan de zijkant die rechtstreeks zicht hebben op zijn tuin. Aan die kant van de tuin is door de bouwer niet voorzien in een constructie waarop (over een lengte van vier meter) een schutting kan worden geplaatst. Wanneer de buren van [verzoeker 1] in hun tuin zitten, hebben zij rechtstreeks zicht op de tuin van [verzoeker 1] (en andersom) als de erfafscheiding na de schutting niet hoger dan 1,15 meter mag zijn. [verzoeker 1] heeft oog voor de belangen van de achterburen en vindt een bepaling waaruit volgt dat vanaf een bepaalde afstand tot de achterkant en ter plaatse van het hekwerk de hoogte wel beperkt moet zijn tot 1,15 meter, aanvaardbaar. Daarnaast heeft [verzoeker 1] er geen bezwaar tegen als de afscheiding na de schutting een groene afscheiding moet zijn. Het besluit voorziet niet in die mogelijkheid. Er is wel een mogelijkheid om individuele toestemming te vragen, maar dat geeft niet voldoende zekerheid.

2.11.

De VvE heeft in deze procedure een vrijwel neutraal standpunt ingenomen en heeft zich vooral beroepen op het zorgvuldige proces dat tot het besluit heeft geleid. Er is in de vergadering van de onder-VvE (stallingsgarage) een voorstel gedaan door de bewoners van [straat 3] [huisnummer 3] , inhoudende dat de erfafscheiding tot een afstand van 3 meter vanaf de achterzijde is toegestaan tot een hoogte van 2 meter en daarna een lagere hoogte. [verweerder 2] (bewoner van een van de woningen aan de [straat 1] en lid van de onder-VvE) heeft in diezelfde vergadering voorgesteld om de erfafscheiding na de schutting maximaal op de hoogte van het hekwerk (1,15 meter) te houden. Het bestuur heeft een eigen voorstel ingebracht, waarbij tot een afstand van 3 meter tot 0,5 meter vanaf de achterzijde een hoogte van 2 meter is toegestaan (schutting of haag) en de hoogte daarna wordt beperkt tot de hoogte van het hekwerk. Het voorstel van het bestuur is door de vergadering niet aangenomen, dat van [verweerder 2] wel. Het voorstel van de bewoner van [straat 3] [huisnummer 3] is goedgekeurd voor zijn specifieke situatie. Dit betekent dat de onder-VvE stallingsgarage in de vergadering van de VvE van 17 april 2025 moest stemmen voor het voorstel van [verweerder 2] .

2.12.

In de vergadering van de VvE van 17 april 2025 is niet gestemd over het voorstel van het bestuur, omdat hierover in de vergadering van de onder-VvE van 26 maart 2025 al was gestemd en het daar niet was aangenomen. Er is daarom alleen gestemd over het voorstel van [verweerder 2] . De bewoners van de appartementen met dektuinen hebben tegen het voorstel van [verweerder 2] gestemd, maar er waren meer stemmen voor het voorstel, zodat het is aangenomen.

2.13.

Uit het voorgaande blijkt dat in de vergadering van 17 april 2025 aan de leden slechts één mogelijkheid is voorgelegd en dat was het voorstel van [verweerder 2] . De leden hadden niet – alsnog of opnieuw – de mogelijkheid om te stemmen over een voorstel dat een minder vergaande beperking van de privacy van de bewoners met een dektuin inhield. Daarmee was er ook geen goede mogelijkheid om rekening te houden met de (reële) belangen van deze bewoners.

2.14.

[verweerder 1] , [verweerders 4 en 5] en [verweerder 2] hebben zich erop beroepen dat bij de verkoop van hun woningen informatie is verstrekt die erop neerkomt dat de erfafscheidingen na de schutting niet hoger zouden mogen worden dan het hekwerk aan de achterkant (1,15 meter). Zulke verkoopinformatie is echter niet bindend als het gaat om de mogelijkheden die de vergadering heeft om (nadere) regels over de erfafscheidingen op te stellen. Daarvoor biedt artikel 33 lid 1 van de splitsingsakte uitdrukkelijk de mogelijkheid.

[verweerders 4 en 5] heeft nog opgemerkt dat bij een schutting hoger dan 1,15 meter de lichtinval vermindert, het uitzicht wordt beperkt en het woongenot en de woningwaarde verminderen. [verweerders 4 en 5] heeft dat echter niet verder onderbouwd, zodat de kantonrechter aan die opmerkingen voorbij gaat.

Tot slot merkt de kantonrechter op dat [verweerder 1] heeft gevraagd om het bestuur op te dragen de lijn van de architect te volgen en maatregelen te nemen tegen ‘overtreders’. Omdat in deze procedure [verweerder 1] en de VvE niet ‘tegenover’ elkaar staan, kan de kantonrechter hierover geen beslissing nemen.

2.15.

Omdat de kantonrechter vindt dat het besluit van 17 april 2025 onvoldoende rekening houdt met de reële belangen van [verzoeker 1] (en andere bewoners met een dektuin), is het in strijd met de redelijkheid en billijkheid die de leden van een VvE jegens elkaar in acht moeten nemen. Daarom moet het besluit worden vernietigd. De kantonrechter heeft niet de vrijheid om op eigen houtje een ander besluit voor het vernietigde besluit in de plaats te stellen. Voor een nieuw, ander besluit is dus een nieuwe vergadering nodig. De kantonrechter geeft partijen – ten overvloede – mee dat zij daarbij kunnen denken aan een besluit zoals besproken op de zitting in deze procedure. Dat kan inhouden dat over een grotere lengte van de tuin, na de schutting, een groene afscheiding mag worden gemaakt, waarna vanaf een bepaalde afstand tot de achterkant de hoogte beperkt blijft tot maximaal 1,15 meter.

De VvE moet de proceskosten betalen

2.16.

De proceskosten komen voor rekening van de VvE, omdat zij ongelijk krijgt. Voor een afwijking van deze hoofdregel omdat het een vrij jonge VvE met weinig kapitaal betreft, ziet de kantonrechter geen aanleiding. De kantonrechter begroot de kosten die de VvE aan [verzoeker 1] moet betalen op € 90,- aan griffierecht, € 576,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten × € 288,-) en € 144,- aan nakosten. Dat is in totaal € 810,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als deze beschikking wordt betekend. De kantonrechter zal, zoals door [verzoeker 1] gevraagd, bepalen dat de proceskosten niet over [verzoeker 1] mogen worden omgeslagen. De VvE heeft hier geen bezwaar tegen gemaakt.

De beschikking is uitvoerbaar bij voorraad

2.17.

Deze beschikking wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 288 Rv). Dat betekent dat de beschikking meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

3. De beslissing

De kantonrechter:

3.1.

vernietigt het besluit van de vergadering van eigenaars van 17 april 2025 tot het vaststellen van het HHR voor wat betreft onderdeel 4.4;

3.2.

veroordeelt de VvE in de proceskosten, die aan de kant van [verzoeker 1] worden begroot op € 810,-, en bepaalt dat de VvE deze kosten niet over [verzoeker 1] mag omslaan;

3.3.

verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad;

3.4.

wijst al het andere af.

Deze beschikking is gegeven door kantonrechter mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.

51909